خرید مسکن مونتریال

آمار منتشر شده از ماه ژانویه از رشد قیمت‌ مسکن در اکثر شهرهای بزرگ کانادا خبر می دهد. داده‌های انجمن املاک کانادا نشان می‌دهد قیمت متوسط مسکن در ماه ژانویه افزایش داشت. این افزایش برای نهمین ماه متوالی در شاخص ملی قیمت‌ها بالا ‌رفته است و باید گفت قیمت مسکن حالا بابیشترین شتاب در تقریبا دو سال اخیر رشد می‌کند.البته این موضوع در مورد بازار ونکوور ، ادمونتون و رجاینا صدق نمی کندو متوسط قیمت در این سه شهر کاهش داشته.

قیمت مسکن کانادا در ماه گذشته به اوج جدیدی رسید و نرخ رشد قابل توجه بود. انجمن املاک گزارش داد که معیار تنظیم‌نشده قیمت در ژانویه به 640200 دلار رسید که نسبت به یک سال قبل 4.74 درصد بیشتر بود. قیمت معیار تنظیم‌شده فصلی در ماه ژانویه به 648600 دلار رسید که نسبت به ژانویه قبلی 4.55 درصد بیشتر بود.

قیمت معیار تنظیم‌نشده ژانویه نسبت به ماه قبل 0.80 درصد بالاتر بود. نرخ رشد 12 ماهه نهمین رشد متوالی خود را ثبت کرد. این نرخ حالا بالاترین میزان از فوریه 2018 تا به حال است. افزایش شتاب رشد قیمت بیشتر از همه به خاطر اتاوا و مونترال بود. هر دو بازار دارند در بازه‌ای کند از سال به وضعیت افزایش دمای بیش از حد می‌رسند.

بزرگ‌ترین افزایش قیمت در انتاریو و کبک دیده شد. قیمت معیار اتاوا به 459100 دلار در ژانویه رسید که 13.53 درصد نسبت به سال قبل بیشتر بود. قیمت معیار مونترال به 387 هزار دلار رسید که 9.74 درصد بیشتر از سال قبل بود. نایاگارا با قیمت معیار 440900 دلار در رتبه سوم قرار گرفت که 9.52 درصد بیشتر از سال قبل بود. هم اتاوا و هم مونترال شاهد تقریبا نصف رشد تورنتو و ونکوور طی پنج سال اخیر بوده‌اند.

بزرگ‌ترین کاهش‌های 12 ماهه در غرب کانادا رخ داد که بازار کاهش خیلی بزرگی را تجربه کرد. قیمت معیار رجاینا با بیشترین سقوط در ماه ژانویه به 252900 دلار رسید که 6.9 درصد نسبت به سال قبل کمتر بود. ونکوور با فاصله در رتبه دوم قرار داشت و با کاهشی 1.42 درصدی به 1026100 دلار رسید. ادمونتون خیلی فاصله نداشت و با کاهشی 1.39 درصدی به قیمت معیار 317200 دلار رسید.

تقریبا نیمی از بازارهای املاک کانادا حالا به اوج قیمت خود رسیده‌اند. اما قیمت‌ها در رجینا با 18.21 درصد بیشترین فاصله را با قیمت اوج خود دارند. ادمونتون هم 15.14 درصد با قیمت اوج خود فاصله دارد. بری که یک از مناطق حومه‌شهری تورنتو است با قیمت معیار 485400 دلار در ژانویه که 10.08 درصد با قیمت اوج خود فاصله داشت، در رتبه سوم قرار گرفت.

برای کسب اطلاعات بیشتر در زمینه خرید و فروش مسکن در ونکوور بزرگ با شماره تلفن 6045001010 تماس بگیرید

سازمان مسکن کانادا ممکن است به زودی به ازای بهایی 10 درصد قیمت خرید خانه‌تان را پرداخت کند.

بودجه فدرال سال 2019 شامل پیشنهادی جالب اما شاید دست‌نیافتنی برای افرادی می‌شود که می‌خواهند برای نخستین بار خانه بخرند. بر مبنای این پیشنهاد سازمان مسکن کانادا باید تا سقف 10 درصد از قیمت خرید یک خانه را پرداخت کند و بار وام مسکن را برای افرادی که از آن استفاده می‌کنند کمتر کند.

