مسکن

بازارهای مسکن کانادا در جهت‌های مختلف حرکت می‌کنند و انتاریو در حال رشد است. داده‌های انجمن املاک کانادا نشان می‌دهند که در ماه سپتامبر قیمت‌های ملی افزایش داشتند. شاخص ملی که افزایشی کوچک‌تر از تورم داشت، به خاطر بازارهای بریتیش کلمبیا پایین نگه داشته شده بود.

قیمت‌ املاک کانادا برای سومین ماه متوالی نشانگر رشد مثبت بود. انجمن املاک گزارش داد که قیمت معیار یک خانه در سراسر کانادا در سپتامبر 628200 دلار بود که نسبت به ماه قبل 0.52 درصد بیشتر بود. این رقم همچنین در مقایسه با ماه مشابه سال قبل 1.34 درصد بالاتر بود. قیمت‌ها در حال افزایش است، فقط نه خیلی.

قیمت املاک کانادا طی یک سال گذشته کمی بازگشت داشته است. افزایش 1.34 درصدی سومین ماه متوالی رشد را رقم زد و می تواند بخش اعظم روند منفی یک سال گذشته را از بین می‌برد. البته ضعف قیمتی تا حدود زیادی منطقه‌ای است.

بازارمسکن انتاریو شاهد بزرگ‌ترین حرکات بزرگ به سمت بالا در مقایسه با سال قبل هستند. اتاوا با قیمت معیار مسکن 434100 دلار در ماه سپتامبر بزرگ‌ترین رشد را داشت که نسبت به سال قبل 9.61 درصد بالاتر بود. نیاگارا با قیمت معیار مسکن 422900 دلار و افزایشی 8.1 درصدی نسبت به بازه مشابه سال قبل در رتبه بعدی قرار داشت. منطقه همیلتون-برلینگتون در رتبه سوم بود چون قیمت معیار آن 616800 دلار بود که 7.35 درصد بیشتر از سال قبل بود. این افزایش‌های بزرگ در تمام این بازارها احتمالا مرتبط به این است که در گذشته عملکرد آن‌ها نسبت به حالت معمول ضعیف‌تر بوده است.

این شاخص به دلیل ضعف بازار در غرب کانادا و به ویژه بریتیش کلمبیا پایین نگه داشته شده است. ونکوور بزرگ‌ترین کاهش را داشت و قیمت معیار آن در سپتامبر به 990600 دلار رسید که نسبت به سال قبل 7.28 درصد پایین‌تر بود. فریزر ولی که بازار مجاور آن است، با قیمت معیار مسکن 818900 دلار در رتبه بعدی قرار داشت. این رقم نسبت به سال گذشته 4.58 درصد کمتر بود. رجاینا در رتبه سوم قرار گرفت و قیمت معیار 266800 دلار را به ثبت رساند که 3.95 دلار کمتر از سال قبل بود. بازارهای بریتیش کلمبیا طی یک دهه گذشته بیشترین افزایش قیمت‌ها را داشته‌اند بنابراین این کاهش نباید خیلی شگفت‌انگیز باشد.

مشکلات بازار مسکن در تورنتو و ونکوور بسیاری از شهروندان را به فکر ترک شهر و نقل مکان به دیگر استانها انداخته است .

در نظرسنجی اخیر موسسه انگس رید در این دو شهر بیش از هر زمان دیگری مردم حس خوبی نسبت به شرایط زندگی ندارند .

در تورنتو 27 درصد میزان نارضایی از شرایط اسکان و هزینه مسکن را مصیبت وار توصیف کردند در حالیکه در سال 2015 تنها 17 درصد چنین نظری داشتند. علاوه بر این 27 درصد نیز هزینه مسکن را ناراحت کننده توصیف کردند تا به این ترتیب بیش از نیمی از پاسخ دهندگان از بازار مسکن ناراضی باشند.

در ونکوور 22 درصد هزینه مسکن را مصیب وار دانستند و 27 درصد هم آن را ناراحت کننده دانستند.

اما نکته مهم اینجاست که در هر دو شهر بیش از 80 درصد افرادی که شرایط اسکان را مصیب وار دانسته اند ، به شکل جدی به ترک محل سکونت فعلی و مهاجرت به استانی دیگر برای تحقق رویای خانه دار شدن فکر می کنند.

