خرید مسکن آمریکا

هیئت املاک و مستغلات ونکوور بزرگ اعلام کرد فروش مسکن در آوریل نسبت به سال گذشته 16.5 درصد کاهش داشت و البته شمار واحدهای عرضه شده در  لیستینگ ها به شکل قابل توجهی کمتر شده است .

بنا بر این گزارش در ماه  گذشته مجموعاً 2741  واحد مسکونی فروش رفته که تقریباً 16 درصد کمتر از میانگین فصلی 10 ساله است.

قیمت معیار  برای تمام املاک مسکونی مترو ونکوور در ماه گذشته به 1,170,700 دلار رسید که 7.4 درصد نسبت به سال گذشته کاهش داشت اما 2.4 درصد نسبت به ماه مارچ بیشتر شده بود.

در ماه گذشته 4307 لیستینگ جدید ارائه شد  که  نسبت به زمان مشابه سال قبل 29.7 درصد کاهش داشت و همچنین 22 درصد از میانگین فصلی 10 ساله کمتر بود.

نهاد مرجع مسکن ونکوور با این حال آمار مذکور را نشانه ای برای بازگشت رونق به بازار مسکن دانست و تاکید کرد بازار  به مرور به میزان فعالیتی می رسد که بهار گذشته قبل از هشت افزایش متوالی نرخ بهره مشاهده شده بود.

با اینکه کارشناسان معتقدند افزایش نرخ بهره قدرت خرید را کاهش داده و خریداران را به حاشیه برده ، اما این نهاد تاکید می کند که بازار در حال بازگشت به شرایط عادی است .

اندرو لیس، مدیر بخش اقتصاد و تجزیه و تحلیل داده های این نهاد در ادامه  گفت: «این واقعیت که ما شاهد افزایش قیمت ها و افزایش مجدد فروش در بهار امسال هستیم، به ما می گوید که خریداران خانه پس از یک سال چالش برانگیز برای بازار ما، با اعتماد به نفس بازگشته اندهر چند هزینه دریافت  وام مسکن تقریباً دو برابر شده است.»

اگر تابستان امسال قصد بازدید از آبشار نیاگارا را دارید، شاید بهتر باشد بپس از مطالعه این گزارش در تصمیم تان تجدید نظر کنید . چرا که بر اساس نظرسنجی که در سایت معتر TripAdvisor صورت گرفته ، این مکان پرطرفدار در استان انتاریو  به عنوان” تله توریستی شماره یک”  کانادا و یکی از شناخته شده ترین تله های توریستی در جهان معرفی شده است !!

این نظرسنجی به سفارش شرکت کاساگو در سایت مشهور  با هدف جمع آوری لیستی از مشهورترین تله های توریستی در سراسر جهان انجام شده است .

این مکانها معمولاً به عنوان جاذبه‌های محبوب و  مشهور در جهان شناخته  شده اند ولی به گفته این گزارش هدف در چنین مکانهایی ارائه سرویس های گران قیمت و عرضه سوغاتی هاو کالاهایی به چند برابر قیمت واقعی به گردشگران است .

در گزارش مذکور منطقه Fisherman’s Wharf در سانفرانسیسکو به عنوان بزرگترین تله توریستی  در جهان معرفی شده  است و 1049 نفر در نظرسنجی ها آن را در رتبه نحست قرار داده اند ولی آبشار نیاگارا هم از سوی 475 نفر به مکانی بیش از حد گران قیمت در قبال دریافت خدمات توریستی معرفی شده است .

گرچه بسیاری از کاربران  زیبایی طبیعی آبشار نیاگارا را ستایش کرده اند و آن را دارای جاذبه ای بی نظیر می دانند ولی تاکید می کنند ، اما خود شهر گران و شلوغ است و نابسامانی در مدیریت اقامتگاه ها و کازینوها و رستورانها کاملا به چشم می خورد.

برخی از مسافران حتی  توصیه می کنند که فقط  یک سفر یک روزه آبشار نیاگارا  داشته باشید تا گرفتار “شهر توریستی مخروبه”  و امکانات قدیمی آن نشوید.

به نوشته یکی از آنها ، همه چیز در این شهر بی دلیل گران است ، از پارکینگ گرفته تا رستوران ها و موزه آن.

