اجاره مسکن بریتیش کلمبیا

داده‌های جدید از سایت اجاره مسکن Padmapper نشان می‌دهد که بسیاری از شهرهای متوسط کانادا در ماه ژانویه به مشکل افزایش شدید نرخ کرایه‌خانه برخورده‌اند، آن هم حتی با وجود اینکه افزایش اجاره‌خانه‌ها در بزرگ‌ترین ناحیه‌های شهری کمی کند شد.

داده‌های مرکز آمار کانادا نشان می‌دهد در ژانویه امسال نسبت به سال قبل دستمزدها به طور متوسط 3.8 درصد افزایش پیدا کرد که برای این دوره رقم خوبی است. اما تورم اجاره‌خانه‌ها در 14 شهر از 24 شهر -که توسط پدمپر پوشش داده شده – بیشتر از این رقم بود و در بعضی موارد به سه برابر یا نزدیک به چهار برابر رشد دستمزدها می‌رسید.

اجاره‌خانه واحدهای تک‌خوابه در تعدادی از شهرهای انتاریو از جمله اتاوا، منطقه کیچنر-واترلو، کینگستون و لاندن طی یک سال اخیر 15 درصد افزایش داشته است. سن کاترین و ویندزور هم هر دو شاهد افزایش بیش از 10 درصدی بوده‌اند. دیگر شهرهایی که شاهد افزایش‌های چشمگیر بودند شامل هلیفکس، ساسکاتون و ویکتوریا می‌شوند.

پدمپر در گزارش روز دوشنبه خود گفت این ارقام نشان‌دهنده «یک بازار داغ هستند که به احتمال زیاد در حالیکه وارد ماه‌های بهار می‌شویم به رشد خود ادامه می‌دهد.»

بعد از چند سال رشد جدی، نرخ اجاره‌خانه در بزرگ‌ترین شهرهای کانادا دارد کمی نفس می‌کشد. اجاره واحدهای تک‌خوابه در تورنتو در ماه ژانویه با افزایش قیمت روبه رو نشد و واحدهای دوخوابه 4.6 درصد رشد قیمت را تجربه کردند.

در میان یک بازه تصحیح قیمتی در ونکوور، واحدهای تک‌خوابه 3.4 درصد رشد کردند و واحدهای دوخوابه 8.8 درصد کاهش داشتند. نرخ اجاره واحدهای تک‌خوابه در مونترال تک‌رقمی بود و اجاره واحدهای دوخوابه 7.3 درصد افزایش پیدا کرد.

بسیاری از متخصصان می‌گویند افزایش تقاضا برای مسکن اجاره‌ای زمانی رخ داد که سیاست‌های جدیدی برای کاهش رشد قیمت مسکن اعمال شد و نرخ بهره در سال‌های 2017 و 2018 افزایش پیدا کرد. این مسئله باعث شد بسیاری از افرادی که می‌خواستند خانه بخرند مجبور شوند پول بیشتری پس‌انداز کنند و بیشتر در بازار اجاره‌ای باقی بمانند.

علاوه بر این، رشد سریع‌تر جمعیت که به خاطر افزایش درجات مهاجرت مشاهده شده، باعث شده در زمینه مسکن اجاره‌ای کمبودهایی شکل بگیرد که این مسئله بعضی مواقع در جاهای غیرمنتظره از جمله پرینس ادوارد آیلند هم دیده شده است.

بعضی‌ها هم می‌گویند کانادا در چند دهه اخیر عرضه مسکن اجاره‌‌ای جدید چشمگیری نساخته و سازندگان بیشتر متمرکز بر کسب سود بیشتر در پروژه‌های کاندو بوده‌اند. این کشور در دهه هشتاد میلادی تا حدود زیادی دست از یارانه‌ای‌سازی ساخت‌و‌ساز مسکن اجاره‌ای برداشت.

اما با توجه به اینکه نرخ مسکن اجاره‌ای رو به افزایش است، سازندگان حالا دارند دوباره وارد طرح‌های ساخت‌و‌ساز آپارتمان‌ می‌شوند. رقم واحدهای اجاره‌ای تحت ساخت‌و‌ساز در کانادا در پاییز سال 2019 به 72 هزار واحد رسید که دو برابر پنج سال قبل بود.

اجاره کردن خانه در شهرهای بزرگ بریتیش کلمبیا به شدت سخت است. نرخ خالی بودن خانه‌ها در مترو ونکوور و ویکتوریا بزرگ حدود یک درصد است و میانگین اجاره‌خانه از جمله گران‌قیمت‌ترین‌ها در کل کاناداست.

