چرا با وجود پاندمی و پیامدهای اقتصادی آن، قیمت مسکن در کانادا سیر صعودی دارد؟

به صورت تاریخی، به ازای هر یک درصد افزایش بیکاری، چهار درصد قیمت مسکن کاهش پیدا می‌کند.

با این حال، این اتفاقی نیست که طی چند ماه اخیر افتاده است. بین فوریه و آگوست امسال، نرخ بیکاری دو برابر شد اما بازار مسکن کانادا به اوج  فعالیت خود رسید.

مالکانی که کار خود را در دوران پاندمی از دست دادند توانستند به خاطر برنامه‌های مختلف جایگزین درآمدی دولتی و تعویق پرداخت وام‌های مسکن، خانه‌های‌شان را حفظ کنند. این ابتکارها برای مالکان کمی زمان خرید و به آن‌ها اجازه داد نگذارند خانه‌شان را برای فروش بگذارند. 

در عین حال، نرخ بهره کاهش پیدا کرد. این باعث شد هزینه قرض گرفتن برای خریداران کاهش یابد و سقف خانه‌ای که امکان خریدش را داشته باشند بالاتر رفت. نرخ پایین‌تر همچنین در زمانی تقاضا را افزایش داد که عرضه نسبتا پایین بود و در نتیجه با وجود دو برابر شدن نرخ بیکاری، قیمت مسکن به اوج جدیدی رسید.

اینکه روند افزایشی فروش و قیمت مسکن ادامه داشته باشد یا نه به چند فاکتور بستگی دارد: جدیت موج‌های بعدی کووید-۱۹، سرعت بهبود اقتصادی و باز شدن دوباره مرزها به روی مهاجران. با این حال، چیزی که بیشترین اثر را خواهد داشت عمل دولت و سیاست‌های دولت برای شناور نگه داشتن اقتصاد و کانادایی‌ها خواهد بود. تا موقعی که کمک دولتی از راه برسد، که ممکن است تا ورود واکسن یا روی پا ایستادن دوباره اقتصاد ادامه داشته باشد، قیمت دارایی‌ها می‌تواند به افزایش خود ادامه دهد.

از نظر مالی، به طور متوسط کانادایی‌ها حالا نسبت به دوران پیش از پاندمی وضعیت بهتری دارند. مخارج خانوار ۱۳ درصد کاهش یافته که میزان پس‌انداز را ۲۸ درصد افزایش داده است. برنامه‌های جایگزین درآمدی دولت نه تنها موثر بوده‌، که به نظر می‌رسد کمی بیش از حد هم بوده چون دولت به طور تقریبی هر دلار از دست رفته به خاطر پاندمی را با ۲.۵۰ دلار جایگزین کرد.

حالا که کمک‌های دولتی کمی عقب کشیده می‌شوند، اثرات این مسئله روی اقتصاد و مسکن جالب خواهد بود.

به نظر نمی‌رسد هفت درصد از دارندگان وام مسکن در بریتیش کلمبیا که پرداخت‌های‌شان را به تعویق انداخته‌اند نتوانند آن‌ها را پرداخت کنند. بعضی از تعویق‌ها به خاطر ضرورت نبوده و مردم حس می‌کنند پس‌انداز کردن ممکن است در این شرایط بهتر باشد. بعضی‌ها هم به خاطر از دست رفتن مقطعی شغل پرداخت‌ها را معوق کرده‌اند، اما بعد برنامه‌های دولتی به کمک آن‌ها آمد. در هر دو حالت افراد می‌توانند وام مسکن خود را پرداخت کنند.

متاسفانه مالکانی هستند که بیکار مانده‌اند و ممکن است وقتی انتخاب تعویق وام مسکن‌شان تمام شود مجبور به فروختن خانه شوند. برای این افراد حداقل یک نکته مثبت وجود دارد و آن این است که قیمت مسکن بالا رفته که باعث می‌شود آن‌ها نسبت به شش ماه قبل وضعیت بهتری داشته باشند.

گروهی که بیشترین ریسک را دارند سفته‌بازان کاندوها هستند. تغییرات عظیمی در مسکنی که مطلوب محسوب می‌شود شکل گرفته است. حالا که جنبش کار از خانه دیگر نه فقط یک روند موقتی بلکه یک ضرورت است، نزدیک محل کار زندگی کردن خیلی اهمیت ندارد. اقلامی که امروز در صدر لیست خرید افراد هستند شامل خانه‌های دارای حیاط پشتی و اتاق اضافی برای دفتر خانگی می‌شوند.