یکی دیگر از افراد نظرسنجی شده درباره این مکان مشهور می نویسد: “سفر به اینجا درست مثل استفاده از ماشین زمان و بازگشت به دهه 1990 است. رستورانهای زنجیره‌ای  قدیمی (My Cousin Vinny’s، Hard Rock، Rainforest Cafe، و غیره)  از آن زمان تاکنون هیچ گونه بازسازی و نوسازی نشده اند و  هر جا که رفتیم همه چیز کثیف و فرسوده بود.»

بانک مرکزی کانادا برای دومین جلسه متوالی  تغییری در نرخ بهره نداد و  در کنار آن نسبت به انتظارات بازار برای کاهش نرخ بهره در ادامه  سال جاری واکنش نشان داد.

سیاست گذاران بانک مرکزی کانادا ، نرخ بهره را  مطابق با انتظار اقتصاددانان همچنان در حد  4.5 درصد حفظ کردند و در تازه ترین بیانیه این نهاد اعلام شد  داده‌های اقتصادی اخیر اعتماد  را به کاهش فشارهای تورمی «تقویت» می‌کند، هر چند که همچنان امکان  افزایش نرخ در صورت غافلگیری اقتصادی وجود دارد.

در بخشی از این بیانیه آمده: «بانک مرکزی به ارزیابی اینکه آیا سیاست پولی به اندازه کافی محدودکننده برای کاهش فشار قیمت‌ها موثر بوده یا نه  ، ادامه می‌دهد و آماده است در صورت نیاز برای بازگرداندن تورم به هدف ۲ درصد، نرخ بهره را بیشتر افزایش دهد».

به باور اقتصاد دانان ، بیانیه اخیر نشان می دهد سیاست گذاران قبل از ایجاد هر گونه تغییر در سیاستهای پولی،  منتظر اطلاعات بیشتری درباره واکنش بازار هستند. به گفته رییس بانک مرکزی،با در نظر گرفتن  شرایط سخت‌تر اعتباری – که به دلیل بی‌ثباتی اخیر در بخش بانکداری جهانی بدتر شده است – انتظار می‌رود که رشد نرخ بهره در آمریکا و اروپا محدود شود.

مکلم پس از این تصمیم در گفتگو با خبرنگاران گفت: شورای سیاست گذاری در مورد احتمال حفظ نرخ‌ها در برای مدت طولانی‌تر به منظور پایین آوردن تورم بحث کرد. او همچنین نسبت به سوالی در مورد کاهش نرخ بهره در ادامه سال واکنش قاطعی نشان داد و در مورد کاهش نرخ‌ بهره در جلسات  پیش رو امسال گفت: «این قضیه به نظرم اصلا سناریو محتملی برای امسال نیست.»

در حالی که بانک مرکزی اذعان کرد که تولید در سه ماهه اول بسیار قوی‌تر از پیش‌بینی‌شده بود، سیاست‌گذاران برآورد می کنند این شتاب به‌زودی  با افزایش قیمتها پایان می‌یابد و  رشد اقتصادی برای بقیه سال 2023 “ضعیف” خواهد بود، به این معنی که اقتصاد در نیمه دوم عرضه مازاد خواهد داشت.

بانک مرکزی کانادا همچنین اعلام کرد چشم انتظار بازگشت نرخ تورم به نزدیک رقم 2 درصد تا پایان سال 2024 است – ولی این نهاد نسبت به  خطرات این  چشم انداز خوش بینانه هم اذعان دارد:: «برگرداندن تورم تا 2 درصد ممکن است دشوارتر باشد زیرا انتظارات تورمی به آرامی کاهش می‌یابد، تورم قیمت خدمات و رشد دستمزد همچنان بالاست و رفتار قیمت‌گذاری شرکت‌ها هنوز عادی نشده استد و سیاست گذاران به طور خاص بر روی این شاخص ها و همچنین تورم اصلی متمرکز خواهند شد.»

بورد املاک و مستغلات ونکوور بزرگ می گوید فروش خانه در ماه مارچ نسبت به سال گذشته 42.5 درصد کاهش یافته و 28.4 درصد کمتر از میانگین فصلی 10 سال گذشته بوده است.