قوانین جدید پیش‌پرداخت مسکن که جمعه توسط دولت استانی اعلام شد هیچ یک از این چیزها را تغییر نمی‌دهد اما باعث می‌شود زندگی برای مستاجرانی که سعی دارند پول‌های‌شان را از صاحب‌خانه‌های سمج بگیرند کمی آسان‌تر شود.

پروسه جدید به مستاجران اجازه می‌دهد اگر صاحب‌خانه‌شان نخواهد پول پیش‌پرداخت را در 15 روز بعد از پایان توافق اجاره بازپس بدهد، درخواستی نزد سازمان شعبه مسکن استیجاری ثبت کنند.

اگر این درخواست تایید بشود، اجاره‌‌کننده دستوری مبنی بر بازگرداندن پول پیش‌پرداخت دریافت می‌کند که می‌تواند آن را به اجاره‌دهنده بدهد یا رسما به یک دادگاه درخواست‌های کوچک استانی ارایه کند.

تحت پروسه قدیمی، مستاجران مجبور بودند پیش از اینکه بتوانند چنین دستوری دریافت کنند، نزد شعبه مسکن استیجاری یک درخواست حل اختلاف ثبت کنند. 

دولت استانی در یک بیانیه رسانه‌ای جدید گفت پروسه جدید مشابه پروسه‌ای است که از قبل برای صاحب‌خانه‌هایی وجود داشت که سعی داشتند مبلغ اجاره‌خانه یا شارژ ساختمان پرداخت‌‌نشده را از مستاجران دریافت کنند.

حداقل در بزرگترین شهرهای کانادا، بحث همیشگی اجاره کردن خانه یا خریدن آن در حال حاضر کمی به سمت کرایه کردن سوق یافته است.

نشنال بانک کانادا طی گزارشی در این هفته اعلام کرد رشد سریع قیمت مسکن طی سال‌های اخیر در ترکیب با بالا رفتن نرخ بهره باعث شده برای نخستین بار پس از سال‌ها، در سطح ملی کرایه کردن خانه از خریدن آن به صرفه‌تر باشد.

در این گزارش اشاره شده پرداخت وام مسکن یک آپارتمان متوسط دوخوابه در فصل چهارم سال 2018 به دو هزار دلار افزایش پیدا کرده است که چیزی حدود 150 دلار بیشتر از قیمت اجاره ماهانه یک آپارتمان  دوخوابه است.

البته آمار رسمی این حقیقت را پنهان می‌کند که اوضاع در شهرهای کوچک‌تر کانادا بسیار متفاوت است. در حقیقت، فقط در سه محدوده شهری بزرگ کانادا یعنی تورنتو، مونترال و ونکوور اجاره کردن ارزان‌تر از خانه خریدن است.

در حالیکه هم قیمت خانه و هم میزان اجاره‌خانه از سال 2015 به بعد مدام در حال افزایش بوده، قیمت خانه با شتاب بسیار بیشتری بالا رفته است. بنابراین آیا باید برای خانه خریدن دست نگه دارید و به اجاره کردن ادامه دهید؟

کایل دامز که از ‌نویسندگان گزارش نشنال بانک کاناداست، پاسخ دادن به این سوال را دشوار می داند و می گوید: «با توجه به اینکه نرخ بهره در حال حاضر رو به افزایش است، ماندن در بازار کرایه در مقایسه با خانه خریدن ایمن‌تر به نظر می‌رسد. آن بخشی از هزینه‌ها که مربوط به پرداخت‌ بهره هستند و بخشی از بدهی شما حساب می‌شوند رو به رشد هستند.»

اما در حقیقت این مسئله بزرگترین پیامدها را برای سرمایه‌گذاران آپارتمان‌هایی در پی دارد که با استفاده از وام‌های مسکن خرید می‌کنند. برای این گروه از مردم، در بسیاری از موارد ممکن است دیگر این امکان وجود نداشته باشد که بتوانند هزینه‌های یک ملک را با درآمد کسب شده از ‌اجاره‌خانه تامین کنند.

گزارشی که از اوربانیشن (Urbanation) و سی‌آی‌بی‌سی سال گذشته منتشر شد نشان داد که 44  درصد از آپارتمان‌های واقع در تورنتو که در سال 2017 خریداری شدند به عنوان یک سرمایه‌گذاری، ضررده بودند. سازمان وام مسکن کانادا می‌گوید همین مسئله در مورد 75 درصد آپارتمان‌های آسمان‌خراش‌های مرکز شهر مونترال صادق است.

