خرید ملک ونکوور

کانادا یک سال بد دیگر را از نظر سرمایه‌گذاری تجربه کرده و شاهد ضعیف‌ترین حرکت رشد سرمایه در تمام بخش‌ها غیر از بخش مسکن در تقریبا شش دهه اخیر بوده است.

ارزش سرمایه غیرمسکونی در سال 2018 تنها با افزایشی یک درصدی مواجه بود که نمایانگر سومین سال متوالی از سرمایه‌گذاری‌های بسیار ضعیف از نظر تاریخی بود. داده‌هایی که این هفته توسط مرکز آمار کانادا منتشر شدند نشان می‌دهند که از سال 2015 به بعد میانگین رشد سرمایه 0.8 درصد بوده که ضعیف‌ترین سه سال رشد از سال 1961 تا به حال برای سرمایه غیرمسکونی بوده است.

در عین حال، سرمایه مرتبط با مسکن که شامل ساخت‌و‌ساز، نوسازی‌ها و هزینه‌های مالکیت می‌شود، طی همان بازه با رشدی 2.8 درصدی مواجه بوده است. شکاف بین این نرخ‌های رشد دو نوع سرمایه حالا به بزرگ‌ترین حالت خود رسیده است.

دومینیک لاپوینت اقتصاددان Laurentian Bank Securities در مونترال گفت: «این یکی از مهم‌ترین روندهای جداشونده در تاریخ اخیر کانادا است: تقاضای قدرتمند برای مسکن و ساخت‌و‌ساز رکوردشکن مسکونی که مقابل افت سرمایه‌گذاری‌های نفتی و گازی به خاطر قیمت پایین‌تر نفت و مشکلات حمل‌و‌نقل قرار گرفته است.»

بانک مرکزی کانادا مدت‌هاست که حامی گردش به سمت صادرات غیرانرژی و سرمایه‌گذاری‌های تجاری به عنوان هدایت‌گران منتخب رشد بوده است اما یک اقتصاد جهانی ضعیف‌تر و کاهش نرخ بهره وام مسکن باعث شده بخش مسکن یک بار دیگر در نیمه دوم سال 2019 در رده اول قرار بگیرد. موجودی مرتبط با مسکن حالا ارزشی اسمی معادل با 2.5 تریلیون دلار یا 49.3 درصد سرمایه کشور را دارد و این در حالی است که موجودی غیرمسکونی معادل 50.7 درصد است.

لاپوینت گفت: «در محیط اقتصاد کلان فعلی سخت می‌توان پیش‌بینی کرد که سرمایه‌گذاری تجاری تبدیل به نیروی هدایت‌گر اصلی رشد بشود.»

در حالیکه به زمان اعلام بودجه دولت فدرال نزدیک می شویم، انتظار می‌رود مسکن یکی از موضوع‌های کلیدی بودجه باشد،

با این حال بیشتر افرادی که در کانادا زندگی می‌کنند طی نظرسنجی اعلام کرده اند  مشکل عرضه مسکن با قیمت مناسب را نمی‌توان به تنهایی از طریق سیاست‌گذاری دولتی حل کرد.

نظرسنجی مذکور توسط موسسه زوکاسا انجام شده و طی آن مشخص می شود  با وجود اینکه اکثریت قاطع شهروندان کشور (82 درصد) می‌گویند مسئله مقرون به صرفه بودن مسکن دارد تاثیری منفی بر زندگی کل کانادایی‌ها می‌گذارد، 55 درصد از آن‌ها بر این باور هستند که مداخله سیاست‌گذاری دولتی نمی‌تواند به تنهایی چاره این مشکل باشد.

با توجه به اینکه مسکن قرار است یک مسئله بزرگ در کمپین‌های انتخابات فدرال اکتبر باشد، بیل مورنو وزیر اقتصاد گفته بودجه پیش از انتخاباتی او که نوزدهم مارس رونمایی خواهد شد شامل تلاش‌هایی برای مقرون به صرفه‌تر کردن مسکن برای خریداران جوان خواهد بود.

