خرید آپارتمان کانادا

دولت بریتیش کلمبیا برای نخستین بار در کانادا یک برنامه رجیستری به راه انداخته تا خرید آپارتمان‌های پیش‌فروش‌شده را ردیابی کند.

گرچه انتظار می‌رود این حرکت به مقابله با فرار مالیاتی کمک کند، ولی نباید تصور کرد اجرای چنین طرحی بتواند در کوتاه مدت قابلیت پایین آوردن قیمت آپارتمان‌ها را داشته باشد.

وزیر اقتصاد کارول جیمز  اعلام کرد که طی این رجیستری جدید پیش‌فروش‌ها، داده‌های واحدهای مسکونی را از شروع پیش فروش  تا پایان ساخت‌و‌ساز ساختمان جمع‌آوری خواهد شد.

نام‌ها، سند مالکیت و قیمت خرید و فروش با سازمان مالیات کانادا به اشتراک گذاشته می‌شود تا از این اطمینان حاصل شود که افراد از کاستی‌های قانونی برای اجتناب از پرداخت مالیات بر درآمد، مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات انتقال ملک سوء استفاده نمی‌کنند.

جیمز گفت: «این حرکت اطمینان حاصل می‌کند که افرادی که در  تراکنش‌های املاک نقش دارند در عمل سهم منصفانه خود از مالیات‌ها را پرداخت می‌کنند. در حال حاضر ما هیچ ایده‌ای نداریم که تا چه حد این اتفاق می‌افتد. هیچ نوع ریجستری وجود ندارد، هیچ نوع ردیابی این دست تراکنش‌ها وجود ندارد.»

این رجیستری از تمام انبوه سازانی که در حال حاضر مشغول ساخت آپارتمان‌ها یا دیگر ساختمان‌های مسکونی هستند می‌خواهد تا هر چهار ماه یک بار وضعیت قرارداد واحد خود را به ثبت برسانند و این پروسه از روز سی‌ام آوریل آغاز می‌شود. بعد از اینکه مراحل ساخت‌و‌ساز تکمیل شد و برنامه مورد نظر نزد دولت به ثبت رسید، انبوه ساز موظف است سالانه به مدت شش سال گزارش ثبت کند و در صورت درخواست اداره مالیات آن را ارائه دهد. 

جیمز گفت: «باور داریم بیشتر انبوه سازان این کار را انجام خواهند داد. قانون از آن‌ها این را می‌خواهد. اگر این کار را انجام ندهند هم جریمه‌هایی در نظر گرفته شده است.»

 رجیستری مورد بحث البته در اختیار عموم مردم و محققان قرار نخواهد گرفت و اطلاعات آن محرمانه خواهد بود.

با وجود این جیمز اشاره کرد بریتیش کلمبیا بزودی یک پایگاه داده عمومی از مالکیت آپارتمان‌ها ایجاد خواهد کرد که به افراد اجازه می‌دهد نام افرادی که در ساخت‌و‌سازهای املاک، سازمان‌ها و شرکت‌های ثبت‌شده نقش دارند را جستجو کنند.

تخصیص قراردادهای پیش‌فروش طی سال‌های اخیر که بازار مسکن داغ بوده تبدیل به حرکتی رایج شده است. بعضی از منتقدان آن می‌گویند پیش‌فروش‌ها به سرمایه‌گذاران خارجی ثروتمند اجازه می‌دهد نسبت به کانادایی‌ها دسترسی سریع‌تری به واحدها داشته باشند.

دولت لیبرال قبلی حرکت تخصیص مخفی را سال 2016 ممنوع کرد که شامل چند فروش بسیار سریع بدون اطلاع فروشنده اصلی و با استفاده از واسطه‌هایی مثل مشاوران املاک و سفته‌بازانی می‌شود که متهم به جیب زدن تمام سودها هستند.

متخصصان املاک می‌گویند جمع‌آوری داده‌های تخصیص قراردادهای پیش‌فروش حرکتی مثبت است، اما سخت‌گیری بیشتر بر فرار مالیاتی در عمل قیمت آپارتمان‌ها را پایین نخواهد آورد.

