خرید خانه کانادا

دولت جزییات برنامه‌ای را منتشر کرد که در بودجه فدرال قبلی مطرح شده بود و به  سازمان مسکن کانادا اجازه می دهد تا سقف ۱۰ درصد از قیمت نخستین خانه یک خریدار را پرداخت کند.

تحت برنامه «تشویق خانه اولی‌ها» که نخستین بار در مارس رونمایی شد و در سپتامبر رسما آغاز به کار می‌کند، یک فرد خانه اولی که درآمدی کمتر از ۱۲۰ هزار دلار دارد می‌تواند از مزایای در نظر گرفته شده استفاده کند. اگر خریدار بتواند میزان حداقل یک وام مسکن بیمه‌نشده را تامین کند که در حال حاضر پنج درصد است، شرکت وام مسکن و مسکن کانادا تا سقف ۱۰ درصد از قیمت خانه خرید چنین فردی را تامین خواهد کرد.

یک پیش نیاز هم وجود دارد که ارزش کلی وام مسکن به اضافه سهم شرکت مسکن نباید از ۴۸۰ هزار دلار فراتر برود. یک مسئول دولتی گفت چنین چیزی عملا به این معنی است که برنامه تنها در دسترس املاکی خواهد بود که قیمت کلی‌شان از حدود ۵۶۵ هزار دلار فراتر نمی‌رود.

اگر این شرایط موجود باشد، شرکت مسکن پنج درصد دیگر قیمت خانه بازفروش‌شده را فراهم می‌کند. اگر خانه نوساز باشد، این سازمان می‌تواند تا سقف ۱۰ درصد را پرداخت کند. پول پرداختی توسط سازمان بدون بهره خواهد بود، یعنی دریافت‌کننده مانند وام مسکن نباید در آینده هزینه‌های اضافی پرداخت کند.

دولت گفته در ازای سهم پرداختی خود، شرکت مسکن می‌تواند در هنگام فروش آن خانه به همان نسبت از هر گونه سود حاصل شده از افزایش ارزش آن بهره‌مند شود. البته اگر ارزش ملک پایین بیاید هم دولت در ضرر آن سهیم خواهد بود.

به این ترتیب با وجود اینکه مالک خانه در آینده باید پولی به دولت پرداخت کند، پس‌اندازی که در طول سال‌ها انجام می‌دهد می‌تواند بیشتر شود. در مثال بالا، این برنامه برای فردی که از آن استفاده کند طی طول عمر وام ماهی ۲۸۶ دلار یا سالی ۳۴۳۰ دلار صرفه‌جویی می‌کند.

ژان-ایو دوکلو نماینده مجلس لیبرال و عضو کابینه مسئول شرکت مسکن گفت:‌ «این یعنی پول بیشتری در جیب کانادایی‌ها خواهد بود و تخمین زده می‌شود که می‌تواند به ۱۰۰ هزار خانواده در سراسر کانادا کمک کند».

دولت بریتیش کلمبیا برای نخستین بار در کانادا یک برنامه رجیستری به راه انداخته تا خرید آپارتمان‌های پیش‌فروش‌شده را ردیابی کند.

گرچه انتظار می‌رود این حرکت به مقابله با فرار مالیاتی کمک کند، ولی نباید تصور کرد اجرای چنین طرحی بتواند در کوتاه مدت قابلیت پایین آوردن قیمت آپارتمان‌ها را داشته باشد.

وزیر اقتصاد کارول جیمز  اعلام کرد که طی این رجیستری جدید پیش‌فروش‌ها، داده‌های واحدهای مسکونی را از شروع پیش فروش  تا پایان ساخت‌و‌ساز ساختمان جمع‌آوری خواهد شد.

نام‌ها، سند مالکیت و قیمت خرید و فروش با سازمان مالیات کانادا به اشتراک گذاشته می‌شود تا از این اطمینان حاصل شود که افراد از کاستی‌های قانونی برای اجتناب از پرداخت مالیات بر درآمد، مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات انتقال ملک سوء استفاده نمی‌کنند.