خیلی‌ها دارند کاندوهای مرکز شهر خود را می‌فروشند و در حومه شهر خانه می‌خرند. در نتیجه، در حالیکه لیستینگ‌های جدید کاندوها در حال افزایش است، تعداد خانه‌های مستقل دارد کم می‌شود. این روندی است که در آینده نزدیک فقط تشدید خواهد شد.

متوسط درآمد اهالی تورنتو و ونکوور در حال کاهش است

جدیدترین بررسی سازمان آمار کانادا از پولی که کانادایی‌ها درمی‌آورند خبر خوبی برای ساکنان تورنتو و ونکوور ندارد چون درآمد متوسط در این شهرها در سال 2018 کاهش داشت.

این ضرورتا به این معنی نیست که افرادی که آنجا زندگی می‌کنند شاهد کاهش مبلغ درآمد خود باشند، بلکه ریشه در ورودی و خروجی به این شهرها دارد و به عبارت دیگر تغییر بافت جمعیتی سبب کاهش میانگین درآمد شده است .

البته این حقیقت را هم باید در نظر گرفت که افزایش مستمرهزینه‌های بالا در این شهرها به مراتب برای افرادی که آنجا زندگی می‌کنند سنگین‌تر از قبل شده .

با استناد به جدیدترین نظرسنجی مرکز آمار کانادا که این هفته منتشر شد، درآمدهای پس از دریافت مالیات خانواده‌ها و افراد مستقل با افزایشی 2.7 درصدی در سال 2018 به رقم متوسط 57100 دلار رسید.

«درآمدهای بازار» که همان چیزی است که افراد در بازار کار کسب می‌کنند و شامل مالیات و انتقال پول به دولت نمی‌شود، افزایشی 0.8 درصدی داشت.

اما در تورنتو بزرگ، هم درآمد بازار و هم درآمد بعد از مالیات کاهش داشت و این کاهش‌ها به ترتیب 0.9 درصد و 2.9 درصد بود. در ونکوور بزرگ، درآمد بازار 8.8 درصد کاهش داشت و درآمد بعد از مالیات 4.4 کمتر شد.

بازارهای کار تورنتو و ونکوور اخیرا قوی بوده‌اند و تعداد افرادی که در تورنتو شاغل هستند در سال گذشته افزایش چشمگیر 5.2 درصدی را ثبت کرد. تعداد افراد شاغل ونکوور هم 0.4 درصد بیشتر شد. مشخصا این‌ها بازارهای کار بدی نیستند یا اقتصاد بدی ندارند.

بنابراین جواب ممکن است در مسئله مهاجرت و در سبک زندگی در حال تغییر مردم نهفته باشد. در ونکوور، به نظر می‌رسد که افراد بیشتری تنها زندگی می‌کنند.

برایان دوپراتو اقتصاددان تی‌دی بنک در ایمیلی به هاف‌پست کانادا گفت داده‌ها نشان می‌دهد که «جمعیت دارد تغییر می‌کند تا شامل افراد بیشتری بشود که تنها زندگی می‌کنند و این می‌تواند نمایانگر مسن‌تر شدن جمعیت ویا افزایش رقم دانشجویان یا دیگر افراد جوان مستقل باشد.»

همچنین در مواجهه با افزایش شدید قیمت مسکن، بسیاری از ساکنان ونکوور و تورنتو دارند نقل مکان می‌کنند و به جاهای مقرون به صرفه‌تری می‌روند.

رابرت کاوچکیک اقتصاددان ارشد بانک مونترال گفت: «اگر خانواده‌های با درآمد بالاتر دارند به شهرهای حاشیه‌ای نقل مکان می‌کنند، این مسئله می‌تواند باعث شود که درآمد متوسط تورنتو پایین‌تر بیاید و درجه درآمد متوسط بقیه انتاریو بالا برود.»

مطالعه‌ای که اخیرا توسط مرکز تحقیقات شهری و توسعه زمینی دانشگاه رایرسون انجام شد به این نتیجه رسید که تورنتو بین سال‌های 2018 و 2019 بیش از 5200 نفر از نسل هزاره‌ خود را در انتقال به دیگر بخش‌های کانادا از دست داد و ونکوور هم تقریبا 1700 نفر را تقدیم نقاط دیگر کرد. اتاوا، ویکتوریا و مناطق روستایی جنوب انتاریو برندگان بزرگ این تغییر جمعیتی بودند و بزرگ‌ترین ارقام هزاره‌ای‌ها را از دیگر بخش‌های کشور جذب کرده‌اند.