مجموع معاملات ماه گذشته به 2535 رسید در مقایسه با آمار 4405 معامله مارس 2022  کاهش قابل ملاحظه ای داشته ولی بهتر از آمار 1808معامله در فوریه گذشته است .

بنا به گزارش این نهاد  آمار نشان می‌دهد فروش مسکن در ماه مارچ، علیرغم افزایش هزینه‌های  دریافت وام برای خریداران بالقوه ، قوی‌تر از انتظارات کارشناسان است .

همچنین در لیستینگ های ارائه شده  4317 واحد به چشم می خورد که 35.5 درصد نسبت به مارچ 2022 کمنر  و 22.3 درصد پایین تر از میانگین فصلی 10 ساله است.

در همین حال قیمت معیار املاک مسکونی مترو ونکوور به 1143900 دلار رسیده است که 9.5 درصد کاهش نسبت به مارس 2022 داشته ولی  نسبت به فوریه  گذشته 1.8 درصد افزایش داشته است.

فروش خانه‌های مستقل در مارس 2023 به 734 رسید، که کاهش 43.6 درصدی نسبت به 1,302 فروش جداگانه ثبت‌شده در مارس 2022 را نشان می‌دهد. قیمت معیار برای املاک مستقل 1,861,800 دلار است. این نشان دهنده کاهش 11.2 درصدی نسبت به مارس 2022 و افزایش 2.7 درصدی نسبت به فوریه 2023 است.

فروش خانه های آپارتمانی در مارس 2023 به 1,311 رسید که 43.2 درصد کاهش در مقایسه با 2,310 فروش در مارس 2022 داشت. قیمت معیار یک ملک آپارتمان 737,400 دلار است. این نشان دهنده کاهش 4.6 درصدی نسبت به مارس 2022 و افزایش 0.7 درصدی نسبت به فوریه 2023 است.

فروش تاون هاوس  در مارس 2023 در مجموع به 466 رسید که در مقایسه با 743 فروش در مارس 2022، 37.3 درصد کاهش داشت. قیمت معیار یک واحد پیوست 1,056,400 دلار است. این نشان دهنده کاهش 7.8 درصدی نسبت به مارس 2022 و افزایش 1.7 درصدی نسبت به فوریه 2023 است.

با کاهش 40 درصدی فروش مسکن در ماه فوریه نسبت به سال گذشته ، فعالیت بازار به کمترین میزان در سه سال اخیر رسید .

به گزارش انجمن املاک و مستغلات کانادا  میانگین واقعی قیمت مسکن هم در کانادا در مقایسه با رکورد ثبت شده در فوریه 2022، 18.9 درصد کاهش یافت.

بر این اساس میانگین واقعی قیمت خانه در کانادا در ماه فوریه 662,437 دلار بوده است که نسبت به 816,578 دلار در سال گذشته کاهش یافته است.

اما در مقایسه با ژانویه، فروش مسکن  تنها 2.3 درصد افزایش یافت که ناشی از رشد شمار معاملات در تورنتو و ونکوور بود.

همچنین تعداد املاک لیست شده  جدید در ماه فوریه  نسبت به ماه قبل  7.9 درصد کاهش یافت.

داگلاس پورتر، اقتصاددان ارشد BMO،  معتفد است کاهش معاملات در ماه فوریه، نشان می‌دهد افزایش نرخ بهره در سال گذشته بخشی از حباب مسکن را از بین برده است . به گفته او بازار مسکن کانادا ماه‌هاست که کساد است، چرا که بانک مرکزی هشت بار در طی 12 ماه  نرخ بهره را افزایش داد و نرخ‌های وام مسکن را بالا برد و خریداران بالقوه را ترساند.

به باور پورتر بخشی از فروشندگان هم از عرضه ملک شان به بازار منصرف شده‌اند، چون در این بازار قیمت هایی به آنها پیشنهاد می شود که به مراتب از قیمت خانه‌های فروخته‌شده همسایه ها در سال قبل  کمتر است .

اکنون که بانک مرکزی افزایش نرخ بهره را متوقف کرده است و قیمت‌ها به زعم برخی به کف خود رسیده، بسیاری از خریداران و فروشندگان انتظار دارند بهار امسال بازار از شرایط فعلی خارج شود.

