چرا با وجود پاندمی و پیامدهای اقتصادی آن، قیمت مسکن در کانادا سیر صعودی دارد؟

به صورت تاریخی، به ازای هر یک درصد افزایش بیکاری، چهار درصد قیمت مسکن کاهش پیدا می‌کند.

با این حال، این اتفاقی نیست که طی چند ماه اخیر افتاده است. بین فوریه و آگوست امسال، نرخ بیکاری دو برابر شد اما بازار مسکن کانادا به اوج  فعالیت خود رسید.

مالکانی که کار خود را در دوران پاندمی از دست دادند توانستند به خاطر برنامه‌های مختلف جایگزین درآمدی دولتی و تعویق پرداخت وام‌های مسکن، خانه‌های‌شان را حفظ کنند. این ابتکارها برای مالکان کمی زمان خرید و به آن‌ها اجازه داد نگذارند خانه‌شان را برای فروش بگذارند. 

در عین حال، نرخ بهره کاهش پیدا کرد. این باعث شد هزینه قرض گرفتن برای خریداران کاهش یابد و سقف خانه‌ای که امکان خریدش را داشته باشند بالاتر رفت. نرخ پایین‌تر همچنین در زمانی تقاضا را افزایش داد که عرضه نسبتا پایین بود و در نتیجه با وجود دو برابر شدن نرخ بیکاری، قیمت مسکن به اوج جدیدی رسید.

اینکه روند افزایشی فروش و قیمت مسکن ادامه داشته باشد یا نه به چند فاکتور بستگی دارد: جدیت موج‌های بعدی کووید-۱۹، سرعت بهبود اقتصادی و باز شدن دوباره مرزها به روی مهاجران. با این حال، چیزی که بیشترین اثر را خواهد داشت عمل دولت و سیاست‌های دولت برای شناور نگه داشتن اقتصاد و کانادایی‌ها خواهد بود. تا موقعی که کمک دولتی از راه برسد، که ممکن است تا ورود واکسن یا روی پا ایستادن دوباره اقتصاد ادامه داشته باشد، قیمت دارایی‌ها می‌تواند به افزایش خود ادامه دهد.

از نظر مالی، به طور متوسط کانادایی‌ها حالا نسبت به دوران پیش از پاندمی وضعیت بهتری دارند. مخارج خانوار ۱۳ درصد کاهش یافته که میزان پس‌انداز را ۲۸ درصد افزایش داده است. برنامه‌های جایگزین درآمدی دولت نه تنها موثر بوده‌، که به نظر می‌رسد کمی بیش از حد هم بوده چون دولت به طور تقریبی هر دلار از دست رفته به خاطر پاندمی را با ۲.۵۰ دلار جایگزین کرد.

حالا که کمک‌های دولتی کمی عقب کشیده می‌شوند، اثرات این مسئله روی اقتصاد و مسکن جالب خواهد بود.

به نظر نمی‌رسد هفت درصد از دارندگان وام مسکن در بریتیش کلمبیا که پرداخت‌های‌شان را به تعویق انداخته‌اند نتوانند آن‌ها را پرداخت کنند. بعضی از تعویق‌ها به خاطر ضرورت نبوده و مردم حس می‌کنند پس‌انداز کردن ممکن است در این شرایط بهتر باشد. بعضی‌ها هم به خاطر از دست رفتن مقطعی شغل پرداخت‌ها را معوق کرده‌اند، اما بعد برنامه‌های دولتی به کمک آن‌ها آمد. در هر دو حالت افراد می‌توانند وام مسکن خود را پرداخت کنند.

متاسفانه مالکانی هستند که بیکار مانده‌اند و ممکن است وقتی انتخاب تعویق وام مسکن‌شان تمام شود مجبور به فروختن خانه شوند. برای این افراد حداقل یک نکته مثبت وجود دارد و آن این است که قیمت مسکن بالا رفته که باعث می‌شود آن‌ها نسبت به شش ماه قبل وضعیت بهتری داشته باشند.

