کانادا بیشترین افزایش قیمت مسکن طی دوران پاندمی را بین هفت کشور صنعتی تجربه کرد

قیمت املاک در کانادا پس از انتشار اخبار بسته شدن اقتصاد به خاطر پاندمی، افزایش چشمگیری داشت.

داده‌های  فدرال رزرو آمریکا نشان می‌دهد که بیشتر کشورهای گروه هفت در فصل دوم سال شاهد افزایش حقیقی قیمت‌ها بودند. با این حال کانادا شاهد افزایش قیمت مسکن با سریع‌ترین میزان رشد در میان تمام این اقتصادهای توسعه‌یافته بود. این در حالی است که شاخص‌هایی که معمولا نشان از افزایش قیمت دارند، از جمله اشتغال و مهاجرت، افت کردند.

قیمت املاک کانادا در فصل دوم امسال سریع‌ترین میزان رشد را در میان کشورهای گروه هفت داشت. قیمت املاک کانادا در فصل دوم 2020 شاهد 2.42 درصد رشد در مقایسه با فصل قبل بود.

در گروه هفت، فرانسه با فاصله در رتبه دوم قرار گرفت و رشدی 1.71 درصدی در همان بازه داشت.

آلمان با رشدی 1.14 درصدی در این فصل سوم شد که کمتر از نصف میزان رشد قیمت کانادا بود. برنامه‌های انگیزشی دوران پاندمی باعث شد قیمت املاک در کانادا به اوج‌هایی جدید برسد و این در حالی است که تقریبا هیچ مهاجرتی وجود نداشت و نرخ خالی بودن خانه‌ها هم رشد داشت.

در نیمه پایین جدول، آمریکا، ژاپن و بریتانیا از جمله کشورهایی بودند که کمترین میزان افزایش قیمت را تجربه کردند. قیمت مسکن در آمریکا در فصل دوم سال در مقایسه با فصل قبل افزایشی 0.92 درصدی داشت. قیمت در ژاپن و بریتانیا پایین آمد و به ترتیب کاهشی 0.86 درصدی و 0.90 درصد داشت.

از نظر افزایش قیمت واقعی سالانه، کانادا با فاصله کمی پشت سر فرانسه قرار دارد. فرانسه در فصل دوم امسال شاهد افزایش قیمت سالانه 5.42 درصدی بود. کانادا با افزایشی 5.39 درصدی پایین‌تر از فرانسه قرار گرفت. آلمان با افزایشی 5.18 درصدی سوم شد. با وجود اینکه هر سه بازار شاهد افزایش قیمت‌های سالانه مشابهی بوده‌اند، هم فرانسه و هم آلمان طی چند سال اخیر شامل چنین رشدهای مداومی نبوده‌اند.

با در نظر گرفتن تورم، آمریکا، بریتانیا و ژاپن همگی افزایش قیمت مسکن سالانه کمتری داشتند. آمریکا شاهد افزایش قیمت سالانه 3.37 درصد در فصل دوم بود. بریتانیا با 0.36 درصد افزایش که یک دهم افزایش قیمت آمریکا بود در رتبه بعدی قرار گرفت. ژاپن در میان کشورهای گروه هفت آخر بود و قیمت مسکن آن نسبت به سال قبل با کاهشی 1.30 درصدی مواجه بود.

به باور کارشناسان بالا رفتن قیمت مسکن بعد از رکود پاندمی می تواند منجر به افزایش فاصله طبقاتی در کانادا شود

پاندمی کووید-19 از آغاز سال تا به حال هزاران کسب‌و‌کار را بسته، دولت فدرال را با افزایشی رکوردشکن از بدهی رها کرده و باعث شده کشور 1.1 میلیون شغل کمتر داشته باشد.

اما بعضی متخصصان می‌گویند این برای پایین نگه داشتن بازار مسکن کانادا کافی نخواهد بود. آن‌ها می‌گویند کمبود مسکن مزمن کشور در شهرهای بزرگ در ترکیب با نرخ پایین وام مسکن باعث افزایش قیمت‌ها خواهد شد. و این باعث شده تعدادی از متخصصان نگران افزایش نابرابری در وضعیت مسکن کانادایی‌ها شوند.

شرکت بریتانیایی کپیتال اکونومیکس در یادداشتی  نوشت حتی با وجود اینکه قیمت متوسط بازفروش یک خانه در کانادا در تابستان به رکوردی جدید رسید، در دو سال آینده باز هم 12 درصد افزایش خواهد داشت.

این بسیار با پیش‌بینی این شرکت در بهار فاصله دارد که گفته بود پاندمی تا حدودی قیمت مسکن را پایین می‌آورد؛ اما چند ماه داغ برای بازار مسکن پس از برداشته شدن تدابیر قرنطینه باعث شده نظر آن‌ها عوض شود.

