خرید مسکن در کانادا

گلوبال نیوز اخیرا گزارش داد وزیر سابق کابینه عراق و یکی از  دستیاران  وفادار صدام حسین در کانادا درخواست پناهندگی داده چرا که دولت عراق دیگر حاضر نبود هزینه سنگین درمان دیالیز او را پرداخت کندو البته دولت کانادا هم با وجود سوابق سیاسی اش مانع ورود این فرد به کانادا نشد. 

بباکر محمود ال‌رسول که بین سال‌های 1977 و  1989 وزیر کار و امور اجتماعی عراق بود درخواست خود را بیست‌و‌پنجم ژوئن در حالیکه در اتاوا بود ثبت کرد. او که یک کرد اهل شمال عراق است همچنین گفت می‌ترسد به خاطر باورهای سیاسی خود محاکمه شود.

با این حال مسئولان مهاجرتی درخواست او را نشان کردند چون او «مسئولی ارشد» در رژیم‌های دو دیکتاتور سابق عراقی بوده که کانادا گفته مشغول به نقض سیستماتیک حقوق بشر و ارتکاب جنایات انسانی بوده‌اند. اما یک قاضی در هیات مهاجرت و پناهندگی کانادا به این نتیجه رسید که درخواست او می‌تواند مورد توجه باشد و اظهارات او مبنی بر اینکه مجبور بوده وزیر کابینه باشد را قبول کرد و گفت این هرگونه مسئولیت جرایم انجام شده را از او سلب می‌کند!! 

وکلای سازمان امنیت عمومی کانادا مخالف بودند و در نهایت با درخواست تجدیدنظر توانستند این رای را معکوس کنند اما تا آن موقع رسول توانسته بود هزینه دیالیزهای ماهیانه خود را از جیب مالیات‌دهندگان کانادایی پرداخت کند.

جالب ترین نکته این پرونده  زمان ثبت درخواست پناهندگی الرسول است .

او در حالی درخواست پناهندگی خود را ثبت کرد  که سه سال بود در کانادا همراه همسرش زندگی می‌کرد . همسر او از  سال 2012 در سفارت عراق در اتاوا مشغول به کار شده بود و دقیقا یک هفته بعد از اینکه دولت عراق تصریح کرد دیگر حاضر به پرداخت هزینه دیالیز او نیست ، الرسول ناگهان حس ناامنی کرد و درخواست پناهندگی داد.از طرفی اصلا  مشخص نیست چرا رسول اجازه ورود به کانادا داشته اما تلاش‌ برای غیرقابل پذیرش بودن و دیپورت او  تازه بعد از ثبت درخواست پناهندگی آغاز شد؟؟

هیگ باسمایجان قاضی دادگاه تجدیدنظر گفت رسول «مسئولیت‌های قابل توجهی» در دولت صدام حسین داشته که از جمله آن‌ها می‌توان به سخنگویی دولت طی جنگ ایران و عراق، امضای تفاهم‌نامه‌هایی با کشورهای دیگر و تلاش‌هایش برای وارد کردن نیروی کار جدید به عراق اشاره کرد.

مشخص نیست که رسول که حالا 82 سال دارد بعد از دستور دیپورت شدن در مارس 2018 توانست در کانادا بماند یا خیر. اسکات باردسلی سخنگوی وزارت امنیت عمومی و آمادگی اورژانسی نگفت چه اتفاقی برای رسول افتاده اما اضافه کرد که کانادا افراد را به خاطر خطرهای موجود به عراق دیپورت نمی‌کند. با این حال او اضافه کرد که تحت شرایط خاص از جمله مواردی که بحث نقض حقوق بشر در میان است، فرد می‌تواند «خطری برای عموم مردم» در نظر گرفته شود و به کشوری دیگر دیپورت شود.

رسول نخستین مسئول رسمی ارشد رژیم صدام حسین نیست که سعی کرده با درخواست پناهندگی در کانادا بماند.

در فوریه 2014 فیضل عبدل‌حلیم علی الانی که از ژنرال‌های سابق ارتش صدام بود درخواست پناهندگی کانادا داد. او گفت به خاطر اینکه مسلمان سنی است و به خاطر ارتباطش با رژیم صدام اگر به عراق بازگردد محاکمه خواهد شد. اما حتی با وجود اینکه او گفت «اثر قابل توجهی» در دولت عراق ندارد درخواست او رد شد.

