بازار مسکن ونکوور

از وقتی شرکت معتبر Sotheby’s International Realty  در سپتامبر گذشته اعلام کرد یکی از منازل لوکس در شهر استین تگزاس  با بیت کوین معامله شده ، اهمیت خرید و فروش مسکن با استفاده از این واحد پولی جدید بیشتر شد.

بسیاری بر این باور هستند که استفاده از بیت کوین می تواند یکی از شیوه های رایج در معاملات ملکی آینده باشد و برخی دیگر هم هنوز اصرار دارند بیت کوین عمر کوتاهی دارد ونباید هیجان زده شد!

سوال مهم اینجاست که وقتی ما واحدهای پولی پذیرفته شده برای معاملات در دسترس داریم ، چرا برخی باید علاقمند به استفاده از بیت کوین باشند؟

امیر حمزه علی یکی از موفق ترین مشاورین املاک شرکت در این زمینه می گوید :«افزایش ناگهانی ارزش بیت کوین در سال گذشته برخی را ظرف چند ماه میلیونر کرد. این موضوع به همراه قوانین سهل انگارانه برای  capital gain tax در معاملات بیت کوی برخی را وسوسه کرد تا با استفاده از این واحد پولی جدید دست به خریدو فروش ملک بزنند.

هنوز خیلی زود است که بتوان  رضایت برخی از فروشندگان ملک در دریافت بیت کوین را توجیه کرد. یک دلیل می تواند این باشد که با دریافت وجه به صورت دیجیتال و انتقال آن به کیف دیجیتالی ، فروشنده در واقع تصور می کند تمام وجه را نقدا دریافت کرده بدون اینکه اثری از پول دریافتی در سیستم بانکی رایج وجود داشته باشد.

اما انگیزه برای این کار هر چه باشد ، نمیتوان آن را به سود طرفین معامله دانست .

به عبارت دیگر اگر قصد یکی از طرفین معامله فرار مالیاتی و یا فروختن واحد پولی دیجیتال نباشد ، نمی توان معامله به این شکل را منطقی دانست. فروشنده ای که خواهان دریافت بیت کوین است ، تنها خریداران محدودی خواهد داشت و خریدارانی هم که می خواهندفقط بیت کوین پرداخت کنند ، گزینه های زیادی برای انتخاب ندارند.

مشکل دیگر نوسانات شدید بیت کوین و سایر ارزهای دیجیتال است و این مسئله می تواند بر مذاکرات دو طرف تاثیر زیادی بگذارد و آنها باید در کنار برآورد منطقی از بازار مسکن ، نیم نگاهی هم به نوسانات بازار ارز دیجیتال داشته باشند. در حاشیه معامله هم مشاورین املاک و وکلا مشکلات زیادی در برآورد دستمزدهایشان برای سرویس ارائه شده هستند و دولت هم مالیات انتقال ملک را بر اساس واحد پولی ملی کشور در زمان توافق محاسبه می کند و این بخش از معامله نمی تواند با بیت کوین پرداخت شود.

به نظر می رسد باید انتظار داشت با سقوط حتی اندک این ارزهای دیجیتال در بازار ، تب استفاده از آنها در معاملات تجاری و به ویژه مسکن فروکش کند . در عین حال وضع قوانین سخت گیرانه تر از سوی دولت برای capital gain tax و تغییر قوانین قدیمی مربوط به پولشویی هم بر روند معاملات با بیت کوین و سایر ارزهای دیجیتالی تاثیرگذار خواهد بود.

چند روز قبل دادگاه فدرال تجدید نظر حکم داد ممنوعیت انتشار آنلاین اطلاعات فروش املاک تورنتو که از سوی بورد مشاورین املاک این شهر وضع شده بود ، غیررقابتی است و از این رو آن را لغو کرد.

بنا به این حکم این بورد موظف خواهد بود اطلاعاتی از جمله میزان فروش ،معاملات نهایی نشده  و حق کمیسیون های مشاورین املاک را منتشر کند.

بوردمشاورین املاک تورنتو اما به این حکم اعتراض کرده و قصد دارد تقاضای تجدید نظر را این بار به دیوان عالی کانادا ارائه دهد.