جیمز گفت: «این حرکت اطمینان حاصل می‌کند که افرادی که در  تراکنش‌های املاک نقش دارند در عمل سهم منصفانه خود از مالیات‌ها را پرداخت می‌کنند. در حال حاضر ما هیچ ایده‌ای نداریم که تا چه حد این اتفاق می‌افتد. هیچ نوع ریجستری وجود ندارد، هیچ نوع ردیابی این دست تراکنش‌ها وجود ندارد.»

این رجیستری از تمام انبوه سازانی که در حال حاضر مشغول ساخت آپارتمان‌ها یا دیگر ساختمان‌های مسکونی هستند می‌خواهد تا هر چهار ماه یک بار وضعیت قرارداد واحد خود را به ثبت برسانند و این پروسه از روز سی‌ام آوریل آغاز می‌شود. بعد از اینکه مراحل ساخت‌و‌ساز تکمیل شد و برنامه مورد نظر نزد دولت به ثبت رسید، انبوه ساز موظف است سالانه به مدت شش سال گزارش ثبت کند و در صورت درخواست اداره مالیات آن را ارائه دهد. 

جیمز گفت: «باور داریم بیشتر انبوه سازان این کار را انجام خواهند داد. قانون از آن‌ها این را می‌خواهد. اگر این کار را انجام ندهند هم جریمه‌هایی در نظر گرفته شده است.»

 رجیستری مورد بحث البته در اختیار عموم مردم و محققان قرار نخواهد گرفت و اطلاعات آن محرمانه خواهد بود.

با وجود این جیمز اشاره کرد بریتیش کلمبیا بزودی یک پایگاه داده عمومی از مالکیت آپارتمان‌ها ایجاد خواهد کرد که به افراد اجازه می‌دهد نام افرادی که در ساخت‌و‌سازهای املاک، سازمان‌ها و شرکت‌های ثبت‌شده نقش دارند را جستجو کنند.

تخصیص قراردادهای پیش‌فروش طی سال‌های اخیر که بازار مسکن داغ بوده تبدیل به حرکتی رایج شده است. بعضی از منتقدان آن می‌گویند پیش‌فروش‌ها به سرمایه‌گذاران خارجی ثروتمند اجازه می‌دهد نسبت به کانادایی‌ها دسترسی سریع‌تری به واحدها داشته باشند.

دولت لیبرال قبلی حرکت تخصیص مخفی را سال 2016 ممنوع کرد که شامل چند فروش بسیار سریع بدون اطلاع فروشنده اصلی و با استفاده از واسطه‌هایی مثل مشاوران املاک و سفته‌بازانی می‌شود که متهم به جیب زدن تمام سودها هستند.

متخصصان املاک می‌گویند جمع‌آوری داده‌های تخصیص قراردادهای پیش‌فروش حرکتی مثبت است، اما سخت‌گیری بیشتر بر فرار مالیاتی در عمل قیمت آپارتمان‌ها را پایین نخواهد آورد.

امیرحمزه علی مشاور املاک فعال ونکوور در این زمینه می‌گوید: «می‌دانم بعضی مواقع توسعه‌دهندگان در حالی گیر می‌افتند که یک واحد را دو بار می‌فروشند، بنابراین فکر می‌کنم داشتن شفافیت بیشتر خوب است. اما این بحث یک بخش دومی هم دارد که مربوط به زمانی می‌شود که افراد پیش‌فروش‌هایی را خرید و فروش می‌کنند که فشار بیشتری را روی قیمت‌ها وارد می‌کند و من شک  دارم که جلوی چنین امری گرفته شود.»

حمزه علی در ادامه افزود: «به نظرم بخش شفافیت ماجرا خوب است چون می‌تواند جلوی افرادی را بگیرد که از پرداخت مالیات بر عایدی سرمایه فرار و شاید حتی پولشویی می‌کنند. اما اینکه چنین حرکتی باعث شود خانه‌ها در استان مقرون به صرفه‌تر بشوند را  واقعا باور ندارم.»

با تداوم روند فعلی فروش در بازار مسکن کانادا ، باید انتظار داشت  ونکوور در آینده نزدیک جایگاه خود به عنوان دومین بازار بزرگ مسکن کانادا را به مونتریال واگذار کرده و به جایگاه سوم تنزل پیدا کند.

با وجود اینکه ونکوور هنوز گران‌قیمت‌ترین بازار مسکن کاناداست، کاهش شدید اخیر فروش خانه در این شهر باعث شده مجموع ارزش تراکنش‌های املاک هم در آن بسیار پایین بیاید. این باعث می‌شود بازار رو به رشد مونترال به زودی بتواند جای این شهر را بگیرد.

