خرید ملک تورنتو

وقتی کریس پولارد می‌خواست کاندو خود واقع در تورنتو را در لیست فروش قرار بدهد، تصمیم گرفت اول در محله خودش یک فروش خصوصی را امتحان کند.

به خاطر تصمیمی که دادگاه عالی سال گذشته بر علیه انجمن املاک تورنتو گرفت، او و همسرش توانستند بررسی کنند که واحدهای مشابه به چه قیمت‌هایی به فروش رفته بودند و به این ترتیب توانستند قیمت‌گذاری بهتری برای خانه‌شان داشته باشند.

با وجود اینکه داده‌های قیمت فروش و تاریخچه املاک ارایه شده در بازار در دسترس است، فروش‌های خصوصی و دیگر مدل‌های فروش‌ جایگزین هنوز در بازار املاک کانادا جا نیفتاده‌اند. با این حال، آنتونی دوروشر معاون سازمان ترفیع رقابت گفت رای سال گذشته دادگاه عالی باعث شده اطلاعات بیشتری برای مصرف‌کنندگان وارد بازار بشود و فرصت‌هایی برای پیشبرد نوآوری شکل بگیرد.

او درباره این تغییر که بعد از هفت سال نبرد دادگاهی محقق شد،‌ گفت: «برای مصرف‌کننده متوسط، مزیت بهره بردن از انتخاب‌های بیشتری از ابزارهای آنلاین برای اتخاذ تصمیم‌هایی آگاهانه شکل گرفته است. این واقعا نتیجه‌ای عالی برای رقابت و نوآوری است».

بازیگرانی که به پس‌زمینه املاک آنلاین اضافه شده‌اند فرم‌های مختلفی به خود گرفته‌اند، از جمله شرکت‌هایی بین‌المللی مانند ردفین که قول حق کمیسیون‌های کمتری را می‌دهند. در عین حال، بازیگران کانادایی مانند زوکاسا و هاوس‌سیگما دارند مدل‌های داده‌محور خود را گسترش می‌دهند، استارت‌آپ‌های منطقه‌ای مانند فیشرلی دارند با تغییر قوانین انجمن‌های املاک سر برمی‌آورند و مشاوران املاک دارند سایت‌های داده خودشان را راه‌اندازی می‌کنند.

استیون گلیشر که ۱۸ سال است به عنوان یک مشاور املاک در مرکز شهر تورنتو کار کرده سایتی را به نام MLS Sold Data به عنوان منبعی برای مشتریان فعلی و بالقوه درست کرده تا شفافیت و اعتماد را بالا ببرد. او گفت مدت‌هاست از انتشار داده‌های بیشتری درباره قیمت‌های فروش حمایت می‌کند و بخشی از دلیل این کار هم این است که صنعت خودش تحت نظارت باشد.

گلیشر گفت: «در ارتباط با مشاوران املاک شاهد رویه‌های تجاری غیراخلاقی بسیاری هستم».

او گفت در گذشته خیلی برای مشاوران املاک راحت بوده که در حین تعیین قیمت‌های مزایده و فروش ارقام را به نفع خود تغییر بدهند تا بتوانند آمار مقایسه‌ای را تا حتی ۲۰۰ هزار دلار عوض کنند و مطمئن بشوند که برنده مزایده می‌شوند. او گفت: «می‌توان ارقام را دستکاری کرد تا هر طور که می‌خواهید به نظر برسند».

انجمن املاک تورنتو که به خاطر نگرانی‌های موجود درباره حفظ حریم خصوصی با انتشار داده‌ها مخالف بود گفت تعدادی از مصرف‌کنندگان حتی املاک خود را در سیستم MLS‌ ثبت نمی‌کنند تا حریم‌شان حفظ بشود. جان دی‌میشل رییس انجمن در بیانیه‌ای گفت نگران است که افراد داخل و خارج این صنعت چطور از داده‌ها استفاده می‌کنند و می‌خواهد از املاک معنوی و اطلاعات شخصی خود محافظت کند.

او گفت: «در حال حاضر در پروسه حسابرسی و حفاظت از اطلاعات محرمانه در پایگاه داده انجمن هستیم که کاری است که اعضا و مصرف‌کنندگان از ما انتظار دارند و قانون از ما می‌‌خواهد».