استیون براون اقتصاددان ارشد کانادا این شرکت نوشت: «با وجود چالش‌ها برای فروش آپارتمان در تورنتو و ونکوور ، هنوز جا برای افزایش قیمت کل هست که تا حدود زیادی دلیل آن هزینه پایین‌تر قرض گرفتن از بانکها است.»

نرخ وام مسکن طی چند سال اخیر کاهش پیدا کرده و به خاطر پاندمی به پایین‌ترین درجات خود رسیده است. در حال حاضر نرخ ثابت وام مسکن پنج ساله زیر 2 درصد تبلیغ می‌شود.

براون تخمین می‌زند قیمت خرید بیشینه خریداران در چند سال اخیر 24 سال درصد افزایش پیدا کرده که به خاطر کاهش نرخ وام مسکن است، اما قیمت متوسط مسکن در آن مدت 4 درصد افزایش پیدا کرده است.

با این حال، بخش کاندو بازار مسکن می‌تواند وضعیت بدتری از خانه‌های مستقل ظرف چند سال آینده داشته باشد چون اقتصاد در حال تغییر است.

براون نوشت: «اول اینکه پاندمی باعث افزایش تقاضا برای خانه‌های جادارتر شده که دلیلش افزایش نگرانی‌های سلامتی و کار از خانه است. دوم اینکه افزایش بیشتر بیکاری در میان کارکنان دستمزد پایین بخش خدمات اثر سنگین‌تری روی بازار آپارتمان اجاره‌ای داشته است. در نهایت، مهاجرت پایین‌تر همچنین تقاضا برای آپارتمان‌های اجاره‌ای را پایین آورده است.»

کپیتال اکونومیکس پیش‌بینی جداگانه‌ای برای قیمت کاندو ندارد اما براون گفت درصد فروش به لیستینگ جدید در تورنتو بزرگ نشان از کاهشی 5 درصدی در قیمت کاندو در بزرگ‌ترین بازار مسکن کانادا طی چند سال آینده دارد.

او فکر نمی‌کند خروج از شهرهای بزرگ تبدیل به یک روند دائمی شود، اما باور دارد که این روند چند سال به طول می‌انجامد.

با این حال، تمام پیش‌بینی‌ها قبول ندارند که کانادا در چند سال آینده شاهد افزایش قیمتی مشابه با چند ماه اخیر خواهد بود.

سازمان رده‌بندی اعتباری مودیز در گزارشی که این هفته منتشر کرد گفت قیمت مسکن در کانادا در سال 2021 نزدیک به 7 درصد کاهش خواهد داشت و قیمت‌ها تا حدود 2023 به درجات عادی بازنمی‌گردند.

آبیلاشا سینگ اقتصاددان مودیز نوشت: «پاندمی باعث گسترش بیشتر نابرابری اقتصادی و اختلاف طبقاتی  می‌شود. با وجود اینکه تقاضا برای خانه‌های تک‌خانوار با فضای زیاد ممکن است بالا برود، ممکن است  تقاضا برای آپارتمان‌ها و کاندوهای کوچک بیشتر شود چون بسیاری از خانواده‌ها در پس‌انداز کردن برای پرداخت پول پیش خانه به مشکل برمی‌خورند. این در حالی است که خانه های تک خانوار عملا به قیمتی فروخته می شوند که برای یک فرد عادی در شهرهای بزرگ کانادا غیرقابل دسترس است ».

سینگ گفت بازار مسکن تا اینجا قوی بوده چون پرداخت وام مسکن به تاخیر افتاده و نرخ پایین وام مسکن با رشد قوی جمعیت همراه شده است. اما به گفته او بیکاری بالا و درآمد پایین‌تر اثر خود را روی بازگشت خریداران به بازار می‌گذارد.»

مهمترین نهاد مسکن کانادا هنوز بر پیش‌بینی کاهش قیمت و تقاضا در بازار پافشاری می کند

نهاد فدرال وام و مسکن کانادا (CMHC) پیش‌بینی بدبینانه خود را برای آینده بازار مسکن کشور تکرار کرده و گفته ریسک‌های «چشمگیری» به دلیل پاندمی کووید-19 متوجه این بازار شده است.

این در حالی است که قیمت مسکن در 12 ماه گذشته به طور متوسط 18 درصد در کل کانادا افزایش داشته است .

نهاد وام  و مسکن کانادا در ماه مه پیش‌بینی کرده بود که قیمت متوسط مسکن نسبت به دوران پیش از پاندمی کاهشی 9 تا 18 درصدی خواهد داشت و بعد در نیمه اول 2021 شروع به بهبود می‌کند. باب دوگان اقتصاددان ارشد این سازمان این پیش‌بینی را تکرار کرد، اما هشدار داد که پیش‌بینی کردن «اوج‌ها» و «افت‌ها» خیلی سخت است چون متغیرهای بسیاری وجود دارد.