در ماه ژانویه، ارزش کلی دلاری تراکنش‌های مسکن در ونکوور به 1.7 میلیارد دلار کانادا (1.3 میلیارد دلار آمریکا) کاهش پیدا کرد که از نظر فصلی ضعیف‌ترین درجه آن از سال 2013 به بعد بود و نسبت به یک سال قبل 42 درصد پایین‌تر آمده بود. این ارقام روز جمعه توسط انجمن املاک کانادا منتشر شدند. در عین حال، ارزش تراکنش‌های مونتریال در آغاز سال به 1.63 میلیارد دلار کانادا رسید که نسبت به ژانویه سال گذشته 18 درصد افزایش پیدا کرده است. مونتریالکه خانه‌هایی بسیار ارزان‌تر و تراکنش‌های بیشتر دارد، از سال 2008 تا به حال تا این حد از نظر ارزش تراکنش‌ها به ونکوور نزدیک نشده بود.

در ماه ژانویه تعداد خانه‌های به فروش رفته در مونتریال با بالاترین سرعت خود در یک دهه گذشته بیشتر شد. چون این شهر قیمت‌های پایین و اقتصادی رونق یافته دارد خریداران را جذب خود می‌کند. فروش‌ در این شهر نسبت به دسامبر افزایشی 7.1 درصدی داشت که بیشترین افزایش از ماه مه سال 2009 تا به حال بود. تعداد واحدهای فروخته شده هم رکورد شکست. این در حالی است که رشد ونکوور و تورنتو 1.2 درصد و رشد ملی 3.6 درصد بود.

نگرانی‌های بسیار کمتری نسبت به این وجود دارد که مونتریال هم مثل دو شهر بزرگ دیگر کانادا نشانه‌هایی از داغ شدن بیش از حد بروز دهد. مارک دوسورمو، اقتصاددان بانک اسکوشا گفت: «این افزایش قیمت و بالا رفتن فروش‌ها نشان‌گر قدرت اقتصاد است. مونترال هنوز هم نسبتا مقرون به صرفه است.»

قیمت میانگین مسکن در مونتریال در ماه ژانویه 349300 دلار بود که نسبت به یک سال قبل افزایشی 6.3 درصدی داشت. این هنوز بسیار کمتر از قیمت 1.02 میلیون دلاری ونکوور است که 4.5 درصد کاهش داشت.

بزرگترین شهر کانادا یعنی تورنتو هنوز هم با اختلاف بیشترین تراکنش‌های مسکن کشور را دارد که در آغاز سال به 5.4 میلیارد دلار رسید. البته این رقم نسبت به 8.5 میلیارد دیده شده در ابتدای سال 2017 بسیار پایین‌تر است.

در همین حال امیرحمزه علی مشاور املاک فعال ونکوور هم معتقد است با در نظر گرفتن تفاوت شمار سکنه دو شهر ، آمار مذکور اهمیت بیشتری پیدا می کند.جمعیت مونتریال اخیرا از مرز 4 میلیون نفر گذشت در حالیکه شمار سکنه ونکوور بزرگ به زحمت به 2.5 میلیون نفر می رسد. به این ترتیب اگر ارزش دلاری معاملات صورت گرفته را به نسبت جمعیت د رنظر بگیریم ، مشخص می شود بازار مسکن مونتریال به مراتب داغ تر از ونکوور است .

با توجه به این آمار و ارقام ، حمزه علی تحقق پیشی گرفتن مونتریال از ونکوور را حتمی می داند و البته قیمت بالای مسکن در ونکوور را یکی از عوامل تشدید این مسئله می داند!

 30 خانواده در پورت مودی  برای خانه‌دارشدن می توانند از امکان تازه ای استفاده کنند که تا حدودی بزرگترین مانع یعنی پیش‌پرداخت را از میان برمی‌دارد.

یک مجتمع آپارتمانی نزدیک راکی پوینت پارک  به شیوه‌ای خاص بازاریابی می‌شود. متقاضیان می‌توانند به مدت دو سال یک اجاره‌خانه ثابت بدهند که تمام آن پول تبدیل به سرمایه‌ای می‌شود که می‌تواند به عنوان پیش‌پرداخت به کار برود.

