اجاره مسکن ونکوور

در هفته گذشته روزنامه های کانادایی خبر از مشکلات فراوان جوانان در خرید خانه پس از تصویب استرس تست جدید در ماه ژانویه دادند. بنا به تازه ترین آمار منتشر شده از سوی موسسه مالی ترنس یونیون ، دریافت وام مسکن در بین جوانان بین 20 تا 35 سال کانادایی در سه ماه اول 2018 نزدیک به 19.5 درصد کاهش داشته است. این رقم بیشترین مقدار در بین گروه های سنی بود و برای مثال در رده سنی 65-80 سال میزان کاهش دریافت وام مسکن تنها 7.8 درصد بوده است .

همین مسئله سبب بالا رفتن سن خریداران خانه اول در کانادا شده و حالا متوسط سن آنها به 32 سال رسیده در حالیکه میزان متوسط درآمدشان 85 هزار دلار است .

به گفته امیر حمزه علی ، مشاور املاک فعال ونکوور ،قوانین جدید دریافت وام مسکن قدرت خرید مشتریان مسکن را به طور متوسط 25 درصد کاهش داده است در حالیکه قیمتها رشد چندانی نسبت به شش ماه قبل نداشته اند. این روند تعداد مستاجران را افزایش داده و فشار بیشتری بر بازار مسکن استیجاری خواهد داشت . نباید فراموش کرد همه جوانان امکان زندگی با والدین شان را تا زمان خانه دار شدن ندارند و نمی توانند از آنها برای خرید مسکن کمک بگیرند.

حمزه علی تاکید می کند بالا رفتن اجاره بها از پس انداز جوانان برای پیش پرداخت خانه ای که در آینده قصد خریدش را دارند کم می کند و همین مسئله در حالی به بازار فعلی مسکن ضربه زده که چشم انداز مناسبی برای این گروه سنی دیده نمی شود.

یکی از راه حل هایی که دولت بایستی برای حل این مشکل در نظر بگیرد ، ساخت خانه هایی با قیمت مناسب و اختصاص آنها به خریداران خانه اولی است تا شاید به این طریق امکان خرید مسکن برای جوانان فراهم شود . در غیر این صورت مشکلات اقتصادی و اجتماعی فراوانی برای کشور بوجود خواهد آمد.

فروش مسکن در ونکوور در ماه مارس 30 درصد افت داشت ولی اگر بر اساس آمار سه ماهه آن را بار دیگر بررسی کنیم، شرایط سخت بازار مسکن و رکود نسبی آن را بهتر می بینیم.

در ماه مارس گذشته 2517 معامله صورت گرفت که نسبت به سال گذشته 29.7 درصد کاهش داشت ولی آمار دیگری که در مورد فروش مسکن در سه ماهه اول سال جدید ارائه شده ، حکایت از رشد منفی معاملات مسکن در اکثر شهرهای ونکوور بزرگ دارد.

بیشترین میزان کاهش معامله در مورد خانه های مجزا در پورت مودی است که نسبت به سه ماهه اول سال گذشته 57 درصد کمتر شده است . اگر ماه دسامبر سال گذشته بخاطر در پیش بودن استرس تست و قانون جدید اعطای وام مسکن از سوی دولت فدرال بازار را رونق داد ، سه ماهه اول امسال میزان معامله به طور متوسط نسبت به دسامبر 2017 حدود 38 درصد کاهش داشته است .

مایکل دولگا کارشناس ارشد اقتصادی تی دی با اشاره به اینکه در پیش بینی آغاز سال ، میزان کاهش معاملات 15.4 درصد پیش بینی شده بود ، گفت :« روند فعلی بازار موجب شده تا تعداد معاملات به کمترین میزان در 5سال اخیر برسدو به نظر می رسد تاثیر قوانین جدید استانی برای بخش مسکن به مراتب بیشتر از آن چیزی بود که تصور می شد. البته قوانین استانی تنها عاملی نیست که بازار مسکن را تحت تاثیر قرار داده و سخت گیری بیشتر بانک ها  برای اعطای وام دلیل دیگری برای این امر است . به نظرم قیمت مسکن در اواخر سال کمی رشد خواهد داشت ولی میزان این رشد قیمت بستگی به دفعات افزایش نرخ بهره خواهد داشت. »

بورد املاک ونکوور بزرگ در تازه ترین گزارش خود اشاره کرده شمار معاملات درماه مارس گذشته با کاهش 29.7 درصدی به 2517 مورد رسیده است .

