تاثیر خروج انگلستان از اتحادیه اروپا بر بازار مسکن ونکوور و تورنتو

real-estate-on-fire-1024x512

بازار مسکن لندن برای سالها یکی از اصلی ترین مراکز جذب سرمایه های خارجی محسوب می شد اما با خروج انگلستان از اتحادیه اروپا واحتمال ریسک سرمایه گذاری در این کشور ، شاید فرصتی ایجاد شده باشد تا مشاوران املاک در تورنتو و ونکوور برای حضور پررنگ تر سرمایه گذاران خارجی و حتی انتقال سرمایه از انگلستان به بازار مسکن این دو شهر مهیا شوند.

آنیتا اسپرینگیت مالک یکی از شرکتهای  اصلی مسکن در تورنتو درمورد نتیجه غافلگیرکننده همه پرسی انگلستان می گوید :«این نتیجه مطلوب ما بود و حالا بازار مسکن کانادا محلی مطمئن محسوب می شود و ما باید منتظر افزایش تقاضا برای خرید کاندو و دفاتر تجاری باشیم. »

از جمله خریداران احتمالی یکی از سرمایه گذاران چینی بود که پس از همه پرسی اخیر از خرید چند میلیون دلاری دفاتر تجاری در لندن منصرف شده و حالا قصد دارد سرمایه اش را به  نیویورک و یا تورنتو  سرازیر کند.

برایان کریتر مدیر اجرایی یکی از شرکتهای مشاوره مالی که اولین نشست خود را با این سرمایه گذار چینی در هفته گذشته برگزار کرد در این زمینه ادامه می دهد:«مقادیر قابل توجهی سرمایه سیار برای خرید مسکن مسکونی و تجاری وجود دارد و سرمایه گذاران کانادا را جزیره ثبات می دانند.»

به نوشته بلومبرگ ،در یک دهه گذشته لندن محبوبترین مقصد سرمایه های خارجی در بازار مسکن بود و از هر چهار کاندو ساخته شده از سال 2013 تاکنون ، خریدار سه کاندو خارجی بودند و نیمی از خریداران را نیز آسیایی ها تشکیل می دادند. در سال 2015 نزدیک به 70 درصد خرید مسکن در این شهر از سوی سرمایه گذاران خارجی صورت گرفت.

هر چند نباید انتظار داشت خروج انگلستان از اتحادیه اروپا ناگهان این بازار محبوب را با تنش  مواجه کند و حتی پوند ارزان تر بتواند خریداران بیشتری را به این شهر بکشاند، اما عدم اطمینان به آینده بازار مسکن انگلستان شاید مهمترین عامل برای رویکرد سرمایه گذاران به آمریکای شمالی باشد.

تنها در سال 2014 حدود 18.3 میلیارد دلار از چین خارج شده که نیمی از این مبلغ به سه شهر لندن ، نیویورک و سیدنی سرازیر شد. ولی در سالهای بعد اولویتها در خرید مسکن از سوی سرمایه گذاران تغییر کرد و شهرهای تورنتو و ونکوور را نیز شامل شد.

از سپتامبر 2015 تا فوریه 2016 سرمایه خارجی به ارزش 1.4 میلیارد دلار امریکا  تنها صرف خرید واحدهای تجاری در کانادا شد که تقریبا دو برابر مدت زمان مشابه در سال گذشته بود. از این مبلغ 42 درصد از چین بود در حالیکه در مدت زمان مشابه در سال قبل تنها 5 درصد بود.

از طرفی شرکت Royal LePage به مشتریان خود توصیه می کند پس از نتیجه همه پرسی اخیر ، بانک مرکزی کانادا نرخ بهره را برای مدت طولانی تری پایین نگاه خواهد داشت و تقاضا برای واحدهای تجاری بالاتر خواهد رفت.