از موقعی که مورنو نخستین بار در ماه ژانویه گفت دولت در حال در نظر گرفتن راه‌هایی برای رسیدگی به مسئله مقرون به صرفه بودن مسکن است، متخصصان پیشنهادهایی مثل افزایش سقف دوره‌های بازپرداخت وام مسکن و تغییر دادن قوانین تست استرس وام مسکن را بررسی کرده‌اند.

اوایل این ماه و با فاصله کمی پس از اینکه جدیدترین آمارها نشان دادند بازار مسکن تورنتو بزرگترین کاهش فروش مسکن ماهانه خود را در فوریه به ثبت رسانده است، انجمن املاک تورنتو خواستار بازبینی قوانین وام مسکنی شد که توسط دفتر نظارت نهادهای مالی کانادا وضع شده‌اند.

با این حال، تنها 15 درصد از پاسخ‌دهندگان نظرسنجی زوکاسا گفتند تغییرات اعمال شده در قوانین تست استرس وام مسکن می‌توانند مفیدترین اقدام دولتی باشند و بیش از یک چهارم آن‌ها گفتند موثرترین حرکت می‌تواند افزایش اعتبار مالیاتی افرادی باشد که برای نخستین بار خانه می‌خرند. تنها 10 درصد گفتند افزایش سقف دوره بازپرداخت وام مسکن می‌تواند بهترین حرکت برای بهبود وضعیت مقرون به صرفه بودن مسکن باشد.

این نظرسنجی به صورت آنلاین بین روزهای اول و یازدهم ماه مارس انجام شد و بیش از هزار فردی که در کانادا زندگی می‌کنند را بررسی کرد.

در ونکوور، جایی که قیمت املاک سر به فلک زده و باعث شده صاحب‌خانه شدن برای خیلی‌ها غیرممکن بشود، ناگهان اتفاقی افتاده که باعث شده زندگی کردن مثل یک پادشاه خیلی سخت نباشد.

هفته گذشته، کیشون روی نویسنده و مشاور مسکن متوجه شد که 800 عمارت بزرگ واقع در ونکوور با قیمت‌هایی که بسیار پایین‌تر از حدود نرمال هستند در کریگزلیست برای اجاره قرار داده شده‌اند. بسیاری از این عمارت‌ها منظره رو به اقیانوس دارند و دارای امکاناتی مثل استخر، سینما، سونا و کلکسیون شراب هستند. در تعدادی از موارد، خانه‌ها کاملا مبله هستند.

روی متوجه شد که بسیاری از این املاک لوکس کاملا معتبر هستند و امکان اجاره آن‌ها وجود دارد. او به سی‌تی‌وی نیوز گفت: «انتظار این را نداشتم. وقتی 25 تا بودند از نظرم قابل توجه بود، اما اصلا انتظار نداشتم 800 خانه این چنینی پیدا کنم.»

شهر ونکوور دچار بحرانی در زمینه مقرون به صرفه بودن مسکن شده و قیمت متوسط واحدهای تک‌خوابه به حدود 1730 دلار در ماه رسیده است. اما این خانه‌های کرایه‌ای یک اتاق منفرد در خانه‌ای با چند اتاق را با قیمت‌هایی بین 700 دلار تا 1500 دلار ارایه می‌دهند و بیش از پنج هزار اتاق خالی از این دست، در سراسر شهر وجود دارد.

روی گفت: «شاید در حال حاضر ارزان‌ترین ملک کرایه‌ای اتاق‌های عمارت‌ها باشد.»

در حالیکه بسیاری از صاحبان این عمارت‌ها گفتند نمی‌خواهند گروهی از افراد خانه‌های‌شان را کرایه کنند، این اتاق‌های کرایه‌ای نمایانگر جایگزینی ارزان‌تر برای دانشجویان و افراد جوان متخصص است.

