خرید مسکن آمریکا

بر اساس نظرسنجی جدید اگر قیمت مسکن به زودی مقرون به صرفه نشود، انتاریو شاهد مهاجرت خریداران احتمالی خانه خواهد بود.

طبق داده های نظرسنجی که توسط انجمن املاک انتاریو روز سه شنبه منتشر شد، 46 درصد از خریداران احتمالی خانه در انتاریو گفتند که در نظر داشتند پرجمعیت ترین استان کانادا را در جستجوی خانه ای با قیمت مناسب تر ترک کنند.

یک سوم پاسخ دهندگان زیر 29 سال گفتند که به طور قطع یا به احتمال بسیار زیاد برنامه خرید در منطقه ای خارج از انتاریو را دارند. 

تیم هوداک، مدیر ارشد اجرایی OREA در بیانیه ای گفت: «بحران قدرت خرید رویای مالکیت خانه را برای بسیاری از اهالی انتاریو از بین برده و این موضوع تحت تأثیر اقتصادی همه گیری شدیدتر هم شده است.

«اگر بخواهیم نسل های بعدی صاحبخانه شوند، دولت ها باید اقدام کنند و این کار با سیاست های حمایت از رشد آغاز می شود که می تواند هزینه خرید را به قدرت خرید خریداران خانه اولی نزدیک و کمبود عرضه را برطرف کند.»

تقریبا 70 درصد از پاسخ دهندگان موافق این نکته هستند که دولت انتاریو برای تأثیرگذاری بر هزینه های سرسام آور مسکن باید اقداماتی انجام دهد. ایده هایی که پاسخ دهندگان از آن پشتیبانی می کنند شامل برخورد شدید با پولشویی، معرفی اعتبارات مالیاتی و مشوق های نوسازی، افزایش تخفیف مالیاتی برای خریداران خانه اولی و همچنین توسعه مجدد املاک تجاری به مسکن است.

مشاوران املاک می گویند قبل از بازگشایی مرزهای کانادا، افرادی که در جستجوی املاک اجاره ای هستند باید سریع خانه اجاره کنند.

اگرچه دولت فدرال نگفته است که مرزها چه موقع باز می شوند، مشاوران املاک پیش بینی می کنند که هنگام بازگشت مهاجران و دانشجویان به کانادا و جستجویشان   برای یافتن مکانی برای زندگی، قیمت اجاره بالاتر خواهد رفت و املاک کمتری برای انتخاب وجود خواهد داشت.

تری پارکینسون، نماینده Royal LePage Signature Realty در تورنتو گفت: «توصیه من به هر مستاجری که می شناسم این است که همین حالا اقدام کند. همین حالا و قبل از باز شدن مرز خانه ای اجاره کنید زیرا شما رقبای زیادی خواهید داشت.»

توصیه پارکینسون و سایر مشاوران در حالی صورت می گیرد که بسیاری از محبوب ترین بازارهای اجاره کانادا به سمت شرایط قبل از همه گیری پیش می روند زیرا کسب و کارهای بیشتری مجاز به بازگشایی هستند.

در اوج بحران سلامت با بازگشت جوانان کانادایی نزد خانواده هایشان، قیمت اجاره به شدت سقوط کرد. آن ها با خرید خانه از نرخ بهره کمتری سود بردند و یا جایی را برای اقامت جستجو کردند که از شهرهای بزرگ دورتر بود، زیرا کارفرمایشان به آنها اجازه دورکاری از منزل را داده بود.

اما از آنجا که بسیاری از مشاغل از بازگشت مشتریان استقبال و شرکت ها شروع به برنامه ریزی برای بازگشت به دفاتر می کنند، قیمت ها نیز شروع به بازگشت به شرایط قبلی می کند.

در حالی که اجاره ها در بسیاری از مناطق هنوز به میزان قابل توجهی نسبت به نرخ سال گذشته پایین هستند، داده های Rentals.ca که در ماه ژوئن منتشر شد نشان می دهد که قیمت ها مجددا سیر صعودی به خود گرفته است.

متوسط ​​قیمت ماهانه اجاره خانه یک خوابه با افزایش 2.4درصدی در ونکوور به 1898 دلار، تقریبا یک درصدی در تورنتو به 1833 دلار، 2.5درصدی در همیلتون به 1440 دلار و 4.2درصدی در سنت جان، نیوفاندلند به 894 دلار رسیده است.

بنگاه ها گفتند که این فقط افزایش قیمت نیست که کانادایی ها با ورود دوباره مردم به این کشور با آن سر و کار دارند، بلکه رقابت نیز برخواهد گشت زیرا افراد با شروع سال تحصیلی به کشور یا به مراکز شهر برمی گردند.