او دوشنبه در یک تماس گروهی با خبرنگاران گفت: «وقتی می‌گویم پای پیش‌بینی‌مان هستم، واقعا درمورد روند مورد انتظار ما از اینجا به بعد است. وقتی به بازار مسکن نگاه می‌کنم ریسک‌های چشمگیری وجود دارد.»

بازار مسکن کانادا نه تنها توقع افت را برآورده نکرده، بلکه دارد به شدت رشد می‌کند. این در حالی است که اقتصاد دارد از عمیق‌ترین دوران افت خود از زمان رکود عظیم رنج می‌برد. تقاضا برای خانه در ترکیب با موجودی کم و نرخ بهره بسیار پایین باعث شده در این بازار رونق شکل بگیرد.

این نهاد در آخرین چشم‌انداز بازار مسکن در ماه مه، پیش‌بینی کرد قیمت متوسط مسکن در فصل اول 2021 معادل با 460292 دلار خواهد بود. قیمت متوسط آگوست که هفته پیش توسط انجمن املاک کانادا گزارش شد، 586 هزار دلار بود. این یعنی اگر پیش‌بینی سازمان مسکن درست باشد، قیمت باید بین الان و پایان مارس سال آینده، سقوطی 21 درصدی داشته باشد.

دوگان مقیاس افت قیمتی را تایید نکرد، اما گفت پیش بینی ما از جهت گیری بازار  درست است. او همچنین گفت متقاعد نشده که تقاضای فعلی دوام‌پذیر باشد.

تقاضای انباشته شدید بوده و باعث شده بازار مسکن کشور به اوج‌های جدیدی برسد. از نظر ملی، میزان فروش در آگوست افزایشی 6.2 درصدی داشت و بعد از توقف بازار در اوج پاندمی کووید-19، نمایانگر چهارمین ماه متوالی رشد بود.

انجمن املاک می‌گوید میزان فروش حالا 33.5 درصد بیشتر از سال قبل است. قیمت معیار در آگوست 1.7 درصد رشد کرد و حالا 9.4 درصد بالاتر از آگوست 2019 است.

اما دوگان فکر نمی‌کند این روند ادامه داشته باشد، حداقل تا زمانی که واکسن کشف شود.

او گفت: «حالا اگر درباره زمان‌بندی افت قیمتی اشتباه کرده باشم، اما چنین چیزی ممکن است اتفاق بیفتد. در عین حال به این روند باور دارم که مقیاسی برای کاهش قیمتی و برای تقاضای ضعیف وجود دارد و بعد از آن وقتی واکسن داشته باشیم، مشکل خودش حل می‌شود و بهبود صورت می‌گیرد.»

چرا با وجود پاندمی و پیامدهای اقتصادی آن، قیمت مسکن در کانادا سیر صعودی دارد؟

به صورت تاریخی، به ازای هر یک درصد افزایش بیکاری، چهار درصد قیمت مسکن کاهش پیدا می‌کند.

با این حال، این اتفاقی نیست که طی چند ماه اخیر افتاده است. بین فوریه و آگوست امسال، نرخ بیکاری دو برابر شد اما بازار مسکن کانادا به اوج  فعالیت خود رسید.

مالکانی که کار خود را در دوران پاندمی از دست دادند توانستند به خاطر برنامه‌های مختلف جایگزین درآمدی دولتی و تعویق پرداخت وام‌های مسکن، خانه‌های‌شان را حفظ کنند. این ابتکارها برای مالکان کمی زمان خرید و به آن‌ها اجازه داد نگذارند خانه‌شان را برای فروش بگذارند. 

در عین حال، نرخ بهره کاهش پیدا کرد. این باعث شد هزینه قرض گرفتن برای خریداران کاهش یابد و سقف خانه‌ای که امکان خریدش را داشته باشند بالاتر رفت. نرخ پایین‌تر همچنین در زمانی تقاضا را افزایش داد که عرضه نسبتا پایین بود و در نتیجه با وجود دو برابر شدن نرخ بیکاری، قیمت مسکن به اوج جدیدی رسید.

اینکه روند افزایشی فروش و قیمت مسکن ادامه داشته باشد یا نه به چند فاکتور بستگی دارد: جدیت موج‌های بعدی کووید-۱۹، سرعت بهبود اقتصادی و باز شدن دوباره مرزها به روی مهاجران. با این حال، چیزی که بیشترین اثر را خواهد داشت عمل دولت و سیاست‌های دولت برای شناور نگه داشتن اقتصاد و کانادایی‌ها خواهد بود. تا موقعی که کمک دولتی از راه برسد، که ممکن است تا ورود واکسن یا روی پا ایستادن دوباره اقتصاد ادامه داشته باشد، قیمت دارایی‌ها می‌تواند به افزایش خود ادامه دهد.

