هشدار مدیرعامل اسکوشیابانک در مورد اصلاح قیمت مسکن در تورنتو و ونکوور

با شروع سال جدید ، با موج تازه ای از هشدارها درمورد اصلاح قیمت مسکن دو بازار اصلی مسکن کانادا روبرو هستیم .

در آخرین نمونه مدیر عامل اسکوشیا بانک درمورد سقوط قیمت مسکن و به اصطلاح ترکیدن حباب قیمت در شهرهای تورنتو و ونکوور هشدار داد.

به نوشته گلوبال نیوز ،برایان پورتر در کنفرانسی راجع به چشم انداز بازار مسکن در این دو شهر گفت :«همانطور که درختان تا آسمان رشد نمی کنند ، قیمت ها در بازار هم در مرحله ای اصلاح می شوند و دیگر بالا نمی روند . من از اقداماتی که  دولت فدرال برای تغییر قانون اعطای وام مسکن انجام داده راضی هستم. به نظرم هنوز باید منتظر تاثیرات این قانون بود و شاید در بهار نتایج آن بهتر مشخص شود. »

از جمله این تغییرات در ماه اکتبر گذشته اجباری شدن تست استرس برای مشخص شدن وضعیت مالی وام گیرنده در صورت افزایش نرخ بهره بود.

در عین حال شون مک گاکین از مدیران ارشد اسکوشیا بانک گفت در صورتی که قیمتها همچنان در این دو شهر افزایش پیدا کنند ، دولت باید دخالت بیشتری در بازار داشته باشد . او در عین حال تایید کرد چون گوی بلورین ندارد ، نمی تواند سقف قیمتها را پیش بینی کند و نمی داند این شرایط تا چه زمانی در دو شهر یاد شده ادامه خواهد یافت!

banks

 

شرط بندی کارگزار وال استریت روی سقوط 50 تا80 درصدی قیمت مسکن ونکوور(فیلم)

یکی از کارگزاران سابق وال استریت که میلیونها دلارثروت در بازار سهام بدست آورده ، این روزها بجای اقتصاد آمریکا ، بازار مسکن ونکوور را زیر ذره بین قرارداده است. او برای صاحبخانه ها و خریداران خانه اولی در ونکوور پیام مهمی دارد و پیش بینی می کند قیمت مسکن ونکوور در سال آینده افت شدیدی خواهد کرد و شرایطی شبیه سال 2008 در آمریکا را شاهد خواهیم بود.

مارک کوهودس به اندازه ای از پیش بینی خود مطمئن است که با یکی از بزرگترین وام دهندگان مسکن در کانادا شرط بندی کرده است :«من برخی از نشانه های سقوط قیمت مسکن 2008 را در ونکوور می بینم و با خودم گفتم اگر این مسئله را دیده ام ، باید با صدای بلند اعلام کنم.»

به باور او اکثر منازل لوکس چند میلیون دلاری ونکوور بین 50 تا 80 درصد کاهش قیمت خواهند داشت هر چند که برخی از آنها در ماه های اخیر بین 15 تا 20 درصد افت قیمت داشته اند.

باوجود اطمینان کوهودس ، پیش بینی او بین کارشناسان اقتصادی محلی چندان خریداری ندارد و این میزان کاهش قیمت را غیرواقعی می دانند.

تام داویدف که قبلا پیش بینی کرده بود در صورت تصویب مالیات خریداران خارجی بهای منازل لوکس تا 15 درصد کاهش می یابد، معتقد است افت قیمت منازل در سال آینده در نهایت 15 درصد خواهد بود و این قضیه تقریبا قطعی است .

او در گفتگو با سی تی وی تاکید کرد پیش بینی بازار کار دشواری است با توجه به اینکه نرخ بهره در آمریکا در حال افزایش است و اگر نرخ بهره در کانادا هم افزایش پیدا کند ، قیمت ها در سطح کشور افت بیشتری خواهند داشت .

برندان اوگموندسن از اتحادیه مشاوران املاک بریتیش کلمبیا هم معتقد است عواملی مثل مالیات ویژه خریداران خارجی میتواند بروی فروش در سال 2017 تاثیر بگذارد:« به نظرم این مالیات هنوز تاثیر کامل خود را بر بازار نشان نداده و در سال 2017 قطعا بخشی از فروش را کاهش خواهد داد و به همین خاطر شاهد کاهش 20 درصدی معاملات و کاهش هشت درصدی متوسط قیمت مسکن خواهیم بود.