با این حال امیر حمزه علی مشاور املاک فعال ونکوور معتقد است خرید ملک به ویژه درشهرهای بزرگ کانادا می تواند سرمایه گذاری بهتری نسبت به بازار سهام برای سودآوری باشد.او در ادامه می گوید :« در بازار امروز قیمتها کاهش یافته و نرخ بهره همچنان در مقایسه با دیگر کشورها پایین است و از سوی دیگر هزینه خانه دار شدن نزدیک به اجاره است.نباید فراموش کنیم میزان بازگشت سرمایه در بازار مسکن به مراتب بیشتر از بازار بورس است و از نگاه بسیاری خرید مسکن سرمایه گذاری مطمئنی محسوب می شود. »

در ادامه مقایسه آماری نشنال بانک از هزینه اجاره و خرید ملک در سطح کانادا و همچنین سه شهر بزرگ ونکوور ، مونتریال و تورنتو را مرور می کنیم:

بورد املاک ونکوور بزرگ در تازه ترین گزارش خود اشاره کرده شمار معاملات درماه مارس گذشته با کاهش 29.7 درصدی به 2517 مورد رسیده است .

اما اگر بخواهیم تنها شمار معاملات املاک لوکس را در نظربگیریم ، آمار به مراتب بدتر خواهد بود. در ونکوور بزرگ شمار املاک لوکس معامله شده در ماه مارس گذشته نسبت به سال گذشته کاهش 80 درصدی داشته و در حالیکه ماه مارس سال 2017 شاهد معامله 27 ملک بالای 5 میلیون دلار بودیم ، در ماه گذشته تنها 5 خانه در این محدوده قیمت در  ونکوور بزرگ معامله شدند.

آیا قوانین جدید استانی و محدویتهای دولت فدرال برای دریافت وام منجر به این کاهش چشمگیر شده اند؟

امیر حمزه علی ، مشاور املاک فعال در وست ونکوور و ونکوور در این زمینه می گوید :«همانطور که آمار نشان می دهد ، سرمایه گذاران خارجی بین 5 تا 10 درصد کل معاملات مسکن را در ونکوور بزرگ انجام می دهند. نگاهی به آمار منتشر شده شاید این تصور را ایجاد کند که فعالیت خریداران خارجی نباید تاثیر زیادی بر بازار مسکن داشته باشد حتی اگر بالا بردن میزان مالیات خریدار خارجی منجر به تغییر عقیده شان برای انجام معامله باشد!

تغییر میزان مالیات انتقال ملک از 3 به 5 درصد برای خانه های بالای 3 میلیون دلار تاثیر منفی قابل توجهی بر میزان تقاضای خریداران خانه های لوکس ندارد و برای مثال در مورد یک ملک 13 میلیون دلاری میزان مالیات انتقال آن را 200 هزار دلار بیشتر می کند.

بنابراین باید دلیل کاهش معاملات املاک لوکس ونکوور بزرگ را در جای دیگری جستجو کرد. یکی از دلایل می تواند افزایش مالیات برای خریداران خارجی باشدو با اینکه برای کل معاملات حضور این گروه از خریداران 5 تا 10 درصد عنوان شده ولی در مورد املاک لوکس سهم خارجی ها به مراتب بیشتر است . یک مقایسه آماری این مسئله را بهتر مشخص می کند.

در 7 ماه اول سال 2016 و قبل از وضع مالیات برای خریداران خارجی ، در ونکوور بزرگ 57 خانه بالای 5 میلیون دلار معامله شد در حالی که پس از وضع مالیات در 2 اگوست ، تا پایان سال تنها 15 خانه در این محدوده قیمت فروخته شد. برخی شاید این تصور را داشته باشند که حالا با تغییر قوانین ، پرداخت 20 درصد مالیات برای خریداران خارجی نباید مشکل ساز باشد ولی در واقعیت هیچکس دوست ندارد برای یک ملک بیشتر از ارزش آن پول بپردازد. قیمت منازل لوکس در ونکوور بزرگ تحت تاثیر شرایط جدید ، کاهش یافته است و خریدار خارجی هم با این وضعیت ترغیب می شود تا زمانی به بازار برگردد که کاهش قابل ملاحظه ای در قیمتها اتفاق افتاده باشد. خوشبختانه سیاستهای استانی صاحبخانه شدن را برای سرمایه گذاران خارجی گران تر کرده ولی باید امیدوار باشیم که این شرایط صاحبخانه های کانادایی را مجبور نکند تا خانه هایشان را ارزان تر بفروشند!»

