بازار مسکن کانادا

مشاوران املاک در گران ترین بازار مسکن کانادا گزارش می دهند معاملات به دوران اوج در سال گذشته نزدیک شده و ظاهرا تاثیر منفی مالیات برای خریداران خارجی دیگر در بازار دیده نمی شود.

سازمان مشاوران املاک ونکوور بزرگ این هفته گزارش داد تقاضا برای خرید خانه های ویلایی کمتر شده و خریداران این روزها بیشتر بدنبال خرید تاون هاوس و کاندو هستند. البته تعداد معاملات در ماه می گذشته 4364 مورد بود که هشت و نیم درصد نسبت به زمان مشابه سال گشته کمتر است ولی نسبت به ماه آوریل رشد 22 درصدی نشان می دهد که برای مشاوران املاک ونکوور بسیار امیدوار کننده است .

همچنین در ده سال اخیر هم میزان معاملات در ماه می 2017 در رده سوم قرار می گیرد.

تجربه ونکوور در وضع مالیات 15 درصدی برای خریداران خارجی به دقت از سوی فعالان بازار مسکن در انتاریو مورد بررسی قرار می گیرد. در تورنتو به تازگی این مالیات برای خریداران خارجی در نظر گرفته شده است .

در ونکوور بزرگ تعداد 6044 واحد مسکونی در ماه می لیست شده بود که نسبت به زمان مشابه در سال قبل کاهش 3.9 درصدی داشت .

اما در بین واحدهای فروش رفته در ونکوور بزرگ طی ماه گذشته ، 31درصد از خانه های ویلایی ، 76.1 درصد از تاون هاوس ها و 94.6 درصد از کاندوهای لیست شده به فروش رسیده اند که نشان از استقبال خریداران از خرید کاندو در مناطق مختلف شهر دارد.

در زمینه قیمت اما رکوردهای تازه ای جابجا شد.متوسط بهای منازل ویلایی به 1830956 دلاررسید و کاندوها هم به طور متوسط به بهای 656919 دلار معامله شدند .

به این ترتیب برخی از کارشناسان مسکن به بازگشت بازار مسکن ونکوور به روزهای اوج شش ماهه اول سال گذشته و رونق دوباره خرید و فروش چند باره یک ملک (flipping) را باور دارند و درانتظار رشد مضاعف قیمتها طی تابستان 2017 هستند. در مقابل هم برخی این افزایش قیمت را تنها ناشی از کوچ خریداران خارجی از بازار تورنتو به ونکوور بخاطر وضع مالیات 15درصدی در آن شهر می دانند و افزایش معاملات را کاملا موقتی ارزیابی کرده اند.

سال قبل در چنین زمانی بازار مسکن ونکوور واقعا آشفته بود و تقریبا امکان نداشت ملکی به بازار بیاید و برای خرید آن ارقامی بالای قیمت پیشنهادی مالک مطرح نشود.

با وضع مالیات برای خریداران خارجی و مالیات برای خانه های خالی ، بازار ونکوور از آگوست گذشته کمی آرام شده و رقابت برای خرید بیشتر در محدوده املاک بین 700 هزار تا 1.5 میلیون دلار دیده می شود.

ولی وضعیت دربازار مسکن تورنتو واقعا نگران کننده شده و این شهر با پشت سر گذاشتن ونکوور و سایر بازارهای داغ مسکن جهان ، رده نخست افزایش بهای مسکن در دنیا را بدست آورد.

گزارشی که اخیرا از سوی موسسه مشاور املاک کورلاجیک در استرالیا تهیه شده ، نشان می دهد  سیدنی با اختلافی اندک و رشد 18.4 درصدی قیمتها پس از تورنتو قرار می گیرد که قیمت مسکن به طور متوسط در آن طی 12 ماه گذشته 19 درصد افزایش داشته است .

البته ونکوور هم در این رده بندی بی نصیب نیست و بالاتر از لندن ، هنگ کنگ ، اکلند و توکیو با افزایش 14 درصدی در رده سوم جای می گیرد.