بودجه این برنامه که «انگیزش خانه اولی‌ها» نام گرفته را به عنوان راهی برای کمک کردن در زمینه مقرون به صرفه بودن مسکن پیشنهاد می‌کند. دولت قرار است طی یک بازه سه ساله مبلغی معادل 1.25 میلیارد دلار را برای این پیشنهاد کنار بگذارد.

از نظر عملیاتی، این پیشنهاد تا حدودی مانند یک وام بدون بهره کار خواهد کرد؛ ‌وامی که بازپرداخت آن نیازمند هیچ گونه پرداختی تا چند سال بعد نیست. برای اینکه درخواست‌کنندگان بتوانند امکان شرکت در این برنامه را داشته باشند، درآمد خانوار آن‌ها باید کمتر از 120 هزار دلار در سال باشد و بتوانند پنج درصد از مبلغ پیش‌پرداخت خانه را پرداخت کنند. این‌ها نیازمندی‌های حداقلی دریافت یک وام مسکن بیمه‌شده از سازمان وام مسکن و مسکن (CMHC) کانادا هستند.

این سازمان نهاد اصلی بخش اعظم بازار مسکن کانادا است و بیشتر وام‌هایی را بیمه می‌کند که آن‌ را تامین مالی می‌کنند. این برنامه پیشنهادی جدید نقش این سازمان در بازار مسکن کانادا را حتی بزرگ‌تر از حالت فعلی می‌کند.

علاوه بر آن پیشنهادها، این برنامه سقف خود را مساوی با چهار برابر درآمد سالانه درخواست‌کنندگان تعیین کرده، یعنی تنها می‌تواند به خانه‌اولی‌هایی کمک کند که می‌خواهند املاکی را خریداری کنند که ارزش وام مسکن و وام CMHC‌ آن از 480 هزار دلار فراتر نرود.

اما اگر کسی که می‌خواهد خانه بخرد با شرایط توصیف شده همخوانی داشته باشد، تحت این پوشش CMHC با او همراهی می‌کند تا سقف 10 درصد از ارزش خانه او را پرداخت کند. البته CMHC این کار را به ازای دریافت سهام مشترک در خانه انجام می‌دهد. انجام این کار باعث می‌شود اندازه وام مسکن صاحب خانه کاهش پیدا کند، اما در عین حال همراه با قبضی از راه می‌رسد که باید چند سال بعد پرداخت شود.

جزییات دقیق نحوه عملکرد این برنامه تا اواخر پاییز منتشر نخواهند شد، اما امروز دولت به صورت کلی توصیف کرد که این برنامه چطور برای افرادی که می‌خواهند خانه بخرند عمل می‌کند. اگر یک خانه‌ اولی بخواهد خانه‌ای بخرد که ارزشش 400 هزار دلار است، او باید در ابتدا یک پیش‌پرداخت 20 هزار دلاری داشته باشد. این اتفاق هم تحت قوانین قدیمی و قوانین جدید می‌افتاد.

اما در مرحله بعد، فرد معمولا باید وامی به ارزش 380 هزار دلار می‌گرفت تا بقیه قیمت خرید را پوشش دهد. با این حال، تحت برنامه جدید اگر خانه نوساز باشد CMHC به میزان 40 هزار دلار در راستای پوشش قیمت خرید کمک می‌کند و در ازای آن صاحب 10 درصد از سهم خانه می‌شود.

این باعث می‌شود رقم وام مسکن فرد خریدار به 340 هزار دلار کاهش پیدا کند و دیگر 380 هزار دلار نباشد. در یک وام مسکن استاندارد با نرخ بهره 3.5 درصد، این به معنی کاهش رقم پرداختی ماهانه یک وام 25 ساله به میزان 200 دلار می‌شود. این یعنی فرد خریدار خانه می‌تواند در سال تا سقف 2700 دلار پس‌انداز کند.

البته خریدار خانه باید در نهایت پولی که سازمان CMHC برای خرید سهم خانه پرداخته را بازپرداخت کند، اما این اتفاق تا وقتی که فرد خانه را نفروشد نخواهد افتاد. فرد می‌تواند اگر بخواهد زودتر هم این پول را پرداخت کند.

