تصمیمات جدید دولت فدرال ممکن است تا پاییز بر رکود بازار مسکن اضافه کند

با استناد به گزارشی که توسط رویال بانک کانادا منتشر شده، حرکات جدیدی که دولت جاستین ترودو برای افرادی وضع کرده که می‌خواهند برای نخستین بار خانه بخرند ممکن است بازار مسکن کشور را تا فصل پاییز سرد نگه دارند.

جدیدترین بودجه فدرال کانادا شامل پیشنهادهای کمکی برای خانه اولی‌ها بود که از سازمان مسکن کشور می‌خواست تا سقف 10 درصد قیمت خانه‌های نوساز یا پنج درصد از خانه‌های موجود را پرداخت کند و پولش را سال‌ها بعد پس از فروش خانه دریافت کند.

اما این حرکت در حال حاضر فقط در حد یک طرح است و تا فصل پاییز امسال عملیاتی نخواهد شد. در نتیجه ممکن است باعث شود بعضی کانادایی‌ها دست از ورود به بازار املاک بکشند و تا پاییز صبر کنند تا بتوانند از آن بهره ببرند.

به این ترتیب این تعویق احتمالی در خرید مسکن ممکن است ضربه‌ای جدید به بازار املاکی بزند که از همین حالا ضعیف شده است. فروش خانه در سراسر کشور طی ماه‌های اخیر بسیار ضعیف بوده و در ماه فوریه با کاهشی 9.1 درصدی به پایین‌ترین حد خود از سال 2012 تا به حال رسید.

رابرت هوگ اقتصاددان ارشد آر‌بی‌سی کپیتال مارکتس در یادداشتی نوشت:‌ «انتظار می‌رود فعالیت خانه اولی‌ها در فاصله حالا تا سپتامبر تضعیف شود چون بسیاری از خریداران خانه اول که دنبال مسکن با قیمت مناسب می‌گردند، منتظر جزییات بیشتر و حساب و کتاب دقیق‌تر خواهند ماند».

او اضافه کرد: «این رویکرد می‌تواند بازار را  طی ماه های آینده حتی کسادتر کند».

از سوی دیگر امیر حمزه علی ، مشاور املاک فعال ونکوور معتقد است چنین اقدامی ممکن است کار بررسی دقیق بازار مسکن توسط بانک مرکزی را هم سخت‌تر کند. سیاست‌گذاران این بانک تا به حال به این نکته اشاره کرده‌اند که تفکیک اثرات قوانین جدید فدرال از جمله تست استرس وام مسکن و نرخ بهره افزایشی روی بازار املاک سخت‌تر شده است.

 با وجود اینکه میزان فروش املاک طی بهار و تابستان ضعیف خواهد بود، اما حمزه علی انتظار دارد در زمانی نزدیک‌تر به انتخابات فدرال که کانادایی‌ها به پیشنهاد جدید دسترسی خواهند داشت، میزان فروش بسیار بالاتر برود.

او در ادامه گفت:‌«هرگونه خرید به تاخیر افتاده‌آی باعث فعالیت قوی‌تر در پاییز خواهد شد».

image00300000

جزییات پرداخت 10 درصد بهای خانه اولی‌ها توسط سازمان مسکن کانادا

سازمان مسکن کانادا ممکن است به زودی به ازای بهایی 10 درصد قیمت خرید خانه‌تان را پرداخت کند.

بودجه فدرال سال 2019 شامل پیشنهادی جالب اما شاید دست‌نیافتنی برای افرادی می‌شود که می‌خواهند برای نخستین بار خانه بخرند. بر مبنای این پیشنهاد سازمان مسکن کانادا باید تا سقف 10 درصد از قیمت خرید یک خانه را پرداخت کند و بار وام مسکن را برای افرادی که از آن استفاده می‌کنند کمتر کند.

بودجه این برنامه که «انگیزش خانه اولی‌ها» نام گرفته را به عنوان راهی برای کمک کردن در زمینه مقرون به صرفه بودن مسکن پیشنهاد می‌کند. دولت قرار است طی یک بازه سه ساله مبلغی معادل 1.25 میلیارد دلار را برای این پیشنهاد کنار بگذارد.