پنه لوپه گراهام، از مشاوران املاک انتاریو گفت: ماه های آینده مشخص خواهد کرد  آیا خریداران امکان کنار آمدن با نرخ های بهره بالاتر را  دارند یا خیر. اما با توجه به کاهش میزان تقاضا در بازار ، هر گونه استقبال در بهار می تواند به آغاز روند افزایش قیمتها منجر شود به شرط اینکه بانک مرکزی دیگر دست به افزایش نرخ بهره نزند.

شهرداری‌ها در سرتاسر بریتیش کلمبیا اثرات تورم را بر بودجه‌های خود احساس می‌کنند و بسیاری از آنها با افزایش قابل توجه مالیات در سال جاری سعی در تامین هزینه ها دارند .

اما اهالی دو شهر بزرگ استان با فشارهای مالی منحصربه‌فردی مواجه هستند و این قضیه در آنها به مراتب جدی تر است .

شهرداری ونکوور بودجه عملیاتی پیشنهادی را برای سال 2023 به مبلغ 1.96 میلیارد دلار آماده کرده که 12 درصد بیشتر از بودجه 1.74 میلیارد دلاری سال 2022 است . جزییات بودجه  در جلسه ویژه هفته آینده به شورا ارائه خواهند کرد و انتظار می رود این بودجه تصویت شود.

از جمله جزییات اصلی بودجه افزایش 9.7 درصدی مالیات مسکن است . افزایش مالیات مسکن ونکوور در سال گذشته 6.35 درصد  و میانگین افزایش در دهه گذشته حدود 3.9 درصد بوده است.

در بودجه اشاره شده افزایش پیشنهادی برای سال 2023 با اختصاص یک درصد برای تجدید زیرساخت‌های اضافی، یک درصد برای تکمیل ذخایر مالی شهر که در طول همه‌گیری کووید-19 برداشته شده بود، و 2.7 درصد برای تأمین مالی اداره پلیس ونکوور انجام می‌شود. و پنج درصد نیز برای «تامین مالی خدمات شهری و همچنین  هزینه‌های نامشخص در سراسر شهر، از جمله پلیس ونکوور در نظر گرفته شده است».

در همین حال، برندا لاک، شهردار سوری گفت که شهرش ممکن است با افزایش مالیاتی حتی بالاتر از ونکوور مواجه شود، یعنی افزایش مالیات 17.5 درصدی در سال 2023. به گفته او 9.5 درصد از افزایش دو رقمی برای پوشش هزینه های پلیس خواهد بود.  از دیگر دلایل افزایش مالیات تامین هزینه های مربوط به تورم، آتش نشانان و همچنین بهبود شرایط خیابانها است.

بودجه مترو ونکوور برای سال 2023 حدود 2.3 میلیارد دلار است.

شهرداری کوکیتلام به دنبال افزایش 5.48 درصدی مالیات مسکن است که می تواند در سال جاری حدود 179 دلار بیشتر برای صاحب خانه به طور متوسط ​​اضافه کند. شهر قصد دارد پنج افسر جدید RCMP را استخدام کند.

بودجه پیشنهادی ریچموند شامل افزایش 5.89 درصدی مالیات مسکن است.  به طور متوسط ​​​​مالک خانه در سال جاری 115 دلار اضافی مالیات شهری پرداخت می کند.

گزارش جدید مرکز آمار کانادا نشان می دهد  شمار ساکنان دائمی که کانادایی می شوند در 20 سال گذشته به شدت کاهش یافته است.

موسسه شهروندی کانادا می گوید داده های مرکز آمار کانادا حاکی از کاهش 40 درصدی در کسب شهروندی از سال 2001 تاکنون است.

مدیر عامل این گروه، دانیل برنهارد، این افت چشمگیر را هشداردهنده خوانده و آن را به عنوان عاملی  برای بهبود تجربه تازه واردان در کانادا و تشویق آنها به ماندگاری در کشور می داند

در سال 2021، نزدیک به 45.7 درصد از ساکنان دائمی که کمتر از 10 سال در کانادا بوده اند، شهروند شدند.

این میزان نسبت به 60 درصد در سال 2016 و 75.1 درصد در سال 2001 کاهش قابل ملاحظه ای یافته است.

در گزارش مرکز آمار دلایل این کاهش مشخص نشده است ، اما برنهارد معتقد اشت هزینه زندگی و آینده شغلی در کانادا از عوامل احتمالی هستند.