بانی میزلز، مشاور Keller Williams Urbain در مونترال گفت: «در حال حاضر مورد کافی در بازار وجود ندارد. از نظر قدرت خرید هم کمبود واقعی وجود دارد. با این روشی که پیش می رویم، قیمت همه چیز فقط در حال افزایش است.»

قید کردن تعداد اتاق خواب و حمام در لیست های املاک عادی است، اما یک آگهی در Craigslist از روش دیگری استفاده کرده است.

اتاق خواب و حمام یکی هستند.

این آگهی که البته از آن زمان حذف شده است، واحد اجاره ای را به عنوان “میکرو استودیوی تازه بازسازی شده” در West End ونکوور توصیف می کند.

در فضای 160 فوت مربعی، لفظ “میکرو” لزوما نادرست نیست، گرچه “استودیو” قابل بحث است. به نظر می رسد منظور این پست یک حمام بزرگ با یک تخت در داخلش باشد. 

طبق پست Craigslist، این “آپارتمان مبله” در خیابان های بارکلی و بوت واقع شده است و سیگار کشیدن در آن مجاز نیست. صاحبخانه احتمالی در آگهی نوشته: در ساختمان رخت شوی خانه موجود و پارکینگ کنار خیابان در دسترس است.

طبق آنچه در لیست آمده یک متقاضی خوش شانس با پرداخت 680دلار در ماه می تواند از سنگ نمای گرانیت، فضای ذخیره سازی، صفحه حرارتی، تخت، یخچال کوچک، پنجره بزرگ و کفپوش پورسلین کاملا جدید بهره ببرد.

لازم به ذکر این نکته نیست که رفت و آمد کوتاهی هم به یک قسمت دیگر _توالت_  خواهد داشت که فاصله کمی از تخت و دیدی کامل به آن دارد.

در لیست نوشته شده كه اجاره آپارتمان 3ماهه بوده و گزینه تمدید هم دارد. ورود حیوانات خانگی مجاز نیست و آشپزخانه ای هم در آن وجود ندارد.

یک شرکت مهندسی انتاریو 20000دلار به کارمندان خود کمک می کند تا به آنها در خرید خانه اول شان کمک کند و این نشان می دهد حداقل یک کارفرما قصد جذب و حفظ استعدادها را دارد.

شرکت سی اف کروزیر و شرکا در پی رونق مسکن در دوران همه گیری و به دنبال آن اوج گیری قیمت مسکن که منجر به توقف اکثر کانادایی ها از جمله کارمندان خودش در بازار شد، شروع به ارائه مشوق کرد.

طبق اعلام اتحادیه املاک کانادا میانگین قیمت فروش خانه در این کشور تقریبا 40 درصد بیشتر از زمان مشابه در سال گذشته است، بعلاوه اینکه قیمت ها در شهرهای کوچکتری مانند کالینگ وود که دفتر مرکزی کروزیر در آن واقع شده نیز سریعتر افزایش می یابد. افزایش شدید قیمتها باعث شده که قیمت تمام شده در بیشتر بخش های کشور کاهش یابد و پس انداز پیش پرداخت برای خریداران مسکن سخت تر شود. 

نیک موکان، رئیس کروزیر گفت که او دائما می شنود که کارمندان در مورد خانه شان مضطرب هستند: «ناراحت کننده است که می بینیم کارمندان ما چنین شرایط سختی را پشت سر می گذارند. ما نیاز آن ها را شناسایی کردیم. بزرگترین سد پیش رو تهیه پیش پرداخت برای خرید خانه است. اجاره آنها به قدری زیاد است که نمی توانند عقب ماندگی خود را جبران کرده و برای پیش پرداخت پول تهیه کنند.» این ها صحبت های آقای موکان 42 ساله است که سالها پیش از پدر و مادرش برای خرید اولین خانه اش کمک گرفت.

در این بازار حتی کارگران با مشاغل پردرآمد نیز قادر به پس انداز کافی برای پیش پرداخت نیستند. در تورنتو که قیمت یک خانه معمولی از مرز 1میلیون دلار هم عبور کرده، یک خریدار مسکن نیاز به حداقل 20 درصد یا 200000 دلار برای پیش پرداخت، به علاوه وجوه اضافی برای اتمام کار و انتقال خانه دارد.

شهر تورنتو در ابتدای راه  تعیین مالیات برای املاک خالی است تا سعی کند مانع خرید خانه توسط دلالان املاک شود و در حالی که ساکنان برای یافتن مسکن ارزان قیمت تلاش می کنند، اجازه ندهد این خانه ها خالی بمانند.

کمیته اجرایی شهردار جان توری به اتفاق آرا از طرح کارمندان شهر در روز سه شنبه برای اِعمال یک درصد مالیات بر خانه خالی از اول ژانویه 2022 حمایت کرد. این طرح هفته آینده برای تصویب به شورا می رود و سپس مشمول رایزنی های عمومی می شود.