گروهی که بیشترین ریسک را دارند سفته‌بازان کاندوها هستند. تغییرات عظیمی در مسکنی که مطلوب محسوب می‌شود شکل گرفته است. حالا که جنبش کار از خانه دیگر نه فقط یک روند موقتی بلکه یک ضرورت است، نزدیک محل کار زندگی کردن خیلی اهمیت ندارد. اقلامی که امروز در صدر لیست خرید افراد هستند شامل خانه‌های دارای حیاط پشتی و اتاق اضافی برای دفتر خانگی می‌شوند.

خیلی‌ها دارند کاندوهای مرکز شهر خود را می‌فروشند و در حومه شهر خانه می‌خرند. در نتیجه، در حالیکه لیستینگ‌های جدید کاندوها در حال افزایش است، تعداد خانه‌های مستقل دارد کم می‌شود. این روندی است که در آینده نزدیک فقط تشدید خواهد شد.

تاثیر واقعی مهاجران و سرمایه‌گذاران خارجی بر بازار مسکن کانادا در ماه های پیش رو مشخص می شود؟

کریستین زو ؛ مشاور املاک ساکن تورنتو  از وقتی که پاندمی کووید-۱۹ آغاز شده حتی یک معامله خرید و فروش مسکن هم نداشته است.

مشتریان او تقریبا به طور اختصاصی افراد چینی هستند که فرزندان‌‌شان یا دانشجوی بین‌المللی در دانشگاه‌های کانادا یا دبیرستان‌های انتاریو هستند یا می‌خواهند تحصیل در مدارس را آغاز کنند.

در یک بازار بهاری معمولی، او می‌توانست حداقل هشت فروش در ماه انجام بدهد . بیشتر آن‌ها هم واحدهای آپارتمانی بودند که والدین چینی برای فرزندان‌شان می خریدند.

البته او در بازار مسکن اجاره ای هم فعال بود ولی در این بخش  هم درخواست های معدودی در چند ماه پیش مطرح شده . 

حالا او روزهای خود را پشت تلفن با صاحب‌خانه‌ها می‌گذراند و به نیابت از دانشجویانی که به چین بازگشته‌اند، با صاحبخانه ها مذاکره می کند .

 آپارتمان‌ها چند ماهی است خالی مانده و کریستین هم مثل صاحبخانه ها هیچ ایده ندارد که آنها چه زمانی برمی گردند.

تخمین زده می‌شود که حدود ۶۴۰ هزار دانشجوی بین‌المللی در کانادا حضور داشتند که بیش از نیمی از آن‌ها چینی یا هندی هستند .

این دانشجویان مشتریان بخش قابل توجهی از بازار مسکن اجاره‌ای در شهرهای بزرگ کانادا را تشکیل می‌دهند.

در یک تابستان معمولی، ده‌ها هزار دانشجوی خارجی جدید، مهاجران و ساکنان غیردائمی که دنبال کار هستند وارد کانادا می‌شوند و دنبال مسکن -چه اجاره‌ای و چه برای خرید- می‌گردند.

اما با توجه به اینکه سفر بین‌المللی متوقف شده، چند مشاور املاک و متخصص مسکن که با فایننشال پست مصاحبه کردند گفتند کمبود مهاجرت معمول و سفر دارد اثر قابل توجهی روی بازارهای مسکن تورنتو و ونکوور می‌گذارد.

مخصوصا نرخ خالی بودن خانه‌ها در بازارهای اجاره‌ای مرکز شهر رو به افزایش است که باعث شده قیمت‌ها پایین‌تر بیاید و در عین حال خانه‌های لوکسی که معمولا سرمایه‌گذاران خارجی ثروتمند را جذب خود می‌کردند، فروش نمی‌روند. در آوریل تعداد مهاجران تازه وارد به کانادا قبول شدند نسبت به یک سال قبل ۸۰ درصد کاهش پیدا کرد.