امیرحمزه علی مشاور املاک فعال ونکوور در این زمینه می‌گوید: «می‌دانم بعضی مواقع توسعه‌دهندگان در حالی گیر می‌افتند که یک واحد را دو بار می‌فروشند، بنابراین فکر می‌کنم داشتن شفافیت بیشتر خوب است. اما این بحث یک بخش دومی هم دارد که مربوط به زمانی می‌شود که افراد پیش‌فروش‌هایی را خرید و فروش می‌کنند که فشار بیشتری را روی قیمت‌ها وارد می‌کند و من شک  دارم که جلوی چنین امری گرفته شود.»

حمزه علی در ادامه افزود: «به نظرم بخش شفافیت ماجرا خوب است چون می‌تواند جلوی افرادی را بگیرد که از پرداخت مالیات بر عایدی سرمایه فرار و شاید حتی پولشویی می‌کنند. اما اینکه چنین حرکتی باعث شود خانه‌ها در استان مقرون به صرفه‌تر بشوند را  واقعا باور ندارم.»

 30 خانواده در پورت مودی  برای خانه‌دارشدن می توانند از امکان تازه ای استفاده کنند که تا حدودی بزرگترین مانع یعنی پیش‌پرداخت را از میان برمی‌دارد.

یک مجتمع آپارتمانی نزدیک راکی پوینت پارک  به شیوه‌ای خاص بازاریابی می‌شود. متقاضیان می‌توانند به مدت دو سال یک اجاره‌خانه ثابت بدهند که تمام آن پول تبدیل به سرمایه‌ای می‌شود که می‌تواند به عنوان پیش‌پرداخت به کار برود.

این ایده تا حدی موفق بوده که سازندگان آپارتمان قصد دارند یک قرعه‌کشی برگزار کنند تا مشخص شود چه کسی می‌تواند در این واحدها زندگی کند. بیش از 500 نفر تا به حال ثبت‌نام کرده‌اند.

کریستین فراکیا که می‌خواهد خانه بخرد، گفت: «این فرصتی عالی برای صاحب‌خانه شدن است. حالا دیگر لازم نیست هم اجاره بدهم و هم در عین حال پول پس‌انداز کنم. وگرنه مجبور بودم 5 تا 10 سال صبر کنم تا آن پول پس‌انداز بشود.»

این مرد 24 ساله از طرف مادرش از این برنامه خبردار شد و به سرعت ثبت‌نام کرد و حتی یک مقاله 500 کلمه‌ای نوشت که چرا او استحقاق این فرصت را دارد.

صاحب این پروژه که کوش پاناچ نام دارد، از یکی از آتش‌نشانان محله شنید که در پورت مودی خانه‌های مقرون به صرفه زیادی برای خرید وجود ندارد. این مکالمه رویش تاثیر گذاشت و به سرعت این برنامه کرایه به منظور صاحب‌خانه‌شدن را راه‌اندازی کرد.

این برنامه مورد حمایت شورای شهر محلی است. افراد برای اینکه صلاحیت دریافت این فرصت را داشته باشند باید در پورت مودی زندگی یا کار کنند و این باید نخستین خانه‌‌ای باشد که می‌خرند. علاوه بر این، متقاضیان باید خودشان در خانه زندگی کنند .و امکان اجاره آن را به شخص دیگر ندارند. 

تعداد درخواست‌هایی که آقای پاناچ دریافت کرده بسیار فراتر از انتظار اولیه‌اش  است. او گفت: «با توجه به اینکه در کار ساخت‌و‌ساز هستم فکر می‌کردم درک می‌کنم که بازار مسکن چقدر چالش‌برانگیز است. اما راستش را بگویم، هرگز درک نمی‌کردم که چقدر برای مردم سخت است. وقتی شرایط بسیار سختی بسیاری از متقاضیان را می‌شنوم قلبم می‌شکند.»

این خانه‌ساز اهل ریچموند مطمئن است که راهکارهای کوچک مثل این می‌توانند روی هم جمع شوند تا صاحب‌خانه شدن را برای جوانان مقرون‌به‌صرفه‌تر کنند. او از دیگر سازندگان هم می‌خواهد چنین پیشنهادهایی را در پروژه‌های آینده خود در نظر بگیرند.