در بریتیش کلمبیا ظاهرا هنوز نیازی به این کار دیده نشده و اطلاعاتی از معاملات صورت گرفته با جزییات ذکر شده به صورت آنلاین در اختیار همگان قرار نمی گیرد.

امیر حمزه علی مشاور املاک برتر وست ونکوور و ونکوور ، معتقد است انتشار اطلاعاتی از این دست گرچه می تواند به دانسته های خریداران و فروشندگان مسکن در بازار بیافزاید اما در مقابل مشکلات جدیدی هم در برخواهد داشت که می تواند ضرر بزرگی به ویژه به خریداران مسکن بزند:«اطلاع خریداران و فروشندگان درباره جزییات معاملات انجام شده می تواند به دانسته های آنها درباره بازار مسکن کمک کند و هر چقدر دو طرف معامله در این مورد بیشتر بدانند، انجام معامله از سوی مشاور املاک ساده تر خواهد بود.

اما مشکل زمانی ایجاد می شود که بدانیم انتشار این گونه مطالب می تواند به اهمیت نقش مشاور املاک در انجام معاملات مسکن ضربه بزند. بورد مشاورین املاک تورنتو هم پیش از این به احتمال فعال شدن شرکتهای جانبی و مشاورین آن لاین بجای مشاورین املاک فعلی در بازار اشاره کرده بود و آن را به ضرر تمامی طرفین معاملات مسکن دانسته بود. جدی ترین مثال از بروز آسیب های احتمالی در بازار ، انجام آن دسته از معاملات مسکن در آمریکا پیش از رکورد اقتصادی سال 2008 بود که بدون حضور در محل و تنها با تکیه بر اطلاعات درج شده در سیستم های آنلاین صورت گرفت و وامهای زیادی بر اساس این اطلاعات برای خرید مسکن اخذ شد که بعد از مدتی بازپرداخت شان با سقوط بازار مسکن امکان پذیر نبود. »

از سوی دیگر  استیو سارتسکی ، دیگر مشاور املاک ونکوور معتقد است چنین اقدامی می تواند به تغییر فضای بازار مسکن شهر کمک  کند.

به باور او با این کار خریدار قدرت بیشتری برای انتخاب خواهد داشت و دیگر کورکورانه دست به خرید در بازار نمی زند:« خریدار در شرایط فعلی تنها چشم به اطلاعاتی دارد که مشاور املاک در اختیارش قرار می دهد ولی به نظر اگر خریدار و یا فروشنده قصد تصمیم گیری دقیقی داشته باشند باید به منابع مختلف اطلاعاتی دسترسی داشته باشند .»

سارتسکی تایید می کند که بسیاری از مشاورین املاک نگران تضعیف نقش شان در صورت انتشار این اطلاعات هستند ولی یادآوری می کند در آمریکا مدتهاست که این اطلاعات به صورت آنلاین منتشر می شود ولی نقش مشاور املاک لطمه ای نخورده است :« اتفاقا وقتی من با همکارانم در آمریکا صحبت می کنم، انها اشاره می کنند کار کردن با خریداران و یا فروشندگانی که اطلاعات زیادی درباره ملک مورد نظرشان دارند به مراتب ساده تر است چون همه طرف ها می دانند درباره چه چیزی صحبت می کنند. »

با این همه سارتسکی تاکید می کند پس از درخواست تجدید نظر از دیوان عالی کانادا ، شاید انتشار آنلاین اطلاعات بازار مسکن ونکوور یک سالی به تعویق بیافتد .

طبق تازه ترین گزارش Canadian Real Estate Associationمیزان معاملات در امسال به کمترین میزان در سه سال اخیر خواهد رسید .

این نهاد اقتصادی انتظار دارد سال آینده 495100 معامله در سطح کشور صورت گیرد و به این ترتیب شاهد کاهش 2.3 درصدی در شمار معاملات خواهیم بود.

البته اوج کاهش معامله از نگاه کارشناسان این مرکز امسال خواهد بود که 5.3 درصد معامله کمتر نسبت به سال قبل انجام خواهد شد.