از نظر عملیاتی، این پیشنهاد تا حدودی مانند یک وام بدون بهره کار خواهد کرد؛ ‌وامی که بازپرداخت آن نیازمند هیچ گونه پرداختی تا چند سال بعد نیست. برای اینکه درخواست‌کنندگان بتوانند امکان شرکت در این برنامه را داشته باشند، درآمد خانوار آن‌ها باید کمتر از 120 هزار دلار در سال باشد و بتوانند پنج درصد از مبلغ پیش‌پرداخت خانه را پرداخت کنند. این‌ها نیازمندی‌های حداقلی دریافت یک وام مسکن بیمه‌شده از سازمان وام مسکن و مسکن (CMHC) کانادا هستند.

این سازمان نهاد اصلی بخش اعظم بازار مسکن کانادا است و بیشتر وام‌هایی را بیمه می‌کند که آن‌ را تامین مالی می‌کنند. این برنامه پیشنهادی جدید نقش این سازمان در بازار مسکن کانادا را حتی بزرگ‌تر از حالت فعلی می‌کند.

علاوه بر آن پیشنهادها، این برنامه سقف خود را مساوی با چهار برابر درآمد سالانه درخواست‌کنندگان تعیین کرده، یعنی تنها می‌تواند به خانه‌اولی‌هایی کمک کند که می‌خواهند املاکی را خریداری کنند که ارزش وام مسکن و وام CMHC‌ آن از 480 هزار دلار فراتر نرود.

اما اگر کسی که می‌خواهد خانه بخرد با شرایط توصیف شده همخوانی داشته باشد، تحت این پوشش CMHC با او همراهی می‌کند تا سقف 10 درصد از ارزش خانه او را پرداخت کند. البته CMHC این کار را به ازای دریافت سهام مشترک در خانه انجام می‌دهد. انجام این کار باعث می‌شود اندازه وام مسکن صاحب خانه کاهش پیدا کند، اما در عین حال همراه با قبضی از راه می‌رسد که باید چند سال بعد پرداخت شود.

جزییات دقیق نحوه عملکرد این برنامه تا اواخر پاییز منتشر نخواهند شد، اما امروز دولت به صورت کلی توصیف کرد که این برنامه چطور برای افرادی که می‌خواهند خانه بخرند عمل می‌کند. اگر یک خانه‌ اولی بخواهد خانه‌ای بخرد که ارزشش 400 هزار دلار است، او باید در ابتدا یک پیش‌پرداخت 20 هزار دلاری داشته باشد. این اتفاق هم تحت قوانین قدیمی و قوانین جدید می‌افتاد.

اما در مرحله بعد، فرد معمولا باید وامی به ارزش 380 هزار دلار می‌گرفت تا بقیه قیمت خرید را پوشش دهد. با این حال، تحت برنامه جدید اگر خانه نوساز باشد CMHC به میزان 40 هزار دلار در راستای پوشش قیمت خرید کمک می‌کند و در ازای آن صاحب 10 درصد از سهم خانه می‌شود.

این باعث می‌شود رقم وام مسکن فرد خریدار به 340 هزار دلار کاهش پیدا کند و دیگر 380 هزار دلار نباشد. در یک وام مسکن استاندارد با نرخ بهره 3.5 درصد، این به معنی کاهش رقم پرداختی ماهانه یک وام 25 ساله به میزان 200 دلار می‌شود. این یعنی فرد خریدار خانه می‌تواند در سال تا سقف 2700 دلار پس‌انداز کند.

البته خریدار خانه باید در نهایت پولی که سازمان CMHC برای خرید سهم خانه پرداخته را بازپرداخت کند، اما این اتفاق تا وقتی که فرد خانه را نفروشد نخواهد افتاد. فرد می‌تواند اگر بخواهد زودتر هم این پول را پرداخت کند.

در حال حاضر در بودجه مشخص نشده که فرد چقدر بدهکار خواهد شد. آیا این همان مقدار دلاری خواهد بود که CMHC در ابتدا پرداخت کرده یا میزان پرداختی او بر پایه اینکه چقدر ارزش خانه بالا رفته بزرگ‌تر می‌شود؟

مسئولان دولتی می‌گویند جزییات این برنامه طی ماه‌های آینده بررسی خواهند شد. کرگ الکساندر اقتصاددان ارشد شرکت مشاوره حسابداری دیلویت این برنامه را «ایده‌ای هوشمندانه» خواند و گفت مزایای آن به مراتب از معایبش بیشتر خواهند بود.

او گفت «البته باید مراقب بود که دولت سیاست‌هایی را اجرایی نکند که باعث شود در نهایت قیمت مزایده خانه‌ها بالاتر برود» و اضافه کرد که روی هم رفته، این برنامه می‌تواند به تعداد بیشتری از کانادایی‌ها کمک کند از نردبان خانه‌دار شدن بالا بروند.