ولی اگر این پیش بینی شرکت Royal LePage درست باشد ، تقاضا برای خرید واحدهای مسکونی نیز بیشتر شده  و بازار مسکن ونکوور و تورنتو داغ تر از گذشته خواهند بود. عادل دینانی از مشاوران املاک ونکوور با ابراز نگرانی از روند صعودی قیمتها می گوید:« همه ما دوست داریم سرمایه بیشتری به بازار مسکن شهر بیاید اما واقعا چه سیاستهایی برای کنترل قیمتها وجود دارد . سرمایه قطعا بدنبال بازارهای جذاب و با ثبات است و بازار مسکن کانادا هنوز برای بسیاری از سرمایه گذاران بازار ارزانی است . »

وجود حباب قیمت در بازار مسکن کانادا شایعه رسانه ها است!

bubble

اتحادیه کارگزاران حرفه ای وام مسکن کانادا که بیش از 11 هزار کارگزار را در سرتاسر کشور تحت پوشش دارد ، منکر وجود هر گونه حباب در قیمت مسکن در کانادا شد و تاکید کرد شواهد کافی برای این ادعا تاکنون ارائه نشده است .

ویل دانینگ از اقتصاد دانان ارشد این اتحادیه در این زمینه گفت :«نه تنها حبابی در بازار مسکن وجود ندارد بلکه دولت با ریسک تغییر سیاست در زمینه اعطای وام مسکن به خریداران میتواند سبب کاهش تقاضا برای مسکن شده و آسیبی جدی به بازار فعلی مسکن وارد کند. درحالیکه ما شاهد افزایش تقاضا در بازار فعلی ورونق خرید و فروش به ویژه درتورنتو و ونکوور هستیم ، ایجاد مشکلات جدیدی در اعطای وام مسکن می تواند مانع تداوم رونق در بازار شود.

با توجه به تاثیر این قضیه در اقتصاد ملی و با توجه به اینکه سرمایه گذاری در بخش انرژی دیگر توجیه اقتصادی ندارد ، هر گونه افت قابل ملاحظه در بازار مسکن میتواند به کاهش رشد اقتصادی منجر شود.

نباید فراموش کنیم که بازار مسکن در ساسکچوان و آلبرتا با رشد منفی مواجه است و بهای مسکن  به طور متوسط در کلگری نسبت سال گذشته چهار درصد و در ساسکتون 2.3 درصد کاهش داشته است. »

دانینگ همچنین در ادامه منکر تاثیر حضور سرمایه داران خارجی در بازار مسکن کانادا شده و می گوید :« خرید مسکن های لوکس از سوی سرمایه گذاران خارجی قطعا افزایش داشته  اما با توجه به آمار موجود تقریبا غیرممکن است بخواهیم تاثیر حضور سرمایه گذاران خارجی در بازار مسکن را به طور کامل برآورد کنیم و یا اینکه نتیجه گیری برای کل بازار مسکن کانادا داشته باشیم.»

دانینگ در نهایت اشاره کرد بحث وجود حباب قیمت در بازار مسکن اصلا چیز جدیدی نیست و لااقل از سال 2008 بارها در رسانه ها مطرح شده بدون اینکه شواهد واقعی درباره آن وجود داشته باشد:« برخی معتقدند رشد سریع قیمت مسکن در بازارهای پرطرفدار تورنتو و ونکوور نشانه ای از وجود حباب در بازار مسکن است .

ولی آنها باید توجه داشته باشند، رشد قیمت ها نتیجه طبیعی شرایط موجود اقتصادی  است. در واقع اگر قیمتها با واقعیتهای اقتصادی فعلی تطابق نداشت ، می شد گفت حباب در بازار مسکن وجود دارد ولی تقاضای بالا و عرضه محدود در  دو بازار اصلی مسکن منجر به افزایش قیمت می شود واین مسئله اصلا غیرعادی نیست.»

bubb2

 

 

 

کانادا دومین کشور دنیا از لحاظ «پیشرفت اجتماعی» شناخته شد

ottawa-on-july-1-2012-canada-day-fireworks-on-parliamen

موسسه آمریکایی Social Progress Imperative همچون سالهای گذشته رده بندی کشورهای جهان از نظر پیشرفت اجتماعی را روز گذشته منتشر کرد و کانادا پس از فنلاند در رده دوم جهان قرار گرفت.

موسسه مذکور برای تهیه فهرست جامعه خود از 53 فاکتور تعیین کننده از جمله بهداشت عمومی ، مسکن ، حقوق فردی ، آستانه تحمل در زمینه آزادیهای فردی و دسترسی به وسایل ارتباطاتی استفاده می کند وکانادا در 13 مورد از این فاکتورها در رده نخست دنیا قرار گرفت. کانادا سال گذشته در رده بندی کلی در رتبه پنجم جای گرفته بود.