شمار معاملات پس از 5 ماه کاهش متوالی ، در ماه آگوست 1.3 درصد بیشتر شد ولی هنوز در بخشهایی از تورنتو بزرگ شمار معاملات 35 درصد کمتر از زمان مشابه در سال گذشته است .

بنیامین ریتز از  BMO Capital Markets معتقد است بدترین دوران برای بازار مسکن تورنتو سپری شده ولی هنوز هم نمی توان با اطمینان درباره آینده این بازار صحبت کرد:« بانک مرکزی کانادا با افزایش نرخ بهره به آرام تر شدن بازار کمک کرد ولی اگر قرار است بازار مجددا همچون سال قبل داغ شود ، شاید به اقدامی جدی از سیاست گذاران نیاز باشد.

رابرت هوگ از دیگر کارشناسان این مرکز هم تاکید می کند بازار در حال انتقال از یک دوره کاملا فعال به فضایی متعادل تر پس از اقدامات دولتهای استانی و همچنین افزایش نرخ بهره بانک مرکزی است و خود را با شرایط جدید اقتصادی وفق می دهد.

در این گزارش Canadian Real Estate Association پیش بینی می کند شمار معاملات مسکن در انتاریو و بریتیش کلمبیا طی سال جاری 10 درصد کاهش خواهد یافت .

البته در ونکوور شمار معاملات در آگوست 7.3 درصد نسبت به ماه جولای بیشتر بود و 21.3 درصد هم نسبت به ماه آگوست سال قبل افزایش نشان می داد.

با در نظر گرفتن ونکوور و تورنتو متوسط بهای مسکن در سطح کشور 472247 دلار بود که نسبت به سال گذشته 3.6 درصد افزایش نشان می دهد . اما بدون در نظر گرفتن این دو شهر ، متوسط بهای مسکن در بقیه کشور به 373859 دلار کاهش می یابد.

پیش بینی می شود بهای مسکن در کل کشور طی امسال با 3.4 درصد افزایش به 507700 دلاربرسد.

طی امسال شاهد کاهش فروش مسکن در برخی از استانها خواهیم بود. در نیوفاندلند شمار معاملات 8.1 درصد کاهش می یابد و در ساسکچوان هم معاملات 4 درصد کمتر می شود . انتظار می رود در آلبرتا امسال شاهد رشد 7.4 درصدی شمار معاملات باشیم. در کبک هم شمار معاملات 5.4 درصد بیشتر خواهد شد.

تازه ترین گزارش از وب سایت جووای-بزرگترین سایت فروش املاک در چین- حاکی است تورنتو و مونتریال بیش از ونکوور برای سرمایه گذاران چینی جذابیت دارند.

این شرکت پیش بینی می کند طی دهه آینده چینی ها یک تریلیون دلار دیگر برای خرید مسکن در دنیا سرمایه گذاری می کنند.

بنا به همین گزارش کانادا چهارمین کشور مورد علاقه چینی های ثروتمند در دنیاست . آمریکا ، استرالیا و هنگ کنگ سه کشور نخست هستند.

املاک شهرهای تورنتو و مونتریال در سال 2017 به مراتب بیش از ونکوور در سال 2017 از سوی سرمایه گذاران چینی دراین وب سایت جستجو شده اند و همین مسئله نشان می دهد هنوز قوانین جدید مسکن برای تورنتو تاثیر خود را نگذاشته است و باید منتظر نتایج جدید تری از این وب سایت در مورد تورنتو باشیم.

در ونکوور درآگوست سال گذشته مالیات 15 درصدی برای خریداران خارجی مسکن تصویب شد و در تورنتو اقدام مشابهی در ماه آوریل صورت گرفت و به این ترتیب مونتریال بزرگترین شهر کانادا شد که هنوز مالیاتی برای سرمایه گذاران خارجی در نظر نگرفته است .

با اینکه گزارش شده بود خرید مسکن از سوی سرمایه گذاران خارجی در مونتریال در چهارماهه اول امسال نزدیک به 37 درصد افزایش داشته اما هنوز میزان حضور آنها در بازار این شهر حساسیت برانگیز نیست و تنها 1.8 درصد خریدها توسط سرمایه گذاران خارجی صورت می گیرد.