برنهارد گفت: « موسسه ما در حال بررسی دلایل این قضیه است . به نظر ما مشکلات بیشماری وجود دارد و  در نهایت، منجر به این می شود که  مردم تصمیم بگیرند تا کانادایی نشوند .»

به عقیده برنهارد ،این کاهش بر چشم انداز بلندمدت اقتصادی و اجتماعی کانادا تأثیر می گذارد: « نتایج این قضیه  برای همه ما که به شکوفایی و پویایی آینده کانادا اهمیت می دهیم، مشکل ساز خواهد بود. ما باید عوامل بازدارنده شهروند شدن  را برای آینده بهتر کشورمان از بین ببریم.»

این در حالی است که دولت فدرال اعلام کرد تصمیم گرفته با اضافه کردن 1.45 میلیون ساکن دائمی طی سه سال آینده، جریان مهاجرت را تقویت کند و این روند از 465000 نفر در سال 2023 شروع شده و به 500000 نفر در سال 2025 افزایش خواهد یافت.

داده‌های جدید مرکز  نشان می‌دهد که سرمایه‌گذاران تقریباً یک سوم مالکان مسکن در برخی استان‌ها را در سال 2020 تشکیل می‌دهند.

این ارقام برگرفته از گزارش جدیدی از مرکز  آمار مسکن کانادا (CHSP) است که برای اولین بار میزان نفوذ سرمایه گذاران در بزرگترین بازار مسکن این کشور و همچنین در بریتیش کلمبیا و سه استان دیگر را نشان می دهد.

بر اساس آمار این مرکز سرمایه گذاران 31.5 درصد از صاحبان خانه نوا اسکوشیا در آن سال و 29 درصد از دارندگان املاک نیوبرانزویک را تشکیل می دادند.

سرمایه‌گذاران در بریتیش کلمبیا با 23.3 درصد و سپس 20.4 درصد در منیتوبا و 20.2 درصد در انتاریو وارد شدند.

محاسبات کارشناسان مرکز  آمار مسکن کانادا نشان می دهد تقریبا یک پنجم منازل در بریتیش کلمبیا، مانیتوبا، انتاریو، نیوبرانزویک و نوا اسکوشیا به عنوان ملک سرمایه گذاری در سال 2020 در نظر گرفته شده است.

خانه‌هایی که به‌عنوان سرمایه‌گذاری مورد استفاده قرار می‌گرفتند، عمدتاً متعلق به افرادی بود که در همان استان  زندگی می‌کردند.

با این حال، کاندوها به مراتب بیشتر از  منازل مجزا به عنوان سرمایه‌گذاری خریداری می شوند، به طوری که انتاریو به تنهایی با 41.9 درصد بیشترین میزان استفاده از آپارتمان‌های کاندو را به عنوان سرمایه‌گذاری مشاهده کرد.

این گزارش داده‌های مربوط به اوایل سال 2020 و قبل از شروع همه‌گیری و شرایط عجیب متعاقب آن است که منجر به افزایش بیش از 50 درصدی قیمت مسکن در سراسر کشور شد.

گزارش CHSP نشان می دهد  املاک سرمایه گذاری 36.2 درصد از آپارتمان های بریتیش کلمبیا  به قصد سرمایه گذاری خریداری شده اند.  36.6 درصد آپارتمان ها در نوا اسکوشیا؛ 29.2 درصد در منیتوبا و 22.6 درصد در نیوبرانزویک شرایط مشابهی دارند.

به این ترتیب سرمایه گذاران به طور فزاینده ای بر بازار کاندو تسلط یافته اند.

طبق گزارش  CHSP، بر اساس اظهارنامه مالیاتی، داده های سرشماری و اطلاعات ثبت زمین ، حدود نیمی از آپارتمان های ساخته شده از سال 2016 تا اوایل سال 2020 را در اختیار دارند با هدف سرمایه گذاری خریداری شده اند.

گزارش CHSP نشان داد که از اوایل سال 2020، از هر پنج صاحب خانه یک نفرشان  سرمایه گذار بوده است. این موضوع را باید در کنار  تحقیقات بانک مرکزی کانادا قرار داد که  نشان می‌دهد خریدهای سرمایه‌گذاران در سال اول رونق مسکن در  دوران همه‌گیری دو برابر شد و یک پنجم کل خرید مسکن تا اواسط سال 2021 را تشکیل می‌داد.

