بازار داغ مسکن در شهرهای اطراف تورنتو

بازار مسکن تورنتو همچنان داغ و پرمشتری است و بر خلاف ونکوور نشانه ای از آرامش و ثبات قیمت در آن دیده نمی شود.

قیمت ها در تورنتو بزرگ همچنان رشد دو رقمی دارند و در سه ماهه سوم سال نیز با افزایش 13.6 درصدی متوسط بهای مسکن  به 693 هزار دلار رسید.

سهم کاندوها از افزایش قیمت تنها 5 درصد بوده تا متوسط قیمت به 381 هزار دلار برسد اما در عوضbungalows نزدیک به 16 درصد افزایش قیمت داشتند و متوسط قیمت آنها به 688 هزار دلار رسید  و قیمت منازل دو طبقه هم 14.8 درصد بالا رفت و به طور متوسط به 812 هزار دلار رسید.

اما فیل ساپر مدیر Royal LePage اشاره می کند اخیرا شاهد رشد بیشتر قیمتها در نواحی اطراف تورنتو از جمله وینزر، کمبریج ، سادبری ، همیلتون ، سن کاترین ، اوشاوا ، برلینگتن و اوکویل بوده ایم و متوسط قیمتها در این مناطق با رشد 26 درصدی به 453 هزار دلار رسیده است .

او علت این رشد قیمت غیرعادی را تقاضای بیش از حد در این مناطق عنوان کرد و به گلوبال نیوز گفت:« بازار مسکن در این مناطق به شدت داغ است و افرادی که نتوانسته اند در تورنتو خانه بخرند ، به قیمت های پایین تر این مناطق توجه می کنند. قیمت خانه در اواشاوا تقریبا نصف قیمت تورنتو است و اگر قصد خرید detached home در این شهر را داشته باشید شاید با یک سوم یا یک چهارم قیمت تورنتو بتوانید به خانه دلخواه تان برسید. وقتی فردی دلبستگی شخصی به تورنتو نداشته باشد و از نظر رفت و آمد به محل کار به مشکل نخورد ، اوشاوا و یا سایر شهرهای اطراف می توانند گزینه خوبی برای خرید باشند. در شرایط فعلی تورنتو از نظر میزان عرضه با کمبودهایی مواجه است و قیمتها در شهرهای اطراف در صورت تداوم این کمبود می تواند بالاتر هم بروند. »

ساپر هر گونه احتمال برای کاهش قیمت ها و یا آرامش در بازار مسکن تورنتو و شهرهای اطراف را در آینده نزدیک رد کرد و ادامه داد:« اگر از من می پرسید این بازار آرام خواهد شد باید بگویم اصلا این طور نیست و  بعید است حتی بهار و یا در ادامه سال آینده چنین اتفاقی بیفتد. به نظرم حداقل تا تابستان 2017 بازار به همین شکل خواهد بود و شاید در آن زمان کمی آرامش ایجاد شود.عامل اصلی متعادل شدن بازار ، افزایش عرضه خواهد بود ولی بهرحال عده زیادی از خریداران بخاطر گران قیمت بودن منازل در تورنتو از چرخه خرید خارج خواهند شد.»

شایعاتی که در مورد وضع مالیات برای خریداران خارجی ملک در تورنتو وجود داشت هم نتوانسته روی بازار تاثیر بگذارد ولی به گفته ساپر ، بررسی نتایج حاصله از این مالیات گذاری در ونکوور می تواند مسئولان را در تورنتو به جمع بندی جدیدی برساند.

state1

خرید مسکن برای طبقه متوسط با وضع قوانین جدید بانکی دشوارتر شد

در ادامه اقدامات جدی برای کنترل بازار مسکن ونکوور و تورنتو ، این بار نوبت دولت فدرال بود تا با سخت گیرانه تر کردن قوانین اعطای وام مسکن و محدود کردن امکان دور زدن قوانین مالیاتی برای سرمایه گذاران خارجی ، شانس خود را آزمایش کند.

بیل مورنو وزیر دارایی دولت لیبرال اعلام کرد از این پس افرادی که مقیم کانادا نیستند نمی توانند به هنگام فروش برای خانه ای که محل سکونت آن را اعلام می کنند ، معافیت مالیاتی بگیرند. کانادایی هایی از این امکان برخوردار خواهند شد که چه زمان خرید و چه زمان فروش خانه مورد نظر محل سکونت اصلی آنها باشد.