در تورنتو، کاندوهای اجاره‌ای رو به افت هستند و بین آوریل تا مه به طور متوسط ۲.۲ درصد کاهش داشتند.

در ونکوور، آپارتمان‌های تک‌خواب با کاهشی ۵.۶ درصدی و واحدهای دوخوابه با افتی ۱۵.۸ مواجه شدند که بزرگ‌ترین کاهش در سراسر کشور بود. 

وقتی قیمت خانه در اوایل سال ۲۰۱۷ در تورنتو و ونکوور به سرعت در حال رشد بود، ایده غالب این بود که پول خارجی عامل راننده اصلی افزایش قیمت‌هاست .
این روند افزایشی باعث شد دولت‌های استانی هر دو شهر یک مالیات خریداران خارجی ۱۵ درصدی برای املاک تعیین کنند.
مهاجران در هر دو شهر نسبت به مالکان متولد کانادا مالک تعداد پایین‌تری از خانه‌های مستقل بودند اما در ونکوور، مالکان مهاجر خانه‌های بزرگ‌تری در محله‌های گران‌قیمت‌تر داشتند.
فقط ۴.۹۵ درصد از خانه‌های مستقل در ونکوور تحت مالکیت مهاجران بودند و در تورنتو این رقم ۴.۷۱ درصد بود.
اما در هر دو شهر، مهاجران مالک واحدهای آپارتمانی از  مالکان متولد کانادا  به مراتب بیشتر بود. 

دیوید چن مشاور املاک شرکت ونکووری استیل‌هیون که مشتریانش عمدتا اهل چین هستند، به شکل‌گیری یک روند متفاوت در منطقه ثروتمند وست ونکوور اشاره کرد که با محدودیت سفر بین‌المللی ارتباط پیدا می‌کند:« عمارت‌هایی که ارزش‌شان پنج میلیون دلار یا بیشتر است در حال حاضر به فروش نمی‌روند چون سرمایه‌گذاران ثروتمند خارجی نمی‌توانند در حال حاضر دنبال خانه بگردند.

او در ادامه گفت: «خرید و فروش محلی دوباره بهبود پیدا کرده و قوی است. اما در وست ونکوور ما شاهد بزرگ‌ترین کاهش قیمتی سال‌های اخیر هستیم. مشاهده فروش دادگاهی خانه‌های بزرگ در حال حاضر غیرعادی نیست اما زمانی بود که شاید از هر ۲۰۰ خانه در وست ونکوور یک خانه از طریق سیستم دادگاهی به فروش می‌رسید اما حالا شاید این رقم به یک خانه از هر ۸۰ خانه رسیده باشد».

بین آوریل و مه، قیمت میانگین یک خانه در وست ونکوور از ۲.۸ میلیون دلار به تقریبا ۱.۷ میلیون دلار رسید،‌ البته اخیرا این قیمت کمی افزایش داشته است.

خانه‌های شش ‌خوابه که تنها شش ماه پیش ۴ میلیون دلار ارزش داشتند حالا به طور متوسط ۲.۲ میلیون دلار می‌ارزند.

حال باید دید روند کاهش شدید مهاجران و سرمایه گذاران خارجی تا چه حد بر قیمتها و آمار فروش مسکن در کانادا و به ویژه شهرهای بزرگ تاثیر خواهد داشت و چه میزان از آمار فروش مسکن به این خاطر کاسته می شود؟

انبوه سازان مسکن ونکوور بزرگ ماه گذشته کمتر از 75 خانه جدید فروختند

فروش مسکن در ونکوور بزرگ سریع‌تر از چیزی انتظارش می رفت در حال افت است. ارقام MLA Canada که یک شرکت مشاوره املاک شناخته‌شده است، نشان می‌دهد که میزان فروش در ماه ژوئن کاهش یافت. جذب پروژه‌های جدید حالا آنقدر پایین است که انتظار می‌رود راه‌اندازی بسیاری از پروژه‌های جدید را به تعویق بیندازد.