اما اگر بخواهیم تنها شمار معاملات املاک لوکس را در نظربگیریم ، آمار به مراتب بدتر خواهد بود. در ونکوور بزرگ شمار املاک لوکس معامله شده در ماه مارس گذشته نسبت به سال گذشته کاهش 80 درصدی داشته و در حالیکه ماه مارس سال 2017 شاهد معامله 27 ملک بالای 5 میلیون دلار بودیم ، در ماه گذشته تنها 5 خانه در این محدوده قیمت در  ونکوور بزرگ معامله شدند.

آیا قوانین جدید استانی و محدویتهای دولت فدرال برای دریافت وام منجر به این کاهش چشمگیر شده اند؟

امیر حمزه علی ، مشاور املاک فعال در وست ونکوور و ونکوور در این زمینه می گوید :«همانطور که آمار نشان می دهد ، سرمایه گذاران خارجی بین 5 تا 10 درصد کل معاملات مسکن را در ونکوور بزرگ انجام می دهند. نگاهی به آمار منتشر شده شاید این تصور را ایجاد کند که فعالیت خریداران خارجی نباید تاثیر زیادی بر بازار مسکن داشته باشد حتی اگر بالا بردن میزان مالیات خریدار خارجی منجر به تغییر عقیده شان برای انجام معامله باشد!

تغییر میزان مالیات انتقال ملک از 3 به 5 درصد برای خانه های بالای 3 میلیون دلار تاثیر منفی قابل توجهی بر میزان تقاضای خریداران خانه های لوکس ندارد و برای مثال در مورد یک ملک 13 میلیون دلاری میزان مالیات انتقال آن را 200 هزار دلار بیشتر می کند.

بنابراین باید دلیل کاهش معاملات املاک لوکس ونکوور بزرگ را در جای دیگری جستجو کرد. یکی از دلایل می تواند افزایش مالیات برای خریداران خارجی باشدو با اینکه برای کل معاملات حضور این گروه از خریداران 5 تا 10 درصد عنوان شده ولی در مورد املاک لوکس سهم خارجی ها به مراتب بیشتر است . یک مقایسه آماری این مسئله را بهتر مشخص می کند.

در 7 ماه اول سال 2016 و قبل از وضع مالیات برای خریداران خارجی ، در ونکوور بزرگ 57 خانه بالای 5 میلیون دلار معامله شد در حالی که پس از وضع مالیات در 2 اگوست ، تا پایان سال تنها 15 خانه در این محدوده قیمت فروخته شد. برخی شاید این تصور را داشته باشند که حالا با تغییر قوانین ، پرداخت 20 درصد مالیات برای خریداران خارجی نباید مشکل ساز باشد ولی در واقعیت هیچکس دوست ندارد برای یک ملک بیشتر از ارزش آن پول بپردازد. قیمت منازل لوکس در ونکوور بزرگ تحت تاثیر شرایط جدید ، کاهش یافته است و خریدار خارجی هم با این وضعیت ترغیب می شود تا زمانی به بازار برگردد که کاهش قابل ملاحظه ای در قیمتها اتفاق افتاده باشد. خوشبختانه سیاستهای استانی صاحبخانه شدن را برای سرمایه گذاران خارجی گران تر کرده ولی باید امیدوار باشیم که این شرایط صاحبخانه های کانادایی را مجبور نکند تا خانه هایشان را ارزان تر بفروشند!»

اولین بودجه حزب ان دی پی برای استان بریتیش کلمبیا در 18 سال گذشته در حالی اعلام شد که دولت استانی سعی کرده با وضع مالیات های جدید و بیشتر کنترل بیشتری بر بازار مسکن و قیمتها داشته باشد.