از نظر مالی، به طور متوسط کانادایی‌ها حالا نسبت به دوران پیش از پاندمی وضعیت بهتری دارند. مخارج خانوار ۱۳ درصد کاهش یافته که میزان پس‌انداز را ۲۸ درصد افزایش داده است. برنامه‌های جایگزین درآمدی دولت نه تنها موثر بوده‌، که به نظر می‌رسد کمی بیش از حد هم بوده چون دولت به طور تقریبی هر دلار از دست رفته به خاطر پاندمی را با ۲.۵۰ دلار جایگزین کرد.

حالا که کمک‌های دولتی کمی عقب کشیده می‌شوند، اثرات این مسئله روی اقتصاد و مسکن جالب خواهد بود.

به نظر نمی‌رسد هفت درصد از دارندگان وام مسکن در بریتیش کلمبیا که پرداخت‌های‌شان را به تعویق انداخته‌اند نتوانند آن‌ها را پرداخت کنند. بعضی از تعویق‌ها به خاطر ضرورت نبوده و مردم حس می‌کنند پس‌انداز کردن ممکن است در این شرایط بهتر باشد. بعضی‌ها هم به خاطر از دست رفتن مقطعی شغل پرداخت‌ها را معوق کرده‌اند، اما بعد برنامه‌های دولتی به کمک آن‌ها آمد. در هر دو حالت افراد می‌توانند وام مسکن خود را پرداخت کنند.

متاسفانه مالکانی هستند که بیکار مانده‌اند و ممکن است وقتی انتخاب تعویق وام مسکن‌شان تمام شود مجبور به فروختن خانه شوند. برای این افراد حداقل یک نکته مثبت وجود دارد و آن این است که قیمت مسکن بالا رفته که باعث می‌شود آن‌ها نسبت به شش ماه قبل وضعیت بهتری داشته باشند.

گروهی که بیشترین ریسک را دارند سفته‌بازان کاندوها هستند. تغییرات عظیمی در مسکنی که مطلوب محسوب می‌شود شکل گرفته است. حالا که جنبش کار از خانه دیگر نه فقط یک روند موقتی بلکه یک ضرورت است، نزدیک محل کار زندگی کردن خیلی اهمیت ندارد. اقلامی که امروز در صدر لیست خرید افراد هستند شامل خانه‌های دارای حیاط پشتی و اتاق اضافی برای دفتر خانگی می‌شوند.

خیلی‌ها دارند کاندوهای مرکز شهر خود را می‌فروشند و در حومه شهر خانه می‌خرند. در نتیجه، در حالیکه لیستینگ‌های جدید کاندوها در حال افزایش است، تعداد خانه‌های مستقل دارد کم می‌شود. این روندی است که در آینده نزدیک فقط تشدید خواهد شد.

روند صعودی قیمت املاک تورنتو با افزایش لیستینگ در ماه گذشته

خواب کوتاه پاندمی صنعت املاک تورنتو بزرگ به پایان رسیده و بازار دارد کارش را از جایی که متوقف شده بود ادامه می‌دهد. داده‌های انجمن املاک منطقه‌ای تورنتو نشان می‌دهد که قیمت‌ها در آگوست به حدنصاب جدیدی رسید و رکوردها جابجا شد.

این افزایش در حالی مشاهده شده که فروشندگان با سرعت بسیار بیشتری نسبت به خریداران وارد بازار شدند. حومه‌های شهر هنوز در صدر بازار قرار دارند و شهر شاهد انباشت بیشتر موجودی است.

قیمت یک خانه در تورنتو بزرگ به طور چشمگیری افزایش پیدا کرده و این مسئله مخصوصا در حومه شهر صدق می‌کند. قیمت معیار در سراسر منطقه در آگوست معادل با 890400 دلار بود که نشان از افزایشی 11.09 درصدی نسبت به ماه مشابه سال قبل داشت. قیمت معیار شهر تورنتو حالا به 971800 دلار رسیده که 9.34 درصد بیشتر از سال قبل است. قیمت در منطقه تورنتو بیشتر از خود شهر رشد کرده که به این معنی است که قیمت مسکن در منطقه 905 دارد حتی سریع‌تر رشد می‌کند.

نرخ رشد قیمت در هر دو منطقه در حال افزایش بوده و به بالاترین درجه خود در سال‌های اخیر رسیده است. هم نرخ رشد 11.09 درصدی منطقه و هم نرخ 9.34 درصدی شهر بالاتر از ماه قبل هستند. رقم تورنتو بزرگ حالا بالاتر از اوج پیش از پاندمی است. در حقیقت، نرخ منطقه بالاترین رقم ثبت شده از 2017 تا به حال است.