در شهرهایی که میزان تقاضا برای خرید مسکن به مراتب بیش از عرضه است ، دو راه حل برای بالا بردن میزان عرضه در نظر گرفته می شود.

راه اول افزایش میزان ساخت و ساز در زمین های مسکونی و راه دیگر افزایش بلند مرتبه سازی با استفاده از زمین برخی از منازل و ساختمانهای فعلی است .

زمانی که کوهستان ، اقیانوس و یا رودخانه اجازه وسیع تر شدن شهر را ندهد ، بلند مرتبه سازی بهترین شیوه برای پاسخگویی به نیاز خریداران مسکن خواهد بود که در اصطلاح منجر به ایجاد شهر با تراکم بالا می شود.

شهرهای بزرگ کانادا از جمله ونکوور و تورنتو بخاطر افزایش جمعیت از یک سو و بالا رفتن میزان تقاضا برای خرید مسکن از سوی دیگر به شدت نیاز به افزایش عرضه مسکن دارند و به ویژه در ونکوور شاهد محدودیت زمین برای ساخت هستیم.

این شرایط به بالا رفتن قیمت مسکن دامن زده به طوری که در برخی از مناطق ونکوور بزرگ از جمله وست ونکوور ، متوسط بهای مسکن به 25 برابر متوسط درآمد سالیانه خانوار رسیده است !!

با چنین شرایطی بلند مرتبه سازی بهترین راه حل برای تامین نیاز مسکن است و البته دو شهر یاد شده کانادایی نسبت به شهرهای بزرگ دنیا هنوز تراکم کمتری دارند . میزان تراکم جمعیت در هر کیلومتر مربع در ونکوور 5493 نفر است که بالاترین میزان تراکم جمعیت در کانادا محسوب می شود و پس از آن تورنتو با 4457 نفر در هر کیلومتر مربع قرار می گیرد.

اما اگر این ارقام را با سن فرانسیسکو (7171 نفر در هر کیلومتر مربع)، نیویورک ( 10935 نفر در هر کیلومتر مربع) و پاریس (21067 نفر در هر کیلومتر مربع) مقایسه کنیم،متوجه می شویم دو شهر بزرگ کانادایی امکان زیادی برای رشد از نظر میزان تراکم دارند.

در آماری که اخیرا از سوی موسسه مرسر در زمینه کیفیت زندگی در شهرهای بزرگ دنیا منتشر شد ، برخلاف باور عمومی ، رابطه منفی بین میزان تراکم جمعیت و کیفیت زندگی وجود ندارد. در این فهرست ، مونتریال در رده 23 و سنگاپور در رده 25 قرار دارند با وجود اینکه تراکم جمعیت در سنگاپور تقریبا دو برابر مونتریال است .

با این چشم انداز شهرهای ونکوور و تورنتو هم باید برای حل مشکل مسکن ، مسئله بلندمرتبه سازی را کاملا جدی بگیرند و آن را مانعی برای حفظ کیفیت زندگی شهروندان در نظر نگیرند.

اسکوشیا بانک در تازه ترین پیش بینی خود از بازار مسکن در سال آینده و شرایط اعطای وام مسکن تاکید می کند خریداران جدید با افزایش هزینه دریافت وام در شرایط سختی قرار خواهند گرفت.

افزایش نرخ بهره و شرایط سخت تر  اعطای وام از سوی بانکها ، هزینه خریداران را برای دریافت وام  تا 8 درصد افزایش خواهد داد.

این میزان حدودا سه برابر افزایش 2.5درصدی میزان درآمد خانوارها در سال آینده خواهد بود. قرار گرفتن هزینه بیشتر برای وام مسکن در کنار درآمد کمتر برای بازپرداخت آن می تواند به معنای امکان خرید کمتر برای خانوارهای بیشتری در کانادا باشد .

البته کسانی که قبلا خانه خریداری کرده اند فعلا از افزایش نرخ بهره در امان هستند.

یک سوم کانادایی ها با نرخ بهره فیکس 5 ساله وام خود را بازپرداخت می کنند و فعلا نگران افزایش نرخ بهره از سوی بانک مرکزی نیستند.

البته اسکوشیا بانک تنها بانکی نیست که نسبت به افزایش هزینه وام مسکن در سال آینده هشدار می دهد.

به نوشته سی بی سی ،رویال بانک هم اخیرا گزارش داد میزان توانایی مالی خریداران مسکن در سرتاسر کانادا در بدترین شرایط از سال 1990 تاکنون قرار دارد.