این ایده تا حدی موفق بوده که سازندگان آپارتمان قصد دارند یک قرعه‌کشی برگزار کنند تا مشخص شود چه کسی می‌تواند در این واحدها زندگی کند. بیش از 500 نفر تا به حال ثبت‌نام کرده‌اند.

کریستین فراکیا که می‌خواهد خانه بخرد، گفت: «این فرصتی عالی برای صاحب‌خانه شدن است. حالا دیگر لازم نیست هم اجاره بدهم و هم در عین حال پول پس‌انداز کنم. وگرنه مجبور بودم 5 تا 10 سال صبر کنم تا آن پول پس‌انداز بشود.»

این مرد 24 ساله از طرف مادرش از این برنامه خبردار شد و به سرعت ثبت‌نام کرد و حتی یک مقاله 500 کلمه‌ای نوشت که چرا او استحقاق این فرصت را دارد.

صاحب این پروژه که کوش پاناچ نام دارد، از یکی از آتش‌نشانان محله شنید که در پورت مودی خانه‌های مقرون به صرفه زیادی برای خرید وجود ندارد. این مکالمه رویش تاثیر گذاشت و به سرعت این برنامه کرایه به منظور صاحب‌خانه‌شدن را راه‌اندازی کرد.

این برنامه مورد حمایت شورای شهر محلی است. افراد برای اینکه صلاحیت دریافت این فرصت را داشته باشند باید در پورت مودی زندگی یا کار کنند و این باید نخستین خانه‌‌ای باشد که می‌خرند. علاوه بر این، متقاضیان باید خودشان در خانه زندگی کنند .و امکان اجاره آن را به شخص دیگر ندارند. 

تعداد درخواست‌هایی که آقای پاناچ دریافت کرده بسیار فراتر از انتظار اولیه‌اش  است. او گفت: «با توجه به اینکه در کار ساخت‌و‌ساز هستم فکر می‌کردم درک می‌کنم که بازار مسکن چقدر چالش‌برانگیز است. اما راستش را بگویم، هرگز درک نمی‌کردم که چقدر برای مردم سخت است. وقتی شرایط بسیار سختی بسیاری از متقاضیان را می‌شنوم قلبم می‌شکند.»

این خانه‌ساز اهل ریچموند مطمئن است که راهکارهای کوچک مثل این می‌توانند روی هم جمع شوند تا صاحب‌خانه شدن را برای جوانان مقرون‌به‌صرفه‌تر کنند. او از دیگر سازندگان هم می‌خواهد چنین پیشنهادهایی را در پروژه‌های آینده خود در نظر بگیرند.

پاناچ همچنین از مسئولان شهری می‌خواهد محدودیت‌های ساخت‌و‌ساز را تسهیل کنند تا هزینه خانه‌سازی کاهش پیدا کند. او گفت: «مهم است به یاد داشته باشیم که تنها فردی که پول هزینه‌های افزوده را می‌دهد خریدار است. سازندگان و شهر مجبور نیستند پول خیلی از این چیزها را که مردم نمی‌خواهند یا لازم ندارند، اما شورای شهر آن‌ها را ضروری کرده است، بدهند.»

قرعه‌کشی 30  واحد ساختمانی اوایل ماه مارس برگزار خواهد شد.

از این هفته خرید خانه در کانادا سخت تر شد و با اجرای قوانین جدید اعطای وام مسکن ، بسیاری از خریداران و همچنین مشاوران املاک و کارگزاران وام مسکن باید دردسرهای مضاعفی را برای نهایی کردن معاملات قبول کنند.

اما همه از این قضیه ناراضی نیستند و اگر تصویر بزرگتری از شرایط اقتصادی کانادا را در نظر بگیریم ، بانکها و به ویژه بانک مرکزی کانادا از شرایط جدید کاملا رضایت دارند و همه چیز طبق برنامه پیش می رود. مهمترین وظیفه بانک مرکزی تنظیم نرخ بهره به شکلی است که رشد اقتصادی را تضمین کرده و نرخ تورم را در شرایط فعلی حدود دو درصد نگاه دارد.