سال گذشته، بریتیش کلمبیا قوانین جدید مالیاتی ارایه کرد که سفته‌بازان مسکن را مورد هدف قرار می‌داد؛ یعنی افرادی را که خانه می‌خرند و آن را خالی رها می‌کنند. تحت قوانین جدید، اگر یک ملک صاحب خارجی داشته باشد و خالی بماند، شهرداری ونکوور می‌تواند به اندازه یک درصد از ارزش تخمین‌زده شده ملک از آن مالیات دریافت کند. دولت بریتیش کلمبیا هم می‌تواند دو درصد دیگر بگیرد.

این یعنی روی یک ملک چند میلیون دلاری، مالیات می‌تواند به راحتی از مرز 100 هزار دلار عبور کند. اما اگر مالک بخواهد اجاره بدهد،‌ می‌تواند صرفه‌جویی کند. با وجود اینکه تعدادی از مالکان می‌خواهند کرایه ماهانه‌شان دقیقا به مقدار هزینه مالیات باشد، خیلی‌ها هم حاضر شده‌اند مقادیر بسیار کمتری دریافت کنند.

انجمن املاک بریتیش کلمبیا جدیدترین پیش‌بینی مسکن خود را منتشر کرده که نشان می‌دهد حتی با وجود اینکه آینده خوبی طی دو سال آینده در انتظار بازار مسکن این استان خواهد بود، تست استرسی که دولت اجرایی کرده اثرات منفی خود را از همین حالا گذاشته است.

این انجمن در گزارش خود آورده که امسال میزان فروش خانه دو درصد افزایش خواهد داشت و سال بعد این افزایش به میزان 6.9 درصد خواهد بود.

کامرون موئیر، اقتصاددان ارشد انجمن گفت: «شوک منفی وارد شده توسط تست استرس فدرال بر مقرون به صرفه بودن و قدرت خرید افرادی که از وام‌های مسکن استفاده می‌کنند به وارد کردن فشار بر تقاضای مسکن در استان ادامه خواهد داد».

با این حال، او گفت وضعیت آماری مطلوب و عملکرد قدرتمند اقتصاد بریتیش کلمبیا که هنوز ادامه دارد، باعث خواهد شد طی دو سال آینده به صورت مداوم از تقاضای مسکن حمایت شود.

در ارتباط با قیمت مسکن در سال جاری، او پیش‌بینی کرد که وضعیت بازار به شکلی خواهد بود که منجر به افزایش قیمت قابل ملاحظه نمی شود و تنها شاهد نیم  درصد افزایش قیمت در بازار مسکن خواهیم بود. اگر این افزایش قیمت محقق شود، میانگین قیمت خانه در این استان چیزی معادل با 716 هزار دلار خواهد بود.

البته نباید فراموش کرد عواملی چون افزایش جمعیت می تواند منجر به افزایش تقاضا در برخی از مناطق استان شود.

به گفته امیر حمزه علی مشاور املاک فعال ونکوور در حال حاضر در بازار مسکن نسبت به سال گذشته شاهد کاهش قیمت 5 تا 30 درصدی در بازارهای مختلف استان هستیم و به طور کلی هر چقدر قیمت ملک بالاتر بوده ، سقوط آن در بازار فعلی بیشتر است. اما نباید فراموش کنیم که کاهش بهای مسکن امکان خرید بیشتری را برای خریداران فراهم کرده است و این موقعیت را بوجود آورده تا برخی با فروش ملک خود امکان خرید ملک بزرگتر و در منطقه بهتری از شهر را پیدا کنند. با این چشم انداز انجمن املاک بریتیش کلمبیا پیش بینی کرده میزان فروش در سال جاری 2 درصد بیشتر از سال قبل خواهد بود.