قاضی فدرال پرونده او گفته بود به محض اینکه یک فرد به عنوان یکی از «مسئولان ارشد» رژیمی شناخته بشود که مرتکب نقض صریح حقوق بشر شده به صورت اتوماتیک نمی‌تواند درخواست پناهندگی ثبت کند.

همین مسئله در مورد پرونده رسول هم صدق می‌کند. باسمایجان گفت: «رسول مجبور به باقی ماندن در درجات بالای دولت عراق نبود. با توجه به مدتی که او در پست خود باقی ماند، به نظر می‌رسد که متاسفانه او چشمانش را نسبت به حرکات رژیم‌های عراقی بسته بود.»

داده‌هایی حیرت‌انگیز که هفته گذشته توسط «برنامه آمار مسکن کانادا» منتشر شد نشان می‌دهد که تقریبا نیمی از کاندوها در ونکوور در اشغال مالکان آن‌ها نیستند و این مسئله در مورد تقریبا یک پنجم خانه‌های مستقل هم صدق می‌کند.

اندی یان از دانشگاه سایمون فریزر می‌گوید با وجود اینکه این مطالعه فدرال سعی کرده ارقام را مثبت جلوه دهد، حقیقت این است تعداد خانه‌هایی که در اشغال مالکان‌شان نیستند از زمان بحران مسکن به شدت بالا رفته است. یان گفت مطالعه‌ای در سال 2009 به این نتیجه رسیده بود که 35.2 درصد از کاندوهای شهر ونکوور در اشغال مالکان‌شان نبودند. این رقم در 2018 به 46 درصد رسید.

اما ممکن است سورپرایز بزرگ‌تر این باشد که 19 درصد خانه‌های مستقل در اشغال مالکان‌شان نیستند. یان گفت: «تقریبا یک پنجم از تمام خانه‌های مستقل چیزی مثل سرمایه‌گذاری در سهام هستند. این در مقایسه با 11 درصد در تورنتو غیرمنتظره بود».

یان با نگاه به داده‌های شهری گزارش متوجه شد که بالاترین رقم املاکی که در اشغال مالکان خود نیستند در اطراف دانشگاه بریتیش کلمبیا واقع شده اند. این درصد در مورد کاندوها و خانه‌های مستقل در این منطقه به ترتیب 49 درصد و 47 درصد بود. در ریچموند و پیت مدوز این رقم 37 درصد بود و در کوکیتلام به 36، در ساری به 35، در برنابی به 33 و در شمال ونکوور به 33 می‌رسید.

در مترو ونکوور، 37 درصد از کاندوها در اشغال مالکان‌شان نبودند. این رقم در بوون آیلند 35 درصد، در وایت راک 29 درصد، در لیون بی 29 درصد، در بلسارا 25 درصد و در وست ونکوور 23 درصد بود.

یان گفت: «وقتی به آرشیوهای ارزیابی خانه‌ها نگاه کنیم اوضاع عجیب می‌شود. به این نتیجه رسیدیم که ضرورتا ماجرا در مورد واحدهای خالی نیست، درباره واحدهایی است که به عنوان سرمایه نگهداری می‌شوند. این غیرمنتظره بود».

با استناد به گزارشی جدید از آلتوس گروپ، ساخت‌و‌ساز خانه‌های جدید در کانادا در دو سال آینده به روند کاهشی خود ادامه خواهد داد چون اقتصاد کند شده و نرخ‌های بهره بالا به اعمال فشار بر مصرف‌کنندگان ادامه می‌دهند.

این شرکت خدمات املاک گفت نرخ سالانه آغاز پروژه‌های مسکن که به صورت فصلی تنظیم شده امسال به 208550 واحد می‌رسد و بعد در سال 2020 با ادامه روند کاهشی خود به 205050 واحد خواهد رسید. این یعنی کاهشی 3.7 درصدی از 212843 واحد کلی که در سال 2018 به ثبت رسیده بود.