مالیات جدید برای خانه های دوم ، افزایش مالیات خانه های گران قیمت و همچنین بالا بردن مالیات سرمایه گذاران خارجی از جمله این اقدامات است .

برخی از کارشناسان مسکن ضمن ابراز نگرانی از افزایش ناگهانی مالیات در کنار سخت گیری های وام مسکن که با بالا رفتن بهره همراه بوده ، انتظار دارند با آرام تر شدن بازار ، قیمتها کاهش یابد. دولت استانی اعلام کرده در نظر دارد هزاران واحد ارزان قیمت در چند سال آینده احداث کند و حتی با اجرای این برنامه در سال آینده 100 میلیون بیشتر از محل مالیات انتقال ملک درآمد خواهد داشت و سال 2020 نیز 22 میلیون دلار بیشتر درآمد پیدا می کند.

اما برخی نیز بر این باور هستند که بالا بودن قیمت مسکن می تواند درآمدهای دولت را تضمین کند و اقدامات اخیر بازار را تا حدودی آرام می کند و بخش عمده بازار همچنان از دسترس طبقه متوسط خارج خواهد بود.

امیر حمزه علی مشاور املاک وست ونکوور در این زمینه ادامه می دهد:«در دو سال اخیر دولت فدرال تلاش کرده تا بازار را با وضع قوانین جدید کنترل کند و این مسئله در بریتیش کلمبیا همراه با قوانین تازه استانی بوده است. نگاه دقیق به بازار نشان می دهد میزان معاملات نسبت به سال گذشته کاهش یافته و متوسط بهای مسکن در برخی از مناطق نسبت به سال گذشته کمتر شده است . ولی اگر آمار را به تفکیک بخوانیم ، متوجه می شویم خانه های مجزای لوکس بیشترین کاهش قیمت را داشته اند. در شهری چون وست ونکوور ، میزان فروش به لیستینگ خانه های بالای 5 میلیون دلار تنها 2 درصد بوده و به عبارت دیگر تنها 3 خانه از 160 خانه لیست شده بالای این قیمت فروش رفته است.

در غرب ونکوور هم وضعیت تقریبا به همین شکل است و تنها 3 درصد از خانه های لیست شده فروخته شده اند. این در حالی است که در فوریه 2016 ، 26 خانه بالای 5 میلیون دلار در وست ونکوور فروش رفته بود.

از سوی دیگر میزان فروش به لیستینگ آپارتمانها دربازار ونکوور بزرگ 80 درصد بوده و قیمتها در این مارکت ثابت بوده و یا افزایش یافته اند. بنابراین طرح های دولت فدرال و استانی بیشتر بازار خانه های لوکس را کساد کرده و یا به عبارت دیگر قیمتها را برای خریداران ثروتمند داخلی و خارجی کاهش داده است و شکی نیست که هدف برنامه های یاد شده این نبوده است !

با این رویکرد  و عدم موفقیت دولت در کاهش قیمتها برای طبقه متوسط ، تنها می توان امیدوار بود که دولت استانی پس از دریافت مالیات های بیشتر از سرمایه گذاران داخلی و خارجی خریدار و مالکین منازل لوکس ، خانه های ارزان قیمت بیشتری بسازد و به بازار عرضه کند. »

در ادامه اقدامات صورت گرفته در استان بریتیش کلمبیا برای مبارزه با خلافکاری و عملکرد غیرحرفه ای مشاورین املاک ، شورای املاک بریتیش کلمبیا اقدام به راه اندازی یک خط تلفن مستقیم و همچنین یک فرم ویژه برای گزارش  این گونه رفتارهای مشاورین املاک کرده است.

در بیانیه منتشر شده از سوی این نهاد تاکید شده شورا برای هر شکایتی که به این نهاد ارجاع شود ، تشکیل پرونده داده و آن را پیگیری خواهد کرد چرا که این حق مردم است که بدانند به افراد حرفه ای که به آنها در خرید و فروش مسکن کمک می کنند ،می توانند اطمینان کنند.