در اقدامی که از نظر کارشناسان اقتصادی با توجه به شرایط کنونی خرده فروشی منطقی به نظر می رسد ، شرکت Gap اعلام کرد از بین تمامی فروشگاه ها، 230 فروشگاه خود را در آمریکای شمالی تعطیل کرده و در عوض برند Old Navy خود را  به یک شرکت مستقل بدل می کند. این تلاش‌ها در قالب یک تغییر ساختار درون‌شرکتی با هدف تقویت Gap صورت می‌گیرد.

تصمیم برای تعطیلی فروشگاه ها و جدایی برند Old Navy زمانی قطعی شد که سوددهی فروشگاه های Gap و Banana Republic در سه ماهه چهارم سال قبل منفی بود و تنها فروشگاه های Old Navy در تعطیلات آخر سال فروش قانع کننده ای داشتند.

به این ترتیب Old Navy تبدیل به یک شرکت جداگانه خواهد شد و شرکتی جدید که هنوز نامش اعلام نشده میزبان Gap و دیگر برندهایش از جمله Banana Republic خواهد بود.

 با توجه به اینکه شرکت Gap تا بحال 55 فروشگاه خود را بسته است ، روی هم رفته 742 فروشگاه پس از اجرای این تصمیم در سراسر جهان وجود خواهد داشت.

این بخشی از استراتژی تقویت قوای این برند و افزایش فروش‌های آنلاین آن است. Gap امیدوار است بتواند مبلغ فروش‌های آنلاین خود را به 40 درصد از کل سودش برساند.

هنوز مشخص نیست چه تعداد شغل از دست خواهد رفت یا تمام مغازه‌هایی که قرار است طی دو سال آینده بسته بشوند در کدام استانهای کانادا و یا ایالات آمریکا واقع هستند.

Gap که زمانی برند اصلی برای لباس‌های اسپورت و راحت محبوب جوانان بود و تبلیغ‌هایش را از طریق سلبریتی‌های درجه یک مثل مدونا یا میسی الیوت انجام می‌داد، طی سال‌های اخیر شاهد کاهش محبوبیت خود میان جوانان بوده است. برندهای ارزان‌تر و فست‌فشن مثل زارا و اچ‌اند‌اِم حالا خریداران جوان‌تر را جذب خود می‌کنند و فروش‌های Gap را کاهش داده‌اند.

کریستینا بونی، معاون شرکت رتبه‌بندی مودیز گفت: «Old Navy برند اصلی Gap است و 47 درصد از تمام فروش‌های آن در سال 2018 را تشکیل داد. Old Navy به پیشی گرفتن از برند Gap و Banana Republic ادامه می‌دهد و یکی از خوش‌رشد‌ترین برندهای بزرگ لباس است که با رشدی 3 درصدی توانست بیش از 7.8 میلیارد دلار فروش در سال 2018 داشته باشد.»

با این حال، او هشدار داد تبدیل کردن Old Navy به یک شرکت جداگانه می‌تواند تنوع این برند را کاهش دهد.

دولت بریتیش کلمبیا برای نخستین بار در کانادا یک برنامه رجیستری به راه انداخته تا خرید آپارتمان‌های پیش‌فروش‌شده را ردیابی کند.

گرچه انتظار می‌رود این حرکت به مقابله با فرار مالیاتی کمک کند، ولی نباید تصور کرد اجرای چنین طرحی بتواند در کوتاه مدت قابلیت پایین آوردن قیمت آپارتمان‌ها را داشته باشد.

وزیر اقتصاد کارول جیمز  اعلام کرد که طی این رجیستری جدید پیش‌فروش‌ها، داده‌های واحدهای مسکونی را از شروع پیش فروش  تا پایان ساخت‌و‌ساز ساختمان جمع‌آوری خواهد شد.

نام‌ها، سند مالکیت و قیمت خرید و فروش با سازمان مالیات کانادا به اشتراک گذاشته می‌شود تا از این اطمینان حاصل شود که افراد از کاستی‌های قانونی برای اجتناب از پرداخت مالیات بر درآمد، مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات انتقال ملک سوء استفاده نمی‌کنند.

