ویروس کرونا و«فاصله‌گیری اجتماعی» چقدر بر تصمیم خریداران در بازار مسکن کانادا تاثیر خواهد گذاشت؟

چند هفته پیش بازار مسکن بهار تورنتو بسیار داغ و تعداد خریداران بیشتر از موجودی‌های ثبت شده بود. حتی تا هفته قبل ، مدیران شرکت‌های املاک نتایج مختلطی را از ارایه خانه‌ها در آخر هفته گزارش دادند.ولی با جدی شدن همه گیری ویروس کرونا به نظر می رسد بازار مسکن کانادا روند کاملا متفاوتی را دنبال کند.

انجمن املاک تورنتو هنوز پیش‌بینی قبلی خود مبنی بر رشد 10 درصدی قیمت در سال جاری را تغییر نداده و جیسون مرسر مدیر تحلیل بازار می‌گوید هنوز دو هفته دیگر طول می‌کشد تا وضعیت کمی واضح‌تر بشود.

او اشاره می‌کند که بسته شدن مکان‌ها و کنسل شدن رخدادها به خاطر کووید-19 در پایان هفته گذشته واقعا مشاهده شد، اما باید در نظر گرفت که نرخ بهره در طی یک هفته دو بار کاهش یافته است .

وی گفت: «چیزی که خواهید داد عملا این است که فروشندگان و خریداران بالقوه هزینه‌های بسیار پایین وام گرفتن را مقابل پتانسیل پایین‌تر رفتن و اثرات اقتصادی و سلامتی کووید-19 می‌سنجند.»

فیل سوپر مدیر عامل رویال لوپژ گفت کاهش فوق‌العاده یک درصدی نرخ بهره بانک مرکزی آن هم تنها در چند روز باعث شد بازار مسکن به دو بخش تقسیم شود.

اولین گروه شامل افرادی است که برنامه‌های خود برای خریدن یا ثبت کردن خانه‌شان را به تعویق انداخته‌اند تا بتوانند طبق توصیه مسئولان سلامت عمل و از فاصله‌گیری اجتماعی اعلام شده پیروی کنند. اما سوپر گفت یک گروه دیگر هم شامل افرادی است که بهبود ناگهانی وضعیت مقرون به صرفگی باعث شده تشویق بشوند، «افرادی که قبلا نمی‌توانستند مسکن خریداری کنند حالا حس می‌کنند این فرصت بیش از حد مهم است که بخواهند آن را رها کنند.»

جان لوسینک رییس Right at Home Realty می‌گوید ویروس ممکن است از جذبه نرخ بهره پایین قدرتمندتر باشد. او گفت: «اگر نمی‌توانید بیرون بروید تا خانه ببینید اهمیتی نمی‌دهم که نرخ بهره منفی هم باشد. مطمئن نیستم چند مشاور املاک می‌توانند در این وضعیت کارشان را انجام دهند.»

دوشنبه گزارش هفتگی این شرکت نشان داد میزان ثبت مسکن در هفته گذشته 7.5 درصد نسبت به هفته قبل افزایش یافته بود اما هنوز نسبت به بازه مشابه سال گذشته 4 درصد کمتر بود. فروش‌های در حال انجام 11 درصد افزایش پیدا کرده بودند و تراکنش‌های در حال بسته شدن 14 درصد بیشتر شده بودند.

اما تعداد خانه‌هایی که برای بازدید آماده هستند بسیار پایین بود و لوسینک گفت هفته آینده تصویر بسیار متفاوتی شکل خواهد گرفت. او گفت: «تا پایان هفته تعجب می‌کنم اگر خانه‌ای برای بازدید گذاشته شود واین منجر به کاهشی 50 تا 70 درصدی در تراکنش‌های ورودی خواهد شد. به نظرم حتما شاهد اثری خواهیم بود اما با توجه به تمام خبرهایی که دارد از دولت و صنایع منتشر می‌شود، این اتفاق چند روز به طول خواهد انجامید.»

