مسکن در ونکوور

بورد املاک ونکوور بزرگ در تازه ترین گزارش خود اشاره کرده شمار معاملات درماه مارس گذشته با کاهش 29.7 درصدی به 2517 مورد رسیده است .

اما اگر بخواهیم تنها شمار معاملات املاک لوکس را در نظربگیریم ، آمار به مراتب بدتر خواهد بود. در ونکوور بزرگ شمار املاک لوکس معامله شده در ماه مارس گذشته نسبت به سال گذشته کاهش 80 درصدی داشته و در حالیکه ماه مارس سال 2017 شاهد معامله 27 ملک بالای 5 میلیون دلار بودیم ، در ماه گذشته تنها 5 خانه در این محدوده قیمت در  ونکوور بزرگ معامله شدند.

آیا قوانین جدید استانی و محدویتهای دولت فدرال برای دریافت وام منجر به این کاهش چشمگیر شده اند؟

امیر حمزه علی ، مشاور املاک فعال در وست ونکوور و ونکوور در این زمینه می گوید :«همانطور که آمار نشان می دهد ، سرمایه گذاران خارجی بین 5 تا 10 درصد کل معاملات مسکن را در ونکوور بزرگ انجام می دهند. نگاهی به آمار منتشر شده شاید این تصور را ایجاد کند که فعالیت خریداران خارجی نباید تاثیر زیادی بر بازار مسکن داشته باشد حتی اگر بالا بردن میزان مالیات خریدار خارجی منجر به تغییر عقیده شان برای انجام معامله باشد!

تغییر میزان مالیات انتقال ملک از 3 به 5 درصد برای خانه های بالای 3 میلیون دلار تاثیر منفی قابل توجهی بر میزان تقاضای خریداران خانه های لوکس ندارد و برای مثال در مورد یک ملک 13 میلیون دلاری میزان مالیات انتقال آن را 200 هزار دلار بیشتر می کند.

بنابراین باید دلیل کاهش معاملات املاک لوکس ونکوور بزرگ را در جای دیگری جستجو کرد. یکی از دلایل می تواند افزایش مالیات برای خریداران خارجی باشدو با اینکه برای کل معاملات حضور این گروه از خریداران 5 تا 10 درصد عنوان شده ولی در مورد املاک لوکس سهم خارجی ها به مراتب بیشتر است . یک مقایسه آماری این مسئله را بهتر مشخص می کند.

در 7 ماه اول سال 2016 و قبل از وضع مالیات برای خریداران خارجی ، در ونکوور بزرگ 57 خانه بالای 5 میلیون دلار معامله شد در حالی که پس از وضع مالیات در 2 اگوست ، تا پایان سال تنها 15 خانه در این محدوده قیمت فروخته شد. برخی شاید این تصور را داشته باشند که حالا با تغییر قوانین ، پرداخت 20 درصد مالیات برای خریداران خارجی نباید مشکل ساز باشد ولی در واقعیت هیچکس دوست ندارد برای یک ملک بیشتر از ارزش آن پول بپردازد. قیمت منازل لوکس در ونکوور بزرگ تحت تاثیر شرایط جدید ، کاهش یافته است و خریدار خارجی هم با این وضعیت ترغیب می شود تا زمانی به بازار برگردد که کاهش قابل ملاحظه ای در قیمتها اتفاق افتاده باشد. خوشبختانه سیاستهای استانی صاحبخانه شدن را برای سرمایه گذاران خارجی گران تر کرده ولی باید امیدوار باشیم که این شرایط صاحبخانه های کانادایی را مجبور نکند تا خانه هایشان را ارزان تر بفروشند!»

به نظر می رسد دولت در رسیدن به اهداف خود برای کنترل بازار مسکن از طریق کاهش تقاضا کاملا موفق بوده است .

اتحادیه املاک بریتیش کلمبیا در تازه ترین گزارش خود اشاره کرد از زمان اجرای قوانین جدید وام مسکن میزان معاملات در سطح استان 26 درصد کاهش یافته است . سخت گیری در اعطای وام مسکن با افزایش میزان مالیات برای خریداران خارجی همراه بوده است .

اجرای قانون مالیات برای خریداران خارجی ملک در ونکوور که در آگوست 2016 تصویب شد ، بازار مسکن را برای دوره هفت ماهه تحت تاثیر قرار داد ولی این بار انتظار می رود قوانین جدید سختگیرانه برای وام مسکن بخش بزرگی از بازار را تحت تاثیر قرار دهدو تاثیر منفی آن بر بازار طولانی تر باشد.

درنگاه اول پیش بینی دقیق مدت زمان تاثیر قوانین جدید وام مسکن بر بازار مشکل به نظر می رسد چرا که برخی عوامل از جمله میزان عرضه مسکن می تواند بر این قضیه تاثیر گذار باشند و اگر قیمتها سقوط کنند ، این وضعیت عوض شده و فعالیت به بازار برمی گردد.