پاناچ همچنین از مسئولان شهری می‌خواهد محدودیت‌های ساخت‌و‌ساز را تسهیل کنند تا هزینه خانه‌سازی کاهش پیدا کند. او گفت: «مهم است به یاد داشته باشیم که تنها فردی که پول هزینه‌های افزوده را می‌دهد خریدار است. سازندگان و شهر مجبور نیستند پول خیلی از این چیزها را که مردم نمی‌خواهند یا لازم ندارند، اما شورای شهر آن‌ها را ضروری کرده است، بدهند.»

قرعه‌کشی 30  واحد ساختمانی اوایل ماه مارس برگزار خواهد شد.

منابع مطلع در دو بانک بزرگ کانادا  در گفتگو با خبرنگار ایرونیا از شرایط ساده تر دولت برای استرس تست و اعطای وام مسکن خبر دادند.

به گفته این منابع خبری دولت فدرال در نظر دارد تا با اصلاح شرایط استرس تست ، نرخ بهره که برای واجد شرایط بودن دریافت کننده وام در نظر می گرفت را پایین آورده و در اقدامی دیگر مدت زمان بازپرداخت وام مسکن را تا 30 سال برساند.

هر دو اقدام مذکور می تواند بر بازار مسکن شهرهای بزرگ کانادا به ویژه ونکوور و تورنتو که با افزایش میزان عرضه و کاهش تقاضا مواجه هستند ،تاثیر مهمی داشته باشند. با انجام این تغییرات که بزودی به صورت رسمی اعلام می شوند ، میزان وام مسکن دریافتی از سوی خریداران افزایش یافته و می توانند گزینه های بیشتری در زمان خرید را در نظر بگیرند.

در حال حاضر در استرس تست وام مسکن  خریداران باید برای نرخ بهره ای واجد شرایط دانسته شوند که 2 درصد بالاتر از نرخ فعلی بهره وام دهندگان است و میزان پیش پرداخت وام گیرنده هم تاثیری در روند استرس تست ندارد. از سوی دیگر نرخ بهره در سطح کانادا از زمان اجرای استرس تست یک درصد افزایش یافته است .

ولی در شرایط جدید تنها یک درصد به نرخ بهره فعلی وام دهندگان برای استرس تست اضافه خواهد شد و چنین اتفاقی می تواند میزان قبولی متقاضیان دریافت وام مسکن را تا ده درصد بالا ببرد. همچنین افزایش میزان بازپرداخت وام مسکن می تواند تاثیر مشابهی داشته باشد و باز هم میزان قبولی متقاضیان را بیشتر کند. افزایش این مدت زمان از 25 سال به 30 سال با در نظر گرفتن اینکه میزان درآمد دریافت کننده ثابت بماند و نرخ بهره وام دهندگان حدود 4 درصد باشد ، باعث افزایش ده درصدی میزان قبولی می شود.

امیر حمزه علی ، مشاور املاک فعال ونکوور معتقد است چنین تغییراتی قطعا می تواند تاثیر روانی مثبتی بر بازار داشته باشد و این پیام را برای بازار بفرستد که دولت فدرال سعی در ایجاد ثبات و رونق نسبی در بازار مسکن دارد و تمایلی به تداوم کاهش قیمتها در بازار ندارد.

این پاییز مصادف با دهمین سالگرد ورشکستگی بانک Lehman Brothers و در پی آن بروز رکود اقتصادی در آمریکای شمالی و اکثر نقاط جهان است .

بخش عمده ایجاد رکود اقتصادی به از هم پاشیدن بازار اعطای وام مسکن آمریکا و در پی آن سقوط قیمت مسکن بود که تابه آن زمان نظیرش دیده نشده بود.

در کانادا اما این سقوط هرگز رخ نداد و پس از یک دوره کوتاه کاهش قیمتها در سال 2008 ، بازار مسکن خود را بازیافت و هرگز دچار بحران نشد.