اما شهرهای بزرگ نیازی ندارند که نسبت به از دست دادن جمعیت نگران باشند. افزایش درجات مهاجرت به این معنی است که رشد جمعیت سریع‌تر شده است.

قیمت منازل لوکس در ونکوور و کلگری پایین آمد، در دیگر شهرها بالا رفت

خانه‌های لوکس در ونکوور و کلگری همینطور دارند ارزان‌تر می‌شوند.

این خانه‌ها و آپارتمان‌های درجه یک که هنوز تا حدود زیادی از دسترس کانادایی‌ها خارج هستند با استناد به گزارشی جدید از رویال لوپژ طی بازه 12 ماهه اخیر شاهد کاهش قیمت متوسط در هر دو شهر واقع در وسترن کانادا بودند. در عین حال، بازارهای تورنتو، اتاوا و مونترال شاهد افزایش قیمت اندکی بودند.

جیسون سوپروویچ یک مشاور املاک رویال لوپژ ساسکس واقع در ونکوور گفت: «دو سال اخیر نشانگر روندی از یک کاهش بسیار دراماتیک در ارزش این خانه‌ها در سراسر کشور بوده‌است.»

خانه‌های لوکس در بریتیش کلمبیا کاهش قیمتی 6.7 درصدی را تجربه کردند و قیمت متوسط آن‌ها به 5.4 میلیون دلار رسید. قیمت کاندو هم با کاهشی 4.4 درصدی به 2.4 میلیون دلار رسید. قیمت‌ها در بازار ونکوور به صورت کلی طی یک سال گذشته کاهش داشته‌اند؛ با این حال این شهر هنوز یکی از گران‌قیمت‌ترین بازارهای مسکن دنیا را دارد. در ژانویه، ونکوور به عنوان دومین بازار مسکن گران‌قیمت جهان در نظرسنجی مقرون به صرفگی بین‌المللی مسکن شناخته شد.

معمولا قیمت خانه‌های لوکس سه برابر خانه‌های متوسط است، اما قیمت آن‌ها می‌تواند در شهرهای بزرگ از جمله تورنتو، مونترال، ونکوور و کلگری چهار برابر هم باشد. با وجود اینکه دو شهر آخر شاهد کاهش قیمت خانه‌های لوکس بوده‌اند، بیشتر دیگر بازارها رشد داشته‌اند. از نظر ملی، بین عرضه و تقاضا شکاف افزایش داشته و تعداد زیاد خریداران و تعداد کم خانه‌ها باعث شده قیمت‌ها در بعضی مناطق بالاتر و بالاتر بروند. 

برای صاحبان خانه‌های لوکس در بازارهای در حال افت، کاهش قیمت معادل سرمایه بزرگی است. سوپروویچ می‌گوید شاهد فروش خانه‌های لوکس بسیاری با قیمت‌های تا 40 درصد زیر قیمت بازار بوده است. برای مالکانی که خانه‌های‌شان «بزرگ‌ترین پایه دارایی‌» هستند، این کاهش‌ها به معنی از دست دادن بخشی از دارایی خواهد بود.

اما افرادی که می‌خواهند وارد بازار لوکس بشوند حالا فرصتی عالی دارند. سوپروویچ گفت: «این زمانی فوق‌العاده برای دوباره سرمایه‌گذاری کردن خریداران است.»

در کلگری، کاهش قیمت خانه‌های لوکس کمتر دراماتیک بود و قیمت مسکن فقط 15 هزار دلار نسبت به بازه 12 ماهه قبلی کاهش پیدا کرد و به 1.95 میلیون دلار رسید. قیمت کاندوها هم با کاهشی 2 درصدی به 887 هزار دلار رسید.

جان هریپکو مشاور املاک رویال لوپژ بنچمارک این کاهش را در آلبرتا سیتی ناچیز می‌بیند. او می‌گوید بازار مسکن لوکس در کلگری نسبتا ثابت است اما نگرانی‌های اقتصادی می‌تواند در کمبود رشد نقش داشته باشد. او می‌گوید شهر از سال 2013 تا به حال شاهد «بازار فروشندگان» نبوده است و این در حالی است که عرضه کم به معنی افزایش قیمت است.

