بازار مسکن ونکوور

به گفته شرکت تحقیقات کپیتال اکونومیکس، بانک مرکزی کانادا دارد گستره افت بازار مسکن کشور و همچنین اثرات آن بر اقتصاد مبتنی بر مصرف‌گرایی  را دست کم می‌گیرد.

فروش واحدهای پیش‌فروش در تورنتو و ونکوور در سال 2018 کاهش یافت و باعث شد سازندگان سخت‌تر بتوانند برای پروژه‌های‌شان سرمایه پیدا کنند. استیون بران اقتصاددان ارشد این شرکت می‌گوید این امر بر خلق کار و مصرف‌گرایی که مسئول حدود 60 درصد بازده کشور است اثرگذار خواهد بود.

براون در مصاحبه‌ای گفت: «بانک مرکزی دارد عواقب مربوط به کاهش سرمایه‌گذاری مسکونی را دست کم می‌گیرد.»

کپیتال اکونومیکس تخمین می‌زند که بانک مرکزی امسال دو بار نرخ بهره را کاهش خواهد داد و نرخ معیار را از 1.75 درصد فعلی به 1.25 درصد می‌رساند. البته این به هیچ وجه نظر جامع نیست و داده‌های بلومبرگ نشان می‌دهد که تنها یک کاهش نرخ در دو سال آینده اتفاق خواهد افتاد.

این شرکت تحقیقاتی انتظار دارد که خانواده‌ها برای تقویت پس‌اندازهای‌شان از درصدی بزرگ‌تر از درآمد خود استفاده کنند چون مالکیت خانه تحت تاثیر کاهش قیمت‌ها خواهد بود.

فروش خانه‌های جدید در تورنتو در آغاز سال گذشته کاهش پیدا کرد و از آن موقع تا به حال هم ضعیف باقی مانده است. از آن موقع تا به حال میانگین فروش ماهانه 25530 واحد بوده، در حالیکه در سال 2017 این میانگین برابر با 46841 واحد بود. با استناد به داده‌ها میانگین ماهانه از ژانویه 2018 تا به حال 39301 واحد بوده است. این میانگین در سال 2017 معادل 39703 واحد بود.

براون گفت: «سازندگان واحدهای آپارتمانی باید حدود 70 درصد از واحدهای آپارتمان‌های‌شان را پیش از آغاز ساخت‌و‌ساز بفروشند تا بتوانند سرمایه مورد نیاز را تامین کنند. بنابراین پروژه‌های تازه آغازشده فعلی نمایانگر واحدهایی هستند که حدود 18 ماه پیش در قالب واحدهای پیش‌ساخت در عمل فروخته شده بودند.»

او اضافه کرد که روندی مشابه در ونکوور هم دیده می‌شود و گفت: «این داده‌های خاصی است که خیلی‌ها به آن توجه نمی‌کنند.»

مشکلات بازار مسکن در تورنتو و ونکوور بسیاری از شهروندان را به فکر ترک شهر و نقل مکان به دیگر استانها انداخته است .

در نظرسنجی اخیر موسسه انگس رید در این دو شهر بیش از هر زمان دیگری مردم حس خوبی نسبت به شرایط زندگی ندارند .

در تورنتو 27 درصد میزان نارضایی از شرایط اسکان و هزینه مسکن را مصیبت وار توصیف کردند در حالیکه در سال 2015 تنها 17 درصد چنین نظری داشتند. علاوه بر این 27 درصد نیز هزینه مسکن را ناراحت کننده توصیف کردند تا به این ترتیب بیش از نیمی از پاسخ دهندگان از بازار مسکن ناراضی باشند.

در ونکوور 22 درصد هزینه مسکن را مصیب وار دانستند و 27 درصد هم آن را ناراحت کننده دانستند.

اما نکته مهم اینجاست که در هر دو شهر بیش از 80 درصد افرادی که شرایط اسکان را مصیب وار دانسته اند ، به شکل جدی به ترک محل سکونت فعلی و مهاجرت به استانی دیگر برای تحقق رویای خانه دار شدن فکر می کنند.