در این گزارش با اشاره به قوانین سفت‌و‌سخت استرس تست وام مسکن که در سال 2018 اعمال شد، آمده است: «شوک‌های ایجاد شده توسط سیاست‌های دولتی به صورت کلی در حال حاضر پشت سر گذاشته شده است، اما انتظار نمی‌رود که تقاضای مسکن به طور چشمگیری بهبود پیدا کند. نرخ‌های بهره بالاتر نسبت به یک سال پیش اثرات منفی ماندگاری خواهند داشت. اقتصادی که کمی ضعیف‌تر شده در ترکیب با دیگر عدم اطمینان‌های موجود ممکن است مصرف‌کنندگان را در حاشیه‌ها نگه دارد.»

جدیدترین داده‌ها از شرکت وام مسکن و مسکن کانادا که همین ماه منتشر شد نشان داد که شروع پروژه‌های مسکن جدید در ماه فوریه 173153 واحد بود که پایین‌تر از حد پیش‌بینی شده قرار داشت و در مقایسه با 206809 واحد ماه قبل هم کاهشی چشمگیر تجربه کرد.

پیش از اینکه میزان ساخت‌و‌ساز پروژه‌های جدید مسکن در ماه ژانویه رشد کند، آمار واحدهای آن‌ها طی شش ماه قبل از آن پنج بار کاهش پیدا کرده بود. این کاهش‌ها در ماه دسامبر هم دیده شده بود.

کاهش آغاز پروژه‌های جدید مسکن در حالی مشاهده می‌شود که فروش مسکن در تعدادی از بزرگ‌ترین بازارهای کشور هم به روند کاهشی خود ادامه می‌دهد. با استناد به آمارهای منتشرشده توسط انجمن املاک کانادا در ماه فوریه تعداد خانه‌های فروخته شده در کانادا به پایین‌ترین درجه خود در شش سال اخیر رسید و میانگین قیمت خانه به 467350 دلار کاهش پیدا کرد.

ارقام جدید منتشرشده توسط انجمن املاک تورنتو (TREB) نشان می‌دهد  گرچه قیمت خانه در تورنتو در ماه مارس افزایش پیدا کرد، تعداد خانه‌های فروخته شده به پایین‌ترین میزان خود از زمان رکود اقتصادی سال 2009 رسید و تعداد مسکن موجود در بازار در بالاترین حد خود از سال 2014 تا به حال قرار گرفت.

انجمن در گزارش خود گفت قیمت متوسط خانه در  کلان شهر تورنتو طی ماه مارس به 779100 دلار رسید که 2.6 درصد بالاتر از سال قبل است. قیمت معیار شهر تورنتو به 863800 دلار رسید که با افزایشی 5.55 درصدی مواجه بود. با توجه به اینکه این معیار یک متوسط چندماهه است، هر دو رقم جهشی ناگهانی داشتند.

قیمت متوسط کاندوها شاهد افزایش‌های پیاپی بیشتری بود. انجمن املاک تورنتو گفت قیمت متوسط فروش این خانه‌ها در کلان شهر تورنتو طی ماه مارس به 690 هزار دلار رسید که نسبت به سال گذشته 2.98 درصد بیشتر شده بود. در خود شهر تورنتو با قیمت متوسط 682 هزار دلار و افزایش سالانه 3.33 درصد کمی پایین‌تر بود.

قیمت متوسط فروش کمترین افزایش را داشت. قیمت متوسط فروش گزارش شده توسط انجمن در کلان شهر تورنتو طی ماه مارس به 788335 دلار رسید که 0.48 درصد بالاتر از قیمت پارسال بود. قیمت متوسط فروش شهر تورنتو به 830043 دلار رسید که نسبت به سال قبل 1.51 درصد افزایش داشت.

فروش املاک هم به کمترین میزان خود طی چند سال اخیر رسید و دلیل اصلی‌اش کاهش فروش در شهر بود. انجمن گزارش داد که در ماه مارس 7187 ملک در  کلان شهر تورنتو به فروش رفت که کاهشی 0.01 درصدی نسبت به سال قبل را نشان می‌دهد. در خود شهر تورنتو 2545 ملک به فروش رسید که نسبت به سال قبل 8.55 درصد کمتر شده بود.

تعداد کل خانه‌های جدید ثبت شده در تورنتوی بزرگ هم کاهش یافت. انجمن در گزارش خود گفت 13996 خانه جدید در کلان شهر تورنتو طی ماه مارس به ثبت رسید که نسبت به سال قبل 5.85 درصد کمتر بود. سهم شهر تورنتو 4527 دستگاه منزل بود که نسبت به سال قبل 2 درصد بیشتر بود.