افزایش پیش پرداخت برای خرید خانه،راه حل تازه CMHC برای کاهش خطر بدهی کانادایی ها

چند روز پس از اینکه موسسه مسکن و وام مسکن کانادا( CMHC) در گزارشی به خطر سقوط 30 درصدی قیمت مسکن در صورت افزایش نرخ بهره اشاره کرد ، مدیر این نهاد تصمیم گیرنده در زمینه صنعت مسکن کانادا از امکان افزایش میزان پیش پرداخت برای خرید مسکن می گوید .

ایوان سیدال  مدیر اجرایی CMHC در حضور خبرنگاران و میهمانان در نشستی در Bank of England اشاره کرد ایده افزایش پیش پرداخت برای دریافت وام مسکن در حال حاضر از سوی دولت در حال بررسی است :« سیاستمداران خیلی علاقه دارند به افرادی که برای نخستین بار وارد بازار مسکن می شوند ، کمک کنند ولی پایین بودن میزان پیش پرداخت بخشی از مشکل بازار فعلی شده و در نهایت به افزایش قیمت مسکن و عدم توانایی برخی از خریداران منجر شده است . شرایطی که ما درحال حاضر در کانادا شاهدش هستیم واقعا نگرانمان کرده است. افزایش استقراض خانوارها می تواند آینده اقتصاد کشور را به مخاطره بیاندازد. اگر این مسئله را درکنار معاف کردن اشخاص از پرداخت مالیات بابت فروش خانه محل سکونت قرار دهیم ، کانادایی ها شرایط خوبی برای خرید مسکن دارند. در کشور ما 69 درصد صاحب خانه هستند که یکی از بالاترین آمارها در دنیاست و در حالیکه صاحب خانه بودن یکی از انگیزه های پس انداز محسوب می شود و درعین حال امنیت دوران بازنشستگی را بوجود می آورد ، می تواند سبب شکوفایی بازار کار هم باشد. »

به نوشته فایننشیال پست ،دولت فدرال در دسامبر 2015 حداقل پیش پرداخت لازم برای خرید خانه های بالای 500 هزار دلار به 10 درصد تغییر داد و حالا باید منتظر تغییر دیگری در این مسیر بود.

سیدال در ادامه گفت :« من هنوز باید مردم کشورم را قانع کنم که برای خرید خانه نیاز به پیش پرداخت بیشتری دارند. در واقع  سیاستهای فعلی تنها می تواند تقاضای بیش از حد و بالا رفتن کاذب قیمت منازل را به دنبال داشته باشد. سیاستهای فعلی بیشتر از اینکه به سود خریدار جوان اولین خانه باشد ، در خدمت صاحبان خانه های گران قیمت است . »

با این حال فیل سوپر مدیر اجرایی Royal LePage Real Estate Services هشدار داد دولت باید در گام بعدی اش در بازار مسکن کاملا محتاطانه عمل کند:«کاهش فعالیت در بازار مسکن ونکوور در هفته های اخیر می تواند به سیاست گذاران CMHC و دیگر نهادهای تصمیم گیرنده یادآوری کند که باید در بازار مسکن تعادل همیشه حفظ شود . تصویب یک قانون بازدارنده قوی میتواند بیشتر از اینکه به سود بازار باشد ، صدمات فراوانی به آن بزند. بازار مسکن ونکوور در تابستان امسال در مسیر آرامش قرار داشت و تقاضا در آن کاهش یافته بود. ولی دولت استانی و دولت فدرال با تصویب دو قانون جداگانه که ظاهرا با هدف آرام کردن بازار انجام شد ، اعتماد خریداران را از بین بردند و صاحب خانه ها را وحشت زده کردند. مالکانی که قصد فروش منازلشان را داشتند ، قربانیان اصلی این شرایط هستند.»

کاهش متوسط قیمت مسکن در ونکوور برای دومین ماه متوالی

تازه ترین آمار مربوط به متوسط قیمت مسکن در ونکوور از سوی بورد مشاورین املاک ونکوور بزرگ منتشر شد و برای نخستین بار در چهار سال اخیر ، متوسط قیمت مسکن کاهش یافت هر چند این کاهش آن قدر نیست که بتوان بازار مسکن را بحران زده نامید و یا اصطلاح ترکیدن  حباب قیمت را در مورد آن بکار برد!!