انبوه سازان املاک ونکوور بزرگ کمترین تعداد خانه‌های جدید خود طی سال‌های اخیر را راه‌اندازی کردند. در ماه ژوئن روی هم رفته 519 خانه جدید راه‌اندازی شد که 9.26 درصد نسبت به سال قبل کمتر بود. تعداد واحدهای راه‌اندازی‌شده 29.58 درصد پایین‌تر از پیش‌بینی شرکت برای این ماه بود. این کمترین تعداد واحدهای راه‌اندازی‌شده در حداقل دو سال اخیر است. توسعه‌دهندگان حالا دارند بازه‌های «بازبینی» پیشنهادهای مسکن را بالا می‌برند و علاقه عموم مردم را می‌سنجند. این شرکت تخمین می‌زند که چون سازندگان در حال تماشای روندهای جذب هستند، پروژه‌های بیشتری به تعویق می‌افتد.

سازندگان املاک ونکوور بزرگ ماه فروش بسیار کندی برای راه‌اندازی‌های جدید داشتند. تخمین زده می‌شود که 73 واحد در ماه ژوئن به فروش رفت که نشان از کاهشی 73.4 درصدی نسبت به سال قبل داشت. این ضعیف‌ترین رقم فروش راه‌اندازی‌های جدید در حداقل دو سال گذشته است. 

جذب واحدهای ثبت شده جدید که همچنین به عنوان نرخ فروش به ثبت‌های جدید (SNLR) هم شناخته می‌شود به پایین‌ترین حد خود در چند سال اخیر رسید. این نرخ در ماه ژوئن به 14 درصد رسید که نشانگر کاهشی 70.83 درصدی نسبت به ماه مشابه سال قبل بود. 

نرخ SNLR بالای 60 درصد نشان از این دارد که بازار متعلق به فروشندگان است و قیمت‌ها افزایشی خواهد بود. وقتی این نرخ به پایین‌تر از 40 درصد می‌رسد یعنی بازار متعلق به خریداران است و انتظار می‌رود قیمت‌ها کاهشی باشد. وقتی نرخ بین 40 تا 60 درصد باشد به معنی توازن است. این نرخ یکی از شاخص‌هایی است که می‌تواند نشان از روند قیمت‌ها داشته باشد. با این حال، باید برای دریافت تصویری دقیق‌تر آن را با دیگر شاخص‌ها ترکیب کرد.

فروش خانه‌های جدید در ونکوور بزرگ به چنان نقطه‌ پایینی رسیده‌ که کمتر  در بازار مسکن 20 سال اخیر سراغ می رفت. تنها کمی بیش از یک خانه از هر 10 خانه راه‌اندازی‌شده جذب می‌شود که یعنی تقریبا 9 خانه به لیست موجودی‌ها اضافه می‌شوند. اگر این روند ادامه پیدا کند، می‌توان انتظار داشت سازندگان حتی تعداد بیشتری از پروژه‌ها را در کوتاه مدت به تعویق بیندازند.

image00300000

متوسط قیمت مسکن کانادا هنوز 52 درصد بالاتر از هفت کشور صنعتی دنیاست

داده‌های فدرال رزرو آمریکا نشان می‌دهد قیمت املاک کانادا در سراسر کشور در حال کاهش است، اما هنوز در مقایسه با قیمت‌های متوسط در اقتصادهای کشورهای G7 بیش از حد بالاست.

بر این اساس قیمت خانه در کانادا در فصل چهارم 2018 کاهشی 1.14 درصدی نسبت به فصل قبل و کاهشی 1.58 درصدی نسبت به سال قبل داشت. طی سال گذشته، بیش از دو سوم کاهش‌ها در فصل آخر 2018 صورت گرفته است. قیمت‌ها نسبت به اوج خود در فصل دوم سال 2017 با کاهشی 7.17 درصدی مواجه شده‌اند.

قیمت املاک در سراسر کانادا در پایان فصل چهارم سال 2018 نسبت به 2005 حدود 83.8 درصد بالاتر بودند.