مالیات خانه خالی بازتابی از همان طرحی است که ونکوور در سال 2018 برای حل بحران مسکن و نرخ پایین شغل وضع کرده بود. مشاوران آنجا پس از تعیین مالیات 5000 واحد آپارتمان را در سال 2019 به بازار اجاره وارد کردند و پاییز سال گذشته این نرخ را به سه درصد رساندند و تعداد خانه های خالی را به 25درصد کاهش دادند.

طبق گزارش کارکنان به کمیته اجرایی و بر اساس تجربه ونکوور، کارکنان شهر تورنتو تخمین می زنند  مالیات خانه خالی بین 55 تا 66 میلیون دلار در سال درآمد کسب کند که این شهر برای تأمین اعتبار پروژه های مسکن ارزان قیمت از آن استفاده خواهد کرد.

کارکنان امیدوارند این مالیات خریدارانی که قصد دارند ملک خود  را خالی بگذارند، وادار سازد تا خودشان آنجا زندگی کنند یا واحدها را اجاره بدهند.

اما حداقل یک وکیل مسکن فکر می کند مالیات پیشنهادی خیلی کم تعیین شده است.

امیلی جانسون به مشاوران گفت که مالیات خانه خالی این پتانسیل را دارد که هم ابزار درآمد موثری برای تأمین بودجه پروژه های مسکن باشد و هم سرمایه گذاری سوداگرانه در املاک را متوقف کند. اما او گفت که این مالیات باید از سه درصد شروع شود.

«افراد سرمایه دار برای خرید و سکونت در این قبیل خانه ها و خالی گذاشتن آنها برای اهداف شخصی خود می توانند سه درصد مالیات بپردازند. یک درصد بازدارنده نیست، در واقع یک درصد شوخی است.»

هدر تیلور، مدیر ارشد مالی و خزانه دار این شهر گفت که تورنتو می خواهد با “سهولت در پرداخت مالیات به ساکنان این فرصت را بدهد تا خانه های خالی خود را اصلاح کنند” و به این ترتیب از ونکوور پیروی کند.

طبق گزارش جدید  رویال بانک کانادا، افزایش همه گیر تقاضای املاک مسکونی باعث شده است که قابلیت خرید مسکن کانادایی ها به بدترین سطح خود در بیش از سه دهه گذشته برسد.

مجموع هزینه های مالکیت خانه به عنوان درصدی از درآمد ​​یک خانوارمتوسط در سه ماهه اول سال جاری 0.9درصد افزایش یافت و به 52درصد رسید که بالاترین سطح از سال 1990 محسوب می شود. توانایی خرید در بخش منازل تک خانوار حتی وخیم تر از این بود و در سه ماه به 56.8درصد رسید.

هوگو گفت: «شرایط سخت عرضه و تقاضا فشار شدید رو به بالا را بر قیمت خانه ها حفظ می کند. این موضوع افزایش موانع مالکیت برای خریداران اکثر بازارها، از جمله شهرهای کوچکتر و مناطق روستایی را که در طول همه گیری مورد توجه بسیاری قرار گرفته اند، ثابت نگه می دارد.» 

«در شهرهای بزرگ احتمالا توانایی خرید آپارتمان های کاندو – گزینه مناسب تر برای بسیاری از خریداران- از بین می رود زیرا قیمت ها اخیرا ثابت مانده اند.»

رویال بانک خاطرنشان کرد اینکه هم اکنون یک کارگر متوسط تنها قدرت خرید زمین ها و مناطقی از آتلانتیک کانادا را دارد، نشان می دهد که فرسایش قدرت خرید مسکن بسیار گسترده است.

در حالی که مدتهاست تب مسکن در مراکز عمده جمعیت کانادا بالاست – قیمت متوسط ​​مسکن در تورنتو و ونکوور بالاتر از 1 میلیون دلار است- این تب به بیرون از این جوامع نیز گسترش یافته است زیرا دورکاری به کانادایی ها اجازه می دهد تا از آن مکان ها دور شوند.

همین موضوع باعث افزایش دو رقمی قیمت در محل هایی مثل فریزر ولی، خارج از ونکوور و در شهرهای حومه تورنتو مانند برامپتون و پیکرینگ شده است.

هوگو گفت که مهاجرت به حومه شهرها باعث ایجاد جنگ های مناقصه و این امر منجر به از بین رفتن قدرت خرید شده است: «جنگ های مناقصه – پدیده ای که قبلا به گرانترین بازارها محدود می شد- در بسیاری از مناطق گسترش یافته و منجر به تشدید قیمت ها شده است. افزایش مداوم هزینه های مالکیت بسیار بیشتر از درآمد خریداران در سه ماهه اول سال 2021 است.»