البته تا اواخر سال 2016 ، قیمتها در بازار مسکن در اکلند کشور نیوزلند با بالاترین نرخ در حال رشد بود به نحوی که دولت را به شدت نگران کرد. اقدام قاطعانه دولت برای لزوم پیش پرداخت 40 درصد قیمت کل ملک سبب شد تا بازار آرام شده و این شهر جایگاه خود در صدر جدول را از دست بدهد.

در سال 2006 که بازار مسکن کانادا به شدت داغ شده بود ، دیوید داج رییس بانک مرکزی کانادا طی نامه ای به رییس سازمان مسکن و وام مسکن کانادا هشدار داد نبود استاندارد مناسب برای نرخ بهره می تواند منجر به افزایش تقاضا برای مسکن شود.

پس از گذشت ده سال ، داج هشدار دیگری به دولتمردان و مسئولان می دهد : نگران عرضه مناسب مسکن باشید و فکری به حال آن کنید.

او که برای چهار دهه در بخشهای مختلف اقتصادی دولتی و غیردولتی از جمله ریاست بانک مرکزی ، ریاست سازمان مسکن و وام مسکن کانادا و وزارت دارایی کار کرده است به بلومبرگ می گوید :« مشکل اصلا پیچیده نیست . یک منحنی میزان عرضه و منحنی دیگر میزان تقاضا را مشخص می کند . اگر شما منحنی عرضه را محدود کنید ، دیگر نباید از رشد قیمتها متعجب شوید!»

بیل مورنو وزیر دارایی دولت ترودو اخیرا اقداماتی را برای کاهش تنش در بازار مسکن انجام داد ولی این تلاشها بیشتر از اینکه مشکلی از بازار مسکن حل کند ، بیشتر ضعف دولت فدرال در مواجهه با مشکل افزایش قیمت را نشان داده است .

دو بازار ونکوور و تورنتو به شدت از نبود عرضه کافی مسکن رنج می برند و دولت فدرال نتوانسته در این زمینه کار خاصی انجام دهد. قوانین جدید فدرال هم میتواند تا حدی به بازار بی رونق مسکن در اکثر نقاط کانادا (بجز شهرهای بزرگ) لطمه بزند. داج در مورد وضعیت فعلی می گوید:«فکر می کردم در مورد بیمه وام مسکن دیر یا زود به این شرایط می رسیم . اقداماتی از این دست تاثیر چندانی بر بازار ندارد چون در این کشور بازارهای متعددی هستند که قیمتها رشد سریعی مثل برخی از شهرهای انتاریو و بریتیش کلمبیا نداشته اند.

در ماه گذشته متوسط بهای مسکن در تورنتو 2 درصد نسبت به ماه قبل و 18 درصد نسبت به زمان مشابه سال گذشت افزایش داشت و درونکوور هم با اینکه متوسط قیمت کاهش یافت ولی هنوز 28 درصد نسبت به سال قبل بیشتر است .

اما این همه داستان نیست و قیمت ها در شهرهای خارج انتاریو و بریتیش کلمبیا رشد چندانی نداشته و یا کاهش یافته اند.

بانک های بزرگ به همراه اکثر دست اندرکاران صنعت مسکن – از انبوه سازان تا کارگزاران وام – خواهان تغییر سیاست دولت فدرال و تمرکز بیشتر بر ساخت و عرضه بیشتر شده اند.

در تورنتو میزان عرضه منازل low-rise با 22 درصدکاهش هشدار دهنده است و درونکوور هم با اینکه آمار به مراتب بهتر است اما میزان عرضه منازل low-rise در سطح شهر نسبت به ده سال قبل 20 درصد کاهش داشته است .

داج ده سال قبل ناچار شد تسلیم خواست جیم فلاهرتی مرحوم –وزیر دارایی وقت- شود که به بیمه کنندگان وام مسکن اجازه داد تا وام های 40 ساله بدون پیش پرداخت را پوشش دهند.