این کمی نسبت به اوج 98.16 درصدی فصل دوم سال 2017 پایین‌تر آمده اما هنوز قیمت یک خانه در کانادا به طور متوسط 53.3 درصد بالاتر از آلمان است که دومین افزایش قیمت مسکن سریع در میان کشورهای G7 را دارد.

از سال 2005 تا به حال، قیمت مسکن در سراسر کانادا چهار برابر نسبت به سریع‌ترین قیمت‌های افزایشی در آلمان بیشتر رشد داشته‌‌اند. این نسبت در مقایسه با بریتانیا که سومین کشور از نظر رشد قیمتی سریع است، هفت برابر بیشتر بود. برای مقایسه می‌توان گفت طی همان بازه قیمت خانه در ایالات متحده 0.52 درصد کاهش پیدا کرده است.

از سال 2005 به بعد، قیمت املاک در کانادا با سرعت بیشتری نسبت به رشد قیمتی در میان همتایان G7 افزایش داشته است. در حقیقت، در میان 26 کشوری که توسط فدرال رزرو دالاس ردیابی می‌شوند، کانادا بیشترین افزایش قیمت‌ مسکن را داشته است.

در عین حال این افزایش نه تنها در شهرهای بزرگ بلکه در سراسر کشور مشاهده شده است. این نشان‌دهنده مشکلی در زمینه اعتبار است، نه کم بودن مسکن یا متراکم‌ بودن بازارها. حالا قیمت‌ها دارند کمی پایین‌تر می‌آیند، اما هنوز راه زیادی برای طی کردن دارند.

 

تنها 13 درصد کانادایی‌ها از درآمد خود راضی هستند

یک نظرسنجی جدید نشان داده که بیشتر کانادایی‌ها نسبت به میزان درآمد خود راضی نیستند و بیش از نیمی از آن‌ها می‌خواهند در سال 2019 خواستار افزایش حقوق شوند.

این نظرسنجی که توسط «سنسوس‌واید» به نیابت از سایت شغل‌یابی ایندید در کانادا انجام شده، به این نتیجه رسید که تنها 13 درصد از کارمندان کانادایی که به سوال‌های تحقیق پاسخ دادند از میزان دستمزد فعلی خود راضی هستند. این رقم کاهشی قابل توجه نسبت به 17 درصدی دارد که همین نظرسنجی سفارشی توسط ایندید در سال گذشته به دست آورده بود.

نتایج نظرسنجی نشان می‌دهد که این کاهش در میزان رضایت از دستمزد باعث خواهد شد 53 درصد از پاسخ‌دهندگان در سال جاری خواستار افزایش میزان دریافتی خود بشوند.

این نظرسنجی آنلاین از هزار نفر کارمند تصادفی کانادایی بین روزهای هشتم ژانویه و شانزدهم ژانویه امسال به عنوان جامعه آماری استفاده کرد.

این در حالی است که گفته می شود امکان یافتن شغل در سطح کشور به شکل قابل ملاحظه ای نسبت به دهه گذشته بهتر شده است و با وجود اینکه هنوز پیدا کردن کار در بعضی حوزه‌ها و و منطقه‌ها می‌تواند چالش‌برانگیز باشد، نرخ بیکاری در ماه نوامبر به 5.6 درصد رسید که پایین‌ترین میزان خود در 40 سال اخیر بوده و از آن موقع تا به حال هم روندی کاهشی داشته است.

مرکز آمار کانادا جدیدترین ارقام شغلی خود را روز جمعه منتشر کرد و نشان داد که اقتصاد کانادا 56 هزار شغل جدید در ماه فوریه اضافه کرده است که بسیار فراتر از حد انتظار اقتصاددانان بود. وقتی این ارقام با رشد ماه ژانویه جمع بشوند، نشانگر سریع‌ترین بازه رشد دو ماهه در بازار کار از سال 2012 تا به حال هستند. البته بیشتر این شغل‌های جدید در انتاریو ایجاد شدند.

