خرید ملک کانادا

برخی پیش‌بینی‌ها از بازار مسکن کانادا حاکی از این است که سال آینده به خاطر نرخ‌های بهره پایین‌تر برای وام‌های مسکن و افزایش تقاضا از سوی خانه‌اولی‌ها و مهاجران سرعت رشد قیمت مسکن در سراسر کشور تندتر خواهد شد.

خوش‌بینانه‌ترین پیش‌بینی (یا بدبینانه‌ترین، اگر دنبال قیمت‌های پایین‌تر هستید) از طرف کپیتال اکونومیکس مطرح شده که در گزارشی گفت جنبش رشد قیمت مسکن در حال افزایش است. پیش‌بینی این شرکت این بود که اگر روند فعلی ادامه پیدا کند تا ماه مارس آینده قیمت رشد سالانه مسکن به 6 درصد خواهد رسید.

استیون براون اقتصاددان ارشد کانادایی نوشت: «افزایش نسبت فروش به املاک ثبت شده جدید نشان می‌دهد که تورم قیمت مسکن افزایشی چشمگیر خواهد داشت.»

نسبت فروش به املاک ثبت شده جدید نشان دهنده این است که چند خانه فروخته می‌شود و آن را مقابل این قرار می‌دهد که چند خانه وارد بازار می‌شود. هر چقدر این نسبت بیشتر باشد بازار سفت‌و‌سخت‌تر است و می‌توان انتظار افزایش قیمت بیشتری را داشت.

با وجود اینکه وضعیت نسبت‌ها در بازارهای مختلف متفاوت است، در کل اگر نسبت بالای 60 درصد باشد بازار با افزایش قیمت مواجه خواهد بود. با استناد به داده‌های انجمن املاک کانادا، این نسبت در ماه اکتبر برای کل کشور 63.7 درصد بود که بسیار بالاتر از میانگین طولانی‌مدت 54 درصدی آن است.

براون گفت افزایش تقاضا برای مسکن از «ترکیبی از نرخ بهره‌های پایین‌تر توسط بانک‌های مرکزی جاهای دیگر دنیا و انتظارها نسبت به کاهش نرخ بهره در کانادا» نشات می‌گیرد.

براون گفت بهترین نرخ‌های در دسترس برای یک وام مسکن پنج‌ساله با نرخ ثابت در بانک‌های بزرگ از 3.5 درصد در اوایل امسال به 2.7 درصد کاهش پیدا کرده است. نرخ‌های پایین‌تر به این معنی است که خریداران کانادایی نسبت به یک سال گذشته قدرت پرداخت 10 درصد بیشتر از کل پول خرید یک خانه را دارند.

در یک پیش‌بینی جداگانه، سازمان املاک Re/Max گفت خریداران دارند مشتاق‌تر می‌شوند و «افزایش اعتماد مصرف‌کننده می‌تواند فاکتوری کلیدی در بازار مسکن 2020 باشد.»

گزارش این شرکت پیش‌بینی می‌کند که در سطح ملی سال آینده افزایش قیمت مسکن 3.7 درصد خواهد بود و در تورنتو قیمت‌ها 6 درصد بالا می‌رود که تقریبا دو برابر سرعت امسال است. این شرکت همچنین می‌گوید بعد از بیش از یک سال کاهش، رشد دوباره به بازار مسکن ونکوور بازمی‌گردد. انتظار می‌رود سمت غربی گران‌قیمت ونکوور تا بهار سال آینده دوباره تبدیل به یک «بازار خریداران» بشود و سمت شرقی با بازاری متوازن مواجه باشد.

از طرف دیگر، اتحادیه اعتباری Central 1 در گزارشی که این هفته منتشر شد نوشت: «بازار مسکن بریتیش کلمبیا به خاطر بهبود شاخص مقرون به صرفگی و افزایش تقاضای مسکن دارد بسیار سریع‌تر از حد انتظار خود را بازمی‌یابد. نیروی محرکه این اتفاق کاهش نرخ بهره وام مسکن، انگیزش خانه‌اولی‌ها و رشد جمعیت با کمک مهاجرت بین‌المللی است.»