اما با توجه به اینکه بانک مرکزی کانادا ناچار است لااقل یک بار دیگر نرخ بهره را در سال جاری افزایش دهد و همین مسئله مشکلات خریداران بالقوه مسکن را بیشتر و استرس تست برای دریافت وام مسکن را مشکل تر خواهد کرد ، باید انتظار داشت مشکلات ناشی از تغییرات شرایط اعطای وام مسکن لااقل تا اوایل پاییز امسال دوام داشته باشد و انعکاس آن را در معاملات مسکن بازار بریتیش کلمبیا شاهد باشیم.

چیزی که ما در بازار امروز شاهدش هستیم ، بیشتر از آنکه کاهش خواسته مردم برای خرید مسکن باشد ، محدودیت در زمینه تقاضای مسکن است. بازار مسکن همچون یک فنر کار می کند و هر چه بیشتر آن را بفشاریم ، زمانی که رها شود بالاتر خواهد پرید.

رویای خانه دار شدن در ونکوور و خرید خانه ای Detached در این شهر از این پس رویای دست نیافتنی برای خانواده های کانادایی خواهد بود ، حتی اگر قیمت مسکن در این شهر بخاطر قوانین جدید چند درصدی کاهش پیدا کند.

کارشناسان اقتصادی بانک RBC در تازه ترین گزارش از بازار مسکن ونکوور اشاره می کنند خرید چنین خانه هایی با درآمد استاندارد کانادایی غیرممکن به نظر می رسد. رابرت هوگ اقتصاددان ارشد بانک آر بی سی با بعید خواندن افت فاحش قیمت مسکن یا همان ترکیدن حباب مشهور ، در این گزارش می نویسد:« ریسک کاهش قیمت در بازار ونکوور قطعا وجود دارد ولی بخاطر شرایط اقتصادی ویژه ، این شهر هنوز امکان جذب سرمایه های خارجی را داراست و حتی قانون جدید مالیات برای خریداران خارجی هم نمی تواند امکان کاهش شدید قیمتها را فراهم کند.»

متوسط قیمت خانه Detached در ونکوور بزرگ در ماه سپتامبر به 1.53 میلیون دلار رسید که نسبت به زمان اوجش در ژانویه گذشته 16.1 درصد کاهش داشت . اما در خود شهر ونکوور متوسط قیمت به 2.6 میلیون دلار در ماه آگوست رسید که هنوز در مقایسه با قیمت 1.2 میلیون دلاری تورنتو فاصله زیادی دارد.

قیمت منازل عرضه شده  از سوی کارشناسان مسکن یکی از ابزار سنجش بازار محسوب می شود و در ونکوور قیمت ها همچنان بالا هستند. آماراولیه ازسوی دولت بریتیش کلمبیا نشان از کاهش حضور خریداران خارجی در بازار مسکن ونکوور پس از اعلام مالیات جدید دارد ولی این آمار مشخص نمی کند چه میزان از کاهش بخاطر مالیات جدید بوده است .

هوگ در ادامه می نویسد:«شکی نداریم مالیات جدید عطش خریداران خارجی برای خرید ملک در ونکوور را تا حدودی کاهش خواهد داد ولی ونکوور همچنان می تواند به جذب سرمایه از خارج از کانادا –به ویژه چین- امیدوار باشد و با رفع شوک ناشی از قانون مالیاتی جدید این روند از سر گرفته خواهد شد.»

به نوشته هوگ ونکوور لایف استایل و پرستیژ خاصی برای ثروتمندان چینی دارد که تنها در شهرهایی چون هنگ کنگ ، سنگاپور ، سیدنی و ملبورن و لندن نمونه اش را می توان یافت وبازار همه این شهرها در مقاطعی تحت تاثیر سرمایه های چینی بوده اند. با ادامه سرازیر شدن مهاجران ثروتمند ، تقاضا در بازار مسکن ونکوور وجود خواهد داشت و برند مسکن ونکوور در بین مهاجران ثروتمند همچنان معتبر است . »

در گزارش بانک آر بی سی ، محدودیت زمین قابل ساخت ، افزایش جمعیت و محبوبیت شهر ونکوور در سطح بین المللی از جمله عوامل افزایش فراوان بهای مسکن عنوان شده اند. هوگ در انتهای گزارش اشاره می کند حتی اگر بهای مسکن در ونکوور 30 درصد کاهش پیدا کند ، تنها قیمتها به یک سال قبل برمی گردد و اتفاق خاصی رخ نداده است!

بازار مسکن ونکوور روزهای خوبی را پشت سر نمی گذارد.

ابتدا بازار در ماه آگوست با اجرای قانون جدید مالیات 15 درصدی برای خریداران خارجی ،واکنش انفعالی نشان داد و حالا با تصویب قوانین سخت گیرانه فدرال برای اعطای وام مسکن ، شرایط می تواند برای خریداران و فروشندگان به مراتب سخت تر از گذشته شود.