او گفت «این بازار هم بازمی‌گردد» و اشاره کرد که احتمالا تا دو سال آینده و تا زمانی که شهر بتواند خود را از بخش انرژی رها کند بهبود چشمگیری مشاهده نخواهد شد. او گفت: «سناریوی اقتصادی کلی در آلبرتا و کلگری باید بهبود چشمگیری داشته باشد.»

تا آن موقع، خریدارانی که نمی‌توانند صبر کنند ممکن است خیلی ضرر کنند. هریپکو گفت: «وقتی مجبورند تحمل کنند خیلی بزرگ ضرر می‌کنند». او گفت فروشنده‌ای را می‌شناسد که خانه‌اش را 3.7 میلیون دلار خرید و آن را 2.9 میلیون دلار فروخت.

در دیگر شهرهای بزرگ، قیمت متوسط مسکن لوکس دارد مدام رشد می‌کند. مونترال شاهد بزرگ‌ترین افزایش قیمت سالانه با جهشی بیش از 145 هزار دلار یا 8.5 درصدی از 2018 تا 2019 بود. قیمت متوسط در تورنتو 1.2 درصد بیشتر شد تا به 3.6 میلیون دلار برسد و قیمت اتاوا با رشدی 2.7 درصدی به نزدیک به 1.85 میلیون دلار رسید.

مسکن مقرون به صرفه هنوز برای بخش عمده ای از کانادایی‌ها دور از دسترس است. در 2019، گزارشی از سازمان غیرانتفاعی Generation Squeeze به این نتیجه رسید که قیمت مسکن تقریبا دو برابر چیزی است که هزاره‌ای‌ها می‌توانند پولش را بدهند و حالا زمان بسیار بیشتری طول می‌کشد تا مردم بتوانند پول پس‌انداز کنند. برای یک هزاره‌ای متوسط 13 سال طول می‌کشد بتواند 20 درصد پیش‌پرداخت یک خانه متوسط را جور کند و این در حالی است که در سال 1976 برای والدین‌شان این رقم پنج سال بود.

آیا کانادا به تدریج بدل به «کشور اجاره نشین ها»می شود؟

اگر نسل جوان کانادا درباره وضعیت مالی‌شان برداشت درستی داشته باشند، باید حقیقت تلخی را بپذیرند چرا که پس از افزایش متناوب قیمت مسکن ، حتی نیمی از آن‌ها هم نمی‌توانند خانه خود را صاحب بشوند.

مطالعه‌ای جدید تز سوی شرکت مالیات و مشاره KPMG انشان می دهد تنها 54 درصد از افراد بین 23 و 38 ساله که مورد نظرسنجی قرار گرفته‌‌اند باور دارند می‌توانند صاحب‌خانه بشوند.

این شرکت در گزارش خود نوشت «این کاهشی عظیم نسبت به درجات مالکیت خانه نسل‌های قبلی است» و افزود نرخ مالکیت خانه در حال حاضر برای نسل‌های 35 سال به بالا بیش از 70 درصد است.

مشاوران این شرکت تنها افرادی نیستند که اخطار می‌دهند که با توجه به وضعیت فعلی قیمت مسکن، کانادا دارد به سمت تبدیل شدن به کشوری از اجاره‌نشین‌ها می‌رود. و این یعنی کشور نیازمند مسکن اجاره‌ای بیشتر از سهم کل موجودی مسکن خواهد بود. مشکل اینجاست که این اتفاق نیفتاده است. با وجود اینکه طی سال‌های اخیر وضع ساخت‌و‌ساز مسکن اجاره‌ای خوب بوده، سرعت رشد آن به اندازه کافی بالا نیست.

مارک کنی رییس و مدیر عامل صندوق املاک آپارتمان کانادایی (CAP) که یکی از بزرگ‌ترین مالکان ساختمان‌های آپارتمانی کشور است، گفت: «همه‌مان که داریم وارد سه شهر بزرگ (تورنتو، مونترال و ونکوور) می‌شویم نیازهای مسکن داریم و هیچ راهکاری هم وجود ندارد. بله، ساخت‌و‌ساز جدید داریم، اما کافی نیست و کار نمی‌کند. داریم در سه شهر بزرگ عمیق‌تر وارد بحران می‌شویم.»

در سال‌های اخیر نرخ‌های اجاره‌خانه به شدت افزایش یافته و متخصصان می‌گویند این به خاطر افزایش تقاضاست. خیلی از افرادی که می‌خواستند خانه بخرند باید مدت بیشتری در مسکن اجاره‌ای بمانند چون قیمت خانه بالاست و این مسئله فشار افزایشی بیشتری به قیمت اجاره‌خانه می‌آورد.