جودی کستن مدیر اجرایی ایندید کانادا گفت:‌«به نظرم اگر شما در حوزه‌ای با تقاضای بالا مثل تکنولوژی هستید فرصتی برای‌تان وجود دارد که خواستار دستمزد بالاتر بشوید چون استعداد برتر به اندازه کافی در این حوزه‌ها در کانادا وجود ندارد».

داده‌های روز جمعه بازار کار نشان دادند که دستمزدها در سالی که در ماه فوریه به پایان رسید تنها 2.3 درصد افزایش پیدا کردند که البته نسبت به 1.8 درصد ماه ژانویه بهبود داشت. اما روی هم رفته، آن‌ها به سختی توانستند هم‌سرعت با نرخ تورم حرکت کنند.

افزایش 2

افزایش 1

بریتیش کلمبیا ممکن است دیگر با تغییر ساعت خداحافظی کند

تغییر دادن ساعت در استان بریتیش کلمبیا ممکن است تبدیل به عادتی در گذشته شود چرا که دولت در حال در نظر گرفتن پیوستن به واشنگتن، اورگن و کالیفرنیا است که پیشنهاد از میان برداشتن تغییرات زمانی فصلی را داده‌اند.

قانون‌گذاران این سه ایالت آمریکا اخیرا لایحه‌هایی را مطرح کردند که تغییرات یک ساعته از زمان استاندارد به زمان روزانه در بهار و بعد تغییر دادن دوباره آن در پاییز را به پایان می‌رساند و به جای آن در تمام طول سال از یک نوع زمان‌بندی استفاده می‌کند.

نخست وزیر بریتیش کلمبیا جان هورگان گفته اخیرا نامه‌ای برای سه فرماندار این ایالت‌ها فرستاده و از آن‌ها خواسته اطلاعاتی درباره این تغییر پیشنهادی به اشتراک بگذارند. او می‌گوید اگر بریتیش کلمبیا یا همیشه از زمان روزانه یا از زمان استاندارد استفاده کند، این کار باید در تمام چهار حوزه آن انجام شود.

هورگان روز هفتم مارس در ویکتوریا به خبرنگاران گفت: «روابط اقتصادی و روابط اجتماعی و فرهنگی ما بسیار بیشتر از آن است که بخواهیم حالتی را داشته باشیم که یک یا دو حوزه با بقیه حوزه‌ها هم‌راستا نباشند».

هورگان قبلا گفته بود به خاطر همین روابط بریتیش کلمبیا تغییر زمان خود را کنار نخواهد گذاشت. گفتگوی او در حالی صورت گرفت که بریتیش کلمبیایی‌ها داشتند خود را آماده تغییر یک ساعته زمان در روز یکشنبه دهم مارس می‌کردند.

چند تحقیق در مورد موضوع فوق به این نتیجه رسیده‌اند که تغییر ساعت مجموعه‌ای از عواقب منفی از جمله کاهش بهره‌وری و افزایش سانحه‌های رانندگی را در بر دارد. مطالعه‌ای در سال 2014 توسط دانشگاه کلورادو به این نتیجه رسید که ریسک حمله قلبی در روز دوشنبه بعد از تغییر زمان 25 درصد افزایش پیدا می‌کند. این مطالعه همچنین گفت در پایان زمان نور خورشید و بازگشت ساعت در پاییز، ریسک حمله قلبی کاهش می‌یابد.

به گفته برخی کارشناسان در آمریکا لغو روند تغییر ساعت منجر به تسهیل تردد بین ایالت‌ها و جلوگیری از سردرگمی در زمینه برنامه کاری در صنایع سفر، کشتی‌رانی و سرگرمی می‌شود. بر خلاف آمریکا، بریتیش کلمبیا می‌تواند این تغییر را بدون هیچ گونه درگیری با دولت فدرال اعمال کند.

بیزنسها

اقتصادی

مهاجرت

جامعه

فناوری

مسکن

دسته‌ها