امیر حمزه علی مشاور املاک فعال ونکوور ضمن ابراز نگرانی از این شرایط می گوید :« وضعیت بازار مسکن عملا خریداران خانه اول و جوانان را ناامید کرده و طبیعی است که بخشی از آنها خیلی زود به فکر نقل مکان به دیگر استانها باشند. حتی در شرایطی که بهای منازل زیر یک میلیون دلار نسبت به اوایل سال کاهش 5 تا 10 درصدی داشته ولی هنوز استرس تست و بالا رفتن نرخ بهره ، دریافت وام مسکن را برای خریداران دشوار کرده و مانع ورودشان به بازار و خرید خانه مورد علاقه شان می شود.

با این شرایط باید گفت دولت عملا تعدادی از خریداران بالقوه را از بازار خارج کرده و بخشی از از آنها با بدبینی نسبت به بازار مسکن ونکوور امیدشان را به خانه دار شدن دراین شهر از دست داده اند. شاید یکی از بدترین اتفاق برای جوانان مستعد یک شهر ، تشویق شدن به مهاجرت و ترک زادگاهشان به امید خانه دار شدن باشد!»

در همین نظرسنجی 54 درصد ونکووری ها افزایش بهای مسکن را ضربه ای مهلک به شهرشان دانسته اند و نسبت به این مسئله کاملا بدبین هستند.

تازه ترین گزارش بورد املاک ونکوور بزرگ (REBGV) حکایت از کاهش چشمگیر تعداد معاملات مسکن و کاهش متوسط قیمت کاندو در سطح شهر برای نخستین بار از ژانویه 2017 تاکنون دارد.

بنا به این گزارش در ماه جولای 2070 معامله مسکن انجام شد که نسبت به زمان مشابه در سال گذشته 30.1 درصد و نسبت به ماه ژوئن امسال 14.6 درصد کاهش داشته است.

فیل مور مدیر بورد املاک ونکوور بزرگ در این زمینه می گوید :« با در نظر گرفتن موانع فعلی برای حضور بیشتر خریداران بالقوه مسکن در بازار ، اهرمهای رایج برای افزایش بهای مسکن وجود ندارد. قبلا عنوان می شد تقاضا برای خانه های مجزا در سطح شهر کاهش یافته ولی حالا این موضوع به تاون هاوس ها و کاندوها هم تسری پیدا کرده و بازار این دست از املاک هم به مراتب مشتری کمتری به خود می بینند. »

امیر حمزه علی مشاور املاک ونکوور بزرگ با اشاره به این نکته که ماه های تابستان معمولا زمان رونق بازار مسکن نیست ، تاکید می کند این مسئله با توجه به کاهش قدرت خرید خانوارهای طبقه متوسط تشدید شده است . او در ادامه می گوید:« با بالا رفتن نرخ بهره و از سوی دیگر شرایط سخت تر اعطای وام مسکن و استرس تست ، خریداران و فروشندگان در این بازار بیشتر ترجیح می دهند منتظر بمانند و کمتر دست به معامله قطعی می زنند. »

بیشترین میزان کاهش فروش همچنان مربوط به خانه های مجزا است که با 637 مورد معامله نسبت به زمان مشابه سال گذشته 32.9 درصد کاهش نشان می دهد . متوسط قیمت این گروه از منازل هم نسبت به جولای سال قبل 1.5 درصد و نسبت به ماه گذشته 0.6 درصد کمتر شده است .

اما نکته قابل توجه این گزارش کاهش معاملات کاندوها است . در ماه قبل 1079 واحد معامله شد که نسبت به زمان مشابه سال قبل 26.5 درصد کاهش نشان می دهد هر چند که متوسط قیمت کاندو با 13.6 درصد افزایش نسبت به جولای سال قبل به 700500 دلار رسیده است . البته این رقم نسبت به ماه ژوئن امسال 0.5 درصد کمتر شده است.