دولت تخمین زده که این برنامه می‌تواند طی سه سال آینده حداقل 100 هزار خانه اولی جدید خلق کند.

البته همه قبول ندارند که این برنامه چیزی جز نکات مثبت نداشته باشد. کرگ رایت اقتصاددان ارشد رویال بانک کانادا این برنامه را «راه‌حلی که دنبال یک مشکل می‌گردد» خواند. او به نتایج جدیدترین نظرسنجی دولت در سال 2016 اشاره کرد که نشان می‌داد تقریبا 67.8 درصد از کانادایی‌ها در آن سال صاحب خانه‌های‌شان بودند.

این بالاتر از نرخ‌های مالکیت خانه در کشورهای دیگر از جمله ایالات متحده است که نرخی معادل 63.4 درصد دارد و شاهد پایین آمدن آن است. دیگر پایتخت‌های جهانی از جمله پاریس (با نرخ مالکیت 33 درصد)، برلین (37 درصد) و لندن (47 درصد) در تضادی شدید با شهرهای کانادایی مثل کالگاری (73 درصد) و تورنتو (66 درصد) هستند.

حتی مونترال که خیلی‌ها در آن خانه کرایه می‌کنند هم نرخ مالکیتی برابر با 55 درصد داشت. به همین دلیل است که رایت می‌گوید متقاعد نشده که کانادا مشکلی در زمینه مالکیت خانه دارد و فکر می‌کند این برنامه «بیشتر از اینکه سیاست‌گذاری باشد بازی سیاسی است».

بدتر از آن، او گفت اگر این برنامه به درستی اجرا نشود پتانسیل این را دارد که تعدادی از برنامه‌های کمک به بازاری را از بین ببرد که اتاوا طی سال‌های اخیر اجرایی کرده است. به گفته رایت، برنامه‌هایی که در خطر هستند شامل محدود کردن شرایط اخذ وام، تعیین کردن درجات حداقلی پرداخت پیش‌پرداخت مسکن و معرفی کردن تست‌های استرس وام مسکن می‌شوند.

او گفت: «حالا تقاضا بالا می‌رود، در حالیکه عرضه بعدا بالا خواهد رفت. و در کوتاه مدت ممکن است قیمت‌ها بالاتر بروند. بنابراین ممکن است با این کار صاحب خانه شدن کمتر مقرون به صرفه باشد.»

امیر حمزه علی مشاور املاک فعال ونکوور  هم در این زمینه معتقد است  چنین برنامه ای واقعا  کاری برای مقرون به صرفه‌تر کردن خانه‌ها نمی‌کند. او  در ادامه گفت: «گرفتن وام‌های جدید از CMHC یا صندوق‌های پس‌انداز بازنشستگی باعث نمی‌شود مسکن مقرون به صرفه‌تر بشود. فقط باعث می‌شود یک منبع جدید تامین مالی بدهی به وجود بیاید که باید در آینده بازپرداخت شود.»

image00300000

شهردار مونتریال احتمال دریافت مالیات از خریداران خارجی مسکن را رد نکرد

شهردار مونتریال امکان پیروی از ونکوور و تورنتو در اعمال سیاست اخذ مالیات مسکن از مالکان خارجی را به عنوان راهی برای اطمینان حاصل کردن از بهبود وضعیت مقرون به صرفه بودن مسکن رد نکرده است.

والری پلانته روز دوشنبه گفت «اینجا در مونترال فعلا جهت‌گیری ما اعمال چنین سیاستی نیست،‌ البته داریم به صورت مداوم بازار را چک می‌کنیم» و به این سیاست مالیاتی اجرا شده در ونکوور و تورنتو اشاره کرد که سرمایه‌گذاران خارجی در بازار مسکن را هدف گرفته است.

او اضافه کرد: «اگر نیاز باشیم چنین کاری خواهیم کرد اما در حال حاضر داریم از دیگر ابزارهای موجود استفاده می‌کنیم تا در راستای خلق مسکن مقرون به صرفه حرکت کنیم. اما برای اعمال چنین سیاستی نیازمند حمایت هم از سوی استان و هم از سوی دولت فدرال خواهیم بود».

با استناد به جدیدترین داده‌های منتشرشده توسط هیات املاک مونتریال بزرگ، میزان فروش خانه در ماه فوریه یک افزایش سالانه پنج درصدی داشت و قیمت متوسط خانه‌های تک‌خانواده با افزایشی شش درصدی به 310 هزار دلار رسید.