جیمز گفت: «این حرکت اطمینان حاصل می‌کند که افرادی که در  تراکنش‌های املاک نقش دارند در عمل سهم منصفانه خود از مالیات‌ها را پرداخت می‌کنند. در حال حاضر ما هیچ ایده‌ای نداریم که تا چه حد این اتفاق می‌افتد. هیچ نوع ریجستری وجود ندارد، هیچ نوع ردیابی این دست تراکنش‌ها وجود ندارد.»

این رجیستری از تمام انبوه سازانی که در حال حاضر مشغول ساخت آپارتمان‌ها یا دیگر ساختمان‌های مسکونی هستند می‌خواهد تا هر چهار ماه یک بار وضعیت قرارداد واحد خود را به ثبت برسانند و این پروسه از روز سی‌ام آوریل آغاز می‌شود. بعد از اینکه مراحل ساخت‌و‌ساز تکمیل شد و برنامه مورد نظر نزد دولت به ثبت رسید، انبوه ساز موظف است سالانه به مدت شش سال گزارش ثبت کند و در صورت درخواست اداره مالیات آن را ارائه دهد. 

جیمز گفت: «باور داریم بیشتر انبوه سازان این کار را انجام خواهند داد. قانون از آن‌ها این را می‌خواهد. اگر این کار را انجام ندهند هم جریمه‌هایی در نظر گرفته شده است.»

 رجیستری مورد بحث البته در اختیار عموم مردم و محققان قرار نخواهد گرفت و اطلاعات آن محرمانه خواهد بود.

با وجود این جیمز اشاره کرد بریتیش کلمبیا بزودی یک پایگاه داده عمومی از مالکیت آپارتمان‌ها ایجاد خواهد کرد که به افراد اجازه می‌دهد نام افرادی که در ساخت‌و‌سازهای املاک، سازمان‌ها و شرکت‌های ثبت‌شده نقش دارند را جستجو کنند.

تخصیص قراردادهای پیش‌فروش طی سال‌های اخیر که بازار مسکن داغ بوده تبدیل به حرکتی رایج شده است. بعضی از منتقدان آن می‌گویند پیش‌فروش‌ها به سرمایه‌گذاران خارجی ثروتمند اجازه می‌دهد نسبت به کانادایی‌ها دسترسی سریع‌تری به واحدها داشته باشند.

دولت لیبرال قبلی حرکت تخصیص مخفی را سال 2016 ممنوع کرد که شامل چند فروش بسیار سریع بدون اطلاع فروشنده اصلی و با استفاده از واسطه‌هایی مثل مشاوران املاک و سفته‌بازانی می‌شود که متهم به جیب زدن تمام سودها هستند.

متخصصان املاک می‌گویند جمع‌آوری داده‌های تخصیص قراردادهای پیش‌فروش حرکتی مثبت است، اما سخت‌گیری بیشتر بر فرار مالیاتی در عمل قیمت آپارتمان‌ها را پایین نخواهد آورد.

امیرحمزه علی مشاور املاک فعال ونکوور در این زمینه می‌گوید: «می‌دانم بعضی مواقع توسعه‌دهندگان در حالی گیر می‌افتند که یک واحد را دو بار می‌فروشند، بنابراین فکر می‌کنم داشتن شفافیت بیشتر خوب است. اما این بحث یک بخش دومی هم دارد که مربوط به زمانی می‌شود که افراد پیش‌فروش‌هایی را خرید و فروش می‌کنند که فشار بیشتری را روی قیمت‌ها وارد می‌کند و من شک  دارم که جلوی چنین امری گرفته شود.»

حمزه علی در ادامه افزود: «به نظرم بخش شفافیت ماجرا خوب است چون می‌تواند جلوی افرادی را بگیرد که از پرداخت مالیات بر عایدی سرمایه فرار و شاید حتی پولشویی می‌کنند. اما اینکه چنین حرکتی باعث شود خانه‌ها در استان مقرون به صرفه‌تر بشوند را  واقعا باور ندارم.»