پیش از سخنان استفان پولوز رییس بانک مرکزی در روز چهارشنبه، بنگاه های شرط بندی شانس کاهش نرخ بهره در کانادا را تقریبا صفر می دانستند ولی اظهارات پولوز درکنفرانس خبری مبنی بر اینکه بحث کاهش نرخ بهره در آخرین نشست هیات رییسه بانک مرکزی کاملا جدی بوده ، نظر بنگاه های شرط بندی را عوض کرد . حالا شانس کاهش نرخ بهره تا ماه ژانویه یک به پنج وشانس همین اتفاق در بهار 2017 ، یک به چهار است .

با این اشاره پولوز ، بازار مالی در کانادا هنوز قانع نشده که کاهش نرخ بهره در راه است ولی درک هولت اقتصاد دان بانک اسکوشیا معتقد است بانک مرکزی علاقه زیادی به این کار دارد چرا که زمینه آن را با قانون جدید وام مسکن فراهم کرده است :«پیش از این تغییر نرخ بهره می توانست تلاطم بیشتری در بازار مسکن ایجاد کرده و قیمتها را بیشتر افزایش دهد ولی با سخت گیرانه تر شدن قوانین وام مسکن ، بانک مرکزی دیگر ترسی از کاهش نرخ بهره و حتی رساندن آن به صفر ندارد و در حالیکه شرایط دریافت وام و سرمایه گذاری در صنعت و دیگر فعالیتهای اقتصادی ساده تر خواهد شد و امکان ایجاد اشتغال بیشتر فراهم می شود ، دولت نگرانی از بابت ضربه خوردن بازار مسکن از نرخ پایین بهره ندارد.

اجرای قانون جدید اعطای وام مسکن درکانادا در واقع اجرای مکانیزمی بود که توسط کریستین لاگارد رییس صندوق بین المللی پول هم سپتامبر گذشته در کانادا مطرح شده بود. این قانون برگرفته از مکانیزمی است که در علم اقتصاد “macroprudential” نامیده می شوند .در این مکانیزم بجای بالا بردن نرخ بهره برای کنترل بخشی از اقتصاد توسط دولت ، قوانینی ویژه (و شاید موقت) برای کنترل نرخ بهره در آن بخش وضع می شود . درمورد کانادا ، بخش آسیب دیده مسکن است و هدف قانون جدید افرادی هستند که شاید با قرض کردن بیش از درآمدشان ، به خطر خواهند افتاد و مشکلاتی برای دولت ایجاد خواهند کرد.

به گفته ویل استرینج، استاد دانشگاه تورنتو ، از بین تمامی ابزار “macroprudential”، دولت بر قوانینی تاکید کرده که امکان افزایش بدهی را کاهش می دهد.

از سوی دیگر آخرین آمار در آمریکا از کاهش مجدد نرخ بیکاران خبر می دهد و در حال حاضر آمریکا کمترین نرخ بیکاری در 43 سال گذشته را داراست . همین مسئله میتواند بانک مرکزی آمریکا را بیش از پیش به افزایش نرخ بهره پس از انتخابات وادار کند. افزایش نرخ بهره در آمریکا ، سقوط  بیشتر دلار کانادا را به همراه خواهد داشت و البته سرمایه گذاران را به تبدیل دلار آمریکا به دلار کانادا برای سرمایه گذاری در بخشهای مختلف اقتصادی کانادا ترغیب می کند.

به نوشته سی بی سی ،استرینج هم می پذیرد جوانان و افرادی که برای اولین بار قصد خرید خانه دارند با قانون جدید وام مسکن قطعا به مشکل برخورد خواهند کرد و مجبور به خرید خانه های ارزان تری خواهند شد ولی در مجموع این شرایط به مراتب به سود آنهاست چون در صورت کاهش بهای مسکن در کانادا ،با بدهی مضاعف مواجه نخواهند بود:« پس از سال 2007 و رکود اقتصادی در آمریکا دیده ایم که چه اتفاقاتی رخ داد. چگونه مردم بابت خانه هایی که خریده بودند به دردسر افتادند ، چطور کردیت خود را ازد ست دادند و چه اتفاقات بدی پس از آن برایشان رخ داد. در کانادا قوانین جدید مانع خانه خریدن مردم نمی شود بلکه آنها باید خانه های ارزان تری بخرند و همین مسئله قیمتها را کاهش میدهد .»