این شرکت انتظار دارد که بعد از یک کاهش 7 درصدی در سال جاری، قیمت مسکن در ونکوور در سال آینده تا 3.6 درصد و در سال 2021 تا 6.3 درصد افزایش پیدا کند.

اگر مقرون به صرفه بودن هدف دولت است، متخصصان بیش از پیش می‌گویند راه حل‌هایی که توسط سیاست‌گذاران پیشنهاد می‌شوند کارآمد نیستند. اوان سیدال رییس شرکت وام مسکن و مسکن کانادا از جمله افرادی است که با سیاست‌های کمک به خریداران خانه از جمله برنامه انگیزش خانه‌اولی‌های دولت لیبرال و برنامه پیشنهادی افرایش دوره بازپرداخت وام مسکن به 30 سال مخالف است.

او می‌گوید در بازاری که عرضه محدود دارد افزایش قدرت خرید مردم فقط باعث افزایش قیمت‌ها خواهد شد. او تخمین می‌زند که اگر تمام سیاست‌های مسکن پیشنهادی احزاب بزرگ سیاسی اجرایی بشوند قیمت خانه در سراسر کشور 16 هزار دلار افزایش پیدا می‌کند و این افزایش در تورنتو 40 هزار دلار و در ونکوور 80 هزار دلار خواهد بود.

گلوبال نیوز اخیرا گزارش داد وزیر سابق کابینه عراق و یکی از  دستیاران  وفادار صدام حسین در کانادا درخواست پناهندگی داده چرا که دولت عراق دیگر حاضر نبود هزینه سنگین درمان دیالیز او را پرداخت کندو البته دولت کانادا هم با وجود سوابق سیاسی اش مانع ورود این فرد به کانادا نشد. 

بباکر محمود ال‌رسول که بین سال‌های 1977 و  1989 وزیر کار و امور اجتماعی عراق بود درخواست خود را بیست‌و‌پنجم ژوئن در حالیکه در اتاوا بود ثبت کرد. او که یک کرد اهل شمال عراق است همچنین گفت می‌ترسد به خاطر باورهای سیاسی خود محاکمه شود.

با این حال مسئولان مهاجرتی درخواست او را نشان کردند چون او «مسئولی ارشد» در رژیم‌های دو دیکتاتور سابق عراقی بوده که کانادا گفته مشغول به نقض سیستماتیک حقوق بشر و ارتکاب جنایات انسانی بوده‌اند. اما یک قاضی در هیات مهاجرت و پناهندگی کانادا به این نتیجه رسید که درخواست او می‌تواند مورد توجه باشد و اظهارات او مبنی بر اینکه مجبور بوده وزیر کابینه باشد را قبول کرد و گفت این هرگونه مسئولیت جرایم انجام شده را از او سلب می‌کند!! 

وکلای سازمان امنیت عمومی کانادا مخالف بودند و در نهایت با درخواست تجدیدنظر توانستند این رای را معکوس کنند اما تا آن موقع رسول توانسته بود هزینه دیالیزهای ماهیانه خود را از جیب مالیات‌دهندگان کانادایی پرداخت کند.

جالب ترین نکته این پرونده  زمان ثبت درخواست پناهندگی الرسول است .