امیر حمزه علی مشاور املاک فعال ونکوور ضمن ابراز نگرانی از این شرایط می گوید :« وضعیت بازار مسکن عملا خریداران خانه اول و جوانان را ناامید کرده و طبیعی است که بخشی از آنها خیلی زود به فکر نقل مکان به دیگر استانها باشند. حتی در شرایطی که بهای منازل زیر یک میلیون دلار نسبت به اوایل سال کاهش 5 تا 10 درصدی داشته ولی هنوز استرس تست و بالا رفتن نرخ بهره ، دریافت وام مسکن را برای خریداران دشوار کرده و مانع ورودشان به بازار و خرید خانه مورد علاقه شان می شود.

با این شرایط باید گفت دولت عملا تعدادی از خریداران بالقوه را از بازار خارج کرده و بخشی از از آنها با بدبینی نسبت به بازار مسکن ونکوور امیدشان را به خانه دار شدن دراین شهر از دست داده اند. شاید یکی از بدترین اتفاق برای جوانان مستعد یک شهر ، تشویق شدن به مهاجرت و ترک زادگاهشان به امید خانه دار شدن باشد!»

در همین نظرسنجی 54 درصد ونکووری ها افزایش بهای مسکن را ضربه ای مهلک به شهرشان دانسته اند و نسبت به این مسئله کاملا بدبین هستند.

به نظر می رسد دولت در رسیدن به اهداف خود برای کنترل بازار مسکن از طریق کاهش تقاضا کاملا موفق بوده است .

اتحادیه املاک بریتیش کلمبیا در تازه ترین گزارش خود اشاره کرد از زمان اجرای قوانین جدید وام مسکن میزان معاملات در سطح استان 26 درصد کاهش یافته است . سخت گیری در اعطای وام مسکن با افزایش میزان مالیات برای خریداران خارجی همراه بوده است .

اجرای قانون مالیات برای خریداران خارجی ملک در ونکوور که در آگوست 2016 تصویب شد ، بازار مسکن را برای دوره هفت ماهه تحت تاثیر قرار داد ولی این بار انتظار می رود قوانین جدید سختگیرانه برای وام مسکن بخش بزرگی از بازار را تحت تاثیر قرار دهدو تاثیر منفی آن بر بازار طولانی تر باشد.

درنگاه اول پیش بینی دقیق مدت زمان تاثیر قوانین جدید وام مسکن بر بازار مشکل به نظر می رسد چرا که برخی عوامل از جمله میزان عرضه مسکن می تواند بر این قضیه تاثیر گذار باشند و اگر قیمتها سقوط کنند ، این وضعیت عوض شده و فعالیت به بازار برمی گردد.

اما با توجه به اینکه بانک مرکزی کانادا ناچار است لااقل یک بار دیگر نرخ بهره را در سال جاری افزایش دهد و همین مسئله مشکلات خریداران بالقوه مسکن را بیشتر و استرس تست برای دریافت وام مسکن را مشکل تر خواهد کرد ، باید انتظار داشت مشکلات ناشی از تغییرات شرایط اعطای وام مسکن لااقل تا اوایل پاییز امسال دوام داشته باشد و انعکاس آن را در معاملات مسکن بازار بریتیش کلمبیا شاهد باشیم.

چیزی که ما در بازار امروز شاهدش هستیم ، بیشتر از آنکه کاهش خواسته مردم برای خرید مسکن باشد ، محدودیت در زمینه تقاضای مسکن است. بازار مسکن همچون یک فنر کار می کند و هر چه بیشتر آن را بفشاریم ، زمانی که رها شود بالاتر خواهد پرید.

روند کاهش تعداد معاملات مسکن در تورنتو همچنان ادامه دارد . به گزارش بورد مشاورین املاک تورنتو ، متوسط قیمت املاک معامله شده در دو هفته نخست ماه جولای با کاهش 17 درصدی به 760356 دلار رسید که نسبت به اوج بازار در ماه آوریل کاهشی 159 هزار دلاری را نشان می دهد.