قیمت فروش میانه پایین‌تر بود، اما آن هم افزایش قابل توجهی داشت. قیمت فروش میانه منطقه در آگوست 821000 دلار بود که نسبت به ماه مشابه سال قبل 7.30 درصد بیشتر شده بود. قیمت میانه شهر تورنتو به 815 هزار دلار رسید که نسبت به سال قبل 18.98 درصد بالاتر بود. قیمت فروش منطقه و شهر به ترتیب 7.8 درصد و 16 درصد پایین‌تر از قیمت معیار است که نشان می‌دهد بیش از نیمی از خانه‌ها پایین‌تر از قیمت معیار فروخته شده‌اند.

نرخ رشد قیمت فروش میانگین چیزی بین معیار و میانه است. قیمت معیار منطقه در آگوست به 951404 دلار رسید که 20.03 درصد بیشتر از ماه مشابه سال قبل بود. قیمت میانگین شهر تورنتو هم به 1012506 دلار رسید که 23.67 درصد بالاتر از پارسال بود. این افزایش تا حدود زیادی به خاطر رشد قیمت خانه‌های مستقل است.

فروش املاک تورنتو بزرگ در ماه آگوست به رقم رکوردشکن جدیدی رسید. انجمن املاک گزارش داد که در آگوست 10775 فروش صورت گرفت که 39.73 درصد نسبت به سال قبل بیشتر بود. شهر تورنتو 3577 فروش داشت که 40.11 درصد نسبت به سال قبل رشد کرده بود. با وجود این رکورد، این رقم نسبت به ماه قبل کمتر است. این قوس فروش معمولا بیشتر در مه و ژوئن دیده می‌شود تا آگوست و نشان از رها شدن تقاضای انباشته دارد.

کل منطقه و مخصوصا شهر تورنتو شاهد افزایش موجودی بوده است. در منطقه 18491 لیستینگ جدید به ثبت رسید که 56.84 درصد بیشتر از سال قبل بود. شهر تورنتو هم 7391 لیستینگ جدید داشت که نمایانگر افزایش قابل توجه 98.30 درصدی نسبت به سال قبل بود. میزان رشد فروشندگان بیشتر از خریداران بوده است.

کاهش 50 درصدی پیش فروش کاندو در ونکوور و تاخیر در عرضه واحدهای جدید به بازار

پاندمی کووید-19 باعث شده آمار فروش خانه‌های جدید در ونکوور بزرگ به شدت سقوط کند ؛ هرچند اوضاع به نسبت آغاز پاندمی کمی بهبود یافته است.

شرکت ام‌ال‌‌ای کانادا که یک شرکت املاک واقع در ونکوور با تخصص در حوزه پیش‌فروش کاندو است، در جدیدترین گزارش خود خبر از افزایش  میزان فروش به عرضه در ماه ژوئن نسبت به ماه گذشته داده است.

با وجود شرایط غیرعادی بازار و بهبود نسبی در مقایسه با بدترین شرایط، میزانفروش به عرضه تقریبا اندازه سال گذشته است. البته این نسبت در واقع  از طریق موجودی جدید و به تاخیر افتادن پروژه‌ها مدیریت می‌شود و اگر تنها میزان خرید کاندو از پیش فروش های عرضه شده در سطح مترو ونکوور را در نظر بگیریم ، آمار چندان امیدوار کننده نیست. 

میزان پیش‌فروش کاندو در ونکور بزرگ نسبت به ارقام پایین رکوردشکن  ماه های آوریل و می بهبود یافته اما هنوز بسیار پایین‌تر از قبل است. در ماه ژوئن فقط 36 واحد فروخته شد که نسبت به ماه قبل 51 درصد بیشتر بود. اما این رقم 50 درصد کمتر از ماه مشابه سال قبل است.

با توجه به اینکه سال قبل خودش یکی از ضعیف‌ترین ماه‌های ژوئن در تاریخ را به ثبت رسانده بود، این تداوم رکود دارد باعث کند شدن روند  پروژه‌های جدید می‌شود.

از طرف دیگر  میزان واحدهای عرضه شده در بازار هم  بسیار پایین‌تر از حد انتظار بوده است. ونکوور بزرگ در ماه ژوئن شاهد ورود 259 پیش‌فروش جدید به بازار بود که نسبت به ماه قبل 8 درصد افزایش داشت؛ اما این آمار هم در مقایسه با ماه مشابه سال قبل کاهشی 50 درصدی را نشان می‌دهد. 

این مسئله همانطور که به معنی کاهش فروش است نشان می‌دهد تعداد واحدها 57 درصد پایین‌تر از واحدهای ورودی مورد انتظار برای ماه بود. این یعنی حدود 338 واحد به تاخیر افتاده‌اند و ممکن است بعدا وارد بازار شوند یا کلا ساخت آنها کنسل شود.

با بررسی این آمار مشخص می شود نسبت فروش به موجودی ثبتی جدید (SNLR) در ماه ژوئن به 14 درصد رسید که مساوی با نسبت سال قبل بود.