خدماتی که از صنعت املاک حمایت می‌کنند هم دارند بسته می‌شوند. کریستوفر الکساندر مدیر منطقه‌ای Re/max گفت شرکتش نمی‌تواند عاملان را مجبور کند نمایش خانه برگزار نکنند. او گفت: «اما به شدت آن‌ها را تشویق می‌کنیم نمایش خانه‌ها را تا موقع بازگشتن مدارس معلق کنند.»

در عین حال، او گفت استفاده از ابزارهای فروش مجازی بسیار افزایش داشته است. تعدادی از مشاوران املاک شاغل در کشورهای اروپایی از این ابزارها استفاده می‌کنند. این بیشتر در کشورهایی که همه امور در آنها بسته شده‌ یا در جاهایی مانند اتریش اتفاق می‌افتد که ارایه خانه در بحبوحه شیوع کووید-19 ممنوع اعلام شده است.

برای کسب اطلاعات بیشتر در زمینه خرید و فروش مسکن در ونکوور بزرگ با شماره تلفن 6045001010 تماس بگیرید

استقبال سرد ازطرح کمک دولت فدرال به خانه‌اولی‌های کانادا

خریداران مسکن در کانادا چندان نسبت به جدیدترین برنامه انگیزشی دولت علاقه‌مند نیستند. آمار منتشر شده از سوی دولت کانادا نشان می‌دهد برنامه انگیزشی خانه‌اولی‌ها (FTHBI) با استقبال سردی مواجه شده است.

از زمان راه‌اندازی برنامه در آغاز دسامبر تا به حال، اکثریت درخواست‌دهندگان این برنامه بیشتر در دو استان ساکن بودند. نکته جالب اینجاست که آن دو استان تعدادی از مقرون به صرفه‌ترین خانه‌های کشور را دارند.

طبق این برنامه دولت بین 5 تا 10 درصد از هزینه خرید یک خانه را فراهم می‌کند و بعد در احتمال ضرر یا سود قیمت خانه در زمان فروش آن سهیم می‌شود. اگر شما پول دربیاورید، دولت هم بخشی از آن را دریافت می‌کند. 

به غیر از کبک، آغاز به کار برنامه انگیزش خانه‌اولی‌ها بسیار آهسته بوده است. این برنامه بین روزهای دوم سپتامبر تا نهم دسامبر 2019 تنها 51.3 میلیون دلار تامین مالی کرد. کبک نمایانگر بزرگ‌ترین جامعه دریافت‌کننده بود و طی این بازه 18.74 میلیون دلار قرض کرد. آلبرتا بعد از آن با 16.30 میلیون دلار قرار گرفت و در نهایت انتاریو فقط با 7 میلیون دلار با فاصله در رتبه سوم جا گرفت.

به این ترتیب تنها دو استان نماینده بیشترین تعداد درخواست‌دهندگان و دریافت‌کنندگان تسهیلات بودند. روی هم رفته در سراسر کانادا 3252 نفر درخواست ثبت کردند که درخواست 2730 نفر تایید شد. کبک نماینده 1360 عدد از آن درخواست‌ها بود که نرخ تایید 86.1 درصدی داشتند. 

آلبرتا دومین استان بزرگ از نظر تعداد درخواست‌ها با ثبت 809 درخواست بود که 83.9 درصد از آن‌ها قبول شدند. انتاریو با ثبت 436 درخواست با فاصله قابل توجه در رتبه سوم قرار گرفت که نرخ تایید آن‌ها 80.2 درصد بود. به این ترتیب فقط کبک و آلبرتا بیشتر درخواست‌ها را به خود اختصاص دادند.

نکته تعجب‌آور این بود که خریداران ساکن بریتیش کلمبیا به هیچ وجه علاقه‌ای به این برنامه نشان ندادند. تنها 2.1 میلیون دلار از کل تامین مالی این برنامه طی این بازه زمانی 2 ماهه معطوف این استان شد. تنها 151 درخواست ثبت شد که 77.4 درصد از آن‌ها تایید شدند. بازار بریتیش کلمبیا نزدیک به صدر یا قعر جدول نبود که کمی تعجب‌آور است چون صنعت املاک یکی از صنایع اصلی این استان است.