در عین حال، رشد جمعیت کانادا به سریع‌ترین میزان خود در چند دهه اخیر رسیده و دولت فدرال درجات مهاجرت را به بیش از 300 هزار نفر در سال‌های اخیر رسانده است. انتظار می‌رود این هدف دوباره تا سال 2021 افزایش پیدا کند و به 350 هزار نفر برسد. به این رشد طبیعی جمعیت را هم اضافه کنید و نتیجه این می‌شود که کانادا دارد هر سال نیم میلیون ساکن اضافه می‌کند.

رویال بانک کانادا اوایل امسال تخمین زد که تورنتو برای حرکت هم‌سرعت با رشد جمعیت باید مقدار ساخت‌و‌ساز آپارتمان‌های خود را دو برابر کند. 

سیاستمداران گام‌هایی برای رسیدگی به این مسئله برداشته‌اند. دولت فدرال دارد یک استراتژی ملی مسکن اجرا می‌کند که نقشه‌ای 10 ساله برای ساختن 125 هزار واحد مسکونی و رسیدگی به نیازهای مسکن بیش از نیم میلیون خانوار کانادایی است.

در درجه استانی، انتاریو و بریتیش کلمبیا دارند تا حدودی به جلو حرکت می‌کنند و برنامه‌هایی برای افزایش تراکم دارند. دولت انتاریو از شر کنترل‌های اجاره‌ای دولت لیبرال قبلی خلاص شد و سعی داشت کاری کند خانه‌های اجاره‌ای بیشتری ساخته بشود اما داده‌ها نشان می‌دهد که همه اینها اثری بر درجات ساخت‌و‌ساز اجاره‌ای نداشته است.

از سوی دیگر سازندگان و سرمایه‌گذاران سازمانی املاک می‌گویند ساختن مسکن سخت است. در بسیاری از شهرها سه تا چهار سال طول می‌کشد تا فقط جوازها و تاییدیه‌های لازم برای شروع ساخت‌و‌ساز صادر شود. محل ساخت محدود می‌شود و در بعضی جاها کمبود زمین آماده ساخت‌و‌ساز وجود دارد.

اما نکته مثبت این است که ارزش آپارتمان‌های اجاره‌ای دارد افزایش پیدا می‌کند. الف هندری، مدیر عامل Homestead Land Holdings در تورنتو گفت:‌ «تقاضا برای این محصول باورنکردنی است». او تخمین می‌زند که پول زیادی منتظر ورود به سرمایه‌گذاری مسکن اجاره‌ای است.

بنابراین اگر نمی‌توانید پول خرید یک خانه را پرداخت کنید ممکن است منطقی باشد که سهمی در یک شرکت آپارتمان اجاره‌ای عمومی خریداری کنید. سود آن ممکن است به پرداخت اجاره‌خانه‌های جهشی شما کمک کند.

رای اخیر دادگاه علیه انجمن املاک تورنتو به سود بازیگران جدید بازار مسکن این شهر تمام شد

وقتی کریس پولارد می‌خواست کاندو خود واقع در تورنتو را در لیست فروش قرار بدهد، تصمیم گرفت اول در محله خودش یک فروش خصوصی را امتحان کند.

به خاطر تصمیمی که دادگاه عالی سال گذشته بر علیه انجمن املاک تورنتو گرفت، او و همسرش توانستند بررسی کنند که واحدهای مشابه به چه قیمت‌هایی به فروش رفته بودند و به این ترتیب توانستند قیمت‌گذاری بهتری برای خانه‌شان داشته باشند.

با وجود اینکه داده‌های قیمت فروش و تاریخچه املاک ارایه شده در بازار در دسترس است، فروش‌های خصوصی و دیگر مدل‌های فروش‌ جایگزین هنوز در بازار املاک کانادا جا نیفتاده‌اند. با این حال، آنتونی دوروشر معاون سازمان ترفیع رقابت گفت رای سال گذشته دادگاه عالی باعث شده اطلاعات بیشتری برای مصرف‌کنندگان وارد بازار بشود و فرصت‌هایی برای پیشبرد نوآوری شکل بگیرد.

او درباره این تغییر که بعد از هفت سال نبرد دادگاهی محقق شد،‌ گفت: «برای مصرف‌کننده متوسط، مزیت بهره بردن از انتخاب‌های بیشتری از ابزارهای آنلاین برای اتخاذ تصمیم‌هایی آگاهانه شکل گرفته است. این واقعا نتیجه‌ای عالی برای رقابت و نوآوری است».