متوسط قیمت مسکن در ماه سپتامبر 926600 دلار بود که نسبت به ماه آگوست (931900دلار) کاهشی 0.7 درصدی نشان می داد. در ماه اکتبر نیز این روند ادامه یافت و متوسط قیمت مسکن به 919300 دلار رسید که نسبت به ماه سپتامبر 0.8 درصد کاهش یافته است .

در عین حال این رقم هنوز 24.8 درصد نسبت به ماه اکتبر سال گذشته بالاتر است و نشان می دهد افرادی که نسبت به شکستن  قیمتها خوش بین بودند ، باید بیشتر از اینها منتظر بمانند.

همچنین بنا به این گزارش میزان معاملات در ونکوور بزرگ بیش از پیش کاهش یافته است . شمار معاملات مسکونی در ماه گذشته 2233 مورد بود که نسبت  به ماه قبل 0.9 درصد و نسبت به زمان مشابه در سال قبل 38.8 درصد کاهش نشان میدهد.

دن موریسون مدیر بورد در این زمینه می گوید :« تغییر شرایط بازار با اقدامات دولت استانی و فدرال در ماه های اخیر خریداران و فروشندگان را با تردیدهای زیادی مواجه کرده است . آنها هنوز منتظرند تا تاثیر تمام و کمال اقدامات جدید را در بازار ببینند و از این رو دست نگه داشته اند .»

البته نکته ای که در گزارش اخیر جلب توجه می کند ، افزایش  متوسط قیمت detached home در ماه گذشته است . رقم ثبت شده برای این دست  از منازل در گزارش ماه سپتامبر 1532242 دلار بود که در ماه اکتبر به 1598824 دلار رسیده است . اما در مقابل متوسط قیمت تاون هاوس از 741985 دلار به 724406 دلار در ماه اکتبر رسید.

van2

van1

van3

 

خودرو سواری پس از تیراندازی وارد اتاق خواب دختر جوان در برنابی شد

شاید ریچل کو 21 ساله خیلی خوش شانس باشد که هنوز می تواند ماجرای ورود خودرویی به اتاق خوابش را همچون فیلمهای اکشن هالیوودی برای خبرنگاران شرح دهد.

پلیس حوالی ساعت یک شب تماسهای تلفنی متعددی مبنی بر تیراندازی و بروز یک سانحه در برنابی دریافت کرد. ماموران پس از حضور در محل با فردی زخمی داخل خودرو سواری مواجه شدند که وارد زیرزمین یکی از منازل مسکونی شده بود.  راننده مجروح به بیمارستان منتقل شد و گفته می شود بزودی مرخص خواهد شد. این فرد برای پلیس شناخته شده است و ظاهرا تیراندازی هم با هدف قتل و یا مجروح کردن این فرد صورت گرفته است .

اما برای ریچل ماجرا به این سادگی نبود و خودرو پس از خراب کردن دیوار و ورود به اتاق خواب در فاصله چند متری از تخت متوقف شد. پدر ریچل که پس از این سانحه نمی توانست وارد اتاق شود و بخاطر دود فراوان نگران سلامتی دخترش و خفه شدن احتمالی او بود ، با پتک بخشی از دیوار را خراب کرد تا دخترش را از اتاق بیرون بیاورد.

یکی از همسایگان که خودش را کریس به خبرنگار سی تی وی معرفی کرد ، معتقد بود این سانحه محله آرام آنها را کاملا به هم ریخته و آن را ترسناک خواند . پلیس به کریس گفته این سانحه خشن بخشی از درگیری های بین گروهی گنگسترهاست.

bur2

bur1

پیش بینی CMHC از وضعیت بازار مسکن کانادا در دو سال آینده

بنا به تازه ترین گزارش Canada Mortgage and Housing Corp ساخت و ساز در کانادا دردو سال آینده کاهش خواهد یافت چرا که بجز دو بازار داغ تورنتو و ونکوور ، نسبت منطقی بین تعداد واحدهای ساخته شده و افزایش جمعیت وجود ندارد. با این حال کارشناسان این  مرکز معتقدند پس از سال 2018 تعادل جمعیتی و اقتصادی ایجاد شده و میزان ساخت و ساز افزایش خواهد یافت.