این اولین بار است که متوسط قیمت ماه به ماه کاندوها از ژانویه 2017 تاکنون کاهش یافته است .

حمزه علی دریافت مالیات از واحدهای خالی را یکی از عوامل اصلی در کاهش میزان تقاضا برای خرید کاندو می داند و در عین حال از کاهش متوسط قیمت کاندو هم تعجبی نمی کند و می گوید :« روند کاهش قیمت خانه های مجزا از مدتی قبل شروع شده بود و طبیعی بود که این موضوع به کاندوها و تاون هاوس ها سرایت کند چرا که قدرت خرید خانوارهای متوسط از ابتدای امسال به میزان قابل توجهی کاهش یافته و از سوی دیگر قیمتهایی که در بازار برای کاندوها ارائه می شد در برخی از موارد برای آنها قابل توجیه نیست و آنها ترجیح می دهند منتظر کاهش بیشتر قیمت خانه های مجزا باشند تا شاید در آینده شانسی برای خرید داشته باشند. »

انجمن املاک بریتیش کلمبیا اخیرا آماری را منتشر کرد که حاکی از تاثیر قوانین جدید مالیاتی استانی و همچنین قوانین سخت گیرانه تر دریافت وام مسکن بود که در کنار بالا رفتن نرخ بهره می تواند تقاضا در بازار مسکن را به شدت کاهش دهد.

در مجموع در ماه مارس 7409 معامله صورت گرفته که نسبت به زمان مشابه سال گذشته 24.6 درصد کاهش داشته است . در همین حال میزان عرضه مسکن در بازار به پایین ترین میزان از سال 2006 تاکنون رسیده است و اگر این سیستم به همین شکل ادامه پیدا کند ، عرضه کمتر موجب بالا رفتن قیمت در برخی از مناطق خواهد شد حتی اگر تقاضا در این مناطق کمتر شده باشد.

امیر حمزه علی مشاور املاک فعال وست ونکوور با اشاره به این قضیه در ادامه می گوید :«کاملا مشخص است قوانین سخت گیرانه تر دولت فدرال برای اعطای وام مسکن یکی از دلایل کاهش عرضه بوده است چون بخشی از عرضه در بازار همیشه از سوی مالکانی است که قصد فروش مسکن فعلی و خرید مکانی بزرگتر را دارند ولی چون با شرایط فعلی برای وام مسکن مورد نظرشان تایید نمی شوند ، فعلا دست نگاه داشته اند و از فروش منزلشان چشم پوشی کرده اند.

طبق آمار اعلام شده ارزش معاملات انجام شده در ماه مارس با 20 دصد کاهش نسبت به زمان مشابه سال گذشته به 5.39 میلیارد دلار رسیده است . کاهش یک میلیارد دلاری معاملات به معنای محروم شدن دولت استانی از میلیون هادلار مالیات ترانسفر مسکن است .

به این ترتیب نه تنها قوانین جدید به کاهش قیمت مسکن برای طبقه متوسط منجر نشده بلکه دولت را از درآمد مالیاتی قابل توجهی محروم کرده است .

دولت البته این مسئله را گوشزد کرده که قوانین سختگیرانه تر وام مسکن می تواند ریسک خریداران مسکن را برای عدم پرداخت اقساط شان در صورت بالا رفتن نرخ بهره کاهش دهد .ولی از سوی دیگر بسیاری از خریداران بالقوه با استرس تست های جدید ، وام مسکن کمتری دریافت می کنند که می تواند آنها را به گزینه استفاده از وام دهندگان خصوصی هدایت کند و ریسک عدم توانایی پرداخت وام بیشتر کند.  این سیاست ها منجر به کاهش رشد اقتصادی شده و بروی بازار کار تاثیر منفی خواهد داشت .نباید فراموش کرد تقاضای مردم برای صاحبخانه شدن تنها با محدود کردن آنها کاهش نمی یابد و به عکس می تواند بالا رفتن قیمت بخاطر افزایش تقاضا در آینده را موجب شود. »

با افزایش بهای مسکن در سالهای اخیر ، خرید مسکن در کانادا به سادگی گذشته نیست و در برخی از شهرها همچون تورنتو و ونکوور به رویای دست نیافتنی برای طبقه متوسط بدل شده است .

