نرخ بهره وام مسکن کانادا

با وجود ترس از افزایش تنش‌های تجارت جهانی و احتمال وقوع رکود در آمریکا، بانک مرکزی کانادا در گزارشی با عنوان «نظرسنجی چشم‌انداز تجاری» خبر از بهبود شرایط اقتصادی کشور داد. 

این نظرسنجی فصلی از طریق مصاحبه‌هایی با مدیران ارشد حدود 100 کمپانی کلیدی انجام می‌شود و تا حدودی نشان می‌دهد که چطور بانک مرکزی داده‌های اقتصادی را تفسیر می‌کند.

انتشار این گزارش باعث شد تعدادی از اقتصاددان‌ها به این نتیجه برسند که بانک مرکزی کانادا این ماه نرخ بهره خود را تغییر نخواهد داد.

با این حال، مناطق مختلف کانادا در حال حاضر شرایط اقتصادی مختلفی را تجربه می‌کنند. با وجود اینکه به نظر می‌رسد اقتصاد در انتاریو، کبک و بریتیش کلمبیا وضعیت خوبی داشته باشد و کسب‌و‌کارها نسبت به رشد فروش، برنامه‌های استخدام جدید و نیت‌های سرمایه‌گذاری مطمئن هستند، وضعیت در منیتوبا و آلبرتا آن قدرها هم مثبت نیست و مشخصا بخش انرژی برای بقا به تقلا افتاده است.

نیتن جنزن اقتصاددان ارشد RBC به فایننشال پست گفت: «گزارش چشم‌انداز تجاری به طور شکفت آوری مثبت به نظر می رسید هر چند ضعف اصلی در بخش انرژی بود »

با توجه به افزایش تنش‌های تجاری از زمانی که آخرین نظرسنجی در ماه ژوئن انجام شده بود، جنزن گفت انتظار کلی این بود که کسب‌و‌کارها تصمیم‌های سرمایه‌گذاری خود را عقب بکشند. اما نیت‌های سرمایه‌گذاری در عمل بالاتر رفت و 28 درصد از پاسخ‌دهندگان گفتند می‌خواهند خرج خود را بیشتر کنند. این رقم نسبت به میزان 20 درصدی ماه ژوئن، افزایش داشت.

برایان دوپراتو اقتصاددان ارشد TD Economics به این نکته اشاره کرد که چشم‌انداز فروش بدون تغییر باقی مانده و 23 درصد از پاسخ‌دهندگان پیش‌بینی کرده‌اند که رشد طی 12 ماه آینده سرعت خواهد گرفت. از طرفی بازار کار در مرکز کانادا و بریتیش کلمبیا وضع خوبی دارد اما در آلبرتا که صنعت انرژی شرایط خوبی ندارد، آمار اشتغال امیدوار کننده نیست.

دوپراتو گفت: «این گزارشی نیست که باعث بشود با قاطعیت بگوییم به زودی رشد بالایی خواهیم داشت و در عین حال گزارشی نیست که تاکید کند باید از آلبرتا فرار کنیم. »

در زمینه نرخ بهره، هم دوپراتو و هم جنزن پیش‌بینی کردند که بانک مرکزی کانادا در اعلان زمان‌بندی‌شده روز سی‌ام اکتبر نرخ بهره را کاهش نخواهد داد.

ایوری شنفیلد اقتصاددان ارشد CIBC Capital Markets هم با این مسئله موافق است اما می‌گوید تصویری که مشاهده می‌کنیم تا حدی مختلط است.

شنفیلد گفت: «استفاده بانک مرکزی از کلمه سالم برای توصیف کردن نیت‌های استخدام و مخارج سرمایه خارج از استان‌های انرژی نشان می‌دهد که هنوز نمی‌خواهد نرخ بهره خود را کاهش دهد. با این نتایج خیلی هم قدرتمند نیستند.»

بانک مرکزی همچنین گزارش نظرسنجی کارشناس ارشد وام خود را منتشر کرد که آن هم نتایجی مختلط را نشان داد. برمبنای این نظرسنجی وضعیت اعطای وام مسکن تسهیل، اما وضعیت در خارج از بازار وام مسکن سخت‌تر شده است. بانک مرکزی همچنین به این نتیجه رسید که وضعیت وام‌دهی به کسب‌و‌کارها تا حدود زیادی بدون تغییر باقی مانده و اوضاع در استان‌هایی که به انرژی وابسته هستند نسبت به بقیه کشور سخت‌تر است. تقاضا برای اعتبار هم بدون تغییر باقی مانده است.