پلانته گفت با وجود اینکه بازار مسکن مونتریال اخیرا داغ‌تر شده است، این شهر هنوز در مقایسه با دیگر بازارهای کانادایی و آمریکایی مقرون به صرفه محسوب می‌شود. او گفت: «ما شهری بزرگ هستیم اما مردم هنوز می‌توانند هزینه زندگی کردن در مرکز شهر را پرداخت کنند و من می‌خواهم به عنوان شهردار مونتریال از این دفاع کنم».

خریداران و مشاوران املاک ؛چشم انتظار اقدام دولت کانادا برای تسهیل شرایط وام مسکن

فروش مسکن در سراسر کانادا در ماه فوریه سقوطی شدید را تجربه کرد که یک عقب‌نشینی گسترده بود و نشان از افت عمیق‌تری در این بخش از اقتصاد کشور داشت.

طبق اعلام انجمن املاک کانادا فروش خانه در ماه فوریه نسبت به ماه قبل با کاهشی 9.1 درصدی مواجد شد. معامله‌های مسکن در تورنتو 12.6 درصد پایین آمدند و ونکوور شاهد کاهشی 4.4 درصدی در میزان فروش خانه بود. در عین حال، قیمت‌ها ثابت باقی ماندند و شاخص معیار انجمن املاک کانادا در این ماه فقط 0.3 درصد افزایش داشت.

این گزارش درست یک روز پس از این از راه رسید که جدیدترین ارقام منتشرشده توسط مرکز آمار کانادا نشان داد که ارزش خانه‌های کشور برای نخستین بار در حداقل سه دهه اخیر کاهش پیدا کرده است. آن گزارش هم شواهدی بیشتر مبنی بر این ارایه کرد که افزایش نرخ بهره بانکی و مجموعه‌ای از تلاش‌های دولتی از جمله یک استرس تست وام مسکن جدید که از سال گذشته اجرایی شد باعث کند شدن بازار املاک شده‌است. این در حالی است که میزان قرض خانوار هم به شدت بالا رفته و اقتصاد تقریبا به حالت سکون رسیده است.

انجمن املاک کانادا در گزارش خود اعلام کرد در شرایطی که تمام بازارهای منطقه‌ای به غیر از سه استان در ماه فوریه شاهد کاهش میزان فروش خانه بودند، میزان فروش به پایین‌ترین درجات خود از ماه نوامبر سال 2012 به بعد رسید. در تورنتو، در ماهی که گذشت قیمت‌های معیار 0.8 درصد رشد کرد. این در حالی است که قیمت در ونکوور کاهشی 0.3 درصدی داشت.

در آغاز سال گذشته،  استرس تست وام مسکن  از سوی نهاد قانونگذاری بانکی معرفی کرد که اثر زیادی بر بازار املاک داشت. این اقدام برای تضمین بازپرداخت وام از سوی خریداران مسکن صورت گرفت .

با این حال، همینطور که بازار کندتر می‌شود، گروه‌های صنعتی خواستار عقب کشیده شدن قوانین جدید هستند چون آن‌ها می‌گویند از این نگرانند که این قوانین ممکن است اثراتی بسیار عمیق‌تر از آن چه انتظار می‌رود داشته باشند. آن‌ها همچنین از بیل مورنو وزیر اقتصاد که قرار است بودجه پیش از انتخابات خود را هفته آینده تقدیم کند، خواسته‌اند دوره بازپرداخت وام مسکن را به 30 سال افزایش دهد تا این وضعیت کمی آرام گیرد.

امیر حمزه علی مشاور املاک فعال ونکوور در این زمینه می گوید :« برای آن دسته از افرادی که می‌خواهند خانه بخرند و در حال حاضر به خاطر تست استرس وام مسکن در حاشیه‌ نگه داشته شده‌اند، قبول شرایط فعلی دشوار شده و  وقتی سیاست‌گذاران می‌گویند تاثیر سیاست‌شان دقیقا همان است که می‌خواستند، باور اینکه چنین سیاستهایی در خدمت رشد و توسعه بازار مسکن بوده ، کمی مشکل می شود.

او اضافه کرد: «اینکه تعداد خریداران واجد شرایط کمتر شده مسلما به این معنی است که سیاستهای جدید روی میزان فروش خانه هم تاثیرگذاشته و متاسفانه این روند منفی بوده است ».

image00300000

مونترال تنها بازار مسکن بزرگ کاناداست که رشد قیمت را تجربه می کند

قیمتها در بازارهای مسکن شهری کانادا تحت تاثیر نرخ بهره بالاتر و استرس تست  وام مسکن پایین می‌آیند و مونترال و هلیفکس تنها دو ناحیه شهری بزرگی بودند که در فوریه با افزایش قیمت روبه رو شدند.