از آن زمان به بعد تمامی جانشینان داج با مشکل مشابهی مواجه بودند و حتی فلاهرتی بعدها در نشستی خصوصی عنوان کرده بود از این کارش پشیمان شده و اقداماتی برای سخت تر کردن شرایط وام مسکن انجام داد.

داج در نهایت هشدار داد :« فکر می کنم قوانین سخت گیرانه وام مسکن و یا حتی سخت گیری بیشتر در مورد آن قانع کننده باشد ولی مشکل اصلی زمانی است که شرایط در یکی از بازارهای اصلی مسکن کانادا تغییر ناخوشایندی داشته باشد !»

چند روز پس از اینکه موسسه مسکن و وام مسکن کانادا( CMHC) در گزارشی به خطر سقوط 30 درصدی قیمت مسکن در صورت افزایش نرخ بهره اشاره کرد ، مدیر این نهاد تصمیم گیرنده در زمینه صنعت مسکن کانادا از امکان افزایش میزان پیش پرداخت برای خرید مسکن می گوید .

ایوان سیدال  مدیر اجرایی CMHC در حضور خبرنگاران و میهمانان در نشستی در Bank of England اشاره کرد ایده افزایش پیش پرداخت برای دریافت وام مسکن در حال حاضر از سوی دولت در حال بررسی است :« سیاستمداران خیلی علاقه دارند به افرادی که برای نخستین بار وارد بازار مسکن می شوند ، کمک کنند ولی پایین بودن میزان پیش پرداخت بخشی از مشکل بازار فعلی شده و در نهایت به افزایش قیمت مسکن و عدم توانایی برخی از خریداران منجر شده است . شرایطی که ما درحال حاضر در کانادا شاهدش هستیم واقعا نگرانمان کرده است. افزایش استقراض خانوارها می تواند آینده اقتصاد کشور را به مخاطره بیاندازد. اگر این مسئله را درکنار معاف کردن اشخاص از پرداخت مالیات بابت فروش خانه محل سکونت قرار دهیم ، کانادایی ها شرایط خوبی برای خرید مسکن دارند. در کشور ما 69 درصد صاحب خانه هستند که یکی از بالاترین آمارها در دنیاست و در حالیکه صاحب خانه بودن یکی از انگیزه های پس انداز محسوب می شود و درعین حال امنیت دوران بازنشستگی را بوجود می آورد ، می تواند سبب شکوفایی بازار کار هم باشد. »

به نوشته فایننشیال پست ،دولت فدرال در دسامبر 2015 حداقل پیش پرداخت لازم برای خرید خانه های بالای 500 هزار دلار به 10 درصد تغییر داد و حالا باید منتظر تغییر دیگری در این مسیر بود.

سیدال در ادامه گفت :« من هنوز باید مردم کشورم را قانع کنم که برای خرید خانه نیاز به پیش پرداخت بیشتری دارند. در واقع  سیاستهای فعلی تنها می تواند تقاضای بیش از حد و بالا رفتن کاذب قیمت منازل را به دنبال داشته باشد. سیاستهای فعلی بیشتر از اینکه به سود خریدار جوان اولین خانه باشد ، در خدمت صاحبان خانه های گران قیمت است . »

با این حال فیل سوپر مدیر اجرایی Royal LePage Real Estate Services هشدار داد دولت باید در گام بعدی اش در بازار مسکن کاملا محتاطانه عمل کند:«کاهش فعالیت در بازار مسکن ونکوور در هفته های اخیر می تواند به سیاست گذاران CMHC و دیگر نهادهای تصمیم گیرنده یادآوری کند که باید در بازار مسکن تعادل همیشه حفظ شود . تصویب یک قانون بازدارنده قوی میتواند بیشتر از اینکه به سود بازار باشد ، صدمات فراوانی به آن بزند. بازار مسکن ونکوور در تابستان امسال در مسیر آرامش قرار داشت و تقاضا در آن کاهش یافته بود. ولی دولت استانی و دولت فدرال با تصویب دو قانون جداگانه که ظاهرا با هدف آرام کردن بازار انجام شد ، اعتماد خریداران را از بین بردند و صاحب خانه ها را وحشت زده کردند. مالکانی که قصد فروش منازلشان را داشتند ، قربانیان اصلی این شرایط هستند.»