ناامید کننده ترین رتبه کانادا در زمینه دسترسی به اطلاعات و وسایل ارتباطاتی بود که در مکان بیست پنجم قرار گرفت ولی بر اساس برآورد این موسسه رتبه کانادا از نظر ضریب نفوذ تلفن همراه در دنیا 102 است که البته با توجه به هزینه بالای اشتراک تلفن همراه در کشور اصلا هم عجیب نیست !

مایکل گرین مدیر موسسه Social Progress Imperative در این زمینه می گوید :« کانادا قطعا یکی از پیشرفته ترین کشورهای دنیا از لحاظ اجتماعی و یکی از بهترین مکان ها برای زندگی است ولی عجیب است کشورهایی که به مراتب فقیرتر از کانادا هستند از نظر ضریب نفوذ تلفن همراه در مکان بهتری قرار دارند و شاید اگر عده بیشتری در کانادا از تلفن همراه استفاده می کردند ، کانادا به مکان اول صعود می کرد!»

اما از جمله فاکتورهایی که کانادا در صدر آن قرار گرفت باید به آموزش الی اشاره کرد.47 درصد دانش آموزان کانادایی تحصیلات دانشگاهی را انتخاب می کنند و زنان به طور متوسط 15.5 سال تحصیل می کنند .

همچنین کانادا دارای کمترین میزان جرائم خشن بوده و در زمینه آزادیهای مذهبی در رتبه نخست جای می گیرد.

بجز مسئله تلفن همراه ، تعداد افراد درگیر با مسئله چاقی مفرط هم از جمله فاکتورهای نگران کننده در کاناداست و این کشور در رده سیزدهم دنیا قرار دارد که البته به مراتب بهتر از رتبه 68 آمریکا است .

در ادامه نگاهی داریم به فهرست کلی و جزییات عملکرد کانادا  وسایر کشورهای جهان در شاخه های مختلف:

استان ها و فروشندگان آن لاین خود را برای اعتصاب احتمالی پست کانادا آماده می کنند

Canada Post work stoppage

در صورت عدم موفقیت مذاکرات جاری اتحادیه کارگران پست کانادا با مسئولان تا پایان ژوئن ، به احتمال فراوان باید آماده اعتصاب آنها و مختل شدن سیستم پستی کشور باشیم.

البته پست کانادا توافق کرده تا تحویل چک های پانسیون ، حقوق های دولتی افراد بیکار و سایر چک های دولتی برای اقشار مختلف جامعه همچنان صورت گیرد.

پست کانادا از ماه آوریل در مورد اختلال احتمالی در سرویس تحویل محموله ها هشدار داده بود و از این رو موقعیت روزانه سرویس های پستی در سایت پست کانادا آپ دیت می شود  و افراد می توانند برای اینکه مطمئن شوند بسته های ارسالی و یا دریافتی شان مشمول اختلال احتمالی ماه آینده نخواهد شد به این وب سایت مراجعه کنند.

با این حال دولتها در برخی از استانها تدابیری برای حداقل کردن اختلال ناشی از تعطیلی سرویس پستی اندیشیده اند.

در منیتوبا که دولت ماهیانه حداقل 50 هزار چک پست می کند ، تدابیری برای تحویل گرفتن جک ها و سایر مدارک دولتی در برخی محل های تعیین شده در نظر گرفته شده است.

در نیوبرانزویک و بریتیش کلمبیا هم دولت مردم را به ثبت نام آن لاین برای دریافت مستقیم پرداختهای دولتی تشویق می کند.

قرارداد هشت هزار کارمند پست در مناطق دورافتاده از دسامبر تمدید نشده و قرارداد 42 هزار کارمند پست در مناطق شهری هم درآخر ژانویه تمام شده است.

اتحادیه کارکنان پست کانادا خواهان حقوق برابر برای تمامی کارکنان پست در مناطق دورافتاده و شهری و بیشتر شدن مزایای آنها شده است.

جریمه 110 دلاری برای عدم رعایت فاصله یک متری با دوچرخه سواران(فیلم)

cycling-ottawa-one-metre-rule-enforcement-education-june-2016

تابحال دقت کرده اید به هنگام رانندگی فاصله (دست کم) یک متری با دوچرخه سواران را رعایت می کنید یا خیر؟

اگر به این مسئله توجه نداشته اید بهتر است از این پس با حضور پررنگ تر دوچرخه سواران در خیابانها در فصل تابستان بیشتر مراقب فاصله از آنها باشید چون در غیر این صورت با برگه جریمه 110 دلاری نقره داغ خواهید شد!