به این ترتیب مشخص است که برنامه انگیزش خانه‌اولی‌ها در سراسر کشور استقبال گرمی دریافت نکرده است. اما از طرفی معرفی شدن این برنامه باعث شده تعداد زیادی از سفته‌بازان دست به کار بشوند و سعی کنند پول اضافی را به دست بیاورند. باید دید این برنامه می‌تواند آن تاثیر بلند مدتی را داشته باشد که دولت می‌خواهد یا خیر.

برای کسب اطلاعات در زمینه مسکن لطفا با شماره تلفن 6045001010 تماس حاصل نمایید


آیا بانک مرکزی کانادا ، افت فعالیت بازار مسکن تورنتو و ونکوور را دست کم گرفته است؟

به گفته شرکت تحقیقات کپیتال اکونومیکس، بانک مرکزی کانادا دارد گستره افت بازار مسکن کشور و همچنین اثرات آن بر اقتصاد مبتنی بر مصرف‌گرایی  را دست کم می‌گیرد.

فروش واحدهای پیش‌فروش در تورنتو و ونکوور در سال 2018 کاهش یافت و باعث شد سازندگان سخت‌تر بتوانند برای پروژه‌های‌شان سرمایه پیدا کنند. استیون بران اقتصاددان ارشد این شرکت می‌گوید این امر بر خلق کار و مصرف‌گرایی که مسئول حدود 60 درصد بازده کشور است اثرگذار خواهد بود.

براون در مصاحبه‌ای گفت: «بانک مرکزی دارد عواقب مربوط به کاهش سرمایه‌گذاری مسکونی را دست کم می‌گیرد.»

کپیتال اکونومیکس تخمین می‌زند که بانک مرکزی امسال دو بار نرخ بهره را کاهش خواهد داد و نرخ معیار را از 1.75 درصد فعلی به 1.25 درصد می‌رساند. البته این به هیچ وجه نظر جامع نیست و داده‌های بلومبرگ نشان می‌دهد که تنها یک کاهش نرخ در دو سال آینده اتفاق خواهد افتاد.

این شرکت تحقیقاتی انتظار دارد که خانواده‌ها برای تقویت پس‌اندازهای‌شان از درصدی بزرگ‌تر از درآمد خود استفاده کنند چون مالکیت خانه تحت تاثیر کاهش قیمت‌ها خواهد بود.

فروش خانه‌های جدید در تورنتو در آغاز سال گذشته کاهش پیدا کرد و از آن موقع تا به حال هم ضعیف باقی مانده است. از آن موقع تا به حال میانگین فروش ماهانه 25530 واحد بوده، در حالیکه در سال 2017 این میانگین برابر با 46841 واحد بود. با استناد به داده‌ها میانگین ماهانه از ژانویه 2018 تا به حال 39301 واحد بوده است. این میانگین در سال 2017 معادل 39703 واحد بود.

براون گفت: «سازندگان واحدهای آپارتمانی باید حدود 70 درصد از واحدهای آپارتمان‌های‌شان را پیش از آغاز ساخت‌و‌ساز بفروشند تا بتوانند سرمایه مورد نیاز را تامین کنند. بنابراین پروژه‌های تازه آغازشده فعلی نمایانگر واحدهایی هستند که حدود 18 ماه پیش در قالب واحدهای پیش‌ساخت در عمل فروخته شده بودند.»

او اضافه کرد که روندی مشابه در ونکوور هم دیده می‌شود و گفت: «این داده‌های خاصی است که خیلی‌ها به آن توجه نمی‌کنند.»

image00300000

ساخت‌و‌ساز منازل مسکونی دو سال آینده در کانادا کاهش می‌یابد

با استناد به گزارشی جدید از آلتوس گروپ، ساخت‌و‌ساز خانه‌های جدید در کانادا در دو سال آینده به روند کاهشی خود ادامه خواهد داد چون اقتصاد کند شده و نرخ‌های بهره بالا به اعمال فشار بر مصرف‌کنندگان ادامه می‌دهند.

این شرکت خدمات املاک گفت نرخ سالانه آغاز پروژه‌های مسکن که به صورت فصلی تنظیم شده امسال به 208550 واحد می‌رسد و بعد در سال 2020 با ادامه روند کاهشی خود به 205050 واحد خواهد رسید. این یعنی کاهشی 3.7 درصدی از 212843 واحد کلی که در سال 2018 به ثبت رسیده بود.