سرمایه گذاران یک پنجم خرید مسکن در کانادا را به خود اختصاص می دهند؛ نکته ای که به بحث تأثیر آنها بر افزایش قیمت املاک در کشور و تقاضای مسکن دامن می زند.

با توجه به اطلاعات منتشر شده در بررسی سیستم مالی بانک مرکزی کانادا از زمان شروع همه گیری کووید19، خرید سرمایه گذاران به 20.1درصد از کل خریدهای کشور برگشته است که در تورنتو و همیلتون این سهم کمی بیشتر است. این میزان نسبت به اواخر دوران رونق قبلی املاک کمتر است، اما بیشتر از روزهای قبل از همه گیری است.

طبق گزارش اتحادیه املاک کانادا (CREA) که در آن متوسط ​​قیمت خانه در کشور 38درصد بیشتر از یک سال قبل است، سرمایه گذاران املاک به بالابردن قیمت ها متهم می شوند. با این حال کارشناسان مسکن و اقتصاددانان نتوانسته اند تأثیر سرمایه گذار بر قیمت گذاری را محدود کنند، حتی اگر چنین حجم وسیعی از خریدشان تأثیرگذار باشد.

سخنگوی بانک مرکزی کانادا، الکس پاترسون در ایمیلی گفت: «تعیین سطحی دقیق برای اینکه فعالیت سرمایه گذاران باید موجب نگرانی شود دشوار است و نیاز به مطالعه بیشتر دارد.»

داده های بانک مرکزی نگاهی نادر و ناقص به میزان فعالیت بازار تحت کنترل سرمایه گذاران دارد. این نکته در ماه مه و در آخرین بررسی سیستم مالی بانک فاش شد. این نگاه سرمایه گذاران را به عنوان وام گیرندگانی تعریف می کند که برای خرید ملک وام می گیرند، در حالی که وام یک ملک دیگر را هم نگه می دارند. این موضوع شامل معاملات نقدی نمی شود و فقط به سال 2015 برمی گردد؛ زمانی که بازار املاک کشور خراب بود.

این نشان می دهد که سهم خرید سرمایه گذاران در کانادا در بهار 2018 به بالاترین سطح 21.7 درصدی رسیده است، قبل از اینکه در سال 2019 به زیر 20درصد برسد. در منطقه تورنتو بزرگ و همیلتون؛ دو بازاری که بانک آنها را پررونق معرفی کرده بود، سهم خرید در فوریه 22.7 درصد بود.

آلد اب لورورث، معاون اقتصاددان ارشد آژانس مسکن فدرال، شرکت وام و مسکن کانادا گفت: «وقتی سرمایه گذاران به شکلی گسترده وارد بازار می شوند، می توانند قیمت خانه ها را بالا ببرند. تاثیر بلند مدت این است كه سرمایه گذاران اغلب منبع تأمین مالی برای ساخت مسكن بیشتر و افزایش عرضه هستند.»

یکی از آشکارترین گزارش های این برنامه مربوط به سال 2019 است و املاکی را بررسی کرده است که در سه استان “تحت تصرف مالک” نبوده اند. این گزارش بالاترین سطح مالکیت سرمایه گذاران را در منطقه مسکونی نزدیک دانشگاه بی سی ونکوور نشان داد؛ جایی که 47درصد از انواع املاک توسط سرمایه گذاران نگهداری می شد.

همچنین مشخص شد که در تورنتو بیش از یک سوم بازار آپارتمان متعلق به افرادی است که در این واحدها زندگی نمی کنند، یا آن را اجاره می دهند و یا خالی می گذارند.

آقای یان و دیگر طرفداران مسکن ارزان قیمت این ایده را که وقتی بسیاری از صاحبان املاک سرمایه گذار هستند، کمبود عرضه وجود دارد، زیر سوال می برند. او می گوید: «شما دائما می شنوید که مشکل اصلی بازار مسکن و افزایش قیمتها، کمبود عرضه است، اما  هیچکس نمی گوید عرضه برای کدام گروه از خریداران؟»

در تورنتو قیمت یک آپارتمان جدید به طور متوسط ​​هر فوت مربع 1400 دلار است. این بدان معنی است که با 20 درصد پیش پرداخت در آپارتمان یک خوابه 500 فوت مربعی، سرمایه گذاران مجبورند آپارتمان خود را به مبلغ بیش از 3000دلار در ماه اجاره دهند تا از پس پرداخت وام، هزینه های آپارتمان و مالیات شان بربیایند.

لیلانی فرها، مدیر جهانی گروه حقوق مسکن the shift گفت: «من خیلی دوست دارم بدانم که قبل از مقرون به صرفه بودن واحدها، دقیقا چه میزان عرضه باید داشته باشیم.»