این میزان در شهرهای تورنتو و ونکوور پیش از تصویب قانون مالیاتی ، 5 درصد گزارش شده بود.

در این گزارش خاطر نشان شده در سال 2016 برای نخستین بار میزان سرمایه گذاری چینی ها در بازار مسکن جهانی از مرز 100 میلیارد دلار گذشت که نسبت به سال 2015 افزایشی 25 درصدی را نشان می دهد.

این در حالی است که در سال 2010 چینی ها فقط 5 میلیارد دلار در دنیا ملک خریدند و حالا نسبت به آن زمان 845 درصد بیشتر به این کار اختصاص داده اند!!

قیمتهایی که برای واحدهای پروژه جدید 30 طبقه ای در Joyce Station اعلام شده ، واکنش های منفی در برداشت و مالکان پروژه را به واکنش واداشته است.

هفته گذشته استیو سارتسکی یکی از مشاورین املاک فعال ونکوور، قیمت کوچکترین واحد این مجموعه را 725 هزار دلار برای واحد 439 فوت مربع اعلام کرد و قیمت یک واحد 771 فوت مربعی دوخوابه آن به 950 هزار دلارمی رسد.

به گفته او با این ارقام ، بهای یک فوت مربع این واحدها نزدیک به 1500 دلار است در حالیکه بهای یک واحد لوکس در شانگری لا که 8 سال از ساخت آن می گذرد ، حدود 1300 دلار است .

با این حال مالکان ساختمان در گفتگو با روزنامه مترو مدعی شدند قیمتهای اعلام شده توسط این مشاور املاک حقیقت ندارد و بهای واحدهای یکخوابه از 399 هزار دلار شروع می شود و گران ترین واحدهای این ساختمان سه خوابه ها هستند که از 800 هزار دلار شروع می شوند!!

البته تحقیقات روزنامه مترو در باره پیش فروش واحدهای این پروژه که به گفته مالکان حق خرید در آن برای اهالی محل در منطقه Joyce Collingwood حقایق دیگری را نشان می دهد.

در روز 22 ژوئن مقاله ای در یکی از سایتهای املاک سنگاپور منتشر شده که اشاره به رزرو شدن 40 واحد در این پروژه برای خریداران سنگاپوری دارد و حداقل قیمت واحدهای یک خوابه آن 715285 دلار ذکر شده است . همچنین اشاره شده 85 درصد کل واحدهای این پروژه به خریداران خارجی فروخته شده است .

مالکان تلاش کرده اند تا در ای میل دیگری به روزنامه مترو این اطلاعات را هم نادرست نشان دهند و آن را تنها تکنیکی برای فروش بیشتر واحدها از سوی شرکت واسطه در سنگاپورمی دانند!!

معمولا پیش ازساخت چنین پروژه هایی عنوان می شود که هدف عرضه بیشتر مسکن به متقاضیان محلی و ونکووری برای حل معضل مسکن است ولی مشخص نیست واقعا چه کسی در منطقه Joyce Collingwood برای خرید آپارتمان سه خوابه حاضر است 1.2 میلیون دلار هزینه کند و چند درصد خریداران را افراد محلی تشکیل می دهند؟

در هفته های اخیر گزارشهایی مبنی بر افزایش قیمت مسکن در مونتریال و حضور برخی از سرمایه گذاران خارجی در بازار املاک این استان در رسانه ها  منتشر شد و پیش بینی شده بود قیمت مسکن در این استان و به ویژه شهر مونتریال به سرنوشت تورنتو و ونکوور دچار خواهد شد .

ولی  کارلوس لیتائو وزیر دارایی کبک در گفتگویی با بیزینس نتورک اشاره کرد بازار مسکن مونتریال سالها با شهرهای ونکوور و تورنتو فاصله دارد و با اینکه در سال 2017 قیمتها در این شهر 6 درصد افزایش داشته ، دلیلی برای نگرانی وجود ندارد.