در این گزارش با اشاره به قوانین سفت‌و‌سخت استرس تست وام مسکن که در سال 2018 اعمال شد، آمده است: «شوک‌های ایجاد شده توسط سیاست‌های دولتی به صورت کلی در حال حاضر پشت سر گذاشته شده است، اما انتظار نمی‌رود که تقاضای مسکن به طور چشمگیری بهبود پیدا کند. نرخ‌های بهره بالاتر نسبت به یک سال پیش اثرات منفی ماندگاری خواهند داشت. اقتصادی که کمی ضعیف‌تر شده در ترکیب با دیگر عدم اطمینان‌های موجود ممکن است مصرف‌کنندگان را در حاشیه‌ها نگه دارد.»

جدیدترین داده‌ها از شرکت وام مسکن و مسکن کانادا که همین ماه منتشر شد نشان داد که شروع پروژه‌های مسکن جدید در ماه فوریه 173153 واحد بود که پایین‌تر از حد پیش‌بینی شده قرار داشت و در مقایسه با 206809 واحد ماه قبل هم کاهشی چشمگیر تجربه کرد.

پیش از اینکه میزان ساخت‌و‌ساز پروژه‌های جدید مسکن در ماه ژانویه رشد کند، آمار واحدهای آن‌ها طی شش ماه قبل از آن پنج بار کاهش پیدا کرده بود. این کاهش‌ها در ماه دسامبر هم دیده شده بود.

کاهش آغاز پروژه‌های جدید مسکن در حالی مشاهده می‌شود که فروش مسکن در تعدادی از بزرگ‌ترین بازارهای کشور هم به روند کاهشی خود ادامه می‌دهد. با استناد به آمارهای منتشرشده توسط انجمن املاک کانادا در ماه فوریه تعداد خانه‌های فروخته شده در کانادا به پایین‌ترین درجه خود در شش سال اخیر رسید و میانگین قیمت خانه به 467350 دلار کاهش پیدا کرد.

ابهامات جدی در برنامه پیشنهادی دولت فدرال کانادا برای کمک به خانه اولی‌ها

برنامه‌ای که دولت در بودجه فدرال امسال پیشنهاد داده و از سازمان مسکن کانادا می‌خواهد 10 درصد از پول خرید مسکن را بدهد، به احتمال زیاد اثرات متفاوتی در کوتاه مدت، میان مدت و طولانی مدت روی بازار مسکن خواهد داشت.

اثر کوتاه مدت این برنامه پیشنهادی می‌تواند این باشد که تعدادی از خانه اولی‌ها خرید خانه خود را به تعویق بیندازند تا بتوانند در پرداخت پول خانه‌شان از دولت کمک بگیرند. این می‌تواند بر بازار  خانه های ارزان قیمت تاثیر منفی داشته باشد. 

در میان مدت، این برنامه باعث می‌شود خانه‌هایی که مقرون به صرفه‌تر هستند قیمت بالاتری پیدا کنند و این بازار را برای هزاره‌ای‌ها که معمولا مشتری اصلی آن‌ هستند، کمتر مقرون به صرفه می‌کند.

افرادی که می‌خواهند صاحب نخستین خانه خود بشوند درصدی بزرگ از بازار را تشکیل می‌دهند. چیزی حدود 40 درصد از خریداران خانه در بریتیش کلمبیا در سال 2016 خانه اولی‌ها بودند.

جریان عظیم خریداران در بازاری محدود از نظر عرضه خانه مسلما باعث افزایش قیمت‌ها خواهد شد. خانه‌هایی که قیمت‌شان پایین‌تر از 500 هزار دلار باشد در بسیاری از شهرها از جمله ونکوور بزرگ انگشت‌شمار هستند. به احتمال زیاد شاهد به وقوع پیوستن این اتفاق در شهرهای دیگر حتی تا «فریزر ولی» خواهیم بود. 