لارن هاو مدیر عامل سایت املاک زوکاسا گفت این سایت معمولا به درخواست افراد تاریخچه قیمتی یک یا دو ملک را به خاطر نگرانی‌های حفظ حریم خصوصی از سایت خود حذف می‌کند. با این حال روی هم رفته این داده‌ها به شرکت اجازه داده اطلاعات بیشتری فراهم کند و به شکل‌گیری ابزار جدید آن برای پیش‌بینی بهتر تغییرات قیمتی کمک می‌کند.

او گفت: «این به ما اجازه می‌دهد از نظر تفسیر داده‌هایی که فراهم می‌کنیم نوآوری بهتری داشته باشیم».

با وجود نگرانی‌های حفظ حریم خصوصی، رای دادگاه عالی باعث شده انجمن‌های املاک در شهرهای بزرگ از جمله ونکوور، کلگری و اتاوا داده‌های خود را آنلاین منتشر کنند و انجمن املاک کبک هم در حال بررسی مسئله است.

با این حال جان اندرو استاد املاک دانشگاه کویینز گفت حتی با وجود اینکه شاهد افزایش شفافیت اطلاعات بوده‌ایم و شرکت‌های جدید وارد بازار شده‌اند، به نظر نمی‌رسد بازار کلی تغییر چندانی کرده باشد.

او گفت:‌ «بیشتر مردم به داده‌های در دسترس سر نمی‌زنند بنابراین واقعا فکر نمی‌کنم این مسئله تاثیری عمیق روی بازار داشته باشد. پیش‌بینی می‌کردم این قدم بعدی در روند کلی حرکت به سمت آزادسازی داده‌ها باشد و این اتفاق واقعا نیفتاده که من را متعجب کرده است».

او انتظار داشت کانادایی‌های بیشتری روند رشد املاک ثبت شده با قیمت‌های ثابت در آمریکا را دنبال کنند و به راه‌های دیگر برای کاهش کمیسیون‌ها رو بیاورند با این حال اکثر مردم هنوز از مدل استاندارد پیروی می‌کنند.

اندرو گفت: «به نظرم به خاطر درجه اطمینان مصرف‌کننده است. آن‌ها دارند درباره خانه‌شان تصمیم می‌گیرند که با فاصله بزرگ‌ترین سرمایه‌گذاری‌شان است»

کانادا یک سال بد دیگر را از نظر سرمایه‌گذاری تجربه کرده و شاهد ضعیف‌ترین حرکت رشد سرمایه در تمام بخش‌ها غیر از بخش مسکن در تقریبا شش دهه اخیر بوده است.

ارزش سرمایه غیرمسکونی در سال 2018 تنها با افزایشی یک درصدی مواجه بود که نمایانگر سومین سال متوالی از سرمایه‌گذاری‌های بسیار ضعیف از نظر تاریخی بود. داده‌هایی که این هفته توسط مرکز آمار کانادا منتشر شدند نشان می‌دهند که از سال 2015 به بعد میانگین رشد سرمایه 0.8 درصد بوده که ضعیف‌ترین سه سال رشد از سال 1961 تا به حال برای سرمایه غیرمسکونی بوده است.

در عین حال، سرمایه مرتبط با مسکن که شامل ساخت‌و‌ساز، نوسازی‌ها و هزینه‌های مالکیت می‌شود، طی همان بازه با رشدی 2.8 درصدی مواجه بوده است. شکاف بین این نرخ‌های رشد دو نوع سرمایه حالا به بزرگ‌ترین حالت خود رسیده است.

دومینیک لاپوینت اقتصاددان Laurentian Bank Securities در مونترال گفت: «این یکی از مهم‌ترین روندهای جداشونده در تاریخ اخیر کانادا است: تقاضای قدرتمند برای مسکن و ساخت‌و‌ساز رکوردشکن مسکونی که مقابل افت سرمایه‌گذاری‌های نفتی و گازی به خاطر قیمت پایین‌تر نفت و مشکلات حمل‌و‌نقل قرار گرفته است.»

بانک مرکزی کانادا مدت‌هاست که حامی گردش به سمت صادرات غیرانرژی و سرمایه‌گذاری‌های تجاری به عنوان هدایت‌گران منتخب رشد بوده است اما یک اقتصاد جهانی ضعیف‌تر و کاهش نرخ بهره وام مسکن باعث شده بخش مسکن یک بار دیگر در نیمه دوم سال 2019 در رده اول قرار بگیرد. موجودی مرتبط با مسکن حالا ارزشی اسمی معادل با 2.5 تریلیون دلار یا 49.3 درصد سرمایه کشور را دارد و این در حالی است که موجودی غیرمسکونی معادل 50.7 درصد است.