تازه ترین آمار بورد معاملات املاک ونکوور بزرگ از کاهش چشمگیر تعداد معاملات در ماه گذشته خبر می دهد.

بر اساس این گزارش در ماه اکبر تنها 2233 خانه خریدو فروش شد در حالیکه اکتبر سال گذشته 3646 مورد معامله ثبت شده بود.

دان موریسون مدیر بورد اشاره کرد تغییرات شرایط بازار به همراه مداخله دولتهای فدرال و استانی در بازار مسکن دلایل اصلی این کاهش آماری است . وی در ادامه گفت :«خریداران بالقوه فعلا منتظر مانده اند تا دریابند تغییرات در بازار دقیقا چه تاثیری بر قیمت ها خواهد داشت. با اینکه آمار معاملات برای انواع املاک موجود در بازار کاهش یافته ولی بیشترین میزان افت مربوط به خانه های detached است و شاید این روند برای مدتی ادامه یابد. »

در ماه اگوست دولت استانی مالیات اضافی  15 درصدی را برای خریداران خارجی ونکوور بزرگ در نظر گرفت و همین مسئله سبب آرام شدن بازار منازل لوکس در شهر شد.

ان مک مولین رییس انستیتو توسعه شهری به سی تی وی گفت افت فروشی که همه از آن صحبت می کنند بیشتر مربوط به خانه های لوکس می شود که عملا شهروندان عادی ونکووری هرگز در آن سهمی نداشتند.

او تاکید می کند روند نزولی بازار این دست از منازل پیش از وضع مالیات برای خریداران خارجی شروع شده بود:« کند شدن بازار از آوریل شروع شد و تردیدی نیست وقتی شوک بزرگی مثل وضع مالیات 15 درصدی به بازار وارد شود ، همه معیارها برای خرید  وفروش عوض می شود و بسیاری از عوامل فعال به حاشیه می روند و منتظر تاثیر قوانین جدید می مانند.

بخش عمده این حکایتها به بازار single-family detached یا به عبارت  دیگر منازل بالای 2 میلیون دلار برمی گردد که بخش کوچکی از بازار را تشکیل می دهند. در مقابل فروش کاندو و تاون هاوس تقریبا با همان روند تابستان ادامه دارد و افت فاحشی در آن دیده نمی شود. »

عادل دینانی مشاور املاک ساکن ونکوور هم اشاره می کند با اینکه بازار کمی غیرقابل اعتماد نشان می دهد ولی شاید بهترین زمان برای خرید خانه های single-family detached فرا رسیده باشد چون خریداران دیگر با پیشنهادهای متعدد و رقابتهای پنهانی و پشت پرده بر سر قیمت ملک روبرو نیستند و  با خیال راحت می توانند منزلی با قیمت مناسب بودجه شان خریداری کنند.

مردی در کوکیتلام حاضر است ماهیانه مبلغ خوبی به فردی که حاضر باشد همخانه او شود پرداخت کند وبه نظر می رسد شرط چندان مشکلی هم برای این قضیه تعیین نکرده باشد.

برایس رویر که به تازگی دوره درمان سرطانش به پایان رسیده ، به فردی مهربان و غمخوار برای هم خانگی نیاز دارد . این فرد البته باید آشپز خوبی باشد تا به برایس در آشپزخانه کمک کند و در انجام کارهای خانه هم او را دست تنها نگذارد.

در مقابل برایس نه تنها وجهی از این فرد بابت کرایه خانه دریافت نمی کند بلکه ماهی 1500 دلار هم به او پرداخت خواهد کرد.