طبق این گزارش CMHC پیش بینی می کند در سطح کشور در سال جاری بین 185000 تا 192900 واحد ساخته شود . این آمار برای سال آینده بین 174500 تا 184300 واحد برآورد شده است و درسال 2018 نیزاین رقم تقریبا ثابت مانده و بین 172700 تا 183100 واحد خواهد بود.

در زمینه واحدهای معامله شده هم CMHC کاهش قابل ملاحظه ای را پیش بینی می کند . در حالیکه در سال جاری بین 517000 تا 533000 معامله صورت گرفته در سال اینده باید انتظار انجام 489500 تا 509700 معامله را داشت و این رقم در سال 2018 بین 488100 تا 511100 معامله خواهد بود.

با تمام اینها کارشناسان CMHC معتقدند متوسط بهای مسکن همچنان به سیر صعودی اش ادامه خواهد داد هر چند که رشد قیمت اصلا با دو سال اخیر قابل مقایسه نخواهد بود. متوسط قیمت در سال جاری بین 473400 تا 495000 دلار و برای سال آینده بین 483600 تا 507800 و برای سال 2018 بین 497700 تا 525100 دلار پیش بینی شده است .

به گزارش فایننشنال پست، منازل single-detached که افزایش قیمت وحشتناکی در دو سال اخیر در ونکوور و تورنتو داشتند ، بخاطر عرضه محدود همچنان پرطرفدار خواهند بود و سقوط قیمت چشمگیری برای آنها در دو شهر مذکور پیش بینی نمی شود . در عین حال قیمت بالای آنها و عدم توانایی مالی اکثر کانادایی ها برای خرید ، بازار کاندوها در شهرهای بزرگ کانادا را داغ تر خواهد کرد.

با این حال باب دوگان ، اقتصاد دان ارشد CMHC در انتهای گزارش خود اشاره می کند شواهدی مبنی بر شرایط مشکل ساز در بازار مسکن در سرتاسر کانادا مشاهده می شود که با ارزش یافتن کاذب در بازار تشدید شده است :« قیمت گذاری منازل بالاتر از میزان درآمد شخصی سالیانه  و همچنین افزایش بی رویه ساخت و ساز در برخی از مناطق قطعا روند افزایش قیمت در بازار مسکن را کند خواهد کرد و در سالهای 2017 و 2018 بازار آرامی را پیش رو خواهیم داشت. »

آیا بانک مرکزی کانادا بدون نگرانی از بازار مسکن ، نرخ بهره را کاهش خواهد داد؟

از این هفته خرید خانه در کانادا سخت تر شد و با اجرای قوانین جدید اعطای وام مسکن ، بسیاری از خریداران و همچنین مشاوران املاک و کارگزاران وام مسکن باید دردسرهای مضاعفی را برای نهایی کردن معاملات قبول کنند.

اما همه از این قضیه ناراضی نیستند و اگر تصویر بزرگتری از شرایط اقتصادی کانادا را در نظر بگیریم ، بانکها و به ویژه بانک مرکزی کانادا از شرایط جدید کاملا رضایت دارند و همه چیز طبق برنامه پیش می رود. مهمترین وظیفه بانک مرکزی تنظیم نرخ بهره به شکلی است که رشد اقتصادی را تضمین کرده و نرخ تورم را در شرایط فعلی حدود دو درصد نگاه دارد.

پیش از سخنان استفان پولوز رییس بانک مرکزی در روز چهارشنبه، بنگاه های شرط بندی شانس کاهش نرخ بهره در کانادا را تقریبا صفر می دانستند ولی اظهارات پولوز درکنفرانس خبری مبنی بر اینکه بحث کاهش نرخ بهره در آخرین نشست هیات رییسه بانک مرکزی کاملا جدی بوده ، نظر بنگاه های شرط بندی را عوض کرد . حالا شانس کاهش نرخ بهره تا ماه ژانویه یک به پنج وشانس همین اتفاق در بهار 2017 ، یک به چهار است .