او به این شبکه گفت :«ما هنوز سالها با موقعیتی که در تورنتو وونکوور شاهدش هستید ،فاصله داریم . قیمتها هنوز دربازار مسکن کبک منطقی است و با اینکه سالیانه رشد داشته ولی مسیری طبیعی را طی می کند. آنچه ما در یک سال اخیر در زمینه حجم معاملات و رشد قیمت در کبک شاهد بودیم ، یک بازار کاملا متعادل و متوازن بین عرضه و تقاضا است . اصلا دلیلی برای نگرانی درباره بازار مسکن کبک وجود ندارد و ما کاملا به حرکت روبه جلوی اقتصاد استان اعتماد داریم. »

البته شش درصد رشد قیمت به مراتب بیشتر از رشد یک درصدی است که بورد مشاورین املاک مونتریال در آغاز سال پیش بینی کرده بود اما لیتائو معتقد است این پیش بینی ها به شکلی بدبیانه انجام شده و تاثیر قوانین جدید دریافت وام مسکن را بیش از حد واقعی در نظر گرفته بود. او در ادامه گفت :« تصور می کنم  پیش بینی های اولیه بیش از حد بدبینانه بودند چون بخش بزرگی از خریداران بالقوه را بخاطر تصویب قوانین جدید وام مسکن حذف کرده بود. ما همیشه براین باور بودیم که قوانین جدید وام مسکن ضرورت دارد ولی دلیلی وجود نداشت که در شهری چون مونتریال تاثیر این قوانین بیش از حد واقعی برآورد شود.

به نظر من حضور سرمایه گذاران خارجی تنها دلیل داغ شدن بیش از حد بازار مسکن در برخی از استانها نیست و اگر افزایش قیمتها را تنها بخاطر حضور آنها بدانیم ، از برخی عوامل موثر دیگر غافل شده ایم. قطعا سرمایه های خارجی تاثیر گذار بر بازار بوده اند ولی خریداران داخلی هم در غیرواقعی کردن قیمتها و خرید و فروش چند باره یک ملک کاملا اثرگذار بوده اند و این نکته ای است که در مونتریال و کبک به مراتب کمتر از انتاریو و بریتیش کلمبیا شاهد بودیم. »

مشاوران املاک در گران ترین بازار مسکن کانادا گزارش می دهند معاملات به دوران اوج در سال گذشته نزدیک شده و ظاهرا تاثیر منفی مالیات برای خریداران خارجی دیگر در بازار دیده نمی شود.

سازمان مشاوران املاک ونکوور بزرگ این هفته گزارش داد تقاضا برای خرید خانه های ویلایی کمتر شده و خریداران این روزها بیشتر بدنبال خرید تاون هاوس و کاندو هستند. البته تعداد معاملات در ماه می گذشته 4364 مورد بود که هشت و نیم درصد نسبت به زمان مشابه سال گشته کمتر است ولی نسبت به ماه آوریل رشد 22 درصدی نشان می دهد که برای مشاوران املاک ونکوور بسیار امیدوار کننده است .

همچنین در ده سال اخیر هم میزان معاملات در ماه می 2017 در رده سوم قرار می گیرد.

تجربه ونکوور در وضع مالیات 15 درصدی برای خریداران خارجی به دقت از سوی فعالان بازار مسکن در انتاریو مورد بررسی قرار می گیرد. در تورنتو به تازگی این مالیات برای خریداران خارجی در نظر گرفته شده است .

در ونکوور بزرگ تعداد 6044 واحد مسکونی در ماه می لیست شده بود که نسبت به زمان مشابه در سال قبل کاهش 3.9 درصدی داشت .

اما در بین واحدهای فروش رفته در ونکوور بزرگ طی ماه گذشته ، 31درصد از خانه های ویلایی ، 76.1 درصد از تاون هاوس ها و 94.6 درصد از کاندوهای لیست شده به فروش رسیده اند که نشان از استقبال خریداران از خرید کاندو در مناطق مختلف شهر دارد.

در زمینه قیمت اما رکوردهای تازه ای جابجا شد.متوسط بهای منازل ویلایی به 1830956 دلاررسید و کاندوها هم به طور متوسط به بهای 656919 دلار معامله شدند .