لاپوینت گفت: «در محیط اقتصاد کلان فعلی سخت می‌توان پیش‌بینی کرد که سرمایه‌گذاری تجاری تبدیل به نیروی هدایت‌گر اصلی رشد بشود.»

در ونکوور، جایی که قیمت املاک سر به فلک زده و باعث شده صاحب‌خانه شدن برای خیلی‌ها غیرممکن بشود، ناگهان اتفاقی افتاده که باعث شده زندگی کردن مثل یک پادشاه خیلی سخت نباشد.

هفته گذشته، کیشون روی نویسنده و مشاور مسکن متوجه شد که 800 عمارت بزرگ واقع در ونکوور با قیمت‌هایی که بسیار پایین‌تر از حدود نرمال هستند در کریگزلیست برای اجاره قرار داده شده‌اند. بسیاری از این عمارت‌ها منظره رو به اقیانوس دارند و دارای امکاناتی مثل استخر، سینما، سونا و کلکسیون شراب هستند. در تعدادی از موارد، خانه‌ها کاملا مبله هستند.

روی متوجه شد که بسیاری از این املاک لوکس کاملا معتبر هستند و امکان اجاره آن‌ها وجود دارد. او به سی‌تی‌وی نیوز گفت: «انتظار این را نداشتم. وقتی 25 تا بودند از نظرم قابل توجه بود، اما اصلا انتظار نداشتم 800 خانه این چنینی پیدا کنم.»

شهر ونکوور دچار بحرانی در زمینه مقرون به صرفه بودن مسکن شده و قیمت متوسط واحدهای تک‌خوابه به حدود 1730 دلار در ماه رسیده است. اما این خانه‌های کرایه‌ای یک اتاق منفرد در خانه‌ای با چند اتاق را با قیمت‌هایی بین 700 دلار تا 1500 دلار ارایه می‌دهند و بیش از پنج هزار اتاق خالی از این دست، در سراسر شهر وجود دارد.

روی گفت: «شاید در حال حاضر ارزان‌ترین ملک کرایه‌ای اتاق‌های عمارت‌ها باشد.»

در حالیکه بسیاری از صاحبان این عمارت‌ها گفتند نمی‌خواهند گروهی از افراد خانه‌های‌شان را کرایه کنند، این اتاق‌های کرایه‌ای نمایانگر جایگزینی ارزان‌تر برای دانشجویان و افراد جوان متخصص است.

سال گذشته، بریتیش کلمبیا قوانین جدید مالیاتی ارایه کرد که سفته‌بازان مسکن را مورد هدف قرار می‌داد؛ یعنی افرادی را که خانه می‌خرند و آن را خالی رها می‌کنند. تحت قوانین جدید، اگر یک ملک صاحب خارجی داشته باشد و خالی بماند، شهرداری ونکوور می‌تواند به اندازه یک درصد از ارزش تخمین‌زده شده ملک از آن مالیات دریافت کند. دولت بریتیش کلمبیا هم می‌تواند دو درصد دیگر بگیرد.

این یعنی روی یک ملک چند میلیون دلاری، مالیات می‌تواند به راحتی از مرز 100 هزار دلار عبور کند. اما اگر مالک بخواهد اجاره بدهد،‌ می‌تواند صرفه‌جویی کند. با وجود اینکه تعدادی از مالکان می‌خواهند کرایه ماهانه‌شان دقیقا به مقدار هزینه مالیات باشد، خیلی‌ها هم حاضر شده‌اند مقادیر بسیار کمتری دریافت کنند.

مشاوران املاک در گران ترین شهر کانادا برای خرید مسکن خبر از افزایش مجدد قیمتها و تداوم محدودیت عرضه مسکن خبر می دهند.

بورد مشاوران املاک ونکوور بزرگ روز گذشته خبر داد تقاضا برای خرید تاون هاوس و کاندو در بازار افزایش یافته و محدودیت تقاضا می تواند به افزایش قیمتها منجر شود.