در حال حاضر در بودجه مشخص نشده که فرد چقدر بدهکار خواهد شد. آیا این همان مقدار دلاری خواهد بود که CMHC در ابتدا پرداخت کرده یا میزان پرداختی او بر پایه اینکه چقدر ارزش خانه بالا رفته بزرگ‌تر می‌شود؟

مسئولان دولتی می‌گویند جزییات این برنامه طی ماه‌های آینده بررسی خواهند شد. کرگ الکساندر اقتصاددان ارشد شرکت مشاوره حسابداری دیلویت این برنامه را «ایده‌ای هوشمندانه» خواند و گفت مزایای آن به مراتب از معایبش بیشتر خواهند بود.

او گفت «البته باید مراقب بود که دولت سیاست‌هایی را اجرایی نکند که باعث شود در نهایت قیمت مزایده خانه‌ها بالاتر برود» و اضافه کرد که روی هم رفته، این برنامه می‌تواند به تعداد بیشتری از کانادایی‌ها کمک کند از نردبان خانه‌دار شدن بالا بروند.

دولت تخمین زده که این برنامه می‌تواند طی سه سال آینده حداقل 100 هزار خانه اولی جدید خلق کند.

البته همه قبول ندارند که این برنامه چیزی جز نکات مثبت نداشته باشد. کرگ رایت اقتصاددان ارشد رویال بانک کانادا این برنامه را «راه‌حلی که دنبال یک مشکل می‌گردد» خواند. او به نتایج جدیدترین نظرسنجی دولت در سال 2016 اشاره کرد که نشان می‌داد تقریبا 67.8 درصد از کانادایی‌ها در آن سال صاحب خانه‌های‌شان بودند.

این بالاتر از نرخ‌های مالکیت خانه در کشورهای دیگر از جمله ایالات متحده است که نرخی معادل 63.4 درصد دارد و شاهد پایین آمدن آن است. دیگر پایتخت‌های جهانی از جمله پاریس (با نرخ مالکیت 33 درصد)، برلین (37 درصد) و لندن (47 درصد) در تضادی شدید با شهرهای کانادایی مثل کالگاری (73 درصد) و تورنتو (66 درصد) هستند.

حتی مونترال که خیلی‌ها در آن خانه کرایه می‌کنند هم نرخ مالکیتی برابر با 55 درصد داشت. به همین دلیل است که رایت می‌گوید متقاعد نشده که کانادا مشکلی در زمینه مالکیت خانه دارد و فکر می‌کند این برنامه «بیشتر از اینکه سیاست‌گذاری باشد بازی سیاسی است».

بدتر از آن، او گفت اگر این برنامه به درستی اجرا نشود پتانسیل این را دارد که تعدادی از برنامه‌های کمک به بازاری را از بین ببرد که اتاوا طی سال‌های اخیر اجرایی کرده است. به گفته رایت، برنامه‌هایی که در خطر هستند شامل محدود کردن شرایط اخذ وام، تعیین کردن درجات حداقلی پرداخت پیش‌پرداخت مسکن و معرفی کردن تست‌های استرس وام مسکن می‌شوند.

او گفت: «حالا تقاضا بالا می‌رود، در حالیکه عرضه بعدا بالا خواهد رفت. و در کوتاه مدت ممکن است قیمت‌ها بالاتر بروند. بنابراین ممکن است با این کار صاحب خانه شدن کمتر مقرون به صرفه باشد.»

امیر حمزه علی مشاور املاک فعال ونکوور  هم در این زمینه معتقد است  چنین برنامه ای واقعا  کاری برای مقرون به صرفه‌تر کردن خانه‌ها نمی‌کند. او  در ادامه گفت: «گرفتن وام‌های جدید از CMHC یا صندوق‌های پس‌انداز بازنشستگی باعث نمی‌شود مسکن مقرون به صرفه‌تر بشود. فقط باعث می‌شود یک منبع جدید تامین مالی بدهی به وجود بیاید که باید در آینده بازپرداخت شود.»

شهردار مونتریال امکان پیروی از ونکوور و تورنتو در اعمال سیاست اخذ مالیات مسکن از مالکان خارجی را به عنوان راهی برای اطمینان حاصل کردن از بهبود وضعیت مقرون به صرفه بودن مسکن رد نکرده است.