نتایج نظرسنجی رویترز که روز جمعه منتشر شد نشان می‌دهد نه تنها بانک مرکزی کانادا حداقل تا پایان سال آینده دیگر افزایش نرخ بهره نخواهد داشت بلکه احتمالی جدی  وجود دارد  سیاست‌گذاران با در نظر گرفتن نگرانی از افت رشد اقتصادی و تنش‌های تجاری جهانی نرخ بهره را کاهش بدهند.

بانک مرکزی که آخرین بار نرخ بهره خود را در ماه اکتبر افزایش داده بود، ماه گذشته دیدگاه افزایشی خود را رها کرد و آن را بیشتر در راستای جهت حرکت همتایانی مثل بانک مرکزی ایالات متحده و بانک مرکزی اروپا قرار داد.

هر ۴۰ اقتصاددانی که در جدیدترین نظرسنجی رویترز  شرکت کردند گفتند رییس بانک مرکزی کانادا استیون پولوز و دیگر سیاست‌گذاران این بانک در ملاقات بعدی خود در روز بیست‌و‌نهم مه نرخ بهره را در ۱.۷۵ درصد ثابت نگه خواهند داشت.

با وجود اینکه بیشتر پیش‌بینی‌ها می‌گویند نرخ‌ها تا فصل بعدی بی‌تغییر می‌ماند، از فصل چهارم امسال به بعد آن‌ها به سه دسته تقسیم می‌شوند. حدود دو سوم اقتصاددانان گفتند نرخ‌ها تا پایان سال ۲۰۲۰، یا بدون تغییر یا پایین‌تر خواهند بود.

با وجود اینکه بانک مرکزی کانادا در جدیدترین گزارش فصلی در ماه گذشته چشم‌انداز رشد کوتاه‌مدت خود را پایین‌تر آورد، گفت انتظار دارد اقتصاد در نیمه دوم امسال به بازه رشد بازگردد. اما همه به چنین چیزی اعتقاد ندارند.

اقتصاددانان مورگن استنلی در یادداشتی نوشتند: «ما انگیزه کمی برای افزایش نرخ بهره در چشم‌انداز خود توسط سیاست‌گذاران می‌بینیم چون رشد ضعیف و افت باقی مانده در اقتصاد در آینده هم نیازمند همخوانی سیاست‌گذاری خواهد داشت».

آن‌ها اضافه کردند: «اگر رشد اقتصادی نتواند تا نیمه دوم ۲۰۱۹ نشان از بازگشت داشته باشد، از نظر ما ریسک‌های کاهش نرخ افزایش خواهد یافت و با توجه به چشم‌انداز ضعیف، ۴۰ درصد احتمال می‌دهیم که بانک مرکزی حداقل یک کاهش ۰.۲۵ درصدی دیگر طی ۱۲ ماه آینده داشته باشد».

میانگین پاسخ‌های نظرسنجی رویترز در مورد احتمال کاهش نرخ بهره تا پایان امسال پایین‌تر و برابر با ۲۳ درصد بود. وقتی بازه به پایان ۲۰۲۰ افزایش یافت، این احتمال به ۴۰ درصد افزایش یافت و تقریبا یک سوم اقتصاددان‌ها پیش‌بینی کردند که احتمال افزایش نرخ بهره تا آن موقع بیش از ۵۰ درصد است.

بانک مرکزی کانادا در نظر دارد طی سال جاری در دو نوبت دست به افزایش نرخ بهره بزند تا به این ترتیب بین رشد اقتصادی بالا و ریسک های اقتصادی موجود از جمله مذاکرات نفتا و قوانین جدید بازار مسکن ایجاد تعادل کرده باشد.

از جولای سال گذشته تاکنون نرخ بهره در کانادا سه بار افزایش یافته است که واکنشی به رشد اقتصادی قابل توجه و کاهش میزان بیکاری بوده است ولی سیاست گذاران بانک مرکزی بارها اشاره کرده اند برای دفعات بعدی افزایش نرخ بهره با احتیاط بیشتری عمل خواهند کرد.

از یک سو هنوز نمی توان نتایج مذاکرات برای تجدید پیمان نفتا را پیش بینی کرد و از سوی دیگر میزان رشد اقتصادی سه ماه آخر سال گذشته کمتر از پیش بینی بانک مرکزی کانادا است .

به این ترتیب در نظرسنجی که اخیرا از سوی رویترز بین 30 اقتصاددان برجسته کانادایی صورت گرفته ، بالا رفتن نرخ بهره در نشست بعدی بانک مرکزی در 7 مارس کاملا منتفی به نظر می رسد.