او در حالی درخواست پناهندگی خود را ثبت کرد  که سه سال بود در کانادا همراه همسرش زندگی می‌کرد . همسر او از  سال 2012 در سفارت عراق در اتاوا مشغول به کار شده بود و دقیقا یک هفته بعد از اینکه دولت عراق تصریح کرد دیگر حاضر به پرداخت هزینه دیالیز او نیست ، الرسول ناگهان حس ناامنی کرد و درخواست پناهندگی داد.از طرفی اصلا  مشخص نیست چرا رسول اجازه ورود به کانادا داشته اما تلاش‌ برای غیرقابل پذیرش بودن و دیپورت او  تازه بعد از ثبت درخواست پناهندگی آغاز شد؟؟

هیگ باسمایجان قاضی دادگاه تجدیدنظر گفت رسول «مسئولیت‌های قابل توجهی» در دولت صدام حسین داشته که از جمله آن‌ها می‌توان به سخنگویی دولت طی جنگ ایران و عراق، امضای تفاهم‌نامه‌هایی با کشورهای دیگر و تلاش‌هایش برای وارد کردن نیروی کار جدید به عراق اشاره کرد.

مشخص نیست که رسول که حالا 82 سال دارد بعد از دستور دیپورت شدن در مارس 2018 توانست در کانادا بماند یا خیر. اسکات باردسلی سخنگوی وزارت امنیت عمومی و آمادگی اورژانسی نگفت چه اتفاقی برای رسول افتاده اما اضافه کرد که کانادا افراد را به خاطر خطرهای موجود به عراق دیپورت نمی‌کند. با این حال او اضافه کرد که تحت شرایط خاص از جمله مواردی که بحث نقض حقوق بشر در میان است، فرد می‌تواند «خطری برای عموم مردم» در نظر گرفته شود و به کشوری دیگر دیپورت شود.

رسول نخستین مسئول رسمی ارشد رژیم صدام حسین نیست که سعی کرده با درخواست پناهندگی در کانادا بماند.

در فوریه 2014 فیضل عبدل‌حلیم علی الانی که از ژنرال‌های سابق ارتش صدام بود درخواست پناهندگی کانادا داد. او گفت به خاطر اینکه مسلمان سنی است و به خاطر ارتباطش با رژیم صدام اگر به عراق بازگردد محاکمه خواهد شد. اما حتی با وجود اینکه او گفت «اثر قابل توجهی» در دولت عراق ندارد درخواست او رد شد.

قاضی فدرال پرونده او گفته بود به محض اینکه یک فرد به عنوان یکی از «مسئولان ارشد» رژیمی شناخته بشود که مرتکب نقض صریح حقوق بشر شده به صورت اتوماتیک نمی‌تواند درخواست پناهندگی ثبت کند.

همین مسئله در مورد پرونده رسول هم صدق می‌کند. باسمایجان گفت: «رسول مجبور به باقی ماندن در درجات بالای دولت عراق نبود. با توجه به مدتی که او در پست خود باقی ماند، به نظر می‌رسد که متاسفانه او چشمانش را نسبت به حرکات رژیم‌های عراقی بسته بود.»

ارقام جدید منتشرشده توسط انجمن املاک تورنتو (TREB) نشان می‌دهد  گرچه قیمت خانه در تورنتو در ماه مارس افزایش پیدا کرد، تعداد خانه‌های فروخته شده به پایین‌ترین میزان خود از زمان رکود اقتصادی سال 2009 رسید و تعداد مسکن موجود در بازار در بالاترین حد خود از سال 2014 تا به حال قرار گرفت.

انجمن در گزارش خود گفت قیمت متوسط خانه در  کلان شهر تورنتو طی ماه مارس به 779100 دلار رسید که 2.6 درصد بالاتر از سال قبل است. قیمت معیار شهر تورنتو به 863800 دلار رسید که با افزایشی 5.55 درصدی مواجه بود. با توجه به اینکه این معیار یک متوسط چندماهه است، هر دو رقم جهشی ناگهانی داشتند.

قیمت متوسط کاندوها شاهد افزایش‌های پیاپی بیشتری بود. انجمن املاک تورنتو گفت قیمت متوسط فروش این خانه‌ها در کلان شهر تورنتو طی ماه مارس به 690 هزار دلار رسید که نسبت به سال گذشته 2.98 درصد بیشتر شده بود. در خود شهر تورنتو با قیمت متوسط 682 هزار دلار و افزایش سالانه 3.33 درصد کمی پایین‌تر بود.