به گفته امیر حمزه علی ، مشاور املاک فعال در ونکوور ، در طولانی مدت، ما شاهد عرضه بیشتر واحدهای کوچک‌تر توسط توسعه‌دهندگان مسکن خانوادگی خواهیم بود چون دولت سعی دارد در زمینه پرداخت هزینه مسکن به خانه اولی‌ها کمک کند.

با توجه به این نکته، این احتمال وجود دارد که برنامه کمکی دولت فشار بیشتری روی قیمت خانه‌های نوساز بگذارد چون ممکن است خانه‌سازان را تشویق به متمرکز شدن روی ساختن خانه‌های کوچک و مقرون به صرفه‌تر کند.

اما ابهام اصلی در نحوه محاسبه سهم دولت در زمان فروش ملک خواهد بود. در نگاه اول دولت در صورت بالا رفتن قیمت سود کرده و در صورت پایین آمدن ارزش ملک ضرر خواهد کرد . اما هنوز کسی در دولت پاسخ نداده  اگر دولت سود 10 درصدی اش را در زمان فروش مطالبه می کند ، با 10 درصد هزینه های ملک ( مالیات سالیانه ملک ، تعمیرات و نوسازی) چه خواهد کرد!! دولت روی کاغذ مالکیت بخشی از ملک را دراختیار دارد ولی سهمی از خرجهایی که روی دست مالک اصلی می گذارد ، نخواهد داشت .

بنابراین قیمت ملک حداقل باید 10 درصد تا زمان فروش افزایش یابد تا مالک اصلی لااقل سربه سر از معامله بیرون بیاید هر چند که تا زمان فروش مخارج ساختمان را به طور کامل پرداخته است!! البته این مالک قطعا خارج از دو بازار اصلی ملک کانادا- ونکوور و تورنتو – خواهد بود چرا که در این دو شهر قیمت ملک به مراتب بالاتر از 400 هزار دلار است !

image00300000

افت قابل توجه پیش فروش آپارتمان در ونکوور

کند شدن بازار املاک ونکوور بزرگ به مرور به پیش فروش آپارتمان‌ها هم سرایت می‌کند. ارقام منتشرشده توسط ام‌ال‌ای کانادا که یک سازمان بازاریابی پیش فروش ساختمان است، نشان می‌دهد پروژه‌های جدید در ماه فوریه کمتر توانستند خریداران را به خود جذب کنند. کاهش میزان پیش فروش‌ها دارد تقاضای نسبی را پایین می‌رود که خودش می‌تواند قیمت‌ها را پایین‌تر بکشد.

پیش فروش آپارتمان‌هایی که در قالب پروژه‌های جدید ساخته می‌شوند در ونکوور بزرگ به سرعت در حال افت است. تخمین زده می‌شود تعداد این پیش فروش‌ها در فوریه 171 واحد بود که نشان از کاهشی 9.41 درصدی نسبت به ماه قبل و سقوطی 88 درصدی نسبت به ماه مشابه سال قبل داشت.

تعداد واحدهای جدیدی که برای پیش فروش در دسترس قرار گرفتند هم به شدت کاهش یافت چون توسعه‌دهندگان پروژه‌های جدید را به تعویق انداختند. تخمین زده می‌شود 1144 واحد جدید در ماه فوریه در بازار قرار گرفتند که نسبت به ماه قبل افزایشی 14.7 درصدی داشت. اما در مقایسه با ماه مشابه سال قبل، این رقم کاهشی 48.2 درصدی پیدا کرده بود.

این یعنی موجودی امسال تقریبا نصف پارسال بود، اما وقتی ارقام جذب سرمایه‌گذار را در دو سال مقایسه کنید متوجه می‌شوید چرا این اتفاق افتاده است.

خریدارانی که واحدهای جدید را ترک کردند باعث شدند میزان جذب سرمایه پروژه‌های جدید به شدت کاهش پیدا کند. نسبت فروش به واحدهای ثبتی جدید در ماه فوریه فقط 15 درصد بود که نشان از کاهشی 78.57 درصدی نسبت به سال گذشته داشت. وقتی این نسبت بالای 60 درصد باشد یعنی بازار فروشنده است و قیمت‌ها بالا می‌روند. وقتی نسبت بین 60 درصد و 40 درصد است، بازار تعادل دارد. اما وقتی نسبت از 40 درصد پایین می‌آید، یعنی بازار متعلق به خریداران است و انتظار می‌رود قیمت‌ها سقوط کنند.