به نوشته سی بی سی ،همچنین از این پس دریافت کنندگان وام مسکن باید از نظر مالی برای شرایط متفاوت نرخ بهره و بالا رفتن احتمالی آن تست شوند . این موضوع برای خریدارانی که پول پیش پرداخت اندکی پرداخت می کنند جدی تر خواهد بود و اجرای این قانون از روز 17 اکتبر آغاز خواهد شد.

اما این قانون چطور بر خرید مسکن و میزان وام دریافتی تاثیر گذار خواهد بود؟

برای مثال اگر فردی با درآمد سالیانه 100 هزار دلار و پیش پرداخت 40 هزار دلاری خواهان خرید خانه باشد ، میتواند برای خانه ای به ارزش 665435 دلار و وام مسکن 2.17 واجد شرایط شناخته شود و دست کم سه بانک وام دهنده را برای انتخاب خواهد داشت .

اما طبق قوانین جدید همین فرد تنها می تواند خانه ای تا سقف 505762 هزار دلار خریداری کند که ارزش آن 24 درصد کمتر از حالت قبلی است.

به این ترتیب شانس دریافت وام برای مناطق گران قیمت به مراتب سخت تر از گذشته خواهد شد ولی درعوض ریسک افت شدید قیمتها برای بانک های کانادایی واقتصاد کشور کمتر خواهد شد.

چگونه کارکرد دوگانه نرخ بهره پایین،شانس خرید مسکن را از کانادایی ها گرفت

این روزها زیاد از مشاوران املاک می شنویم با در نظر گرفتن نرخ بهره پایین وام مسکن ، هنوز بهترین موقعیت برای خانه دار شدن در تورنتو و ونکوور فراهم است و نباید این فرصت را از دست داد .

این حرف تازه ای نیست و در سالهای اخیر دائما این مسئله از قول برخی از مشاوران املاک مطرح شده اما پل اسمتانین رییس مرکز کانادایی تحلیل اقتصادی نظر دیگری برای خرید خانه بدون آینده نگری و در نظر گرفتن شرایط اقتصادی دارد. او در گفتگویی با روزنامه مترو خطاب به خریداران احتمالی می گوید :« بهترین زمان برای جدی گرفتن این توصیه بین سالهای 2000 تا 2005 بود. اما به ویژه بعد از سال 2007 سرمایه گذاران خارجی به بازار مسکن آمدند وهمه چیز عوض شد. حالا کار به جایی رسیده که نرخ پایین بهره مطرح نیست و بهای مسکن به سرعت بالا رفته و به جایی رسیده که مزیت نرخ پایین بهره عملا از بین رفته است . پس از بحران اقتصادی سال 2008 ، بانکها نرخ بهره را پایین آوردند تا سرمایه گذاری در کشور را تشویق کنند. اما پس از آن با اینکه بانک مرکزی آمریکا نرخ بهره را افزایش داد ، بانک مرکزی کانادا با توجه به کاهش شدید قیمت نفت در سال 2014 ناچار شده در مسیر عکس حرکت کند. »

اسمتانین درباره شرایط اقتصادی فعلی کشور و مقایسه بازار مسکن فعلی با دهه گذشته می گوید :« با توجه به عدم افزایش قیمت نفت و رشد ضعیف اقتصاد جهانی در سالهای اخیر و نیاز کمتر به مواد اولیه ، بانک مرکزی کانادا اشاره کرده شاید برای مدتی ناچار باشد نرخ بهره را در همین سطح نگاه دارد. در حالیکه نرخ بهره پایین نشان از شرایط اقتصادی نه چندان مساعددارد ، بازار مسکن ونکوور و تورنتو به شکلی ناخواسته داغ شد و در کنار آن سیاستهای جدید بانکها برای اعطای وام ، چالش های جدیدی را برای مشتریان ایجاد کرده است .