پس از  دو بار افزایش نرخ بهره در سال جاری، پیش بینی می شود تا پایان سال آینده شاهد افزایش نرخ بهره در 4 مقطع باشیم و به این ترتیب نرخ بهره در پایان سال آینده به 2 درصد خواهد رسید که بالاترین میزان از سال 2009 خواهد بود.

این میتواند تاثیر چشمگیری بر پرداخت کنندگان وام مسکن داشته باشد به ویژه در بازارهایی که خریداران برای خرید منازل گران قیمت مورد نظرشان وام های سنگینی گرفته اند. به نوشته کارشناسان رویال بانک ، دوره وام های ارزان قیمت مسکن و نرخ بهره پایین در کانادا به سر آمده و افزایش نرخ بهره امسال تنها شروع یک دوره جدید محسوب می شود.

کسانی که قصد داشتند اولین خانه را در کانادا خریداری کنند ، پس از تغییر قانون وام مسکن باید به فکر منبع درآمد جدیدی برای خرید خانه موردنظرشان باشند.

وب سایت ریت هاب اخیرا تاثیر دقیق قانون جدید وام مسکن بر توان خرید کانادایی ها را به شیوه ای جالب محاسبه کرده است .

کارشناسان این وب سایت با در نظر گرفتن متوسط قیمت مسکن در مرکزهر استان ، حساب کرده اند هر خانوار برای خرید منزل با این قیمت چقدر نیاز به افزایش درآمد دارد. بجز شهرهای تورنتو و ونکوور ، متوسط افزایش درآمد باید 20 درصد باشد . این میزان در شهر تورنتو 24.9 درصد(تقریبا 29 هزار دلار در سال افزایش درآمد) و در ونکوور 27.19 درصد( تقریبا 33 هزار دلار درسال افزایش درآمد) خواهد بود.

با قوانین سخت گیرانه تری که چندی پیش بیل مورنو وزیر دارایی اعلام کرد ، کانادایی ها باید دریافت وام ، با نرخ بهره بانک مرکزی کانادا تعیین صلاحیت شوند که معمولا دو درصد بالاتر از نرخ پیشنهادی بانکهای دیگر است .

قطعا با عدم توانایی بسیاری در افزایش 20 درصدی درآمدشان ، باید شاهد تضعیف قدرت خرید و کاهش فروش مسکن در شهرهای کوچکتر باشیم.

آمار مربوط به هر استان را در اینفوگرافیک زیر ملاحظه می کنید:

 

در چند هفته اخیر اخبار و گزارشهای زیادی درباره کاهش معاملات مسکن و سقوط متوسط قیمت خانه های فروخته شده  در ونکوور خوانده ایم.

ولی حکایت بازار اجاره کاملا متفاوت است و صاحب خانه ها بدون توجه به شرایط بازار مسکن ، تنها به فکر افزایش اجاره بها هستند!

بنا به تازه ترین گزارش وب سایت PadMapper، اجاره بهای منازل دو خوابه در ونکوور رکورد جدیدی درماه اکتبر زد و با 4.5 درصد افزایش به 2800 دلار رسید . بهای اجاره واحد یک خوابه هم با 2.9 درصد افزایش به 1800 دلار رسید. در تورنتو هم وضعیت برای مستاجرین اصلا خوب نیست و کرایه واحد یک خوابه  با رشد 4.6 درصدی به 1370 دلار و واحد دو خوابه با رشد 4.8 درصدی به 1760 دلار رسید.

اما فقط دو بازار اصلی مسکن کانادا درگیر افزایش اجاره بها نبودند و طبق آمار اجاره در 17 شهر از 25 شهر بزرگ کانادا افزایش یافته است .

در همین حال برخی از کارشناسان معقتدند با اجرای قانون جدید اعطای وام مسکن از این هفته ، وضعیت بازار اجاره مسکن وخیم تر خواهد شد و باید منتظر رشد بیشتر اجاره بها باشیم.

وضعیت نامشخص بازار مسکن و آینده قیمتها ، سبب شده تا برخی از مستاجرین که قصد خرید داشتند ، فعلا دست نگه دارند و در همان خانه اجاره ای بمانند و دسترسی افرادی که در جستجوی پیدا کردن واحد خالی هستند را سخت تر کنند.

در تورنتو نرخ واحد خالی استیجاری تنها 1.6 درصد و در ونکوور زیر یک درصد گزارش شده است .