با استناد به داده‌های «شاخص قیمت مسکن نشنال بانک» مونترال تنها منطقه بزرگ شهری کشور بوده که طی شش ماه اخیر شاهد افزایش قیمت بوده است.

در ونکوور، فروش مسکن از نقطه دید فصلی در ابتدای سال به وضعیتی از ثبات رسید و به این ترتیب پتانسیل کاهش بیشتر قیمت مسکن را محدود کرد. با این حال، ضعف تاریخی فروش مسکن ونکوور همراه با افزایش شدید قیمت‌ها در مونترال طی چند سال اخیر به این معنی بوده که مونترال جای ونکوور را به عنوان دومین بازار مسکن بزرگ کشور گرفته است.

ارزش دلاری خانه‌های به فروش رفته در مونترال در ماه فوریه 1.606 میلیارد دلار بود که نسبت به سال گذشته افزایشی 10 درصدی داشته است. در عین حال، بازار ونکوور کاهشی 40 درصدی طی سال گذشته داشته و در ماه فوریه به 1.423 میلیارد دلار رسید.

از سوی دیگر، ناحیه تورنتو با اختلاف جایگاه خود به عنوان بزرگترین بازار مسکن کشور را حذف کرده و فروش آن در ماه فوریه به 3.921 میلیارد دلار رسید.

اگر قیمت مسکن در شهرهای کانادا مساوی‌تر بود، با توجه به اینکه مونترال جمعیتی حدود چهار میلیون نفر دارد همیشه باید بازار مسکنی بزرگ‌تر از ونکوور بزرگ با جمعیتی 2.5 میلیون نفر می‌داشت. اما با توجه به قیمت مسکن بسیار بیشتر در ونکوور، این احتمالا نخستین بار طی یک دهه اخیر است که بازار مونترال بزرگ‌تر از بازار ونکوور شده است.

با این حال، قیمت‌های بالای ونکوور حالا دارند پایین‌تر می‌آیند. داده‌ها نشان می‌دهد که قیمت میانگین یک خانه فروخته شده در ونکوور دوباره به پایین‌تر از مرز یک میلیون دلار بازگشته است. قیمت متوسط فروش یک خانه در منطقه ونکوور بزرگ در ماه فوریه 945521 دلار بود که نسبت به سال گذشته 122 هزار دلار یا 11.5 درصد کاهش داشت.

چرا این روزها صدها عمارت لوکس ونکوور ارزان اجاره داده می‌شوند؟

در ونکوور، جایی که قیمت املاک سر به فلک زده و باعث شده صاحب‌خانه شدن برای خیلی‌ها غیرممکن بشود، ناگهان اتفاقی افتاده که باعث شده زندگی کردن مثل یک پادشاه خیلی سخت نباشد.

هفته گذشته، کیشون روی نویسنده و مشاور مسکن متوجه شد که 800 عمارت بزرگ واقع در ونکوور با قیمت‌هایی که بسیار پایین‌تر از حدود نرمال هستند در کریگزلیست برای اجاره قرار داده شده‌اند. بسیاری از این عمارت‌ها منظره رو به اقیانوس دارند و دارای امکاناتی مثل استخر، سینما، سونا و کلکسیون شراب هستند. در تعدادی از موارد، خانه‌ها کاملا مبله هستند.

روی متوجه شد که بسیاری از این املاک لوکس کاملا معتبر هستند و امکان اجاره آن‌ها وجود دارد. او به سی‌تی‌وی نیوز گفت: «انتظار این را نداشتم. وقتی 25 تا بودند از نظرم قابل توجه بود، اما اصلا انتظار نداشتم 800 خانه این چنینی پیدا کنم.»

شهر ونکوور دچار بحرانی در زمینه مقرون به صرفه بودن مسکن شده و قیمت متوسط واحدهای تک‌خوابه به حدود 1730 دلار در ماه رسیده است. اما این خانه‌های کرایه‌ای یک اتاق منفرد در خانه‌ای با چند اتاق را با قیمت‌هایی بین 700 دلار تا 1500 دلار ارایه می‌دهند و بیش از پنج هزار اتاق خالی از این دست، در سراسر شهر وجود دارد.

روی گفت: «شاید در حال حاضر ارزان‌ترین ملک کرایه‌ای اتاق‌های عمارت‌ها باشد.»