قانون مربوط به رعایت فاصله حداقل یک متری خودروها از  دوچرخه سواران در سپتامبر 2015 در انتاریو تصویب شد اما تاکنون اجرایی نشده است.

با این حال پلیس  در شهر اتاوا این طرح را به صورت آزمایشی به اجرا گذاشته و به رانندگان متخلف تذکر جدی در این زمینه می دهد . البته آنها هنوز برگه جریمه بابت این مسئله دریافت نمی کنند اما پلیس انتاریو تاکید کرده بزودی این طرح را در سرتاسر استان اجرا خواهد کرد.

البته این قضیه با اعتراض برخی از رانندگان در انتاریو مواجه شده و آنها معتقدند دولت استانی که تابحال بخاطر راندن خودرو و زدن بنزین و عبور از جاده و خیابان به عناوین مختلف از آنها مالیات دریافت می کند هنوز به پول بیشتری نیازمند است و سعی دارد با این کار بیشتر کسب درآمد کند در حالیکه دوچرخه سواران اصلا مالیاتی پرداخت نمی کنند وهرگز بابت بهبود وضعیت جاده و خیابانی که در آن طی مسیر می کنند ، مشارکتی نداشته اند!

 

گزارش آخرین وضعیت اجاره بها در شهرهای بزرگ کانادا

rental agreement form

شاید میزان اجاره بها در ماه می نسبت به ماه گذشته کمی کاهش یافته باشداما این شهر همچنان گران ترین شهر برای مستاجرین کانادایی محسوب می شود.

وب سایت padmapper در تازه ترین گزارش خود از میزان اجاره بها در شهرهای بزرگ کانادا خبر از کاهش 2.3 درصدی هزینه اجاره در ونکوور می دهد هر چنددراین گزارش قید شده عوامل جانبی موثر بر میزان اجاره از جمله مساحت منزل و یا زمان ساخت آن مورد نظر قرار نگرفته است .

بنا به این آمار اجاره بهای آپارتمان یک خوابه در ونکوور به طور متوسط 1700 دلار بوده ولی برای اجاره یک آپارتمان دوخوابه در این شهر باید به طور متوسط 2780 دلار هزینه کرد. در رتبه دوم هم مطابق معمول شهر تورنتو قرار دارد که البته هزینه اجاره یک خوابه در آن تقریبا 400 دلار کمتر از ونکوور ارزیابی شده است .

بجز ونکوور شهرهای ویکتوریا ، کلونا و ابتسفورد هم در بین 25شهر برتر این فهرست دیده میشوند . کمترین میزان اجاره بها هم به شهرهایی در استان کبک تعلق دارد که اجاره بها در آنها برای یک خوابه کمتر از 600 دلار و برای دو خوابه کمتر از 700دلار ارزیابی شده است.

renr2

rent3

افزایش مجدد کارمزد خدمات در اکثر بانکهای بزرگ کانادایی

white-label-atm

سودآوری سالانه بانکهای کانادایی بالغ بر میلیاردها دلار می شود اما هر از چند ماهی خبر افزایش کارمزد خدمات بانکی را می شنویم .

تازه ترین گزارش سی بی سی هم حکایت از افزایش انواع کارمزد خدمات در بانکهای تی دی ، اسکوشیا و سی آی بی سی در سه ماهه دوم امسال دارد.

برای مثال بانک تی دی از اول مارس کارمزد انتقال الکترونیک پول را که رایگان بود به 5 دلار افزایش داد و همچنین در صورتی که مشتری بخواهد حساب فارغ از مالیات خود (TFSA) را از بانک تی دی به بانک دیگری منتقل کند باید 75دلار کارمزد بپردازد.

این انتقال هم تا قبل از اول مارس رایگان بود. کارمزدها در حالی از مشتریان اخذ می شود که بانک تی دی در سه ماهه اول امسال 2.05 میلیارد دلار سودآوری داشته و آمار به مراتب بهتر از سودآوری 1.859 میلیارد دلار در زمان مشابه سال گذشته است .

بانک اسکوشیا هم در همین مدت 1.584میلیارد دلار سود آوری داشته ولی با این همه از اول آگوست مشتریان آن باید برای cash advance از حسابهایشان 3.5 دلار کارمزد پرداخت کنند.