همچنین حجم معاملات در تورنتو بزرگ نیز کاهش قابل ملاحظه ای داشت و 39.3 درصد نسبت به زمان مشابه سال گذشته کمتر شد تا مشخص شود قوانین 16 گانه مسکن که از سوی دولت استانی به اجرا در آمد ، تاثیر قابل توجهی بر بازار مسکن داشته است . البته بدترین آمار مربوط به ماه گذشته بود که میزان معاملات ماه ژوئن نسبت به سال گذشته 45 درصد کمتر شد.

برخی از کارشناسان معتقدند با توجه به زمان اعلام افزایش نرخ بهره از سوی بانک مرکزی کانادا-12 جولای – باید منتظر افت بیشتر تعداد معاملات با توجه به تردیدهای بوجود آمده در بازار و همچنین بازنگری برخی از خریداران بار اول برای معامله ملک مورد نظرشان پس از افزایش هزینه های وام مسکن باشیم.

دیگر تحولی که می تواند تاثیر مهمی بر بازار مسکن در ماه های آینده داشته باشد، تصمیم نهاد قانونگذار بانکی کشور (OSFI) برای اجرای stress test از سوی شرکتهایی است که وام مسکن بیمه نشده عرضه می کنند. این نهاد معتقد است در شرایطی که وام دهندگان بیمه شده ملزم به چنین کاری هستند ، اعطای وام بیمه نشده که اتفاقا با استقبال زیادی مواجه شده می تواند مشکل بزرگی برای اقتصاد دو استان بریتیش کلمبیا و انتاریو ایجاد کند.

برخی از کارشناسان معتقدند در صورت اجرا شدن این تصمیم، قدرت خرید برخی از خریداران تا 18 درصد کاهش پیدا خواهد کرد.

میزان فروش مسکن با بیشترین کاهش در هفت سال گذشته در ماه ژوئن گذشته ثبت شد در حالیکه نزدیک به سه چهارم بازارهای اصلی مسکن کانادا در زمانی که گفته می شود داغ ترین ماه سال برای معاملات مسکن است ، روزهای آرامی را گذراندند.

به گزارش اتحادیه مشاورین املاک کانادا  (CREA)فروش منازل در ماه ژوئن 6.7 درصد نسبت به ماه می کاهش داشت و این بیشترین میزان کاهش معاملات ظرف یک ماه از سال 2010 تاکنون محسوب می شود. البته در صورت مقایسه با آمار ماه مارس مشخص می شود افت میزان معاملات 14درصد بوده است .

از سوی دیگر قیمتها هم ظرف این مدت کاهش یافته اند و بادر نظر گرفتن قوانین جدیدی که در بازارا مسکن انتاریو اجرا شد ، داغ ترین بازار مسکن کانادا کمی آرام شد و رشد قیمتها هم به واسطه آن متوقف شد. به گفته گرگوری کلامپ از کارشناسان اقتصادی CREA افزایش نرخ بهره هم به نوعی ضرورت تعجیل برای خرید خانه را از بین برد و برخی از خریداران بخاطر همین تغییر و بالا رفتن میزان اقساط وام مسکن –حتی به طور موقت هم که شده – از بازار دور کرد.

متوسط قیمت مسکن در ماه ژوئن 504458 دلار بود که نسبت به زمان مشابه در سال گذشته 0.4 درصد افزایش نشان می دهد اما در مقایسه با ماه آوریل که رقم 559317 دلار ثبت شده بود ، شاهد کاهشی 10 درصدی هستیم

دایانا پترامالا از کارشناسان اقتصادی بانک تی دی هم با اشاره به ارقام می گوید :« بازار مسکن کانادا حالا در سومین ماه آرامش نسبت به سر می برد. کاهش قیمتها با تغییرات قوانین فدرال و استانی شروع شد و تغییر نرخ بهره این روند را تسریع کرد.»

طی ماه گذشته قیمتها دردو بازار اصلی تورنتو و ونکوور کاهش یافت ولی در مقابل در آلبرتا ، منیتوبا ، نیوبرانزویک و پرنس ادواردز افزایش داشت.