به این ترتیب برخی از کارشناسان مسکن به بازگشت بازار مسکن ونکوور به روزهای اوج شش ماهه اول سال گذشته و رونق دوباره خرید و فروش چند باره یک ملک (flipping) را باور دارند و درانتظار رشد مضاعف قیمتها طی تابستان 2017 هستند. در مقابل هم برخی این افزایش قیمت را تنها ناشی از کوچ خریداران خارجی از بازار تورنتو به ونکوور بخاطر وضع مالیات 15درصدی در آن شهر می دانند و افزایش معاملات را کاملا موقتی ارزیابی کرده اند.

سال قبل در چنین زمانی بازار مسکن ونکوور واقعا آشفته بود و تقریبا امکان نداشت ملکی به بازار بیاید و برای خرید آن ارقامی بالای قیمت پیشنهادی مالک مطرح نشود.

با وضع مالیات برای خریداران خارجی و مالیات برای خانه های خالی ، بازار ونکوور از آگوست گذشته کمی آرام شده و رقابت برای خرید بیشتر در محدوده املاک بین 700 هزار تا 1.5 میلیون دلار دیده می شود.

ولی وضعیت دربازار مسکن تورنتو واقعا نگران کننده شده و این شهر با پشت سر گذاشتن ونکوور و سایر بازارهای داغ مسکن جهان ، رده نخست افزایش بهای مسکن در دنیا را بدست آورد.

گزارشی که اخیرا از سوی موسسه مشاور املاک کورلاجیک در استرالیا تهیه شده ، نشان می دهد  سیدنی با اختلافی اندک و رشد 18.4 درصدی قیمتها پس از تورنتو قرار می گیرد که قیمت مسکن به طور متوسط در آن طی 12 ماه گذشته 19 درصد افزایش داشته است .

البته ونکوور هم در این رده بندی بی نصیب نیست و بالاتر از لندن ، هنگ کنگ ، اکلند و توکیو با افزایش 14 درصدی در رده سوم جای می گیرد.

البته تا اواخر سال 2016 ، قیمتها در بازار مسکن در اکلند کشور نیوزلند با بالاترین نرخ در حال رشد بود به نحوی که دولت را به شدت نگران کرد. اقدام قاطعانه دولت برای لزوم پیش پرداخت 40 درصد قیمت کل ملک سبب شد تا بازار آرام شده و این شهر جایگاه خود در صدر جدول را از دست بدهد.

با شروع سال جدید ، با موج تازه ای از هشدارها درمورد اصلاح قیمت مسکن دو بازار اصلی مسکن کانادا روبرو هستیم .

در آخرین نمونه مدیر عامل اسکوشیا بانک درمورد سقوط قیمت مسکن و به اصطلاح ترکیدن حباب قیمت در شهرهای تورنتو و ونکوور هشدار داد.

به نوشته گلوبال نیوز ،برایان پورتر در کنفرانسی راجع به چشم انداز بازار مسکن در این دو شهر گفت :«همانطور که درختان تا آسمان رشد نمی کنند ، قیمت ها در بازار هم در مرحله ای اصلاح می شوند و دیگر بالا نمی روند . من از اقداماتی که  دولت فدرال برای تغییر قانون اعطای وام مسکن انجام داده راضی هستم. به نظرم هنوز باید منتظر تاثیرات این قانون بود و شاید در بهار نتایج آن بهتر مشخص شود. »

از جمله این تغییرات در ماه اکتبر گذشته اجباری شدن تست استرس برای مشخص شدن وضعیت مالی وام گیرنده در صورت افزایش نرخ بهره بود.

در عین حال شون مک گاکین از مدیران ارشد اسکوشیا بانک گفت در صورتی که قیمتها همچنان در این دو شهر افزایش پیدا کنند ، دولت باید دخالت بیشتری در بازار داشته باشد . او در عین حال تایید کرد چون گوی بلورین ندارد ، نمی تواند سقف قیمتها را پیش بینی کند و نمی داند این شرایط تا چه زمانی در دو شهر یاد شده ادامه خواهد یافت!