در حالیکه بسیاری از صاحبان این عمارت‌ها گفتند نمی‌خواهند گروهی از افراد خانه‌های‌شان را کرایه کنند، این اتاق‌های کرایه‌ای نمایانگر جایگزینی ارزان‌تر برای دانشجویان و افراد جوان متخصص است.

سال گذشته، بریتیش کلمبیا قوانین جدید مالیاتی ارایه کرد که سفته‌بازان مسکن را مورد هدف قرار می‌داد؛ یعنی افرادی را که خانه می‌خرند و آن را خالی رها می‌کنند. تحت قوانین جدید، اگر یک ملک صاحب خارجی داشته باشد و خالی بماند، شهرداری ونکوور می‌تواند به اندازه یک درصد از ارزش تخمین‌زده شده ملک از آن مالیات دریافت کند. دولت بریتیش کلمبیا هم می‌تواند دو درصد دیگر بگیرد.

این یعنی روی یک ملک چند میلیون دلاری، مالیات می‌تواند به راحتی از مرز 100 هزار دلار عبور کند. اما اگر مالک بخواهد اجاره بدهد،‌ می‌تواند صرفه‌جویی کند. با وجود اینکه تعدادی از مالکان می‌خواهند کرایه ماهانه‌شان دقیقا به مقدار هزینه مالیات باشد، خیلی‌ها هم حاضر شده‌اند مقادیر بسیار کمتری دریافت کنند.

بازار مسکن کانادا بدترین و نگران‌کننده‌ترین رکوردها را می‌شکند

اوضاع حسابی سوت و کور است. شاید بیش از حد.

بازار املاک مسکونی کانادا طی یک سال گذشته به طور چشمگیری کند شده و این حقیقتی است که متخصصان دلیل آن را استرس تست وام مسکن  و افزایش نرخ بهره بانکی می‌دانند.

این مسئله  روی اقتصاد کلان هم تاثیر قابل ملاحظه ای داشته است . رشد تولید ناخالص داخلی کانادا در چهارمین فصل سال 2018 به شدت کاهش پیدا کرد و به 0.4 درصد رسید. بخشی از دلیل این افت رشد اقتصادی کاهش سرمایه‌گذاری‌ها در خانه مسکونی بود که 7.5 درصد نسبت به بازه مشابه سال گذشته پایین آمد.

کانادا در این زمینه تنها نیست. بازارهای مسکن از نیویورک گرفته تا چین دارند افت می‌کنند و دلیل آن افزایش هزینه‌های قرض گرفتن و در بسیاری از موارد سال‌ها افزایش قیمت است که باعث شده خرید خانه از گستره مقرون به صرفه بودن خیلی‌ها خارج شود.

فاکتورهای دیگری هم در سطح جهانی در حال ایفای نقش هستند که از جمله آن‌ها می‌توان به عقب‌نشینی طبقه سرمایه‌گذار رو به رشد چین اشاره کرد. این عامل باعث شده تقاضا برای مسکن در تمام دنیای خارج از چین بیشتر شود و شاید این اتفاق بیشتر از همه در استرالیا افتاده باشد. آنجا، بازار مسکن در حال اصلاح قیمتها است و قیمت‌ها در سیدنی و ملبورن در حال پایین آمدن با سریع‌ترین سرعت در دهه‌های اخیر هستند. متخصصان اخیرا هشدار دادند که استرالیا ممکن است در بدترین دوران رکود بازار مسکن در 130 سال اخیر باشد.

فعلا چنین پیش‌بینی‌های شدیدی برای بازارهای مسکن کانادا نشده است. اما در حال حاضر در حال شکستن تعدادی رکورد چند دهه‌ای هستیم که نشان می‌دهند این فاز ممکن است چیزی بیشتر از واکنشی به سیاست‌های جدید وام مسکن باشد.

چهار پدیده رکوردشکن هست که نشان می‌دهد به یک نقطه عطف واقعی در بازار املاک کانادا رسیده‌ایم. اول از همه، برای نخستین بار در تاریخ این کشور تعداد وام‌های مسکن نسبت به یک سال قبل پایین‌تر آمده است.