با این اشاره پولوز ، بازار مالی در کانادا هنوز قانع نشده که کاهش نرخ بهره در راه است ولی درک هولت اقتصاد دان بانک اسکوشیا معتقد است بانک مرکزی علاقه زیادی به این کار دارد چرا که زمینه آن را با قانون جدید وام مسکن فراهم کرده است :«پیش از این تغییر نرخ بهره می توانست تلاطم بیشتری در بازار مسکن ایجاد کرده و قیمتها را بیشتر افزایش دهد ولی با سخت گیرانه تر شدن قوانین وام مسکن ، بانک مرکزی دیگر ترسی از کاهش نرخ بهره و حتی رساندن آن به صفر ندارد و در حالیکه شرایط دریافت وام و سرمایه گذاری در صنعت و دیگر فعالیتهای اقتصادی ساده تر خواهد شد و امکان ایجاد اشتغال بیشتر فراهم می شود ، دولت نگرانی از بابت ضربه خوردن بازار مسکن از نرخ پایین بهره ندارد.

اجرای قانون جدید اعطای وام مسکن درکانادا در واقع اجرای مکانیزمی بود که توسط کریستین لاگارد رییس صندوق بین المللی پول هم سپتامبر گذشته در کانادا مطرح شده بود. این قانون برگرفته از مکانیزمی است که در علم اقتصاد “macroprudential” نامیده می شوند .در این مکانیزم بجای بالا بردن نرخ بهره برای کنترل بخشی از اقتصاد توسط دولت ، قوانینی ویژه (و شاید موقت) برای کنترل نرخ بهره در آن بخش وضع می شود . درمورد کانادا ، بخش آسیب دیده مسکن است و هدف قانون جدید افرادی هستند که شاید با قرض کردن بیش از درآمدشان ، به خطر خواهند افتاد و مشکلاتی برای دولت ایجاد خواهند کرد.

به گفته ویل استرینج، استاد دانشگاه تورنتو ، از بین تمامی ابزار “macroprudential”، دولت بر قوانینی تاکید کرده که امکان افزایش بدهی را کاهش می دهد.

از سوی دیگر آخرین آمار در آمریکا از کاهش مجدد نرخ بیکاران خبر می دهد و در حال حاضر آمریکا کمترین نرخ بیکاری در 43 سال گذشته را داراست . همین مسئله میتواند بانک مرکزی آمریکا را بیش از پیش به افزایش نرخ بهره پس از انتخابات وادار کند. افزایش نرخ بهره در آمریکا ، سقوط  بیشتر دلار کانادا را به همراه خواهد داشت و البته سرمایه گذاران را به تبدیل دلار آمریکا به دلار کانادا برای سرمایه گذاری در بخشهای مختلف اقتصادی کانادا ترغیب می کند.

به نوشته سی بی سی ،استرینج هم می پذیرد جوانان و افرادی که برای اولین بار قصد خرید خانه دارند با قانون جدید وام مسکن قطعا به مشکل برخورد خواهند کرد و مجبور به خرید خانه های ارزان تری خواهند شد ولی در مجموع این شرایط به مراتب به سود آنهاست چون در صورت کاهش بهای مسکن در کانادا ،با بدهی مضاعف مواجه نخواهند بود:« پس از سال 2007 و رکود اقتصادی در آمریکا دیده ایم که چه اتفاقاتی رخ داد. چگونه مردم بابت خانه هایی که خریده بودند به دردسر افتادند ، چطور کردیت خود را ازد ست دادند و چه اتفاقات بدی پس از آن برایشان رخ داد. در کانادا قوانین جدید مانع خانه خریدن مردم نمی شود بلکه آنها باید خانه های ارزان تری بخرند و همین مسئله قیمتها را کاهش میدهد .»

چگونه کارکرد دوگانه نرخ بهره پایین،شانس خرید مسکن را از کانادایی ها گرفت

این روزها زیاد از مشاوران املاک می شنویم با در نظر گرفتن نرخ بهره پایین وام مسکن ، هنوز بهترین موقعیت برای خانه دار شدن در تورنتو و ونکوور فراهم است و نباید این فرصت را از دست داد .