تحلیل‌گران در کل باور دارند که وقتی این نسبت بالای 60 درصد باشد قیمت‌ها افزایش پیدا می‌کنند و وقتی 40 درصد باشد قیمت‌ها کاهشی خواهد بود. نسبت میان این دو رقم حاکی از بازاری نسبتا متعادل است.

در نتیجه میزان جذب پیش‌فروش کاندوهای ونکوور بزرگ نسبت به سال قبل تغییری نکرده اما چند نکته متفاوت وجود دارد: میزان فروش بسیار کمتر است و موجودی هم پایین آمده است.

سرمایه‌گذاری در ساخت‌و‌ساز املاک مسکونی کانادا بیش از 21 درصد کاهش یافت

سرمایه‌گذاری در ساخت‌و‌ساز خانه در سراسر کانادا و مخصوصا در بزرگ‌ترین بازارهای املاک آن در حال کاهش است. داده‌های مرکز آمار کانادا نشان می‌دهد که سرمایه‌گذاری ساخت‌و‌ساز ساختمان‌های مسکونی در ماه مه کمتر شد. این روند در بازارهایی از جمله تورنتو، ونکوور و مونترل از همه سنگین‌تر بوده و کاهش سرمایه‌گذاری بیشتر از متوسط ملی بوده است.

سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز خانه‌های مسکونی در کانادا کمی از ضررهای خود را جبران کرده اما هنوز نزدیک بهبود نیست. سرمایه‌گذاری در ماه مه به 7.83 میلیارد دلار رسید که نسبت به ماه قبل 85.7 درصد بیشتر بود. با وجود این افزایش شدید، این رقم نمایانگر کاهشی 21.4 درصدی نسبت به ماه مشابه سال قبل بود. 

ماه آوریلی که این رقم با آن مقایسه شده بدترین ماه برای سرمایه‌گذاری در 10 سال اخیر بود. بنابراین تعجبی ندارد که میزان سرمایه‌گذاری در ماه بعد بیشتر شده، اما هنوز حدود یک پنجم کمتر از فعالیت‌های همین ماه در سال قبل است.

تورنتو بزرگ‌ترین بازار برای سرمایه‌گذاری ساخت‌‌و‌ساز املاک مسکونی بود. بازار این منطقه شاهد 1.51 میلیار دلار سرمایه‌گذاری در ماه مه بود که نسبت به ماه قبل 79.5 درصد بیشتر شده بود. اما ارزش دلاری سرمایه‌گذاری‌ها نسبت به سال قبل 24 درصد کمتر بود. ماه مه شاهد دومین ماه ضعیف سرمایه‌گذاری از سال 2015 بود و پشت آوریل قرار گرفت.

میزان سرمایه‌گذاری در ساخت‌و‌ساز املاک مسکونی ونکوور بهبود بسیار کمتری نسبت به میزان متوسط ملی داشت. سرمایه‌گذاری در ماه مه معادل 852 میلیون دلار بود که نسبت به ماه قبل 13.89 درصد بیشتر شده بود. در مقایسه با ماه مشابه سال قبل، میزان سرمایه‌گذاری ونکوور 44.1 درصد کمتر شده بود. 

مونترال شاهد بهبود وضعیت سرمایه‌گذاری ساخت‌و‌ساز املاک مسکونی بود، اما هنوز تا وضعیت نرمال فاصله زیادی دارد. سرمایه‌گذاری این منطقه در ماه مه معادل 859 میلیون دلار بود که نسبت به ماه قبل 367.8 درصد بیشتر شده بود. در مقایسه با ماه مشابه سال قبل، این رقم نمایانگر کاهشی 36.3 درصدی بود. حتی با وجود اینکه رقم سرمایه‌گذاری نسبت به آوریل بیش از سه برابر شده بود، هنوز به بهبود کامل نزدیک هم نبود.

در نتیجه، به صورت کلی سرمایه‌گذاری در ساخت‌و‌ساز املاک مسکونی در سراسر کانادا نسبت به پایین‌ترین ارقام ثبت شده در آغاز دوران پاندمی رشد قابل توجهی داشته چون اقتصاد به آرامی دوباره شروع به گردش کار کرده است. اما ارزش دلاری سرمایه‌گذاری‌ها هنوز راه زیادی تا بهبود کامل و بازگشت به دوران پیش از پاندمی دارد. این مسئله مخصوصا در مورد شهرهایی از جمله ونکوور که هنوز میزان بازگشت اقتصادی آن‌ها پس از افتتاح، پایین‌تر از متوسط ملی است، حقیقت دارد.

تاثیر واقعی مهاجران و سرمایه‌گذاران خارجی بر بازار مسکن کانادا در ماه های پیش رو مشخص می شود؟

کریستین زو ؛ مشاور املاک ساکن تورنتو  از وقتی که پاندمی کووید-۱۹ آغاز شده حتی یک معامله خرید و فروش مسکن هم نداشته است.