در اوایل دهه 2000 نرخ بهره پایین این امکان را برای طبقه متوسط ایجاد کرد تا درخرید خانه با افراد ثروتمند وارد رقابت شده و بتوانند با قیمتهای منطقی خانه مورد نظرشان را خریداری کنند. ولی با نرخ بهره پایین سرمایه گذاران خارجی و داخلی تصمیم به استفاده مناسب از” پول ارزان” بانکها گرفتند و خریداران متوسط از بازار به مرور حذف شدند. حالا مسکن از نگاه آنها سرمایه است و نه محلی برای زندگی کردن.

بزرگترین بازندگان این سناریو افراد زیر 45 سال بودند که خرید خانه  در تورنتو و ونکوور را تقریبا برای همیشه از آنها گرفت. »

برخی از کارشناسان از جمله پل کرشاو استاد دانشگاه یوبی سی مطرح کرده اند نرخ بهره برای وام مسکن باید افزایش یابد تا سرمایه گذاران کمتر به فکر خرید مسکن باشند اما اسمتانین چنین چیزی را تایید نمی کند و می گوید :« این ایده کارساز نیست . بالا بردن نرخ بهره می تواند رشد اقتصادی کانادا را کمتر از شرایط فعلی کند و تنها راه ممکن می تواند ارائه نرخ بهره متفاوت برای وامهای گوناگون باشد. به گفته اسمتانین دولت باید نقش ناظر را ایفا کند و مانع بدل شدن مسکن به سرمایه در شهرهای تورنتو و ونکوور شود و درعین حال وزارت دارایی هم می تواند زمان بازپرداخت برخی از وامها را کوتاه تر کند.

 

خریداران خارجی طی 5 هفته یک میلیارد دلار صرف خرید مسکن در بی سی کردند

mike-de-jong

انتشار آمار قبلی وزارت دارایی بریتیش کلمبیا در مورد جزییات مسکن خریداری شده در ماه ژوئن با انتقادات زیادی همراه شد چرا که برای تهیه آن  آمار معاملات انجام شده در روز 30 ژوئن در نظر گرفته نشده بود در حالی که  به زعم اکثر کارشناسان بازار مسکن ، حجم قابل توجهی از معاملات مسکن همیشه روز آخر ماه انجام می شود.

دولت بریتیش کلمبیا و وزارت دارایی برای روشن شدن این موضوع با تهیه  آمار جدیدی از فروش مسکن بین روزهای 10 ژوئن تا 14 جولای تلاش کردند تصویری شفاف تر از حضور خریداران خارجی در بازار مسکن ارائه دهند.

بر اساس آمار جدید 11 درصد از کل معاملات مسکن در شهرونکوور توسط خریداران خارجی انجام شده و آنها حدود 885 میلیون دلار ظرف 5 هفته صرف خرید مسکن در ونکوور بزرگ کرده اند.

درسطح استان ، 73 درصد معاملات خریداران خارجی در ونکوور بزرگ و تنها 3.5 درصد در ویکتوریا صورت گرفته است .

البته این بار دولت جزییاتی درباره خریداران خارجی و ملیت آنها را منتشر نکرده است .

این در حالی است که در آمار 19 روزه قبلی عنوان شده بود تنها 3.3 درصد از معاملات مسکن توسط سرمایه گذاران خارجی صورت گرفته است!

همراه با انتشار این آمار ، مایک دیونگ وزیر دارایی بریتیش کلمبیا اذعان کرد سرمایه گذاری خارجی درافزایش قیمت مسکن در سطح ونکوور بزرگ تاثیر عمده ای داشته است و دولت برای کاهش تقاضا و افزایش عرضه و تثبیت قیمتها اقداماتی انجام خواهد داد که وضع مالیات 15درصدی اضافه برای خریداران خارجی از جمله این اقدامات است .

دیونگ همچنین اشاره کرد اگر این میزان خرید مسکن از سوی سرمایه گذاران خارجی ادامه پیدا کند  ، دولت استانی درآمد قابل توجهی از این راه بدست خواهد آورد که می تواند صرف برنامه های حمایتی دولت برای تامین مسکن اقشار فقیر جامعه شود.

دیونگ تاکید کرد مالیات جدید شامل تمامی آپارتمانهای پیش فروشی که از روز دوم آگوست به بعد تحویل داده شوند هم خواهد شد چرا که قرار داد فروش نهایی پس از این تاریخ منعقد می شود.