جی مک اینس از مشاورین املاک فعال در ونکوور ، اشاره می کند هرگز به موردی برنخورده که بخواهد به این نهاد آن را گزارش دهد ولی بهر حال این اقدام را مثبت ارزیابی کرده و آن را گامی برای شفافیت بیشتر در فعالیت مشاورین املاک می داند.

افرادی که مایل هستند هر گونه اطلاعاتی در این زمینه داشته باشند می توانند به این لینک مراجعه کنند.

در شهرهایی که میزان تقاضا برای خرید مسکن به مراتب بیش از عرضه است ، دو راه حل برای بالا بردن میزان عرضه در نظر گرفته می شود.

راه اول افزایش میزان ساخت و ساز در زمین های مسکونی و راه دیگر افزایش بلند مرتبه سازی با استفاده از زمین برخی از منازل و ساختمانهای فعلی است .

زمانی که کوهستان ، اقیانوس و یا رودخانه اجازه وسیع تر شدن شهر را ندهد ، بلند مرتبه سازی بهترین شیوه برای پاسخگویی به نیاز خریداران مسکن خواهد بود که در اصطلاح منجر به ایجاد شهر با تراکم بالا می شود.

شهرهای بزرگ کانادا از جمله ونکوور و تورنتو بخاطر افزایش جمعیت از یک سو و بالا رفتن میزان تقاضا برای خرید مسکن از سوی دیگر به شدت نیاز به افزایش عرضه مسکن دارند و به ویژه در ونکوور شاهد محدودیت زمین برای ساخت هستیم.

این شرایط به بالا رفتن قیمت مسکن دامن زده به طوری که در برخی از مناطق ونکوور بزرگ از جمله وست ونکوور ، متوسط بهای مسکن به 25 برابر متوسط درآمد سالیانه خانوار رسیده است !!

با چنین شرایطی بلند مرتبه سازی بهترین راه حل برای تامین نیاز مسکن است و البته دو شهر یاد شده کانادایی نسبت به شهرهای بزرگ دنیا هنوز تراکم کمتری دارند . میزان تراکم جمعیت در هر کیلومتر مربع در ونکوور 5493 نفر است که بالاترین میزان تراکم جمعیت در کانادا محسوب می شود و پس از آن تورنتو با 4457 نفر در هر کیلومتر مربع قرار می گیرد.

اما اگر این ارقام را با سن فرانسیسکو (7171 نفر در هر کیلومتر مربع)، نیویورک ( 10935 نفر در هر کیلومتر مربع) و پاریس (21067 نفر در هر کیلومتر مربع) مقایسه کنیم،متوجه می شویم دو شهر بزرگ کانادایی امکان زیادی برای رشد از نظر میزان تراکم دارند.

در آماری که اخیرا از سوی موسسه مرسر در زمینه کیفیت زندگی در شهرهای بزرگ دنیا منتشر شد ، برخلاف باور عمومی ، رابطه منفی بین میزان تراکم جمعیت و کیفیت زندگی وجود ندارد. در این فهرست ، مونتریال در رده 23 و سنگاپور در رده 25 قرار دارند با وجود اینکه تراکم جمعیت در سنگاپور تقریبا دو برابر مونتریال است .

با این چشم انداز شهرهای ونکوور و تورنتو هم باید برای حل مشکل مسکن ، مسئله بلندمرتبه سازی را کاملا جدی بگیرند و آن را مانعی برای حفظ کیفیت زندگی شهروندان در نظر نگیرند.

بانک مرکزی کانادا در نظر دارد طی سال جاری در دو نوبت دست به افزایش نرخ بهره بزند تا به این ترتیب بین رشد اقتصادی بالا و ریسک های اقتصادی موجود از جمله مذاکرات نفتا و قوانین جدید بازار مسکن ایجاد تعادل کرده باشد.