مشتریان او تقریبا به طور اختصاصی افراد چینی هستند که فرزندان‌‌شان یا دانشجوی بین‌المللی در دانشگاه‌های کانادا یا دبیرستان‌های انتاریو هستند یا می‌خواهند تحصیل در مدارس را آغاز کنند.

در یک بازار بهاری معمولی، او می‌توانست حداقل هشت فروش در ماه انجام بدهد . بیشتر آن‌ها هم واحدهای آپارتمانی بودند که والدین چینی برای فرزندان‌شان می خریدند.

البته او در بازار مسکن اجاره ای هم فعال بود ولی در این بخش  هم درخواست های معدودی در چند ماه پیش مطرح شده . 

حالا او روزهای خود را پشت تلفن با صاحب‌خانه‌ها می‌گذراند و به نیابت از دانشجویانی که به چین بازگشته‌اند، با صاحبخانه ها مذاکره می کند .

 آپارتمان‌ها چند ماهی است خالی مانده و کریستین هم مثل صاحبخانه ها هیچ ایده ندارد که آنها چه زمانی برمی گردند.

تخمین زده می‌شود که حدود ۶۴۰ هزار دانشجوی بین‌المللی در کانادا حضور داشتند که بیش از نیمی از آن‌ها چینی یا هندی هستند .

این دانشجویان مشتریان بخش قابل توجهی از بازار مسکن اجاره‌ای در شهرهای بزرگ کانادا را تشکیل می‌دهند.

در یک تابستان معمولی، ده‌ها هزار دانشجوی خارجی جدید، مهاجران و ساکنان غیردائمی که دنبال کار هستند وارد کانادا می‌شوند و دنبال مسکن -چه اجاره‌ای و چه برای خرید- می‌گردند.

اما با توجه به اینکه سفر بین‌المللی متوقف شده، چند مشاور املاک و متخصص مسکن که با فایننشال پست مصاحبه کردند گفتند کمبود مهاجرت معمول و سفر دارد اثر قابل توجهی روی بازارهای مسکن تورنتو و ونکوور می‌گذارد.

مخصوصا نرخ خالی بودن خانه‌ها در بازارهای اجاره‌ای مرکز شهر رو به افزایش است که باعث شده قیمت‌ها پایین‌تر بیاید و در عین حال خانه‌های لوکسی که معمولا سرمایه‌گذاران خارجی ثروتمند را جذب خود می‌کردند، فروش نمی‌روند. در آوریل تعداد مهاجران تازه وارد به کانادا قبول شدند نسبت به یک سال قبل ۸۰ درصد کاهش پیدا کرد.

در تورنتو، کاندوهای اجاره‌ای رو به افت هستند و بین آوریل تا مه به طور متوسط ۲.۲ درصد کاهش داشتند.

در ونکوور، آپارتمان‌های تک‌خواب با کاهشی ۵.۶ درصدی و واحدهای دوخوابه با افتی ۱۵.۸ مواجه شدند که بزرگ‌ترین کاهش در سراسر کشور بود. 

وقتی قیمت خانه در اوایل سال ۲۰۱۷ در تورنتو و ونکوور به سرعت در حال رشد بود، ایده غالب این بود که پول خارجی عامل راننده اصلی افزایش قیمت‌هاست .
این روند افزایشی باعث شد دولت‌های استانی هر دو شهر یک مالیات خریداران خارجی ۱۵ درصدی برای املاک تعیین کنند.
مهاجران در هر دو شهر نسبت به مالکان متولد کانادا مالک تعداد پایین‌تری از خانه‌های مستقل بودند اما در ونکوور، مالکان مهاجر خانه‌های بزرگ‌تری در محله‌های گران‌قیمت‌تر داشتند.
فقط ۴.۹۵ درصد از خانه‌های مستقل در ونکوور تحت مالکیت مهاجران بودند و در تورنتو این رقم ۴.۷۱ درصد بود.
اما در هر دو شهر، مهاجران مالک واحدهای آپارتمانی از  مالکان متولد کانادا  به مراتب بیشتر بود. 

دیوید چن مشاور املاک شرکت ونکووری استیل‌هیون که مشتریانش عمدتا اهل چین هستند، به شکل‌گیری یک روند متفاوت در منطقه ثروتمند وست ونکوور اشاره کرد که با محدودیت سفر بین‌المللی ارتباط پیدا می‌کند:« عمارت‌هایی که ارزش‌شان پنج میلیون دلار یا بیشتر است در حال حاضر به فروش نمی‌روند چون سرمایه‌گذاران ثروتمند خارجی نمی‌توانند در حال حاضر دنبال خانه بگردند.

او در ادامه گفت: «خرید و فروش محلی دوباره بهبود پیدا کرده و قوی است. اما در وست ونکوور ما شاهد بزرگ‌ترین کاهش قیمتی سال‌های اخیر هستیم. مشاهده فروش دادگاهی خانه‌های بزرگ در حال حاضر غیرعادی نیست اما زمانی بود که شاید از هر ۲۰۰ خانه در وست ونکوور یک خانه از طریق سیستم دادگاهی به فروش می‌رسید اما حالا شاید این رقم به یک خانه از هر ۸۰ خانه رسیده باشد».