در حالی که مالکان کانادایی با افزایش نرخ بهره بانک مرکزی و بالا رفتن اقساط ماهیانه وام دست و پنجه نرم می کنند، از هر سه نفر ، یکی تاکید می کند که برای مدت طولانی از عهده اقساط وام با نرخ بالا برنخواهد آمد و ناچار به فروش خواهد بود.

سی و پنج درصد از   صاحب خانه ها می گویند نرخ بهره معیار فعلی 4.5 درصدی بانک مرکزی  را به مدت کمتر از 10 ماه می توانند مدیریت کنند و پس از آن  مجبور به فروش یا تخلیه خانه های خود خواهند بود.

البته این نظرسنجی نشان داد که مدت زمانی که صاحبان خانه های کانادایی می توانند نرخ بهره امروزی را حفظ کنند، بسته به نوع وام مسکن یا روش تامین مالی در خانه آنها متفاوت است.

بر اساس این نظرسنجی، 45 درصد از کانادایی‌هایی که وام‌های مسکن با نرخ متغیر دارند، به طور متوسط می توانند 8.3 ماه این نرخ را تحمل کنند ولی صاحب خانه هایی که وام مسکن با نرخ ثابت دارند، نسبت به گروه اول تا حدی فشار کمتری را احساس می کنند و بر اساس  این نظرسنجی 35 درصد آنها  می توانند نرخ بهره 4.5 درصدی را برای 10.4 ماه تحمل کنند.

بانک مرکزی کانادا در ماه گذشته نرخ پایه یک شبه خود را 25 واحد افزایش داد، هشتمین افزایش متوالی نرخ بهره  نرخ را به 4.5 درصد رساند که بالاترین سطح از دسامبر 2007 است. بانک مرکزی گفت داده ها نشان داده است که سیاست سختگیرانه مخارج خانوار به ویژه در مورد مسکن و خودرو  کاهش داده است،.

تیف مکلم رییس بانک مرکزی کانادا اخیرا در گفتگویی عنوان کرد  چرخه افزایش نرخ تهاجمی بانک مرکزی برای بسیاری چالش برانگیز خواهد بود، به ویژه کسانی که در سال‌های 2020 و 2021 وارد بازار املاک و مستغلات شدند و با در نظر گرفتن اینکه نرخ‌های پیشنهادی  وام مسکن به هیچ وجه پایین‌تر نخواهد آمد ، شرایط سختی برای پرداخت بدهی شان دارند. .”

به گفته کارشناسان اقتصادی در ماه های آتی شاهد تغییر عقیده آن دسته از خریداران مسکن خواهیم بود که در زمان خرید  وام‌های مسکن متغیر را با پول ارزان انتخاب کردند، و اکنون مجبور به فروش با زیان قابل توجهی شده‌اند و احتمالاً با مشکلات مالی مواجه می‌شوند.

این نظرسنجی همچنین نشان داد که 11 درصد از کانادایی ها گفتند که افزایش نرخ بهره آنها را مجبور به “تعدیل های مالی شدید و تغییرات سبک زندگی” کرده است، در حالی که 22 درصد گفتند که این امر باعث “فشارهای بسیار جدی” شده است. 38 درصد دیگر گفتند که افزایش نرخ های اخیر «باعث اضطراب شده است، اما قابل کنترل است» در حالی که 29 درصد گزارش کردند که این افزایش ها اصلاً تأثیر قابل توجهی نداشته است.

از میان افرادی که تغییرات مالی شدید و تغییر سبک زندگی انجام داده اند، 19 درصد گزارش کرده اند که وام مسکن متغیر دارند، در مقایسه با 11 درصد با نرخ ثابت و 9 درصد با خط اعتباری برای خانه. برای کسانی که گفته اند هیچ تاثیر قابل توجهی را تجربه نکرده اند، 48 درصد گزارش کرده اند که وام ندارند، در حالی که 22 درصد دارای خط اعتباری، 20 درصد وام مسکن با نرخ ثابت و 14 درصد وام مسکن با نرخ متغیر دارند. .