انجمن بانک‌داران کانادا اخیرا گزارش داد که تا پایان ماه اکتبر سال 2018 تعداد 4.756 میلیون وام مسکن در دفاتر 10 بانک بزرگ‌ کانادا به ثبت رسید که کاهشی 0.3 درصدی نسبت به بازه مشابه سال قبل داشت. نکته مهم اینجاست که وام‌های مسکن قدیمی دارند با سرعت بیشتری نسبت به ورود وام‌های جدید از دفاتر بانک‌های کانادایی خارج می‌شوند. این امر با توجه به این بسیار قابل توجه‌تر می‌شود که در نظر بگیریم بیشتر آن وام‌ها چند دهه پیش صادر شده بودند که جمعیت کانادا بسیار کمتر بود.

پدیدم دوم این است که بازار مسکن ونکوور از سال 1985 تا به حال تا این حد سوت و کور نبوده است. محدوده ونکوور بزرگ‌ در ماه فوریه امسال 1484 قرارداد فروش خانه به ثبت رساند که نشانگر کاهشی تقریبا 33 درصدی نسبت به سال قبل و پایین‌ترین میزان به ثبت رسیده برای ماه فوریه از سال 1985 تا به حال است. در این ماه تنها 98 خانه ویلایی رد و بدل شد.

این مسئله وقتی حائز اهمیت‌تر می‌شود که در نظر بگیریم جمعیت این منطقه در سال 1985 تقریبا سه‌پنجم جمعیت فعلی آن بود. از نظر سرانه، این ممکن است ضعیف‌ترین وضعیت بازار مسکن این شهر از زمان رکود اقتصادی بزرگ تا به حال باشد.

پدیده سومی که با آن مواجه هستیم کاهش چشمگیر رشد بدهی خانوارهای کانادایی  در 36 سال اخیر رشد است. مقدار بدهی کانادایی‌ها چه از نظر میزان خالص و چه از نظر نسبت با درآمد، چند دهه است که در حال رشد بوده و این اتفاق در روزگار خوب و بد  اقتصاد کانادا همیشه رخ داده است. اما حالا آمار بانک مرکزی نشان می‌دهد رشد بدهی خانوار به کندترین شرایط خود از سال 1983 تا به حال رسیده است و این نشانگر کاهش اعطای وام مسکن به خریداران بالقوه است . 

در نهایت، در حالیکه رشد جمعیت ادامه دارد، ساخت‌و‌ساز خانه اخیرا به پایین‌ترین حالت خود در سه سال اخیر رسید. با استناد به سازمان مسکن و وام مسکن کانادا، ساخت‌و‌ساز خانه در ماه فوریه در کشور با یک کاهش 13.6 درصدی مواجه بود.

با این حال امیر حمزه علی مشاور املاک فعال ونکوور امکان سقوط ناگهانی قیمتها همچون رکود اقتصادی سال 2008 در آمریکا را مردود دانسته و می گوید :« اگر به آن دوره نگاه کنیم ، یکی از عوامل اصلی وقوع رکود اقتصادی ، ساخت و ساز بیش از حد در شهرهایی چون لاس وگاس ، فینیکس و میامی بود در حالیکه در کانادا و به ویژه در بازارهای اصلی با چنین امری مواجه نیستیم و تقاضا در بازار تورنتو و ونکوور برای واحدهای جدید همچنان وجود دارد. »

image00300000

تنها 13 درصد کانادایی‌ها از درآمد خود راضی هستند

یک نظرسنجی جدید نشان داده که بیشتر کانادایی‌ها نسبت به میزان درآمد خود راضی نیستند و بیش از نیمی از آن‌ها می‌خواهند در سال 2019 خواستار افزایش حقوق شوند.

این نظرسنجی که توسط «سنسوس‌واید» به نیابت از سایت شغل‌یابی ایندید در کانادا انجام شده، به این نتیجه رسید که تنها 13 درصد از کارمندان کانادایی که به سوال‌های تحقیق پاسخ دادند از میزان دستمزد فعلی خود راضی هستند. این رقم کاهشی قابل توجه نسبت به 17 درصدی دارد که همین نظرسنجی سفارشی توسط ایندید در سال گذشته به دست آورده بود.

نتایج نظرسنجی نشان می‌دهد که این کاهش در میزان رضایت از دستمزد باعث خواهد شد 53 درصد از پاسخ‌دهندگان در سال جاری خواستار افزایش میزان دریافتی خود بشوند.

این نظرسنجی آنلاین از هزار نفر کارمند تصادفی کانادایی بین روزهای هشتم ژانویه و شانزدهم ژانویه امسال به عنوان جامعه آماری استفاده کرد.