موسسه تحقیقاتی «مرسر» در تازه‌ترین بررسی خود با درنظر گرفتن معیارهای مختلف فهرست جدیدی از باکیفیت‌ترین شهرهای جهان را ارائه کرده است.

این مرکز تحقیقاتی برای رتبه‌بندی شهرهای جهان به لحاظ کیفیت زندگی ۱۰شاخص کلان را در نظر گرفته است. این شاخص‌ها عبارتند از:

• فضای سیاسی و اجتماعی که شامل ثبات سیاسی، جرم و جنایت و اجرای قانون است.

• فضای اقتصادی که قوانین مربوط به نرخ پول و خدمات بانکی را دربر می‌گیرد.

• فضای اجتماعی-فرهنگی که در دسترس بودن رسانه‌ها و سانسور و همچنین محدودیت‌های آزادی شخصی را شامل می‌شود.

• ملاحظات پزشکی و بهداشتی که عرضه و خدمات پزشکی، بیماری‌های مسری، سیستم فاضلاب، دفع زباله و آلودگی هوا را شامل می‌شود.

• مدارس و آموزش که استانداردها و در دسترس بودن مدارس بین‌المللی را درنظر می‌گیرد.

• حمل و نقل و خدمات عمومی که برق، آب، حمل و نقل عمومی و تراکم ترافیک را دربر می‌گیرد.

• تفریح و سرگرمی که شامل رستوران، تئاتر، سینما، ورزش و اوقات فراغت است.

• کالاهای مصرفی که شامل در دسترس بودن مواد غذایی، اقلام مصرفی روزانه و خودرو می‌شود.

• مسکن که شامل مسکن اجاره‌ای، لوازم منزل، مبلمان و خدمات تعمیر و نگهداری می‌شود.

• محیط زیست که شرایط جوی و سابقه بلایای طبیعی را در بر می‌گیرد.

با توجه به معیارهای ذکر شده، این مرکز با بررسی ۲۳۱ شهر جهان، با کیفیت‌ترین شهرهای دنیا را معرفی کرده است.

براساس گزارش «مرسر»، از میان ۱۰ شهری که در صدر فهرست باکیفیت‌ترین شهرهای جهان قرار گرفته‌اند، اکثر شهرها از منطقه اروپا هستند.

گذشته از پایتخت اتریش که یک دهه است از نظر کیفیت بالای زندگی در رأس رده‌بندی گزارش سالانه مرسر قرار دارد، لوکزامبورگ در گزارش امسال از لحاظ امنیت در صدر قرار گرفته است.

از دید شاخص کلی کیفیت زندگی پس از وین، زوریخ در سوئیس در مرتبه دوم و ونکوور در کانادا، مونیخ در آلمان و اوکلند در نیوزیلند به‌طور مشترک در رده سوم ارزیابی شده‌اند.

افزون بر سوئیس که با داشتن زوریخ، ژنو و بازل سه شهر در جمع ۱۰ شهر نخست از نظر کیفیت بالای زندگی دارد آلمان هم با داشتن مونیخ،‌ دوسلدورف و فرانکفورت در همین جمع حضور دارد.

در مطالعۀ مرسر درباره چگونگی کیفیت زندگی در شهرهای مختلف، برای نمونه پاریس در رتبۀ ۳۹، لندن ۴۱، نیویورک ۴۴، توکیو ۴۹، لس‌آنجلس و میامی۶۶، دوبی ۷۴، پکن ۱۲۰، استانبول ۱۳۰، دهلی‌نو ۱۶۲ و مسکو در رتبۀ ۱۶۷ ارزیابی شده‌اند.

در گزارش امسال، رده‌بندی جداگانه‌ای در زمینه امنیت شخصی ارائه شده است که ثبات داخلی شهرها را بر اساس سطوح جرم، اجرای قانون، محدودیت‌ها بر آزادی شخصی،‌ روابط با کشورهای دیگر و آزادی مطبوعات بررسی کرده است.