اما در برخی از شهرها هنوز قیمت ها نسبت به درآمد یکی از افراد خانواده و یا هر دو نفر قابل تحمل است و میتوان از عهده پرداخت اقساط وام مسکن تنها با درآمد یک نفر برآمد.

در گزارشی که از سوی وب سایت زوکاسا تهیه شده ، مشخص می شود که اکثر خریداران مسکن در کانادا باید قانون قدیمی را زیر پا بگذارند.

اکثر کارشناسان اقتصادی توصیه می کنند خریدار مسکن نباید بیشتر از سه برابر حقوق سالیانه اش را صرف خرید مسکن کند ولی با پایبندی به این قانون تقریبا هیچکسی در کانادا امکان خرید مسکن را نخواهد داشت. بنا به این گزارش خریدار مسکن دست کم باید 4 برابر حقوق سالیانه اش را صرف خرید مسکن کند .

این بهترین شرایط خرید مسکن است که در شهر سنت حان در نیوبرانزویک وجود دارد. در این شهر متوسط بهای مسکن 171569 دلار و متوسط درآمد سالیانه 39163 است . در ونکوور و فریزر ولی در استان بریتیش کلمبیا ، این نسبت به ترتیب 28 برابر و 25 برابر است !!

البته این ارقام در مورد کاندوها می تواند متفاوت باشد و خریداران با در نظر گرفتن قیمتهای مناسب در برخی از شهرها ، امکان خرید کاندو با تنها یک درآمد در خانواده را خواهند داشت.

در ادامه فهرست گران ترین و ارزان ترین شهرهای کانادا برای خرید مسکن به نسبت درآمد را مرور می کنیم:

اولین بودجه حزب ان دی پی برای استان بریتیش کلمبیا در 18 سال گذشته در حالی اعلام شد که دولت استانی سعی کرده با وضع مالیات های جدید و بیشتر کنترل بیشتری بر بازار مسکن و قیمتها داشته باشد.

مالیات جدید برای خانه های دوم ، افزایش مالیات خانه های گران قیمت و همچنین بالا بردن مالیات سرمایه گذاران خارجی از جمله این اقدامات است .

برخی از کارشناسان مسکن ضمن ابراز نگرانی از افزایش ناگهانی مالیات در کنار سخت گیری های وام مسکن که با بالا رفتن بهره همراه بوده ، انتظار دارند با آرام تر شدن بازار ، قیمتها کاهش یابد. دولت استانی اعلام کرده در نظر دارد هزاران واحد ارزان قیمت در چند سال آینده احداث کند و حتی با اجرای این برنامه در سال آینده 100 میلیون بیشتر از محل مالیات انتقال ملک درآمد خواهد داشت و سال 2020 نیز 22 میلیون دلار بیشتر درآمد پیدا می کند.

اما برخی نیز بر این باور هستند که بالا بودن قیمت مسکن می تواند درآمدهای دولت را تضمین کند و اقدامات اخیر بازار را تا حدودی آرام می کند و بخش عمده بازار همچنان از دسترس طبقه متوسط خارج خواهد بود.

امیر حمزه علی مشاور املاک وست ونکوور در این زمینه ادامه می دهد:«در دو سال اخیر دولت فدرال تلاش کرده تا بازار را با وضع قوانین جدید کنترل کند و این مسئله در بریتیش کلمبیا همراه با قوانین تازه استانی بوده است. نگاه دقیق به بازار نشان می دهد میزان معاملات نسبت به سال گذشته کاهش یافته و متوسط بهای مسکن در برخی از مناطق نسبت به سال گذشته کمتر شده است . ولی اگر آمار را به تفکیک بخوانیم ، متوجه می شویم خانه های مجزای لوکس بیشترین کاهش قیمت را داشته اند. در شهری چون وست ونکوور ، میزان فروش به لیستینگ خانه های بالای 5 میلیون دلار تنها 2 درصد بوده و به عبارت دیگر تنها 3 خانه از 160 خانه لیست شده بالای این قیمت فروش رفته است.