حالا با گذشت ده سال ، آیا می توان ادعا کرد کانادایی ها برنده بزرگ لاتاری مسکن در آمریکای شمالی بودند. شرکت Point2 Homes طی گزارشی اخیرا دست به بررسی نوسانات بازار مسکن آمریکا و کانادا طی این ده سال زده است. بر اساس آمار ، متوسط بهای مسکن طی سالهای 2008 تا 2018 در کانادا 56 درصد افزایش یافته در حالیکه در آمریکا این افزایش فقط 24 درصد بوده است .

بر همین اساس میزان توانایی کانادایی ها برای خرید مسکن طی این مدت کاهش قابل ملاحظه ای پیدا کرده است و بحران جدیدی برای طبقه متوسط این کشور ایجاد شده است . اما در آمریکا پس از گذشت ده سال ، نسبت درآمد به متوسط قیمت مسکن تقریبا ثابت بوده و از 4.7 در سال 2008 به 4.9 رسیده است . ولی برای کانادا نسبت مذکور از 4.9 در سال 2008 به 6.7 در سال جاری رسیده است .

برای کانادایی های ساکن شهرهای بزرگ به ویژه در ونکوور و تورنتو اما این نسبت به مراتب بالاتر و نگران کننده تر است. در تورنتو متوسط بهای مسکن از 368 هزار دلار به 786 هزار دلار رسیده و این قیمت 7.5 برابر متوسط درآمد تورنتویی هاست.

ولی به گفته امیرحمزه علی مشاور املاک فعال ونکوور، شرایط در این شهر به مراتب بدتر از تورنتو بوده و متوسط بهای مسکن در ونکوور بزرگ طی ده سال اخیر به طور متوسط 93 درصد افزایش بافته است.در وست ونکوور ، بهای خانه های ویلایی از 2008 تاکنون به طور متوسط 85 درصد بیشتر شده در حالیکه برای وست ساید و نورث ونکوور ، این افزایش به ترتیب 117 و 89 درصد است .

حمزه علی در ادامه می گوید :« طی دهه گذشته قیمت تاون هاوس و آپارتمان همپای خانه های ویلایی رشد نکرد ولی با این وجود متوسط بهای مسکن در کوکیتلام ، پورت کوکیتلام و نیو وست مینستر دو برابر شده و در مقابل بهای مسکن در ویسلر تنها 30 درصد افزایش داشته است.»

شاید تنها شهر کانادا که داستان سقوط بازار مسکن آمریکا به شکلی در آن تکرار شد ، کلگری بود. این شهر که پس از رونق صنعت نفت و گاز با افزایش چشمگیر قیمت تا سال 2007 مواجه بود ، پس از رکود اقتصادی و کاهش بهای نفت هرگز نتوانست به روزهای اوج برگردد و حالا نسبت درآمد به متوسط بهای مسکن در آنجا به 4.1 رسیده که اصلا قابل مقایسه با تورنتو وکلگری نیست.

در هر دو کشور شمار صاحبخانه ها کاهش مشابهی داشت . در کانادا درصد آنها از 69 به 67.8 درصد رسید و در آمریکا صاحبخانه ها از 67.8 درصد در سال 2008 به 64.2 درصد در سال 2018 کاهش یافتند.

همین رونق بیشتر بازار اجاره را سبب شد و کرایه خانه ها در کانادا به طور متوسط 25 درصد و در آمریکا 23 درصد در ده سال اخیر افزایش یافته است . متوسط اجاره مسکن به این ترتیب در کانادا به 1002 دلار و در آمریکا به 1012 دلار رسیده است .

به این ترتیب با توجه به آمار می توان گفت افرادی که در آمریکا پس از بروز رکود اقتصادی دست به خرید خانه های ارزان قیمت زدند ، با عادی شدن شرایط و بازگشت قیمتها و بازگشت سرمایه گذاران خارجی به بازار  سود بیشتری کسب کرده اند و در مقابل افرادی که طی یکی دو سال اخیر دست به خرید مسکن زده اند ، با گران تر شدن قیمتها و افزایش نرخ بهره و پرهزینه تر شدن وام بانکی ، شرایط سختی خواهند داشت.