این حرف تازه ای نیست و در سالهای اخیر دائما این مسئله از قول برخی از مشاوران املاک مطرح شده اما پل اسمتانین رییس مرکز کانادایی تحلیل اقتصادی نظر دیگری برای خرید خانه بدون آینده نگری و در نظر گرفتن شرایط اقتصادی دارد. او در گفتگویی با روزنامه مترو خطاب به خریداران احتمالی می گوید :« بهترین زمان برای جدی گرفتن این توصیه بین سالهای 2000 تا 2005 بود. اما به ویژه بعد از سال 2007 سرمایه گذاران خارجی به بازار مسکن آمدند وهمه چیز عوض شد. حالا کار به جایی رسیده که نرخ پایین بهره مطرح نیست و بهای مسکن به سرعت بالا رفته و به جایی رسیده که مزیت نرخ پایین بهره عملا از بین رفته است . پس از بحران اقتصادی سال 2008 ، بانکها نرخ بهره را پایین آوردند تا سرمایه گذاری در کشور را تشویق کنند. اما پس از آن با اینکه بانک مرکزی آمریکا نرخ بهره را افزایش داد ، بانک مرکزی کانادا با توجه به کاهش شدید قیمت نفت در سال 2014 ناچار شده در مسیر عکس حرکت کند. »

اسمتانین درباره شرایط اقتصادی فعلی کشور و مقایسه بازار مسکن فعلی با دهه گذشته می گوید :« با توجه به عدم افزایش قیمت نفت و رشد ضعیف اقتصاد جهانی در سالهای اخیر و نیاز کمتر به مواد اولیه ، بانک مرکزی کانادا اشاره کرده شاید برای مدتی ناچار باشد نرخ بهره را در همین سطح نگاه دارد. در حالیکه نرخ بهره پایین نشان از شرایط اقتصادی نه چندان مساعددارد ، بازار مسکن ونکوور و تورنتو به شکلی ناخواسته داغ شد و در کنار آن سیاستهای جدید بانکها برای اعطای وام ، چالش های جدیدی را برای مشتریان ایجاد کرده است .

در اوایل دهه 2000 نرخ بهره پایین این امکان را برای طبقه متوسط ایجاد کرد تا درخرید خانه با افراد ثروتمند وارد رقابت شده و بتوانند با قیمتهای منطقی خانه مورد نظرشان را خریداری کنند. ولی با نرخ بهره پایین سرمایه گذاران خارجی و داخلی تصمیم به استفاده مناسب از” پول ارزان” بانکها گرفتند و خریداران متوسط از بازار به مرور حذف شدند. حالا مسکن از نگاه آنها سرمایه است و نه محلی برای زندگی کردن.

بزرگترین بازندگان این سناریو افراد زیر 45 سال بودند که خرید خانه  در تورنتو و ونکوور را تقریبا برای همیشه از آنها گرفت. »

برخی از کارشناسان از جمله پل کرشاو استاد دانشگاه یوبی سی مطرح کرده اند نرخ بهره برای وام مسکن باید افزایش یابد تا سرمایه گذاران کمتر به فکر خرید مسکن باشند اما اسمتانین چنین چیزی را تایید نمی کند و می گوید :« این ایده کارساز نیست . بالا بردن نرخ بهره می تواند رشد اقتصادی کانادا را کمتر از شرایط فعلی کند و تنها راه ممکن می تواند ارائه نرخ بهره متفاوت برای وامهای گوناگون باشد. به گفته اسمتانین دولت باید نقش ناظر را ایفا کند و مانع بدل شدن مسکن به سرمایه در شهرهای تورنتو و ونکوور شود و درعین حال وزارت دارایی هم می تواند زمان بازپرداخت برخی از وامها را کوتاه تر کند.

 

وزیر دارایی کانادا از اقدامات جدید برای کنترل بازار مسکن تورنتو و ونکوور خبر داد

بیل مورنو وزیر دارایی کانادا که برای چند دیدار رسمی در هنگ کنگ به سر می برد ، به خبرنگاران گفت بازار مسکن ونکوور و تورنتو بیش از حد داغ شده و نیاز به مدیریت ریسک دارد .

او مسئله مسکن را یکی از مسائل کلیدی وزارت خانه اش در هفته ها و ماه های آتی خواند و گفت سیاست گذاران تلاش می کنند تا برآوردی دقیق از شرایط بازار این دو شهر داشته باشند .

مجله الکترونیکی

اقتصادی

مهاجرت

جامعه

پزشکی

مسکن

دسته‌ها