از حیث امنیت شخصی پس از لوکزامبورگ که به عنوان ایمن‌ترین شهر دنیا معرفی شده است، هلسینکی پایتخت فنلاند و شهرهای بازل، برن و زوریخ در سوئیس به‌طور مشترک در رده دوم معرفی شده‌اند.

اما در بین شهرهای بزرگ کانادا پس از ونکوور که در رتبه سوم قرار گرفته ، تورنتو در رتبه شانزدهم و اتاوا در رتبه نوزدهم جای گرفته اند. مونتریال در رتبه 21 قرار دارد. در آمریکا هم نیویورک بهترین کیفیت زندگی را از نگاه موسسه مرسر داراست و در رتبه 44 ایستاده است .

حداقل در بزرگترین شهرهای کانادا، بحث همیشگی اجاره کردن خانه یا خریدن آن در حال حاضر کمی به سمت کرایه کردن سوق یافته است.

نشنال بانک کانادا طی گزارشی در این هفته اعلام کرد رشد سریع قیمت مسکن طی سال‌های اخیر در ترکیب با بالا رفتن نرخ بهره باعث شده برای نخستین بار پس از سال‌ها، در سطح ملی کرایه کردن خانه از خریدن آن به صرفه‌تر باشد.

در این گزارش اشاره شده پرداخت وام مسکن یک آپارتمان متوسط دوخوابه در فصل چهارم سال 2018 به دو هزار دلار افزایش پیدا کرده است که چیزی حدود 150 دلار بیشتر از قیمت اجاره ماهانه یک آپارتمان  دوخوابه است.

البته آمار رسمی این حقیقت را پنهان می‌کند که اوضاع در شهرهای کوچک‌تر کانادا بسیار متفاوت است. در حقیقت، فقط در سه محدوده شهری بزرگ کانادا یعنی تورنتو، مونترال و ونکوور اجاره کردن ارزان‌تر از خانه خریدن است.

در حالیکه هم قیمت خانه و هم میزان اجاره‌خانه از سال 2015 به بعد مدام در حال افزایش بوده، قیمت خانه با شتاب بسیار بیشتری بالا رفته است. بنابراین آیا باید برای خانه خریدن دست نگه دارید و به اجاره کردن ادامه دهید؟

کایل دامز که از ‌نویسندگان گزارش نشنال بانک کاناداست، پاسخ دادن به این سوال را دشوار می داند و می گوید: «با توجه به اینکه نرخ بهره در حال حاضر رو به افزایش است، ماندن در بازار کرایه در مقایسه با خانه خریدن ایمن‌تر به نظر می‌رسد. آن بخشی از هزینه‌ها که مربوط به پرداخت‌ بهره هستند و بخشی از بدهی شما حساب می‌شوند رو به رشد هستند.»

اما در حقیقت این مسئله بزرگترین پیامدها را برای سرمایه‌گذاران آپارتمان‌هایی در پی دارد که با استفاده از وام‌های مسکن خرید می‌کنند. برای این گروه از مردم، در بسیاری از موارد ممکن است دیگر این امکان وجود نداشته باشد که بتوانند هزینه‌های یک ملک را با درآمد کسب شده از ‌اجاره‌خانه تامین کنند.

گزارشی که از اوربانیشن (Urbanation) و سی‌آی‌بی‌سی سال گذشته منتشر شد نشان داد که 44  درصد از آپارتمان‌های واقع در تورنتو که در سال 2017 خریداری شدند به عنوان یک سرمایه‌گذاری، ضررده بودند. سازمان وام مسکن کانادا می‌گوید همین مسئله در مورد 75 درصد آپارتمان‌های آسمان‌خراش‌های مرکز شهر مونترال صادق است.

با این حال امیر حمزه علی مشاور املاک فعال ونکوور معتقد است خرید ملک به ویژه درشهرهای بزرگ کانادا می تواند سرمایه گذاری بهتری نسبت به بازار سهام برای سودآوری باشد.او در ادامه می گوید :« در بازار امروز قیمتها کاهش یافته و نرخ بهره همچنان در مقایسه با دیگر کشورها پایین است و از سوی دیگر هزینه خانه دار شدن نزدیک به اجاره است.نباید فراموش کنیم میزان بازگشت سرمایه در بازار مسکن به مراتب بیشتر از بازار بورس است و از نگاه بسیاری خرید مسکن سرمایه گذاری مطمئنی محسوب می شود. »

در ادامه مقایسه آماری نشنال بانک از هزینه اجاره و خرید ملک در سطح کانادا و همچنین سه شهر بزرگ ونکوور ، مونتریال و تورنتو را مرور می کنیم:

متوسط بهای مسکن در ونکوور برای دومین ماه متوالی کاهش اندکی داشت .