مروری بر تازه ترین آمار منتشر شده از سوی سازمان املاک ونکوور بزرگ نشان می دهد میزان عرضه کاندو در شهر لنگلی در استان بریتیش کلمبیا ظرف 12 ماه گذشته چهاربرابر شده است .

سال قبل در چنین زمانی لنگلی یکی از داغ ترین بازارهای کانادا برای فروش کاندو را داشت و خرید در آن بازار یک موفقیت بزرگ برای کسانی محسوب می شد که تصور می کردند می توانند ظرف مدت کوتاهی آپارتمان خریداری شده را به قیمت به مراتب بالاتری به فروش برسانند.

اما نه تنها این روند ادامه پیدا نکرد بلکه با عرضه فراوان کاندو در بازار بخاطر اتمام چند پروژه همزمان و نبود خریدار ، قیمت ها روند نزولی داشته است .

امیر حمزه علی مشاور املاک فعال در ونکوور با اشاره به این نکته که خرید کاندو تنها به قصد فروش مجدد در بازار فعلی شاید حرکت درستی نباشد ، ادامه داد:«خریداران زیادی بودند که تصور می کردند قیمتها دست کم ظرف یک سال 40 درصد افزایش می یابد و از طرف دیگر انبوه سازان هم برای اینکه سهمی از این خیل خریداران داشته باشند ، دست به رقابت زدند و چندین پروژه بزرگ را همزمان در این شهر پیش بردند و حالا شرایط بازار کاملا عوض شده است و خریداری برای صدها کاندو در بازار وجود ندارد. این روند سبب شده تا میزان عرضه کاندو در این شهر 149 درصد افزایش یابد و حالا انبوه سازان و خریداران سابق کاندوها باید برای فروش واحدهایشان رقابت سختی داشته باشند. »

حمزه علی اشاره می کند این شهر تنها منطقه ای نیست که بازار مسکن در آن بخاطر عرضه فراوان کاندو دچار عدم توازن شده است :«ونکوور هم کم و بیش در شرایط مشابهی است اما به نه به این شدت . در ابتسفورد و فریزر ولی هم عرضه کاندو به مراتب بیشتر از خرید است و در اکتبر میزان عرضه کاندو در فریزر ولی نسبت به زمان مشابه سال قبل 50 درصد بیشتر شده است . در کل ونکوور بزرگ شاید سوری هنوز متعادلترین بازار را برای کاندو داشته باشد. »

طبق تازه ترین گزارش Canadian Real Estate Associationمیزان معاملات در امسال به کمترین میزان در سه سال اخیر خواهد رسید .

این نهاد اقتصادی انتظار دارد سال آینده 495100 معامله در سطح کشور صورت گیرد و به این ترتیب شاهد کاهش 2.3 درصدی در شمار معاملات خواهیم بود.

البته اوج کاهش معامله از نگاه کارشناسان این مرکز امسال خواهد بود که 5.3 درصد معامله کمتر نسبت به سال قبل انجام خواهد شد.

شمار معاملات پس از 5 ماه کاهش متوالی ، در ماه آگوست 1.3 درصد بیشتر شد ولی هنوز در بخشهایی از تورنتو بزرگ شمار معاملات 35 درصد کمتر از زمان مشابه در سال گذشته است .

بنیامین ریتز از  BMO Capital Markets معتقد است بدترین دوران برای بازار مسکن تورنتو سپری شده ولی هنوز هم نمی توان با اطمینان درباره آینده این بازار صحبت کرد:« بانک مرکزی کانادا با افزایش نرخ بهره به آرام تر شدن بازار کمک کرد ولی اگر قرار است بازار مجددا همچون سال قبل داغ شود ، شاید به اقدامی جدی از سیاست گذاران نیاز باشد.

رابرت هوگ از دیگر کارشناسان این مرکز هم تاکید می کند بازار در حال انتقال از یک دوره کاملا فعال به فضایی متعادل تر پس از اقدامات دولتهای استانی و همچنین افزایش نرخ بهره بانک مرکزی است و خود را با شرایط جدید اقتصادی وفق می دهد.