بنا به آمار مندرج در  MLS Home Price Index متوسط بهای مسکن در ماه مارس 919300 دلار بود که نسبت به ماه فوریه 1.4 درصد افزایش داشت ولی هنوز نسبت به شش ماه گذشته 0.8 درصد کاهش نشان می دهد.

در ماه مارس گذشته  3579 واحد فروخته شد که نسبت به ماه گذشته 47.6 درصد افزایش دارد و حکایت از تحرک جدید در بازار مسکن ونکوور دارد . با این حال این رقم به مراتب کمتر از زمان مشابه در سال گذشته است که اوج خرید و فروش را در ونکوور شاهد بودیم.

در همین حال تعداد لیستینگ در ماه مارس 4762 مورد بود که نسبت به سال گذشته در همین زمان 24 درصد کمتر شده است . البته این رقم 29.9 درصد نسبت به ماه فوریه 2017 بیشتر است ولی با این وجود این رقم کمترین میزان در ماه مارس از سال 2009 تاکنون است .

از سوی دیگر نسبت فروش به لیستینگ برای ماه مارس 2017 حدود 47 درصد گزارش شد که نسبت به ماه فوریه افزایش قابل توجهی را نشان می دهد . کارشناسان مسکن معتقدند این نسبت در حدود 12 درصد و یا کمتر نشان از عدم پویایی بازار مسکن دارد ولی در صورتی که بالای 20 درصد باشد باید در ماه های آینده منتظر افزایش قیمت مسکن را داشته باشیم.

با افزایش سرسام آور بهای مسکن در انتاریو و به ویژه در تورنتو ، گزینه هایی از جمله دریافت مالیات از خریداران خارجی مسکن مطرح شده و وزیر دارایی دولت استانی اجرای آن را راهکاری برای آرام کردن بازار مسکن می داند.

بهای مسکن به طور متوسط 27.7 درصد در تورنتو بزرگ افزایش یافته و متوسط قیمت detached home به 1.5 میلیون دلار رسیده است . چارلز سوسا وزیر دارایی انتاریو سال قبل با شجاعت اعلام کرده بود این استان راهی را که بریتیش کلمبیا رفته انتخاب نخواهد کرد و در نظر ندارد همچون آنها برای خریداران خارجی مسکن مالیات اضافه ای در نظر بگیرد.

در عوض دولت لیبرال انتاریو مالیات انتقال مسکن برای خریداران خانه اولی را کاهش داد.

حال با بالا رفتن بی رویه قیمت ها، سوسا تغییر عقیده داده و به فکر چاره افتاده است.

او در گفتگو با خبرنگاران درمورد وضعیت تازه بازار مسکن تورنتو گفت :« من بخوبی از روند افزایش قیمتها در یک سال اخیر باخبرم. یک سال قبل فکر می کردم باید به بازار اجازه داد تا مسیر خود را پیدا کند ولی حالا نگران کم شدن عده ای هستم که توانایی مالی ورود به این بازار را دارند. هر کجا را که نگاه می کنی، عده ای درحال جنگ و جدل بر سر ارائه پیشنهادی بالاتر برای خرید هستند و من نسبت به این قضیه حساسیت پیدا کرده ام. من چند گزینه را در نظر دارم و مالیات برای خریداران خارجی هم یکی از آنهاست .»

با این حال سوسا از تایید نقش کلیدی خریداران خارجی در بالا رفتن قیمتها خودداری کرد و گفت انتاریو سهم قابل توجهی از مهاجران بین استانی را در این اواخر داشته است . در سه ماه سوم سال قبل ، نزدیک به 11600 نفر از دیگر استانها به انتاریو مهاجرت کردندو به این ترتیب روندی که سالها در مهاجرت بیشتر مردم از انتاریو به سایر استانها وجود داشت ، از بین رفت.

سوسا در عین حال تاکید کرد اگر اقدامات بازدارنده در تورنتو صورت بگیرد ، باید نگران شرایط قیمت در دیگر مناطق انتاریو بود:«اگر ما اقدامی در تورنتو انجام دهیم ، معنای آن برای ساکنان همیتلون و گلف چه خواهد بود ؟»

انجمن مشاوران املاک انتاریو همیشه  مخالف وضع مالیات برای خریداران خارجی بوده و بالا رفتن قیمت ها را ناشی از هجوم مهاجران دیگر استانها و یا مهاجران تازه وارد به انتاریو دانسته بود.