این پیشنهاد در شهری که پیدا کردن خانه و حتی اتاقی برای اجاره با قیمت معقول معجزه به حساب می آید برای بسیاری رویایی است . با این حال رویس اشاره کرده هر کسی را برای این قضیه در نظر نمی گیرد و تنها افرادی مدنظرش هستند که بتوانند با توجه به محدودیتهای فیزیکی پس از سرطان با او رابطه احساسی خوبی داشته باشند.

نخست وزیر انتاریو دیروز اعلام کرد دولت استانی او قصد ندارد حرکت دولت بریتیش کلمبیا را تکرار کند وبرای خریداران خارجی مسکن مالیات اضافی در نظر بگیرد.

او در یک کنفرانس خبری گفت :«ما راهی که بریتیش کلمبیا رفته را انتخاب نمی کنیم. من علاقه ای به انجام دادن کاری در انتاریو که عواقب ناخواسته ای داشته باشد ندارم .

این اقدام برای بازاری کاملا متفاوت طراحی شده است . ما در آینده نه چندان دور در زمینه بازار مسکن پیشنهادهایی را مطرح می کنیم که اولویت آنها در درجه نخست کمک به تازه خریداران است.

در ماه اگوست دولت بریتیش کلمبیا مالیات اضافی 15 درصدی را برای خریداران خارجی  مسکن در ونکوور بزرگ در نظر گرفت . این اقدام برای آرام کردن بازار و کاهش قیمتها انجام شد و پس از آن در ماه سپتامبر تعداد معاملات نسبت به سال گذشته 33 درصد کاهش یافت.

اما وضع این مالیات در ونکوور برخی از خریداران را به تورنتو کشانده و تعداد معاملات در ماه سپتامبر نسبت به سال گذشته 21.5 درصد افزایش داشته است .

وین همچنین اشاره کرد انتاریو بازخورد قوانین جدید دولت فدرال برای اعطای وام مسکن و تاثیر آن بر بازار تورنتو را زیر نظر دارد.

در همین حال شرکت Sotheby’s پیش بینی کرد با حضور بیشتر خریداران خارجی در بازار تورنتو ، قیمت املاک لوکس در این شهر باز هم بیشتر خواهد شد . براد هندرسون مدیر این شرکت درکلیپ زیر در این زمینه توضیحات بیشتری داده است .

یکی از شناخته شده ترین چهره های صنعت ساختمان در چین  خواهان تغییر قانون جدید مالیات اضافی 15 درصدی برای خریداران خارجی در ونکوور شد.

فرانک وو ، نایب رییس Real Estate Industry Association در چین در گفتگویی با کندین پرس اشاره کرد مشتریان او به شدت از تصویب این قانون ناراضی هستند و ادامه آن می تواند بر تمایل آنها برای سرمایه گذاری در ونکوور تاثیر بگذارد. »

وو که در عین حال ریاست شرکت Central China Real Estate Ltd را هم برعهده دارد ، یکی از میلیاردهای چینی است که این هفته در قالب یک هیات تجاری ویژه برای تقویت روابط اقتصادی بین کانادا و چین  وارد کشور شده اند.

او اشاره کرد در دیداری که روز سه شنبه با جاستین ترودو خواهد داشت ، این مسئله را مطرح خواهد کرد و در ادامه گفت :«من مشکلات دولت بریتیش کلمبیاو انگیزه آنها از تصویب این قانون را درک می کنم ولی امیدوارم این قانون تغییر کند چرا که در غیر این صورت سرمایه گذاران چینی به دیگر مناطق کانادا از جمله مونتریال و تورنتو و یا کشورهایی چون استرالیا وآمریکا خواهند رفت. »

با تمام اینها وو گفت حتی مالیات اضافی هم او را در دو سال آینده  از سرمایه گذاری بیش از یکصد میلیون دلار بابت ساخت مسکن برای ثروتمندان چینی در کانادا منصرف نخواهد کرد:«من مثل دیگر دوستانم چندان نگران نیستم چون شاید فرصتهای سرمایه گذاری در مسکن ونکوور محدود شده باشد اما هنوز موقعیتهای زیادی در دیگر شهرهای کانادا وجود دارد.»