این در حالی است که گفته می شود امکان یافتن شغل در سطح کشور به شکل قابل ملاحظه ای نسبت به دهه گذشته بهتر شده است و با وجود اینکه هنوز پیدا کردن کار در بعضی حوزه‌ها و و منطقه‌ها می‌تواند چالش‌برانگیز باشد، نرخ بیکاری در ماه نوامبر به 5.6 درصد رسید که پایین‌ترین میزان خود در 40 سال اخیر بوده و از آن موقع تا به حال هم روندی کاهشی داشته است.

مرکز آمار کانادا جدیدترین ارقام شغلی خود را روز جمعه منتشر کرد و نشان داد که اقتصاد کانادا 56 هزار شغل جدید در ماه فوریه اضافه کرده است که بسیار فراتر از حد انتظار اقتصاددانان بود. وقتی این ارقام با رشد ماه ژانویه جمع بشوند، نشانگر سریع‌ترین بازه رشد دو ماهه در بازار کار از سال 2012 تا به حال هستند. البته بیشتر این شغل‌های جدید در انتاریو ایجاد شدند.

جودی کستن مدیر اجرایی ایندید کانادا گفت:‌«به نظرم اگر شما در حوزه‌ای با تقاضای بالا مثل تکنولوژی هستید فرصتی برای‌تان وجود دارد که خواستار دستمزد بالاتر بشوید چون استعداد برتر به اندازه کافی در این حوزه‌ها در کانادا وجود ندارد».

داده‌های روز جمعه بازار کار نشان دادند که دستمزدها در سالی که در ماه فوریه به پایان رسید تنها 2.3 درصد افزایش پیدا کردند که البته نسبت به 1.8 درصد ماه ژانویه بهبود داشت. اما روی هم رفته، آن‌ها به سختی توانستند هم‌سرعت با نرخ تورم حرکت کنند.

افزایش 2

افزایش 1

پیش بینی تداوم شوک استرس تست بر بازار مسکن بریتیش کلمبیا در سال جاری

انجمن املاک بریتیش کلمبیا جدیدترین پیش‌بینی مسکن خود را منتشر کرده که نشان می‌دهد حتی با وجود اینکه آینده خوبی طی دو سال آینده در انتظار بازار مسکن این استان خواهد بود، تست استرسی که دولت اجرایی کرده اثرات منفی خود را از همین حالا گذاشته است.

این انجمن در گزارش خود آورده که امسال میزان فروش خانه دو درصد افزایش خواهد داشت و سال بعد این افزایش به میزان 6.9 درصد خواهد بود.

کامرون موئیر، اقتصاددان ارشد انجمن گفت: «شوک منفی وارد شده توسط تست استرس فدرال بر مقرون به صرفه بودن و قدرت خرید افرادی که از وام‌های مسکن استفاده می‌کنند به وارد کردن فشار بر تقاضای مسکن در استان ادامه خواهد داد».

با این حال، او گفت وضعیت آماری مطلوب و عملکرد قدرتمند اقتصاد بریتیش کلمبیا که هنوز ادامه دارد، باعث خواهد شد طی دو سال آینده به صورت مداوم از تقاضای مسکن حمایت شود.

در ارتباط با قیمت مسکن در سال جاری، او پیش‌بینی کرد که وضعیت بازار به شکلی خواهد بود که منجر به افزایش قیمت قابل ملاحظه نمی شود و تنها شاهد نیم  درصد افزایش قیمت در بازار مسکن خواهیم بود. اگر این افزایش قیمت محقق شود، میانگین قیمت خانه در این استان چیزی معادل با 716 هزار دلار خواهد بود.

البته نباید فراموش کرد عواملی چون افزایش جمعیت می تواند منجر به افزایش تقاضا در برخی از مناطق استان شود.

به گفته امیر حمزه علی مشاور املاک فعال ونکوور در حال حاضر در بازار مسکن نسبت به سال گذشته شاهد کاهش قیمت 5 تا 30 درصدی در بازارهای مختلف استان هستیم و به طور کلی هر چقدر قیمت ملک بالاتر بوده ، سقوط آن در بازار فعلی بیشتر است. اما نباید فراموش کنیم که کاهش بهای مسکن امکان خرید بیشتری را برای خریداران فراهم کرده است و این موقعیت را بوجود آورده تا برخی با فروش ملک خود امکان خرید ملک بزرگتر و در منطقه بهتری از شهر را پیدا کنند. با این چشم انداز انجمن املاک بریتیش کلمبیا پیش بینی کرده میزان فروش در سال جاری 2 درصد بیشتر از سال قبل خواهد بود.

image00300000

مجله الکترونیکی

اقتصادی

مهاجرت

جامعه

پزشکی

مسکن

دسته‌ها