پس از آن کارشناسان معتقدند در ماه می نرخ بهره افزایش خواهد یافت و در بار دوم در ماه نوامبر شاهد این قضیه هستیم تا در نهایت نرخ بهره در پایان سال به 1.75 درصد برسد. البته آنها معتقد  هستند این روند در سه ماهه نخست سال اینده ادامه خواهد یافت در ماه مارس سال 2019 نرخ بهره به 2 درصد خواهد رسید.

از بین کارشناسان نظرسنجی شده ، 80 درصد زمان افزایش بعدی نرخ بهره را ماه می دانسته اند .

این پیش بینی ها در شرایطی صورت می گیرد که میزان بدهی کانادایی ها در سالهای اخیر افزایش چشمگیری داشته است و قوانین سخت گیرانه تر وام مسکن در کنار نرخ تورمی که افزایش می یابد می تواند مشکلات بیشتری برای خانوارهای بدهکار کانادایی ایجاد کند.

سباستین لاوی -اقتصاد دان ارشد ارشد بانک لورنتین در این زمینه می گوید :« اگر تنها استان بریتیش کلمبیا را می خواستیم در نظر بگیریم ، افزایش نرخ بهره کاملا چالش برانگیز خواهد بود چرا که با این اتفاق ، شاهد اصلاح قیمتها در بازار مسکن بی سی خواهیم بود

بانک مرکزی آمریکا چهارشنبه صبح برای سومین بار ظرف شش ماه اخیر نرخ بهره را افزایش داد و به بالاترین سطح از پاییز 2008 و وقوع رکود اقتصادی تاکنون رساند.

بانک مرکزی آمریکا پس از پایان نشست دو روزه خود نرخ بهره کوتاه مدت را با ۰.۲۵ درصد افزایش به ۱ تا ۱.۲۵۵ درصد رساند و علت آن را شاخص های ضعیف تورم اعلام کرد.

مقامات این بانک همچنین اعلام کرده اند که تا پایان سال ۲۰۱۷ یک بار دیگر نرخ بهره در آمریکا را افزایش خواهند داد.

آخرین نمایش قدرت مسئولان بانک مرکزی آمریکا از شرایط امیدوار کننده اقتصاد این کشور در حالی انجام شد که استفن پولوز رییس بانک مرکزی کانادا عنوان کرد :«کاهش نرخ بهره ای که ما دو سال قبل انجام دادیم ، کار خود را انجام داده است .»

تفسیر این جمله می تواند افزایش قریب الوقوع نرخ بهره در کانادا و گران تر شدن وام مسکن برای خریداران جدید باشد .

یان مک فیدن از کارگزاران وام مسکن در این رابطه به سی تی وی گفت :« نرخ بهره در آمریکا افزایش می یابد و کانادا برای مدت زیادی نمی تواند نسبت به آن بی تفاوت باشد. نرخ بهره پایین برای وام مسکن را باید فراموش کرد و برای روزهای جدیدی آماده شد.

نباید فراموش کرد نرخ بهره وام مسکن در کانادا مرتبط با نرخ اوراق قرضه کانادایی است که آن هم به نوبه خود تابع قیمت گذاری اوراق قرضه در آمریکا است . بانک ها این اوراق را برای اعطای وام مسکن به متقاضیان به فروش می رسانند و زمانی که نرخ بهره بالا رود ، ارزش اوراق قرضه کاهش یافته و بانکها شرایط اعطای وام خود را سخت تر می کنند و نرخ بهره وام مسکن افزایش می یابد.

از طرفی چنین سناریویی اصلا برای خریداران بالقوه ای چون اریک سامور 28 ساله خوشایند نیست. اریک دو سالی است که پولش را برای تامین هزینه پیش پرداخت خانه ای جمع می کند ولی اگر نرخ بهره بالاتر رود ، شرایط خرید سخت تر شده و او نیاز به پول بیشتری پیدا می کند که به طبع زمان خرید او را به عقب می اندازد.