از جولای سال گذشته تاکنون نرخ بهره در کانادا سه بار افزایش یافته است که واکنشی به رشد اقتصادی قابل توجه و کاهش میزان بیکاری بوده است ولی سیاست گذاران بانک مرکزی بارها اشاره کرده اند برای دفعات بعدی افزایش نرخ بهره با احتیاط بیشتری عمل خواهند کرد.

از یک سو هنوز نمی توان نتایج مذاکرات برای تجدید پیمان نفتا را پیش بینی کرد و از سوی دیگر میزان رشد اقتصادی سه ماه آخر سال گذشته کمتر از پیش بینی بانک مرکزی کانادا است .

به این ترتیب در نظرسنجی که اخیرا از سوی رویترز بین 30 اقتصاددان برجسته کانادایی صورت گرفته ، بالا رفتن نرخ بهره در نشست بعدی بانک مرکزی در 7 مارس کاملا منتفی به نظر می رسد.

پس از آن کارشناسان معتقدند در ماه می نرخ بهره افزایش خواهد یافت و در بار دوم در ماه نوامبر شاهد این قضیه هستیم تا در نهایت نرخ بهره در پایان سال به 1.75 درصد برسد. البته آنها معتقد  هستند این روند در سه ماهه نخست سال اینده ادامه خواهد یافت در ماه مارس سال 2019 نرخ بهره به 2 درصد خواهد رسید.

از بین کارشناسان نظرسنجی شده ، 80 درصد زمان افزایش بعدی نرخ بهره را ماه می دانسته اند .

این پیش بینی ها در شرایطی صورت می گیرد که میزان بدهی کانادایی ها در سالهای اخیر افزایش چشمگیری داشته است و قوانین سخت گیرانه تر وام مسکن در کنار نرخ تورمی که افزایش می یابد می تواند مشکلات بیشتری برای خانوارهای بدهکار کانادایی ایجاد کند.

سباستین لاوی -اقتصاد دان ارشد ارشد بانک لورنتین در این زمینه می گوید :« اگر تنها استان بریتیش کلمبیا را می خواستیم در نظر بگیریم ، افزایش نرخ بهره کاملا چالش برانگیز خواهد بود چرا که با این اتفاق ، شاهد اصلاح قیمتها در بازار مسکن بی سی خواهیم بود

از وقتی شرکت معتبر Sotheby’s International Realty  در سپتامبر گذشته اعلام کرد یکی از منازل لوکس در شهر استین تگزاس  با بیت کوین معامله شده ، اهمیت خرید و فروش مسکن با استفاده از این واحد پولی جدید بیشتر شد.

بسیاری بر این باور هستند که استفاده از بیت کوین می تواند یکی از شیوه های رایج در معاملات ملکی آینده باشد و برخی دیگر هم هنوز اصرار دارند بیت کوین عمر کوتاهی دارد ونباید هیجان زده شد!

سوال مهم اینجاست که وقتی ما واحدهای پولی پذیرفته شده برای معاملات در دسترس داریم ، چرا برخی باید علاقمند به استفاده از بیت کوین باشند؟

امیر حمزه علی یکی از موفق ترین مشاورین املاک شرکت در این زمینه می گوید :«افزایش ناگهانی ارزش بیت کوین در سال گذشته برخی را ظرف چند ماه میلیونر کرد. این موضوع به همراه قوانین سهل انگارانه برای  capital gain tax در معاملات بیت کوی برخی را وسوسه کرد تا با استفاده از این واحد پولی جدید دست به خریدو فروش ملک بزنند.

هنوز خیلی زود است که بتوان  رضایت برخی از فروشندگان ملک در دریافت بیت کوین را توجیه کرد. یک دلیل می تواند این باشد که با دریافت وجه به صورت دیجیتال و انتقال آن به کیف دیجیتالی ، فروشنده در واقع تصور می کند تمام وجه را نقدا دریافت کرده بدون اینکه اثری از پول دریافتی در سیستم بانکی رایج وجود داشته باشد.

اما انگیزه برای این کار هر چه باشد ، نمیتوان آن را به سود طرفین معامله دانست .