در این گزارش Canadian Real Estate Association پیش بینی می کند شمار معاملات مسکن در انتاریو و بریتیش کلمبیا طی سال جاری 10 درصد کاهش خواهد یافت .

البته در ونکوور شمار معاملات در آگوست 7.3 درصد نسبت به ماه جولای بیشتر بود و 21.3 درصد هم نسبت به ماه آگوست سال قبل افزایش نشان می داد.

با در نظر گرفتن ونکوور و تورنتو متوسط بهای مسکن در سطح کشور 472247 دلار بود که نسبت به سال گذشته 3.6 درصد افزایش نشان می دهد . اما بدون در نظر گرفتن این دو شهر ، متوسط بهای مسکن در بقیه کشور به 373859 دلار کاهش می یابد.

پیش بینی می شود بهای مسکن در کل کشور طی امسال با 3.4 درصد افزایش به 507700 دلاربرسد.

طی امسال شاهد کاهش فروش مسکن در برخی از استانها خواهیم بود. در نیوفاندلند شمار معاملات 8.1 درصد کاهش می یابد و در ساسکچوان هم معاملات 4 درصد کمتر می شود . انتظار می رود در آلبرتا امسال شاهد رشد 7.4 درصدی شمار معاملات باشیم. در کبک هم شمار معاملات 5.4 درصد بیشتر خواهد شد.

میزان فروش مسکن با بیشترین کاهش در هفت سال گذشته در ماه ژوئن گذشته ثبت شد در حالیکه نزدیک به سه چهارم بازارهای اصلی مسکن کانادا در زمانی که گفته می شود داغ ترین ماه سال برای معاملات مسکن است ، روزهای آرامی را گذراندند.

به گزارش اتحادیه مشاورین املاک کانادا  (CREA)فروش منازل در ماه ژوئن 6.7 درصد نسبت به ماه می کاهش داشت و این بیشترین میزان کاهش معاملات ظرف یک ماه از سال 2010 تاکنون محسوب می شود. البته در صورت مقایسه با آمار ماه مارس مشخص می شود افت میزان معاملات 14درصد بوده است .

از سوی دیگر قیمتها هم ظرف این مدت کاهش یافته اند و بادر نظر گرفتن قوانین جدیدی که در بازارا مسکن انتاریو اجرا شد ، داغ ترین بازار مسکن کانادا کمی آرام شد و رشد قیمتها هم به واسطه آن متوقف شد. به گفته گرگوری کلامپ از کارشناسان اقتصادی CREA افزایش نرخ بهره هم به نوعی ضرورت تعجیل برای خرید خانه را از بین برد و برخی از خریداران بخاطر همین تغییر و بالا رفتن میزان اقساط وام مسکن –حتی به طور موقت هم که شده – از بازار دور کرد.

متوسط قیمت مسکن در ماه ژوئن 504458 دلار بود که نسبت به زمان مشابه در سال گذشته 0.4 درصد افزایش نشان می دهد اما در مقایسه با ماه آوریل که رقم 559317 دلار ثبت شده بود ، شاهد کاهشی 10 درصدی هستیم

دایانا پترامالا از کارشناسان اقتصادی بانک تی دی هم با اشاره به ارقام می گوید :« بازار مسکن کانادا حالا در سومین ماه آرامش نسبت به سر می برد. کاهش قیمتها با تغییرات قوانین فدرال و استانی شروع شد و تغییر نرخ بهره این روند را تسریع کرد.»

طی ماه گذشته قیمتها دردو بازار اصلی تورنتو و ونکوور کاهش یافت ولی در مقابل در آلبرتا ، منیتوبا ، نیوبرانزویک و پرنس ادواردز افزایش داشت.

اگر دو شهر تورنتو و ونکوور را در نظر نگیریم ، متوسط قیمت مسکن در کانادا به رقم 394600 دلار می رسد . این رقم در سال گذشته در چنین زمانی 374760 دلار بود و به این ترتیب قیمت متوسط مسکن در کل کشور بدون در نظر گرفتن دو بازار اصلی ،تنها 5 درصد ظرف 12 ماه گذشته رشد کرده است .