والری پلانته روز دوشنبه گفت «اینجا در مونترال فعلا جهت‌گیری ما اعمال چنین سیاستی نیست،‌ البته داریم به صورت مداوم بازار را چک می‌کنیم» و به این سیاست مالیاتی اجرا شده در ونکوور و تورنتو اشاره کرد که سرمایه‌گذاران خارجی در بازار مسکن را هدف گرفته است.

او اضافه کرد: «اگر نیاز باشیم چنین کاری خواهیم کرد اما در حال حاضر داریم از دیگر ابزارهای موجود استفاده می‌کنیم تا در راستای خلق مسکن مقرون به صرفه حرکت کنیم. اما برای اعمال چنین سیاستی نیازمند حمایت هم از سوی استان و هم از سوی دولت فدرال خواهیم بود».

با استناد به جدیدترین داده‌های منتشرشده توسط هیات املاک مونتریال بزرگ، میزان فروش خانه در ماه فوریه یک افزایش سالانه پنج درصدی داشت و قیمت متوسط خانه‌های تک‌خانواده با افزایشی شش درصدی به 310 هزار دلار رسید.

پلانته گفت با وجود اینکه بازار مسکن مونتریال اخیرا داغ‌تر شده است، این شهر هنوز در مقایسه با دیگر بازارهای کانادایی و آمریکایی مقرون به صرفه محسوب می‌شود. او گفت: «ما شهری بزرگ هستیم اما مردم هنوز می‌توانند هزینه زندگی کردن در مرکز شهر را پرداخت کنند و من می‌خواهم به عنوان شهردار مونتریال از این دفاع کنم».

قیمتها در بازارهای مسکن شهری کانادا تحت تاثیر نرخ بهره بالاتر و استرس تست  وام مسکن پایین می‌آیند و مونترال و هلیفکس تنها دو ناحیه شهری بزرگی بودند که در فوریه با افزایش قیمت روبه رو شدند.

با استناد به داده‌های «شاخص قیمت مسکن نشنال بانک» مونترال تنها منطقه بزرگ شهری کشور بوده که طی شش ماه اخیر شاهد افزایش قیمت بوده است.

در ونکوور، فروش مسکن از نقطه دید فصلی در ابتدای سال به وضعیتی از ثبات رسید و به این ترتیب پتانسیل کاهش بیشتر قیمت مسکن را محدود کرد. با این حال، ضعف تاریخی فروش مسکن ونکوور همراه با افزایش شدید قیمت‌ها در مونترال طی چند سال اخیر به این معنی بوده که مونترال جای ونکوور را به عنوان دومین بازار مسکن بزرگ کشور گرفته است.

ارزش دلاری خانه‌های به فروش رفته در مونترال در ماه فوریه 1.606 میلیارد دلار بود که نسبت به سال گذشته افزایشی 10 درصدی داشته است. در عین حال، بازار ونکوور کاهشی 40 درصدی طی سال گذشته داشته و در ماه فوریه به 1.423 میلیارد دلار رسید.

از سوی دیگر، ناحیه تورنتو با اختلاف جایگاه خود به عنوان بزرگترین بازار مسکن کشور را حذف کرده و فروش آن در ماه فوریه به 3.921 میلیارد دلار رسید.

اگر قیمت مسکن در شهرهای کانادا مساوی‌تر بود، با توجه به اینکه مونترال جمعیتی حدود چهار میلیون نفر دارد همیشه باید بازار مسکنی بزرگ‌تر از ونکوور بزرگ با جمعیتی 2.5 میلیون نفر می‌داشت. اما با توجه به قیمت مسکن بسیار بیشتر در ونکوور، این احتمالا نخستین بار طی یک دهه اخیر است که بازار مونترال بزرگ‌تر از بازار ونکوور شده است.

با این حال، قیمت‌های بالای ونکوور حالا دارند پایین‌تر می‌آیند. داده‌ها نشان می‌دهد که قیمت میانگین یک خانه فروخته شده در ونکوور دوباره به پایین‌تر از مرز یک میلیون دلار بازگشته است. قیمت متوسط فروش یک خانه در منطقه ونکوور بزرگ در ماه فوریه 945521 دلار بود که نسبت به سال گذشته 122 هزار دلار یا 11.5 درصد کاهش داشت.