اکثر کارشناسان اقتصادی پیش بینی کرده اند بانک مرکزی کانادا نرخ بهره را برای اولین بار در هفت سال اخیر در اواخر پاییز امسال بالا خواهد برد . دیوید روزنبرگ باور دارد اقتصاد کانادا در دو سال اخیر مسیر موفقی را طی کرده و نگه داشتن نرخ بهره در سطح فعلی دیگر از سوی بانک مرکزی توجیهی ندارد.:« آنها در سال 2015 برای مقابله با شوک ناشی از کاهش شدید قیمت نفت دو بار نرخ بهره را کاهش دادند ولی آن دوران سپری شده و رکود اقتصادی در آلبرتا هم دیگر به آن شدت نیست. پولوز در گذشته بازار را با کاهش غیر قابل پیش بینی نرخ بهره سورپرایز کرده پس چرا نباید انتظار داشته باشیم در تابستان ناگهان نرخ بهره را افزایش دهد؟»

بدون شک وضع قانون جدید مالیاتی برای خریداران خارجی مسکن در ونکوور شرایط جدیدی را در بازار مسکن این شهر بوجود آورده است .

کاهش معاملات انجام شده در شهرهای مختلف ونکوور بزرگ و کاهش اندک قیمت در برخی از شهرها از نتایج اولیه اجرای این قانون در ماه آگوست بود.

حالا Canada Mortgage and Housing Corp درتازه ترین گزارش خود به کاهش شدید مشارکت خریداران خارجی در بازار مسکن اشاره می کند . به نوشته کارشناسان این مرکز با اینکه هنوز برای برآورد نهایی سیاستهای جدید دولت استانی خیلی زود است و باید در بلند مدت نتایج را ارزیابی کرد ، اما میزان خرید مسکن از سوی سرمایه گذاران خارج از 19 درصد به تنها یک درصد در ماه گذشته رسیده است.

در این گزارش همچنین آمده :«با اینکه هنوز میزان تاثیرقطعی سرمایه خارجی در تغییر قیمت مسکن ونکوور امکان پذیر نیست ولی می توان آن را یکی از عوامل اصلی به حساب آورد »

پیش از این دولت بریتیش کلمبیا در آماری میزان خرید سرمایه گذاران خارجی در بازار مسکن بین 15 جولای تا اول آگوست را 19 درصد عنوان کرده بود ولی حالا پس از اجرای قانون مالیاتی ، میزان مشارکت به یک درصد رسیده است .

این گزارش همچنین تاکید می کند بازار مسکن ونکوور اوایل امسال و قبل از اینکه قانون مالیات جدید خریداران خارجی اجرا شود ، دوره اوج خود را پشت سر گذاشته بود . در ادامه با تصویب قانون برای اولین بار در ماه آگوست میزان معاملات 40 درصد نسبت به متوسط هفت ماه اول سال کاهش یافت  و این موضوع در سپتامبر هم ادامه یافت.

از سوی دیگر کارشناسان این مرکز اشاره می کنند قیمت مسکن در سالهای اخیر در ونکوور همواره در حال افزایش بوده و بجز سالهای 2008 و 2011 ، در باقی سالها به طور متوسط سالیانه 7.9 درصد افزایش داشته است . طی این مدت بیش از 44 درصد فعالیت بازار مسکن مربوط به معاملات منازل Single detached بوده است .

این گزارش دلایلی چند را برای افزایش بهای مسکن در ونکوور عنوان کرده که برخی عبارتند از :

** پیشی گرفتن تقاضا از عرضه . از سال 2005 تاکنون بیش از 158 هزار خانوار به ونکوور اضافه شده در حالیکه تنها 153 هزار واحد به بازار مسکن عرضه شده است.

**رشد اشتغال در ونکوور از رشد اشتغال کل استان در هشت سال از ده سال اخیر بیشتر بوده است .

***نرخ پایین بهره وام مسکن به تقاضای بیشتر منجر شده و بازپرداخت ماهیانه وام را برای عده بسیاری ممکن کرده است .

*** محدودیت زمین قابل ساخت بخاطر مشکلات جغرافیایی و قوانین موجود

*** تلقی ملک به عنوان سرمایه در ونکوور از سوی بسیاری از خریداران بخاطر افزایش قیمت دائمی در سالهای اخیر . این روند بر خلاف بسیاری از مناطق شهری دیگر کاناداست که خریدار را به تقاضای بعضا کاذب برای خرید و تمایل او برای افزایش میزان بدهی بانکی تشویق می کند.

بیل مورنو وزیر دارایی کانادا که برای چند دیدار رسمی در هنگ کنگ به سر می برد ، به خبرنگاران گفت بازار مسکن ونکوور و تورنتو بیش از حد داغ شده و نیاز به مدیریت ریسک دارد .

او مسئله مسکن را یکی از مسائل کلیدی وزارت خانه اش در هفته ها و ماه های آتی خواند و گفت سیاست گذاران تلاش می کنند تا برآوردی دقیق از شرایط بازار این دو شهر داشته باشند .