به عبارت دیگر اگر قصد یکی از طرفین معامله فرار مالیاتی و یا فروختن واحد پولی دیجیتال نباشد ، نمی توان معامله به این شکل را منطقی دانست. فروشنده ای که خواهان دریافت بیت کوین است ، تنها خریداران محدودی خواهد داشت و خریدارانی هم که می خواهندفقط بیت کوین پرداخت کنند ، گزینه های زیادی برای انتخاب ندارند.

مشکل دیگر نوسانات شدید بیت کوین و سایر ارزهای دیجیتال است و این مسئله می تواند بر مذاکرات دو طرف تاثیر زیادی بگذارد و آنها باید در کنار برآورد منطقی از بازار مسکن ، نیم نگاهی هم به نوسانات بازار ارز دیجیتال داشته باشند. در حاشیه معامله هم مشاورین املاک و وکلا مشکلات زیادی در برآورد دستمزدهایشان برای سرویس ارائه شده هستند و دولت هم مالیات انتقال ملک را بر اساس واحد پولی ملی کشور در زمان توافق محاسبه می کند و این بخش از معامله نمی تواند با بیت کوین پرداخت شود.

به نظر می رسد باید انتظار داشت با سقوط حتی اندک این ارزهای دیجیتال در بازار ، تب استفاده از آنها در معاملات تجاری و به ویژه مسکن فروکش کند . در عین حال وضع قوانین سخت گیرانه تر از سوی دولت برای capital gain tax و تغییر قوانین قدیمی مربوط به پولشویی هم بر روند معاملات با بیت کوین و سایر ارزهای دیجیتالی تاثیرگذار خواهد بود.

یکی از طراحان پیشین شهر ونکوور هشدار داد در صورتی که دولت استانی و شهرداری فکری به حال مسکن طبقه متوسط شهر نکنند ، در آینده نزدیک چیزی به نام طبقه متوسط وجود نخواهد داشت و شهر کاملا به شکل دوقطبی در خواهد آمد.

لری بیزلی که در حال حاضر در دانشگاه یوبی سی در حال تدریس است ، در ادامه می گوید :«برآوردها تا سال 2030 چنین می گوید که فردی با درآمد سالیانه 72 تا 75 هزار دلار هیچ شانسی برای خرید خانه در ونکوور نخواهد داشت. در واقع تمام درآمد شخص تنها صرف بازپرداخت وام مسکن منزلی کاملا معمولی خواهد شد و چیزی برای باقی امور زندگی باقی نمی ماند. ما از یک سو طبقه کم درآمد جامعه را داریم که  عمدتا اجاره نشین خواهند بود و بازار فروش مسکن باید به طبقه متوسط و ثروتمند جامعه رو کند.

به نوشته سی بی سی ،بیزلی در ادامه برای این مشکلی راه حلی ارائه داد و گفت :«ما باید همچنان به فکر تامین مسکن طبقه متوسط باشیم تا آنها در بازار مجبور به قبول هر قیمتی برای خرید و یا اجاره نباشند. در حال حاضر برخی از افراد با درآمد متوسط خوش شانس هستند و می توانند از والدین شان کمک مالی دریافت کنند ولی این شرایط تا ابد دوام نمی آورد و بنابراین در آینده ای نه چندان دور طبقه متوسط از بازار مسکن ونکوور کاملا حذف می شود.

در آن زمان مهم نیست چقدر پس انداز کرده اید و  چقدر از دولت کمک می گیرید چون حتی قادر به ورود به بازار نیستید . کشورهایی چون هلند و اسپانیا تجربه مشابهی داشته اند و سرمایه گذاران خصوصی با ساخت منازلی ویژه طبقه متوسط با سود به مراتب کمتر ، این گروه از جامعه را همچنان در بازار مسکن نگاه داشته اند .دولت باید به این مسئله توجه خاصی داشته باشد چون در صورت حذف طبقه متوسط ، خلاقیت و پتانسیل واقعی جامعه از میان خواهد رفت و افرادی که می توانند اقتصاد جامعه را شکوفا کنند از شهر بیرون می کنید!»