بنا به تازه ترین آماری که از سوی بورد مشاورین املاک ونکوور منتشر شد ، قیمتها به طور متوسط کاهش 1.4 درصدی داشت و به 1083400 دلار رسید.

فیل مور مدیر این بورد درمورد این آمار جدید گفت:« خریداران مسکن  در ماه های اخیر کمتر فعال بوده اند و ما شاهد کاهش قیمتها در تمامی بخشهای بازار هستیم.خریداران این روزها با گزینه های بیشتری در لیستینگها مواجه هستند و رقابت کمتری بین آنها برای خرید وجود دارد.»

در ماه آگوست تعداد 1929 خانه مسکونی معامله شد که نسبت به زمان مشابه در سال گذشته 36.6 درصد کاهش داشت و همچنین  6.8 درصد نسبت به ماه جولای کمتر بود.

در مقابل تعداد منازل موجود در لیستینگها نسبت به زمان مشابه در سال گذشته 34.4 درصد بیشتر شد.در مورد منازل مجزا ، بیشترین میزان کاهش قیمت به شرق برنابی برمی گشت که منازل کاهش 4.2 درصدی داشتند و تنها در ویسلر خانه های مجزا افزایش 0.8 درصدی قیمت داشت.

در زمینه تاون هاوس هم کوکیتلام با کاهش قیمت 2.9 درصدی به متوسط قیمت 690500 دلار رسید و در بخش آپارتمان هم در اسکوامیش شاهد کاهش قیمت 4.2 درصدی بودیم و کوکیتلام تنها شهری بود که قیمت آپارتمان در آن 0.7 درصد بیشتر شد و متوسط قیمت آن به 552200 دلار رسید.

در هفته گذشته روزنامه های کانادایی خبر از مشکلات فراوان جوانان در خرید خانه پس از تصویب استرس تست جدید در ماه ژانویه دادند. بنا به تازه ترین آمار منتشر شده از سوی موسسه مالی ترنس یونیون ، دریافت وام مسکن در بین جوانان بین 20 تا 35 سال کانادایی در سه ماه اول 2018 نزدیک به 19.5 درصد کاهش داشته است. این رقم بیشترین مقدار در بین گروه های سنی بود و برای مثال در رده سنی 65-80 سال میزان کاهش دریافت وام مسکن تنها 7.8 درصد بوده است .

همین مسئله سبب بالا رفتن سن خریداران خانه اول در کانادا شده و حالا متوسط سن آنها به 32 سال رسیده در حالیکه میزان متوسط درآمدشان 85 هزار دلار است .

به گفته امیر حمزه علی ، مشاور املاک فعال ونکوور ،قوانین جدید دریافت وام مسکن قدرت خرید مشتریان مسکن را به طور متوسط 25 درصد کاهش داده است در حالیکه قیمتها رشد چندانی نسبت به شش ماه قبل نداشته اند. این روند تعداد مستاجران را افزایش داده و فشار بیشتری بر بازار مسکن استیجاری خواهد داشت . نباید فراموش کرد همه جوانان امکان زندگی با والدین شان را تا زمان خانه دار شدن ندارند و نمی توانند از آنها برای خرید مسکن کمک بگیرند.

حمزه علی تاکید می کند بالا رفتن اجاره بها از پس انداز جوانان برای پیش پرداخت خانه ای که در آینده قصد خریدش را دارند کم می کند و همین مسئله در حالی به بازار فعلی مسکن ضربه زده که چشم انداز مناسبی برای این گروه سنی دیده نمی شود.

یکی از راه حل هایی که دولت بایستی برای حل این مشکل در نظر بگیرد ، ساخت خانه هایی با قیمت مناسب و اختصاص آنها به خریداران خانه اولی است تا شاید به این طریق امکان خرید مسکن برای جوانان فراهم شود . در غیر این صورت مشکلات اقتصادی و اجتماعی فراوانی برای کشور بوجود خواهد آمد.