بازیگرانی که به پس‌زمینه املاک آنلاین اضافه شده‌اند فرم‌های مختلفی به خود گرفته‌اند، از جمله شرکت‌هایی بین‌المللی مانند ردفین که قول حق کمیسیون‌های کمتری را می‌دهند. در عین حال، بازیگران کانادایی مانند زوکاسا و هاوس‌سیگما دارند مدل‌های داده‌محور خود را گسترش می‌دهند، استارت‌آپ‌های منطقه‌ای مانند فیشرلی دارند با تغییر قوانین انجمن‌های املاک سر برمی‌آورند و مشاوران املاک دارند سایت‌های داده خودشان را راه‌اندازی می‌کنند.

استیون گلیشر که ۱۸ سال است به عنوان یک مشاور املاک در مرکز شهر تورنتو کار کرده سایتی را به نام MLS Sold Data به عنوان منبعی برای مشتریان فعلی و بالقوه درست کرده تا شفافیت و اعتماد را بالا ببرد. او گفت مدت‌هاست از انتشار داده‌های بیشتری درباره قیمت‌های فروش حمایت می‌کند و بخشی از دلیل این کار هم این است که صنعت خودش تحت نظارت باشد.

گلیشر گفت: «در ارتباط با مشاوران املاک شاهد رویه‌های تجاری غیراخلاقی بسیاری هستم».

او گفت در گذشته خیلی برای مشاوران املاک راحت بوده که در حین تعیین قیمت‌های مزایده و فروش ارقام را به نفع خود تغییر بدهند تا بتوانند آمار مقایسه‌ای را تا حتی ۲۰۰ هزار دلار عوض کنند و مطمئن بشوند که برنده مزایده می‌شوند. او گفت: «می‌توان ارقام را دستکاری کرد تا هر طور که می‌خواهید به نظر برسند».

انجمن املاک تورنتو که به خاطر نگرانی‌های موجود درباره حفظ حریم خصوصی با انتشار داده‌ها مخالف بود گفت تعدادی از مصرف‌کنندگان حتی املاک خود را در سیستم MLS‌ ثبت نمی‌کنند تا حریم‌شان حفظ بشود. جان دی‌میشل رییس انجمن در بیانیه‌ای گفت نگران است که افراد داخل و خارج این صنعت چطور از داده‌ها استفاده می‌کنند و می‌خواهد از املاک معنوی و اطلاعات شخصی خود محافظت کند.

او گفت: «در حال حاضر در پروسه حسابرسی و حفاظت از اطلاعات محرمانه در پایگاه داده انجمن هستیم که کاری است که اعضا و مصرف‌کنندگان از ما انتظار دارند و قانون از ما می‌‌خواهد».

لارن هاو مدیر عامل سایت املاک زوکاسا گفت این سایت معمولا به درخواست افراد تاریخچه قیمتی یک یا دو ملک را به خاطر نگرانی‌های حفظ حریم خصوصی از سایت خود حذف می‌کند. با این حال روی هم رفته این داده‌ها به شرکت اجازه داده اطلاعات بیشتری فراهم کند و به شکل‌گیری ابزار جدید آن برای پیش‌بینی بهتر تغییرات قیمتی کمک می‌کند.

او گفت: «این به ما اجازه می‌دهد از نظر تفسیر داده‌هایی که فراهم می‌کنیم نوآوری بهتری داشته باشیم».

با وجود نگرانی‌های حفظ حریم خصوصی، رای دادگاه عالی باعث شده انجمن‌های املاک در شهرهای بزرگ از جمله ونکوور، کلگری و اتاوا داده‌های خود را آنلاین منتشر کنند و انجمن املاک کبک هم در حال بررسی مسئله است.

با این حال جان اندرو استاد املاک دانشگاه کویینز گفت حتی با وجود اینکه شاهد افزایش شفافیت اطلاعات بوده‌ایم و شرکت‌های جدید وارد بازار شده‌اند، به نظر نمی‌رسد بازار کلی تغییر چندانی کرده باشد.

او گفت:‌ «بیشتر مردم به داده‌های در دسترس سر نمی‌زنند بنابراین واقعا فکر نمی‌کنم این مسئله تاثیری عمیق روی بازار داشته باشد. پیش‌بینی می‌کردم این قدم بعدی در روند کلی حرکت به سمت آزادسازی داده‌ها باشد و این اتفاق واقعا نیفتاده که من را متعجب کرده است».