 

پیش فروش 1

تصمیمات جدید دولت فدرال ممکن است تا پاییز بر رکود بازار مسکن اضافه کند

با استناد به گزارشی که توسط رویال بانک کانادا منتشر شده، حرکات جدیدی که دولت جاستین ترودو برای افرادی وضع کرده که می‌خواهند برای نخستین بار خانه بخرند ممکن است بازار مسکن کشور را تا فصل پاییز سرد نگه دارند.

جدیدترین بودجه فدرال کانادا شامل پیشنهادهای کمکی برای خانه اولی‌ها بود که از سازمان مسکن کشور می‌خواست تا سقف 10 درصد قیمت خانه‌های نوساز یا پنج درصد از خانه‌های موجود را پرداخت کند و پولش را سال‌ها بعد پس از فروش خانه دریافت کند.

اما این حرکت در حال حاضر فقط در حد یک طرح است و تا فصل پاییز امسال عملیاتی نخواهد شد. در نتیجه ممکن است باعث شود بعضی کانادایی‌ها دست از ورود به بازار املاک بکشند و تا پاییز صبر کنند تا بتوانند از آن بهره ببرند.

به این ترتیب این تعویق احتمالی در خرید مسکن ممکن است ضربه‌ای جدید به بازار املاکی بزند که از همین حالا ضعیف شده است. فروش خانه در سراسر کشور طی ماه‌های اخیر بسیار ضعیف بوده و در ماه فوریه با کاهشی 9.1 درصدی به پایین‌ترین حد خود از سال 2012 تا به حال رسید.

رابرت هوگ اقتصاددان ارشد آر‌بی‌سی کپیتال مارکتس در یادداشتی نوشت:‌ «انتظار می‌رود فعالیت خانه اولی‌ها در فاصله حالا تا سپتامبر تضعیف شود چون بسیاری از خریداران خانه اول که دنبال مسکن با قیمت مناسب می‌گردند، منتظر جزییات بیشتر و حساب و کتاب دقیق‌تر خواهند ماند».

او اضافه کرد: «این رویکرد می‌تواند بازار را  طی ماه های آینده حتی کسادتر کند».

از سوی دیگر امیر حمزه علی ، مشاور املاک فعال ونکوور معتقد است چنین اقدامی ممکن است کار بررسی دقیق بازار مسکن توسط بانک مرکزی را هم سخت‌تر کند. سیاست‌گذاران این بانک تا به حال به این نکته اشاره کرده‌اند که تفکیک اثرات قوانین جدید فدرال از جمله تست استرس وام مسکن و نرخ بهره افزایشی روی بازار املاک سخت‌تر شده است.

 با وجود اینکه میزان فروش املاک طی بهار و تابستان ضعیف خواهد بود، اما حمزه علی انتظار دارد در زمانی نزدیک‌تر به انتخابات فدرال که کانادایی‌ها به پیشنهاد جدید دسترسی خواهند داشت، میزان فروش بسیار بالاتر برود.

او در ادامه گفت:‌«هرگونه خرید به تاخیر افتاده‌آی باعث فعالیت قوی‌تر در پاییز خواهد شد».

image00300000

مهاجران تازه وارد به ونکوور برای خرید مسکن 824 هزار دلار بیشتر نسبت به افراد متولد در کانادا هزینه می کنند

مطالعه‌ای که توسط دولت کانادا انجام شده نشان می‌دهد که ارزش خانه‌هایی که مهاجران تازه‌‌وارد در ونکوور خریده‌اند، حدود یک‌سوم بیشتر از متوسط ارزش خانه‌های تحت مالکیت کانادایی‌هاست.

افرادی که بین سال‌های 2009 و 2016 به شهر ساحلی ونکوور مهاجرت کردند صاحب 5 درصد از املاک‌ آنجا هستند که به طور متوسط ارزشی معادل 2.34 میلیون دلار دارند. ارزش این خانه‌ها 824 هزار دلار بیشتر از ارزش خانه‌هایی است که تحت مالکیت افرادی قرار دارند که در کانادا به دنیا آمده‌اند. این‌ها نتایج گزارشی بود که چند روز قبل توسط مرکز آمار کانادا منتشر شد.