قیمت متوسط فروش کمترین افزایش را داشت. قیمت متوسط فروش گزارش شده توسط انجمن در کلان شهر تورنتو طی ماه مارس به 788335 دلار رسید که 0.48 درصد بالاتر از قیمت پارسال بود. قیمت متوسط فروش شهر تورنتو به 830043 دلار رسید که نسبت به سال قبل 1.51 درصد افزایش داشت.

 

فروش املاک هم به کمترین میزان خود طی چند سال اخیر رسید و دلیل اصلی‌اش کاهش فروش در شهر بود. انجمن گزارش داد که در ماه مارس 7187 ملک در  کلان شهر تورنتو به فروش رفت که کاهشی 0.01 درصدی نسبت به سال قبل را نشان می‌دهد. در خود شهر تورنتو 2545 ملک به فروش رسید که نسبت به سال قبل 8.55 درصد کمتر شده بود.

تعداد کل خانه‌های جدید ثبت شده در تورنتوی بزرگ هم کاهش یافت. انجمن در گزارش خود گفت 13996 خانه جدید در کلان شهر تورنتو طی ماه مارس به ثبت رسید که نسبت به سال قبل 5.85 درصد کمتر بود. سهم شهر تورنتو 4527 دستگاه منزل بود که نسبت به سال قبل 2 درصد بیشتر بود.

 

منابع مطلع در دو بانک بزرگ کانادا  در گفتگو با خبرنگار ایرونیا از شرایط ساده تر دولت برای استرس تست و اعطای وام مسکن خبر دادند.

به گفته این منابع خبری دولت فدرال در نظر دارد تا با اصلاح شرایط استرس تست ، نرخ بهره که برای واجد شرایط بودن دریافت کننده وام در نظر می گرفت را پایین آورده و در اقدامی دیگر مدت زمان بازپرداخت وام مسکن را تا 30 سال برساند.

هر دو اقدام مذکور می تواند بر بازار مسکن شهرهای بزرگ کانادا به ویژه ونکوور و تورنتو که با افزایش میزان عرضه و کاهش تقاضا مواجه هستند ،تاثیر مهمی داشته باشند. با انجام این تغییرات که بزودی به صورت رسمی اعلام می شوند ، میزان وام مسکن دریافتی از سوی خریداران افزایش یافته و می توانند گزینه های بیشتری در زمان خرید را در نظر بگیرند.

در حال حاضر در استرس تست وام مسکن  خریداران باید برای نرخ بهره ای واجد شرایط دانسته شوند که 2 درصد بالاتر از نرخ فعلی بهره وام دهندگان است و میزان پیش پرداخت وام گیرنده هم تاثیری در روند استرس تست ندارد. از سوی دیگر نرخ بهره در سطح کانادا از زمان اجرای استرس تست یک درصد افزایش یافته است .

ولی در شرایط جدید تنها یک درصد به نرخ بهره فعلی وام دهندگان برای استرس تست اضافه خواهد شد و چنین اتفاقی می تواند میزان قبولی متقاضیان دریافت وام مسکن را تا ده درصد بالا ببرد. همچنین افزایش میزان بازپرداخت وام مسکن می تواند تاثیر مشابهی داشته باشد و باز هم میزان قبولی متقاضیان را بیشتر کند. افزایش این مدت زمان از 25 سال به 30 سال با در نظر گرفتن اینکه میزان درآمد دریافت کننده ثابت بماند و نرخ بهره وام دهندگان حدود 4 درصد باشد ، باعث افزایش ده درصدی میزان قبولی می شود.

امیر حمزه علی ، مشاور املاک فعال ونکوور معتقد است چنین تغییراتی قطعا می تواند تاثیر روانی مثبتی بر بازار داشته باشد و این پیام را برای بازار بفرستد که دولت فدرال سعی در ایجاد ثبات و رونق نسبی در بازار مسکن دارد و تمایلی به تداوم کاهش قیمتها در بازار ندارد.