اگر دو شهر تورنتو و ونکوور را در نظر نگیریم ، متوسط قیمت مسکن در کانادا به رقم 394600 دلار می رسد . این رقم در سال گذشته در چنین زمانی 374760 دلار بود و به این ترتیب قیمت متوسط مسکن در کل کشور بدون در نظر گرفتن دو بازار اصلی ،تنها 5 درصد ظرف 12 ماه گذشته رشد کرده است .

بدون شک وضع قانون جدید مالیاتی برای خریداران خارجی مسکن در ونکوور شرایط جدیدی را در بازار مسکن این شهر بوجود آورده است .

کاهش معاملات انجام شده در شهرهای مختلف ونکوور بزرگ و کاهش اندک قیمت در برخی از شهرها از نتایج اولیه اجرای این قانون در ماه آگوست بود.

حالا Canada Mortgage and Housing Corp درتازه ترین گزارش خود به کاهش شدید مشارکت خریداران خارجی در بازار مسکن اشاره می کند . به نوشته کارشناسان این مرکز با اینکه هنوز برای برآورد نهایی سیاستهای جدید دولت استانی خیلی زود است و باید در بلند مدت نتایج را ارزیابی کرد ، اما میزان خرید مسکن از سوی سرمایه گذاران خارج از 19 درصد به تنها یک درصد در ماه گذشته رسیده است.

در این گزارش همچنین آمده :«با اینکه هنوز میزان تاثیرقطعی سرمایه خارجی در تغییر قیمت مسکن ونکوور امکان پذیر نیست ولی می توان آن را یکی از عوامل اصلی به حساب آورد »

پیش از این دولت بریتیش کلمبیا در آماری میزان خرید سرمایه گذاران خارجی در بازار مسکن بین 15 جولای تا اول آگوست را 19 درصد عنوان کرده بود ولی حالا پس از اجرای قانون مالیاتی ، میزان مشارکت به یک درصد رسیده است .

این گزارش همچنین تاکید می کند بازار مسکن ونکوور اوایل امسال و قبل از اینکه قانون مالیات جدید خریداران خارجی اجرا شود ، دوره اوج خود را پشت سر گذاشته بود . در ادامه با تصویب قانون برای اولین بار در ماه آگوست میزان معاملات 40 درصد نسبت به متوسط هفت ماه اول سال کاهش یافت  و این موضوع در سپتامبر هم ادامه یافت.

از سوی دیگر کارشناسان این مرکز اشاره می کنند قیمت مسکن در سالهای اخیر در ونکوور همواره در حال افزایش بوده و بجز سالهای 2008 و 2011 ، در باقی سالها به طور متوسط سالیانه 7.9 درصد افزایش داشته است . طی این مدت بیش از 44 درصد فعالیت بازار مسکن مربوط به معاملات منازل Single detached بوده است .

این گزارش دلایلی چند را برای افزایش بهای مسکن در ونکوور عنوان کرده که برخی عبارتند از :

** پیشی گرفتن تقاضا از عرضه . از سال 2005 تاکنون بیش از 158 هزار خانوار به ونکوور اضافه شده در حالیکه تنها 153 هزار واحد به بازار مسکن عرضه شده است.

**رشد اشتغال در ونکوور از رشد اشتغال کل استان در هشت سال از ده سال اخیر بیشتر بوده است .

***نرخ پایین بهره وام مسکن به تقاضای بیشتر منجر شده و بازپرداخت ماهیانه وام را برای عده بسیاری ممکن کرده است .

*** محدودیت زمین قابل ساخت بخاطر مشکلات جغرافیایی و قوانین موجود

*** تلقی ملک به عنوان سرمایه در ونکوور از سوی بسیاری از خریداران بخاطر افزایش قیمت دائمی در سالهای اخیر . این روند بر خلاف بسیاری از مناطق شهری دیگر کاناداست که خریدار را به تقاضای بعضا کاذب برای خرید و تمایل او برای افزایش میزان بدهی بانکی تشویق می کند.

مشاوران املاک ، سرمایه گذاران و مالکان منازل با نگرانی شاهد تاثیر اجرای قانون جدید مالیاتی در ونکوور بزرگ هستند و آمار معاملات صورت گرفته در دو هفته اول آگوست به خوبی این نگرانی را تایید می کند.