در غرب ونکوور هم وضعیت تقریبا به همین شکل است و تنها 3 درصد از خانه های لیست شده فروخته شده اند. این در حالی است که در فوریه 2016 ، 26 خانه بالای 5 میلیون دلار در وست ونکوور فروش رفته بود.

از سوی دیگر میزان فروش به لیستینگ آپارتمانها دربازار ونکوور بزرگ 80 درصد بوده و قیمتها در این مارکت ثابت بوده و یا افزایش یافته اند. بنابراین طرح های دولت فدرال و استانی بیشتر بازار خانه های لوکس را کساد کرده و یا به عبارت دیگر قیمتها را برای خریداران ثروتمند داخلی و خارجی کاهش داده است و شکی نیست که هدف برنامه های یاد شده این نبوده است !

با این رویکرد  و عدم موفقیت دولت در کاهش قیمتها برای طبقه متوسط ، تنها می توان امیدوار بود که دولت استانی پس از دریافت مالیات های بیشتر از سرمایه گذاران داخلی و خارجی خریدار و مالکین منازل لوکس ، خانه های ارزان قیمت بیشتری بسازد و به بازار عرضه کند. »

به نظر می رسد دولت در رسیدن به اهداف خود برای کنترل بازار مسکن از طریق کاهش تقاضا کاملا موفق بوده است .

اتحادیه املاک بریتیش کلمبیا در تازه ترین گزارش خود اشاره کرد از زمان اجرای قوانین جدید وام مسکن میزان معاملات در سطح استان 26 درصد کاهش یافته است . سخت گیری در اعطای وام مسکن با افزایش میزان مالیات برای خریداران خارجی همراه بوده است .

اجرای قانون مالیات برای خریداران خارجی ملک در ونکوور که در آگوست 2016 تصویب شد ، بازار مسکن را برای دوره هفت ماهه تحت تاثیر قرار داد ولی این بار انتظار می رود قوانین جدید سختگیرانه برای وام مسکن بخش بزرگی از بازار را تحت تاثیر قرار دهدو تاثیر منفی آن بر بازار طولانی تر باشد.

درنگاه اول پیش بینی دقیق مدت زمان تاثیر قوانین جدید وام مسکن بر بازار مشکل به نظر می رسد چرا که برخی عوامل از جمله میزان عرضه مسکن می تواند بر این قضیه تاثیر گذار باشند و اگر قیمتها سقوط کنند ، این وضعیت عوض شده و فعالیت به بازار برمی گردد.

اما با توجه به اینکه بانک مرکزی کانادا ناچار است لااقل یک بار دیگر نرخ بهره را در سال جاری افزایش دهد و همین مسئله مشکلات خریداران بالقوه مسکن را بیشتر و استرس تست برای دریافت وام مسکن را مشکل تر خواهد کرد ، باید انتظار داشت مشکلات ناشی از تغییرات شرایط اعطای وام مسکن لااقل تا اوایل پاییز امسال دوام داشته باشد و انعکاس آن را در معاملات مسکن بازار بریتیش کلمبیا شاهد باشیم.

چیزی که ما در بازار امروز شاهدش هستیم ، بیشتر از آنکه کاهش خواسته مردم برای خرید مسکن باشد ، محدودیت در زمینه تقاضای مسکن است. بازار مسکن همچون یک فنر کار می کند و هر چه بیشتر آن را بفشاریم ، زمانی که رها شود بالاتر خواهد پرید.

در ادامه اقدامات صورت گرفته در استان بریتیش کلمبیا برای مبارزه با خلافکاری و عملکرد غیرحرفه ای مشاورین املاک ، شورای املاک بریتیش کلمبیا اقدام به راه اندازی یک خط تلفن مستقیم و همچنین یک فرم ویژه برای گزارش  این گونه رفتارهای مشاورین املاک کرده است.