دولت بریتیش کلمبیا دریافت مالیات بابت واحدهای خالی مسکونی را تایید کرد

mike-de-jong

خبری که چندی پیش در وب سایت ایرونیا درج شده بود ، روز گذشته به صورت رسمی تایید شد و دریافت مالیات بابت واحدهای خالی مسکونی در ونکوور از سوی دولت بریتیش کلمبیا مورد تایید قرار گرفت.

دولت همچنین اعلام کرد درخواستهای مشابه سایر شهرهای استان برای دریافت مالیات از واحدهای خالی مسکونی را  در صورت مطرح شدن مورد بررسی قرار خواهد داد.

مایک دیونگ وزیر دارایی بریتیش کلمبیا روز گذشته در کنفرانس خبری گفت:«اگر شهرداری مایل است این کار را انجام دهد ، به نظرم درخواست منطقی را مطرح کرده است . چالشی که ما بریتیش کلمبیایی ها در مقوله مسکن با آن مواجه هستیم ارتباط مستقیم با مهاجران و اقتصاد قوی استان دارد و قطعا یک روزه حل نخواهد شد.

حل این مشکل به همکاری با دولت نیاز دارد ودر حال حاضر مهمترین نکته میزان عرضه مسکن است . میزان عرضه با افزایش خانه های اجاره ای قابل قبولتر خواهد بود ودولت این مسئله را کاملا جدی گرفته است.»

به گفته دیونگ دولت این قدرت را به شهرداری خواهد داد ولی تعیین میزان مالیات و نحوه تشخیص خالی بودن واحدهای مسکونی برعهده خود شهداری خواهد بود. پیش از این در گزارش کمیسیون شهرداری ونکوور در ماه مارس اشاره شده بود در شهر دست کم 10800 واحد خالی وجود دارد .

با این حال دیوید ابی از حزب ان دی پی در گفتگو با سی بی سی اشاره کرد این مالیات باید در سرتاسر ونکوور بزرگ و جنوب ونکوور آیلند در نظر گرفته شود و تنها محدود به ونکوور نشود. او همچنین یادآوری کرد دولت بریتیش کلمبیا چندین ماه قبل با پیشنهاد شهردار ونکوور دراین رابطه مخالفت کرده بود و تنها زمانی حاضر به قبول آن شد که نتایج نظرسنجی ها در سطح ونکوور بزرگ را مشاهده کرد.

ابی تاکید کرد دولت دوست ندارد مجری طرح باشد و به این خاطر از شهرداری ونکوورخواسته تا مسئولیت کاری که درواقع باید دولت انجام می داده را برعهده گیرند.

هشدار رییس بانک مرکزی کانادا نسبت به اصلاح قیمت مسکن در تورنتو و ونکوور

mm4

رییس بانک مرکزی کانادا استفن پولوزدر تازه ترین دور انتقاد از افزایش قیمت مسکن در دو بازار اصلی کانادا ، نسبت به اصلاح قیمتها هشدار داد.

پولوز در صریح ترین اظهار نظرش درباره رشد بی رویه قیمتها در بازار املاک ونکوور و تورنتو گفت :«اصول اقتصادی میزان افزایش قیمتها در این دو شهر را توجیه نمی کند و رشد آنها فارغ از عواملی چون مهاجرت ، میزان در آمد و یا اشتغال زایی بوده است . بنابراین خریداران نباید شرایط فعلی بازار مسکن را در آینده تصور باشند. »

با این حال برخی از کارشناسان معتقدند هشدارهای شفاهی تنها اقدامی است که در شرایط فعلی حتی از فردی چون پولوز برای تغییر شرایط بازار مسکن افسارگسیخته تورنتو وونکوور برمی آید.

با وجود کاهش قیمت در استانهای منیتوبا و آلبرتا و ثابت ماندن قیمتها در سایر استانها، بهای مسکن در بریتیش کلمبیا و انتاریو هنوز بالا می رود و در برخی مناطق قیمت منازل هفتگی تغییر می کند!