این شکاف در قیمت خانه‌های ونکوور برای مهاجرانی که زودتر وارد این کشور شدند بسیار بزرگ‌تر است. به گفته این سازمان دولتی، این الگو در مورد تورنتو صدق نمی‌کند.

این گزارش یکی از دقیق‌ترین و جزیی‌ترین گزارش‌های منتشرشده درباره مهاجران و مسکن در ونکوور و تورنتو، یعنی دو بازار مسکن که گران‌قیمت‌ترین هستند، است. سیاست‌گذاران دنبال راه‌هایی برای به دست گرفتن کنترل رونق مسکن یک‌دهه اخیر در کشور هستند که باعث شده قیمت‌ها تا به شکل بی سابقه ای بالا برود، اقساط وام‌های مسکن رکوردشکن شود و بحرانی در زمینه دسترسی به مسکن مقرون به صرفه به وجود بیاید.

گزارش اخیر نشان می‌دهد نقشی که تازه‌واردها در بازارهای املاک ونکوور و تورنتو بازی می‌کنند نمایانگر سهم بزرگ آن‌ها در جمعیت هر شهر است. مهاجران صاحب 37 درصد از خانه‌های ونکوور هستند و در سال 2016 چیزی حدود 41 درصد از جمعیت این شهر را تشکیل می‌دادند. در تورنتو آن‌ها صاحب 43 درصد خانه‌ها و نماینده 46 درصد از جمعیت کل بودند.

مهاجران تازه‌وارد تورنتو صاحب 4.7 درصد از خانه‌ها هستند که ارزش متوسط آن‌ها معادل 892600 دلار است. این مبلغ 43300 دلار بیشتر از ارزش خانه‌های مالکان متولدشده در کانادا است.

این گزارش توضیح دقیقی درباره این که چرا مهاجران تازه‌وارد دارند در ونکوور به سمت خرید خانه‌های گران‌قیمت می‌روند و یا اینکه چرا همین روند در تورنتو شکل نگرفته؛ ارایه نکرده است. به گفته مرکز آمار برای بررسی این مسئله باید گزارش‌هایی بسیار دقیق‌تر با بررسی سال‌های بیشتری از داده‌ها اجرا شوند.

مهاجران 3

شکاف قیمتی ونکوور با بررسی مهاجرانی که سرمایه‌گذاران جدید در کانادا هستند، حتی بزرگ‌تر هم می‌شود. ورودی‌های اخیر به این شهر با استفاده از برنامه‌های فدرال توانستند املاکی را با قیمت متوسط 3.11 میلیون دلار خریداری کنند. در دسته‌بندی مهاجران، مشخص شد مهاجران چینی و خاورمیانه ای که اخیرا به ونکوور آمده‌اند نسبت به افرادی که اهل کشورهایی مثل هند یا بریتانیا هستند، پول بیشتری صرف مسکن کردند.

بر اساس آمار سال گذشته ،در بین مهاجرین تازه وارد افرادی که با برنامه سرمایه گذاری کبک وارد شهرهای تورنتو و ونکوور شده اند ، خریداران گران ترین منازل در این دو شهر بوده اند و متوسط بهای خانه های خریداری شده در ونکوور بالای 2 میلیون دلار است !!

امیر حمزه علی مشاور املاک فعال ونکوور بزرگ حضور این مهاجران ثروتمند را یکی از دلایل افزایش بهای مسکن دراین شهر می داند . به باور او اکثر مهاجران سرمایه دار تلاش می کننددر همان بدو ورود به شهر ملکی را خریداری کنند و این مسئله با توجه به افزایش قابل توجه شمار مهاجرین به ونکوور بزرگ در سالهای اخیر شرایط جدیدی را در بازار مسکن ونکوور از سال 2016 ایجاد کرده است .