بانک سی آی بی سی هم حداقل موجودی حساب برای عدم پرداخت هزینه ماهیانه حساب Chequing را از اول آوریل از 1000 به 2000 دلار رسانده است .

این افزایش کارمزدها مشتریان را متعجب کرده ولی آدام مایرز سردبیر بخش اقتصادی روزنامه تورنتو استار آن را کاملا عادی می داند و می گوید :«متاسفانه بانک ها به دنبال هر راهی برای کسب درآمد بیشتر هستند و افزایش کارمزد خدمات بانکی یکی از ساده ترین آنهاست . با این حال مشتریان این امکان را دارند که با استفاده از خدمات بانک های محلی و یا بانکهایی که تنها به صورت آن لاین عمل می کنند ، هزینه های بانکی خود را به شکل قابل ملاحظه ای کاهش دهند.

هشدار رییس بانک مرکزی کانادا نسبت به اصلاح قیمت مسکن در تورنتو و ونکوور

mm4

رییس بانک مرکزی کانادا استفن پولوزدر تازه ترین دور انتقاد از افزایش قیمت مسکن در دو بازار اصلی کانادا ، نسبت به اصلاح قیمتها هشدار داد.

پولوز در صریح ترین اظهار نظرش درباره رشد بی رویه قیمتها در بازار املاک ونکوور و تورنتو گفت :«اصول اقتصادی میزان افزایش قیمتها در این دو شهر را توجیه نمی کند و رشد آنها فارغ از عواملی چون مهاجرت ، میزان در آمد و یا اشتغال زایی بوده است . بنابراین خریداران نباید شرایط فعلی بازار مسکن را در آینده تصور باشند. »

با این حال برخی از کارشناسان معتقدند هشدارهای شفاهی تنها اقدامی است که در شرایط فعلی حتی از فردی چون پولوز برای تغییر شرایط بازار مسکن افسارگسیخته تورنتو وونکوور برمی آید.

با وجود کاهش قیمت در استانهای منیتوبا و آلبرتا و ثابت ماندن قیمتها در سایر استانها، بهای مسکن در بریتیش کلمبیا و انتاریو هنوز بالا می رود و در برخی مناطق قیمت منازل هفتگی تغییر می کند!

فرانسس دانالد کارشناس ارشد اقتصادی شرکت منیولایف ضمن تایید گفته های پولوز می افزاید:«او به روشنی به کانادایی ها هشدار داد که به فرض سودآوری در سالهای آینده خانه نخرند. به نظرم این سیگنال شفافی است که او سعی می کند تا حدی از تب قیمتها در بازار مسکن بکاهد ولی باید دید چقدر در این کار موفق خواهد بود.به نظرم پولوز نباید دست به اشاره مستقیم به دو بازار ونکوور و تورنتو بزند چرا که تنها حربه خود یعنی حضور رسانه ای را تضعیف می کند. وظیفه بانک مرکزی قبل از هر چیز سیاستهای پولی است و اشاره به استانهای خاص در کشور به این وظیفه خدشه وادار می کند. »

دانالد در تایید حرفهایش به گزارش اخیر بانک مرکزی استناد می کند که طی آن تاکید شده گرچه ریسک سیستم اقتصادی کانادا بالاست ، ولی میزان آن از شش ماه گذشته تغییری نداشته چرا که اقتصاد روند رو به رشد را طی کرده و ریسک رکود اقتصادی کمتر شده است .  به گفته دانالد با توجه به این آمار، رشد قیمت مسکن هنوز تهدیدی برای اقتصاد کانادا محسوب نمی شود و بانک مرکزی هم دلیلی برای دخالت مستقیم به منظور از رونق انداختن بازار مسکن نمی بیند تا زمانی که ریسک آن برای اقتصاد کشور واقعا جدی باشد.

پیش از پولوز ، بیل مورنو وزیر اقتصاد دولت فدرال هم اشاره کرده بود دولت تحقیقات گسترده ای در مورد وضعیت بازار مسکن را آغاز کرده ولی به جزییات این تحقیق و اقدامات احتمالی پس از آن اشاره ای نکرده بود.

mm3

mm2

mm1

مجله الکترونیکی

اقتصادی

مهاجرت

جامعه

پزشکی

مسکن

دسته‌ها