فرانسس دانالد کارشناس ارشد اقتصادی شرکت منیولایف ضمن تایید گفته های پولوز می افزاید:«او به روشنی به کانادایی ها هشدار داد که به فرض سودآوری در سالهای آینده خانه نخرند. به نظرم این سیگنال شفافی است که او سعی می کند تا حدی از تب قیمتها در بازار مسکن بکاهد ولی باید دید چقدر در این کار موفق خواهد بود.به نظرم پولوز نباید دست به اشاره مستقیم به دو بازار ونکوور و تورنتو بزند چرا که تنها حربه خود یعنی حضور رسانه ای را تضعیف می کند. وظیفه بانک مرکزی قبل از هر چیز سیاستهای پولی است و اشاره به استانهای خاص در کشور به این وظیفه خدشه وادار می کند. »

دانالد در تایید حرفهایش به گزارش اخیر بانک مرکزی استناد می کند که طی آن تاکید شده گرچه ریسک سیستم اقتصادی کانادا بالاست ، ولی میزان آن از شش ماه گذشته تغییری نداشته چرا که اقتصاد روند رو به رشد را طی کرده و ریسک رکود اقتصادی کمتر شده است .  به گفته دانالد با توجه به این آمار، رشد قیمت مسکن هنوز تهدیدی برای اقتصاد کانادا محسوب نمی شود و بانک مرکزی هم دلیلی برای دخالت مستقیم به منظور از رونق انداختن بازار مسکن نمی بیند تا زمانی که ریسک آن برای اقتصاد کشور واقعا جدی باشد.

پیش از پولوز ، بیل مورنو وزیر اقتصاد دولت فدرال هم اشاره کرده بود دولت تحقیقات گسترده ای در مورد وضعیت بازار مسکن را آغاز کرده ولی به جزییات این تحقیق و اقدامات احتمالی پس از آن اشاره ای نکرده بود.

mm3

mm2

mm1

متوسط بهای مسکن در کانادا به 419 هزار دلار رسید

 

vancouver-homes

بنا به تازه ترین آماری که امروز از سوی Canadian Real Estate Association منتشر شد ، متوسط بهای مسکن در کانادا با نزدیک به 28 هزار دلار افزایش از 391 هزار دلار در اکتبر 2013 به 419 هزار دلار در اکتبر امسال رسیده که افزایشی 7 درصدی را نشان می دهد.

البته در سه مارکت اصلی مسکن کانادا شرایط به گونه دیگری بود به شکلی که در کلگری در ماه گذشته بهای مسکن 9.5 درصد ، در تورنتو 9.3 درصد و در ونکوور 6 درصد نسبت به ماه گذشته افزایش داشت.

طبق برآورد کارشناسان مسکن کاهش قیمت نفت در صورت تداوم  می تواند به فروکش کردن بازار مسکن درکلگری تا حدی بیانجامد .

اما در ونکوور و تورنتو با توجه به تقاضای خریداران خارجی و داخلی قیمتها همچنان بالا خواهد بود و امکان افزایش آنها وجود دارد.

طبق همین آمار مجموع فروش مسکن در ونکوور بزرگ ، ویکتوریا ، کلگری و تورنتو بیش از 40 درصد فروش کلی مسکن در کانادا را شامل می شود.

homes1

پیش بینی کاهش 50 درصدی قیمت مسکن در کانادا در سال آینده؟

housing-bubble

بازار مسکن در کانادا طبق آخرین آمارها در سه شهر بزرگ ونکوور ، کلگری و تورنتو شرایط ایده آلی دارد و قیمتها رو به افزایش است .

اما هیلیارد مکبث از مدیران اقتصادی ساکن ادمونتون اخیرا کتابی تحت عنوان زمانی که حباب ها می ترکند نگاشته و در آن به ترکیدن قریب الوقوع حباب مسکن در کشور اشاره کرده است.

به باور او از سال 1975 تاکنون تورم حدود 400 درصد بوده در حالیکه قیمت مسکن که باید با نرخ تورم هماهنگ می بوده ، 9 برابر افزایش یافته است و به این ترتیب  قدرت خرید طبقه متوسط به همین نسبت کاهش یافته است .

با اینکه مکبث اشاره دقیقی به زمان ترکیدن این حباب ندارد ولی معتقد است این اتفاق می تواند درسال آینده رخ دهد چرا که کانادایی ها بیش از حد در بخش مسکن سرمایه گذاری کرده اند.

مصاحبه مکبث با شبکه گلوبال نیوز :

 

مجله الکترونیکی

اقتصادی

مهاجرت

جامعه

پزشکی

مسکن

دسته‌ها