او انتظار داشت کانادایی‌های بیشتری روند رشد املاک ثبت شده با قیمت‌های ثابت در آمریکا را دنبال کنند و به راه‌های دیگر برای کاهش کمیسیون‌ها رو بیاورند با این حال اکثر مردم هنوز از مدل استاندارد پیروی می‌کنند.

اندرو گفت: «به نظرم به خاطر درجه اطمینان مصرف‌کننده است. آن‌ها دارند درباره خانه‌شان تصمیم می‌گیرند که با فاصله بزرگ‌ترین سرمایه‌گذاری‌شان است»

مقادیر قابل توجه سرب در آب آشامیدنی تعدادی از شهرهای کانادا

مطالعه‌ای جدید نشان می دهد تعدادی از شهرهای کانادایی درجات بالاتر از سرب در آب آشامیدنی خود نسبت به شهر فلینت در میشیگان دارند. این امر تقریبا مترادف آلودگی سربی شدن آب است.

تحقیق یک ساله‌ای که توسط بیش از 120 روزنامه‌نگار از 9 دانشگاه و 10 گروه رسانه‌ای از جمله اسوشییتدپرس و انستیتو روزنامه‌نگاری تحقیقی در دانشگاه کانکوردیا مونترال انجام شد، هزاران نتیجه قبلا منتشرنشده درباره آب تست شده از صدها خانه در 11 شهر مختلف را بررسی کرد. محققان متوجه شدند که درجات سرب در آب بالاتر از مصوبه‌های ایمنی ملی است و متاسفانه این درجات بالا در مهدکودک‌ها و مدارس هم دیده شده است.

حدود یک سوم کل تست‌ها از راهبردهای کانادا مبنی بر 5 قسمت بر میلیارد بیشتر بود و تعدادی از بالاترین میزان‌ها در مونترال، رجینا و پرینس روپرت در بریتیش کلمبیا به ثبت رسید. در معرض درجات بالای سرب قرار گرفتن طی ماه‌ها می‌تواند منجر به مسمویت سربی بشود که می‌تواند اثرات سلامتی جدی مخصوصا در میان کودکان جوان داشته باشد.

در کانادا هیچ ضرورت ملی برای تست کردن آب آشامیدنی وجود ندارد و سازمان‌هایی که تست می‌کنند مجبور نیستند به ساکنان اطلاع بدهند. استان‌ها قوانین خودشان را برای تست آب و جایگزینی لوله‌ها تعیین می‌کنند. در بریتیش کلمبیا که پرینس روپرت درجه سرب 15.6 قسمت در میلیارد را داشت، شهرداری‌ها مجبور به تست کردن آب آشامیدنی نشدند.

کانادا نسبت به بحران‌های کیفیت آب غریبه نیست. تا به حال جوامع بومی بسیاری در سراسر کشور سال‌ها و حتی دهه‌ها با اطلاعیه‌های «آب را بجوشانید» و «مصرف نکنید» مواجه بوده‌اند. لیبرال‌ها در سال 2015 قول دادند اطمینان حاصل می‌کنند که تمام اخطارهای طولانی مدت آب آشامیدنی سیستم‌های عمومی تا سال 2021 حذف می‌شوند. از نوامبر 2015 تا به حال 87 اخطار حذف شده اما 57 عدد هنوز باقی مانده است.

به گفته پتی سونتاگ مدیر انستیتو روزنامه‌نگار تحقیقی در دانشگاه کانکوردیا، یکی از مشکلات بزرگ لوله‌های سربی هستند که از فلکه وارد خانه می‌شوند. او گفت یک مشکل جالب در کانادا کمبود راهبردهای کنترل زنگ‌زدگی این لوله‌هاست.

او گفت: «در نتیجه، به خاطر اینکه چنین کنترلی نداریم، حتی در خانه‌هایی که لوله‌های سربی ندارند هم بعضی مواقع آب بسیار اسیدی است. تحقیقات نشان داده که شهروندان درجات بالایی از سرب را تجربه کرده‌اند، حتی اگر لوله سربی نداشته‌اند.»

اگر آب خانه شما از لوله‌های سربی می‌آید، مسئولیت شماست که آن را تعویض کنید. این می‌تواند هزینه‌ای بین 5 تا 10 هزار دلار داشته باشد. اما اگر لوله‌های سربی آن سوی خطوط ملک شما باشند جایگزین کردن آن بر عهده دولت است. 