بین آوریل و مه، قیمت میانگین یک خانه در وست ونکوور از ۲.۸ میلیون دلار به تقریبا ۱.۷ میلیون دلار رسید،‌ البته اخیرا این قیمت کمی افزایش داشته است.

خانه‌های شش ‌خوابه که تنها شش ماه پیش ۴ میلیون دلار ارزش داشتند حالا به طور متوسط ۲.۲ میلیون دلار می‌ارزند.

حال باید دید روند کاهش شدید مهاجران و سرمایه گذاران خارجی تا چه حد بر قیمتها و آمار فروش مسکن در کانادا و به ویژه شهرهای بزرگ تاثیر خواهد داشت و چه میزان از آمار فروش مسکن به این خاطر کاسته می شود؟

با وجود بهبود آمار،شمار معاملات مسکن کانادا در ماه گذشته 40 درصد نسبت به سال قبل کمتر شد

شمار معاملات مسکن نسبت به ماه گذشته که بدترین ماه آوریل در بیش از ۳۰ سال گذشته بود حدود ۵۷ درصد رشد داشت، اما قیمت میانگین یک خانه فروخته شده در ماه می هنوز پایین‌تر از سال قبل بود.

انجمن املاک کانادا که نماینده ۱۳۰ هزار مشاور املاک در سراسر کانادا است، می‌گوید شمار معاملات مسکن در می ۵۶.۹ درصد بیشتر از آوریل بود. 

آوریل و می معمولا ماه‌هایی پررونق برای فروش خانه است چون هوای گرم‌تر باعث می‌شود خریداران بعد از خواب زمستانی دوباره شروع به خرید بکنند. اما کووید-۱۹ الگوهای فصلی معمولی را از بین برده و قرنطینه گسترده و نیازمندی‌های فاصله‌گذاری اجتماعی همه چیز را به هم ریختند.

ماه آوریلی که گذشت بدترین ماه در تقریبا ۴۰ سال اخیر از نظر فروش خانه بود. با وجود بازگشت فعالیت خرید در می، میزان آن هنوز دو سوم پیش از دوران پاندمی بود. فروش تقریبا ۴۰ درصد کمتر از زمان مشابه سال قبل بود، بنابراین ماه می هم بدترین می از نطر آمار معاملات مسکن در ۳۰ سال اخیر بود.

شان کاتکارت اقتصاددان ارشد انجمن املاک گفت: «ارقام مسکن می مسلما نتایج مختلفی را به تصویر می‌کشند. فروش و ثبت مسکن جدید هر دو به نسبت ماه قبل به شدت افزایش پیدا کرده‌اند اما هنوز خیلی کمتر از یک سال قبل هستند. تصویر بزرگ‌تر این است که اوضاع دارد به سمت درست حرکت می‌کند اما هنوز راه طولانی پیش رو است ».

قیمت‌ها تا اینجا نسبتا ثابت باقی مانده‌اند. قیمت میانگین یک خانه که در آوریل فروش رفت ۴۸۸ هزار دلار بود. در می، این قیمت به ۴۹۴۵۰۰ دلار رسید که نسبت به آوریل کمی بیشتر اما نسبت به یک سال قبل ۲.۶ درصد کمتر بود.

متخصصان املاک، از جمله انجمن املاک، می‌گویند قیمت میانگین همیشه بهترین راه برای سنجیدن سلامت کلی بازار نیست، تا حدود زیادی چون فروش در بازارهای بزرگ ارقام را به هم می‌ریزند و این مخصوصا در دوران کرونا حقیقت دارد.

فروش در تورنتو نسبت به آوریل بیش از ۵۰ درصد رشد داشت و این رقم در مونترال بیش از ۹۰ درصد و در ونکوور بیش از ۳۰ درصد بود. اگر تورنتو و ونکوور از ارقام کنار گذاشته بشوند، قیمت فروش میانگین در مه ۴۰۱۰۰۰ دلار بود.

ریشی سوندی اقتصاددان تی‌دی بنک گفت: «به خاطر اینکه درجات تراکنش‌ها هنوز خیلی پایین است، نباید داده‌های قیمت میانگین را خیلی جدی گرفت. با توجه به اینکه درجه فعالیت هنوز در پایین‌ترین حد در چند دهه اخیر قرار دارد، احتمالا تقاضای جمع شده باعث رشد بیشتر حداقل برای چند ماه آینده می‌شود اما سوال بزرگ این است که چه اتفاقی بعد از آن انفجار اولیه می‌افتد».

بیزنسها

اقتصادی

مهاجرت

جامعه

فناوری

مسکن

دسته‌ها