مسکن ونکوور 12

image00300000

«دفتر ناظر نهادهای مالی» کانادا از احتمال تسهیل استرس تست برای اعطای وام مسکن خبر داد

یکی از بالارتبه‌ترین قانون‌گذاران بانکی کانادا روز سه‌شنبه اعلام کرد که اگر شرایط بازار مسکن به همین شکل پیش رود، این کشور به تغییر شرایط اعمال استرس تست  که  برای کاهش ریسک وام مسکن طراحی شده ، فکر می کند.

«دفتر ناظر نهادهای مالی» یا OSFI که قانون‌گذار مالی اصلی کانادا است، ژانویه  سال پیش قوانینی را معرفی کرد که از بانک‌ها می‌خواست قابلیت وام گیرندگان برای بازپرداخت وام‌های مسکن با نرخ بهره ای بالاتر از نرخ قراردادشان تست کنند.

 به گزارش رویترز  قانون‌گذار تحت فشار شدیدی از سوی بانک‌ها و لابی‌گران صنعت وام‌های مسکن است تا نیازمندی‌های این تست را تسهیل کند.

کالین راجرز دستیار ناظر OSFI  اعلام کرد که این نهاد قانون‌گذار نیات نظارت کردن بر تاثیرات استرس تست و بالا رفتن نرخ‌های بهره را درک می‌کند. بانک مرکزی کانادا از ماه ژانویه سال 2018 تا به حال نرخ بهره را سه بار افزایش داده است.

راجرز در مصاحبه‌ای گفت: «ما همیشه در حال بررسی شرایط  هستیم. اگر تغییر اساسی در محیط ریسک مشاهده کنیم، با تغییراتی در سیاست‌های‌مان به آن‌ پاسخ خواهیم داد».

استرس تست بخشی از مجموعه‌ای از حرکت‌ها بود که به عنوان B-20 شناخته می‌شوند و طراحی شده‌اند تا این اطمینان را به وجود آورند که بانک‌ها استانداردهای قدرتمندی برای ثبت قرارداد وام مسکن به ویژه در بازارهای مسکن تورنتو و ونکوور در نظر می گیرند.

با این حال، از زمانی که این قوانین 13 ماه پیش معرفی شدند، بازارها راکد شده‌اند و فروش مسکن در  چهار ماه آخر سال 2018 افت داشت.

راجرز گفت زمان مناسبی است که بخواهند شرایط تست را بازبینی کنند. او گفت: «ما ضرورتا به این مسئله از زاویه دید  تحولات بازار در مدت زمان گذشته نگاه نمی‌کنیم، بلکه می‌پرسیم که شرایط فعلی بازار دقیقا چطور است؟ محیط ریسک چطور است؟ این چیزی است که باعث خواهد شد ما تغییراتی در B-20 اعمال کنیم».

رویال بانک کانادا که بزرگترین وام‌دهنده کشور است، در حال حاضر وام مسکن پنج‌ساله با نرخ ثابت 3.74 درصد ارایه می‌کند، به این معنی که وام‌ گیرندگان بالقوه تحت قوانین B-20 در زمینه قابلیت‌شان برای باز پس دادن وام مسکن با نرخ بهره 5.74 درصد تست می‌شوند.

تعدادی از متخصصان وام مسکن نیاز داشتن استرس تست را زیر سوال برده‌اند چون نرخ‌های بهره به درجه‌ای نرمال‌تر بازخواهد گشت، اما راجرز گفت این تست در هر صورت نقش خواهد داشت و برای این است که اطمینان حاصل ‌شود وام گیرندگان می‌توانند در مقابل ریسک های مالی ایستادگی کنند.

او گفت: «سیاست محتاطانه‌ای است، آن هم بدون توجه به اینکه نرخ بهره چطور است و وضعیت اقتصادی چگونه است، چون می تواند برای شخص وام گیرنده و بانک کمی جا برای نفس کشیدن در شرایط غیرقابل پیش بینی  باقی بگذارد.»

برای کسب آخرین اطلاعات درباره بازار مسکن ونکوور و تازه ترین لیستینگها با شماره تلفن 6045001010 تماس بگیرید.

مجله الکترونیکی

اقتصادی

مهاجرت

جامعه

پزشکی

مسکن

دسته‌ها