آنا کلارک روزنامه‌نگار و نویسنده کتاب «شهر مسموم‌شده: آب فلینت و تراژدی شهری آمریکایی» گفت کمبود کنترل مناسب زنگ‌زدگی یکی از دلایل اصلی بحران شکل گرفته در فلینت بود. در سال 2014 شهر فلینت در سطح جهانی خبرساز شد و شهروندان آن شروع به اعتراض کردند.

کمبود شفافیت و مسئولیت‌پذیری مسئولان هم یکی از دلایل اصلی بحرانی ‌شدن وضعیت در فلینت بود. کلارک گفت: «در فلینت وقتی شهروندان نگرانی‌های خود را بیان می‌کردند کنار زده می‌شدند و مشکل جدی‌تر می‌شد. چیزی که عوض شد این بود که آن‌ها توانستند با افراد حرفه‌ای خارج از شهر شریک بشوند تا داده‌های بهتری کسب کنند که نشان می‌داند واقعا چه اتفاقی داشت می‌افتاد. با چیزی که ایالت میشیگان می‌گفت کاملا در تضاد بود.»

چرا باید قیمت خانه ها در حومه ونکوور و تورنتو از لندن و نیویورک بالاتر باشد؟

وقتی مردم درباره افزایش شدید قیمت مسکن در شهرهای بزرگ کانادا صحبت می‌کنند، یک پاسخ رایج این است که تورنتو یا ونکوور و مونترال دارند تبدیل به شهرهای با کلاس جهانی می‌شوند و چنین شهرهایی گران هستند.

این مسئله حقیقت دارد که شهرهای در سطح جهانی گران قیمت هستند، اما مسئله حقیقی دیگر هم این است که آن شهرهایی که ما شهرهای کانادا را با آن‌ها مقایسه می‌کنیم در عین حال مناطق حومه شهری مقرون به صرفه دارند.

اصطلاحی هست که می‌گوید بران تا پولت برسد. یعنی شهر را ترک کن و به مسیرت ادامه بده تا وقتی به یک محله حومه شهری برسی که می‌توانی پولش را بدهی. می‌توان چنین کاری را در نیویورک، لندن، رم، شانگهای یا توکیو انجام داد. اما دیگر واقعا نمی‌توان این کار را در تورنتو یا ونکوور انجام داد.

در تحلیلی که اویل امسال انجام شد، سایت فایندر.کام به این نتیجه رسید که شهرهای کانادا کمترین تخفیف‌ها برای نقل مکان به حومه شهرها را دارند. در تورنتو، قیمت یک ملک مسکونی در حومه‌شهر تنها حدود 20 درصد ارزان‌تر از داخل شهر است و در ونکوور این رقم به 24 درصد می‌رسد.

این را با نیویورک مقایسه بکنید که در آن می‌توان برای نقل مکان به حومه‌ شهر یک تخفیف 55 درصدی گرفت. در لندن هم این رقم 45 درصد است که بالاتر از میانگین جهانی 41 درصد قرار دارد.

فایندر.کام در نتیجه‌گیری تحلیل خود نوشت: «بالاخره ظاهرا اگر تورنتویی‌ها داخل شهر زندگی کنند وضع‌شان بهتر است.»

به طور مثال، با وجود اینکه شهرهایی مثل نیویورک یا لندن آوازه‌ای برای گران قیمت بودن دارند، می‌توان با معادل 344 هزار دلار کانادا در حومه‌های ماساپکا نیویورک یک خانه پنج خوابه و با معادل 421 هزار دلار کانادا در ایست اِند لندن یک خانه متوسط خریداری کرد.

این را با محدوده حومه شهری 905 تورنتو مقایسه کنید که در آن قیمت متوسط انواع املاک در ماه مه به 770065 دلار رسید که 40 درصد بالاتر از میانگین سافلک کانتی در نیویورک (545 هزار دلار کانادا) بود. قیمت متوسط یک خانه در استتون آیلند که فاصله کمی با منهتن دارد 70 هزار دلار کمتر از محله 905 است.

این هزینه‌های نسبتا بالای زندگی در حومه شهرها نشان می‌دهند که قیمت‌های بالای مسکن در تورنتو  و ونکوور ممکن است در طولانی مدت پایدار نباشند. اگر خانه‌های مقرون به صرفه وجود نداشته باشد، ممکن است جوانان در کوتاه مدت  از تورنتو و ونکوور به شهرهای دیگر صورت بگیرد.

image00300000

بیزنسها

اقتصادی

مهاجرت

جامعه

فناوری

مسکن

دسته‌ها