به گزارش هافینگتن پست،آمار و ارقام منتشر شده از بازاردر دو ماه اخیر هم خبر از کاهش شدید تعداد معاملات و کاهش اندک قیمتها می دهد. در تازه ترین گزارش تحلیلی ، سال گواتیری از کارشناسان بانک   BMO، اعلام کرده در ماه آگوست با توجه به آمار منتشر شده شاهد بیشترین میزان کاهش متوسط قیمت منازل فروخته شده در سطح ونکوور در تاریخ این شهر بودیم . پس از اعلام مالیات برای خریداران خارجی ، فروش منازل گران قیمت چند میلیون دلاری با مانع جدیدی مواجه شد و خریداران –شاید به طور موقت- دست از معامله برداشتند تا بتوانند ارزیابی دقیق تری از واکنش بازار داشته باشند.

به نوشته گواتیری ، سقوط متوسط قیمت منازل فروخته شده دو برابر رکورد ثبت شده قبلی در این شهر است  اما در همین حال متوسط قیمت منازل عرضه شده در بازار در ماه سپتامبر به طور متوسط تنها 0.1 درصد کاهش داشت و به 931900 دلار رسید که هنوز 31.4 درصد از زمان مشابه در سال گذشته بیشتر است .

گواتیری تاکید می کند اطلاعات جدید نشان از حضور جدی خریداران خارجی در بازار املاک گران قیمت ونکوور پیش از وضع قانون جدید مالیاتی داشت . همین مسئله سبب شده تا میزان خرید مسکن از سوی سرمایه گذاران خارجی از 13 درصد در ماه جولای به تنها 0.9 درصد در ماه آگوست برسد.

به گفته کارشناسان بازار مسکن ، تغییرات اخیر قوانین وام مسکن کانادا می تواند شرایط خانه دار شدن برای خریداران را سخت تر کرده و در عین حال رقابت در بین شرکتهای اعطا کننده وام را تا حد زیادی از میان ببرد.

رابرت مک لیستر از کارشناسان وام مسکن در اتاوا معتقد است دولت فدرال با این کار ضربه سختی به بازار مسکن وارد کرده است و پیش بینی می کند بیشترین ضرر متوجه خریداران خواهد بود و قیمت ها در شهرهای اصلی کاهش قابل ملاحظه ای پیدا می کند چرا که بخش عمده ای از کسانی که برای اولین بار خواهان خرید خانه بودند ، دیگر واجد شرایط دریافت وام نخواهند بود.

اما این تغییرات دقیقا به چه صورت اعمال می شوند؟

یکی از تغییرات کلیدی این است که کلیه خریداران مسکن که خواهان وام مسکن بیمه شده هستند ، بدون توجه به میزان پیش پرداخت شان باید از روز 17 اکتبر “تست استرس ”   را پشت سر بگذارند به این مفهوم که باید درآمد انها به گونه ای باشد تا در مقابل بالا رفتن احتمالی نرخ بهره و افزایش بازپرداخت وام شان دچار مشکل مالی نشوند.

پیش از این خریدارانی که کمتر از 20 درصد پیش پرداخت برای خانه داشتند ، مشمول این تست می شدند ولی حالا همه خریداران باید این تست را داشته باشند.

نرخی که در این تست مد نظر قرار می گیرد ، نرخ وام مسکن فیکس 5 ساله بانک مرکزی کانادا است که به مراتب از نرخ رایج وام مسکن سایر بانکها بالاتر است . برای مثال نرخ وام مسکن 5 ساله فیکس بانک تی دی 2.59 درصد است در حالیکه نرخ بانک مرکزی کانادا 4.64 اعلام شده است .

در این تست همچنین مقرر شده سقف کلیه هزینه های خرید مسکن از جمله بازپرداخت وام ، هزینه گرمایشی و مالیات های مربوطه نباید از 39 درصد درآمد خانوار  متقاضی وام بیشتر باشد.

تابحال خریدارانی که بالای 20 درصد پیش پرداخت داشتند از این قسمت هم مستثنی بودند.

همچنین افرادی که خواهان دریافت بیمه وام مسکن با نرخ پایین هستند ، از روز 30 نوامبر باید زمان بازپرداخت 25 سال یا کمتر را انتخاب کنند ، قیمت خانه خریداری شده کمتر از یک میلیون باشد ، صاحب خانه در ملک حضور داشته باشد و خریدار کردیت اسکور 600 و یا بالاتر داشته باشد.

بنا به برآورد شرکت Genworth Canada –فروشنده بیمه وام مسکن- تحت قوانین مسکن ، نزدیک به یک سوم وام مسکنهای اعطا شده به خریداران در سالهای اخیر امکان پذیرش از سوی بانک پیدا نمی کرد.

برای آخرین بخش تغییرات که هنوز جزییاتش اعلام نشده ، دولت اعلام کرد دورانی که ریسک صددرصد عدم پرداخت وام مسکن بیمه شده از سوی خریداران توسط دولت تضمین شده بود دیگر به سر آمده است و حالا بانکها و شرکتهای اعطا کننده وام مسکن باید سهمی از این ریسک داشته باشند.

اینکه سهم دولت و بانکها و موسسات مالی از این ریسک مالی در صورت ناتوانی خریداران در بازپرداخت وام مسکن در صورت ترکیدن حباب در شهرهایی چون تورنتو وونکوور چقدر خواهد بود ، امری است که باید منتظر بود و دید.