در بیانیه منتشر شده از سوی این نهاد تاکید شده شورا برای هر شکایتی که به این نهاد ارجاع شود ، تشکیل پرونده داده و آن را پیگیری خواهد کرد چرا که این حق مردم است که بدانند به افراد حرفه ای که به آنها در خرید و فروش مسکن کمک می کنند ،می توانند اطمینان کنند.

جی مک اینس از مشاورین املاک فعال در ونکوور ، اشاره می کند هرگز به موردی برنخورده که بخواهد به این نهاد آن را گزارش دهد ولی بهر حال این اقدام را مثبت ارزیابی کرده و آن را گامی برای شفافیت بیشتر در فعالیت مشاورین املاک می داند.

افرادی که مایل هستند هر گونه اطلاعاتی در این زمینه داشته باشند می توانند به این لینک مراجعه کنند.

در شهرهایی که میزان تقاضا برای خرید مسکن به مراتب بیش از عرضه است ، دو راه حل برای بالا بردن میزان عرضه در نظر گرفته می شود.

راه اول افزایش میزان ساخت و ساز در زمین های مسکونی و راه دیگر افزایش بلند مرتبه سازی با استفاده از زمین برخی از منازل و ساختمانهای فعلی است .

زمانی که کوهستان ، اقیانوس و یا رودخانه اجازه وسیع تر شدن شهر را ندهد ، بلند مرتبه سازی بهترین شیوه برای پاسخگویی به نیاز خریداران مسکن خواهد بود که در اصطلاح منجر به ایجاد شهر با تراکم بالا می شود.

شهرهای بزرگ کانادا از جمله ونکوور و تورنتو بخاطر افزایش جمعیت از یک سو و بالا رفتن میزان تقاضا برای خرید مسکن از سوی دیگر به شدت نیاز به افزایش عرضه مسکن دارند و به ویژه در ونکوور شاهد محدودیت زمین برای ساخت هستیم.

این شرایط به بالا رفتن قیمت مسکن دامن زده به طوری که در برخی از مناطق ونکوور بزرگ از جمله وست ونکوور ، متوسط بهای مسکن به 25 برابر متوسط درآمد سالیانه خانوار رسیده است !!

با چنین شرایطی بلند مرتبه سازی بهترین راه حل برای تامین نیاز مسکن است و البته دو شهر یاد شده کانادایی نسبت به شهرهای بزرگ دنیا هنوز تراکم کمتری دارند . میزان تراکم جمعیت در هر کیلومتر مربع در ونکوور 5493 نفر است که بالاترین میزان تراکم جمعیت در کانادا محسوب می شود و پس از آن تورنتو با 4457 نفر در هر کیلومتر مربع قرار می گیرد.

اما اگر این ارقام را با سن فرانسیسکو (7171 نفر در هر کیلومتر مربع)، نیویورک ( 10935 نفر در هر کیلومتر مربع) و پاریس (21067 نفر در هر کیلومتر مربع) مقایسه کنیم،متوجه می شویم دو شهر بزرگ کانادایی امکان زیادی برای رشد از نظر میزان تراکم دارند.

در آماری که اخیرا از سوی موسسه مرسر در زمینه کیفیت زندگی در شهرهای بزرگ دنیا منتشر شد ، برخلاف باور عمومی ، رابطه منفی بین میزان تراکم جمعیت و کیفیت زندگی وجود ندارد. در این فهرست ، مونتریال در رده 23 و سنگاپور در رده 25 قرار دارند با وجود اینکه تراکم جمعیت در سنگاپور تقریبا دو برابر مونتریال است .

با این چشم انداز شهرهای ونکوور و تورنتو هم باید برای حل مشکل مسکن ، مسئله بلندمرتبه سازی را کاملا جدی بگیرند و آن را مانعی برای حفظ کیفیت زندگی شهروندان در نظر نگیرند.