از این هفته خرید خانه در کانادا سخت تر شد و با اجرای قوانین جدید اعطای وام مسکن ، بسیاری از خریداران و همچنین مشاوران املاک و کارگزاران وام مسکن باید دردسرهای مضاعفی را برای نهایی کردن معاملات قبول کنند.

اما همه از این قضیه ناراضی نیستند و اگر تصویر بزرگتری از شرایط اقتصادی کانادا را در نظر بگیریم ، بانکها و به ویژه بانک مرکزی کانادا از شرایط جدید کاملا رضایت دارند و همه چیز طبق برنامه پیش می رود. مهمترین وظیفه بانک مرکزی تنظیم نرخ بهره به شکلی است که رشد اقتصادی را تضمین کرده و نرخ تورم را در شرایط فعلی حدود دو درصد نگاه دارد.

پیش از سخنان استفان پولوز رییس بانک مرکزی در روز چهارشنبه، بنگاه های شرط بندی شانس کاهش نرخ بهره در کانادا را تقریبا صفر می دانستند ولی اظهارات پولوز درکنفرانس خبری مبنی بر اینکه بحث کاهش نرخ بهره در آخرین نشست هیات رییسه بانک مرکزی کاملا جدی بوده ، نظر بنگاه های شرط بندی را عوض کرد . حالا شانس کاهش نرخ بهره تا ماه ژانویه یک به پنج وشانس همین اتفاق در بهار 2017 ، یک به چهار است .

با این اشاره پولوز ، بازار مالی در کانادا هنوز قانع نشده که کاهش نرخ بهره در راه است ولی درک هولت اقتصاد دان بانک اسکوشیا معتقد است بانک مرکزی علاقه زیادی به این کار دارد چرا که زمینه آن را با قانون جدید وام مسکن فراهم کرده است :«پیش از این تغییر نرخ بهره می توانست تلاطم بیشتری در بازار مسکن ایجاد کرده و قیمتها را بیشتر افزایش دهد ولی با سخت گیرانه تر شدن قوانین وام مسکن ، بانک مرکزی دیگر ترسی از کاهش نرخ بهره و حتی رساندن آن به صفر ندارد و در حالیکه شرایط دریافت وام و سرمایه گذاری در صنعت و دیگر فعالیتهای اقتصادی ساده تر خواهد شد و امکان ایجاد اشتغال بیشتر فراهم می شود ، دولت نگرانی از بابت ضربه خوردن بازار مسکن از نرخ پایین بهره ندارد.

اجرای قانون جدید اعطای وام مسکن درکانادا در واقع اجرای مکانیزمی بود که توسط کریستین لاگارد رییس صندوق بین المللی پول هم سپتامبر گذشته در کانادا مطرح شده بود. این قانون برگرفته از مکانیزمی است که در علم اقتصاد “macroprudential” نامیده می شوند .در این مکانیزم بجای بالا بردن نرخ بهره برای کنترل بخشی از اقتصاد توسط دولت ، قوانینی ویژه (و شاید موقت) برای کنترل نرخ بهره در آن بخش وضع می شود . درمورد کانادا ، بخش آسیب دیده مسکن است و هدف قانون جدید افرادی هستند که شاید با قرض کردن بیش از درآمدشان ، به خطر خواهند افتاد و مشکلاتی برای دولت ایجاد خواهند کرد.

به گفته ویل استرینج، استاد دانشگاه تورنتو ، از بین تمامی ابزار “macroprudential”، دولت بر قوانینی تاکید کرده که امکان افزایش بدهی را کاهش می دهد.

از سوی دیگر آخرین آمار در آمریکا از کاهش مجدد نرخ بیکاران خبر می دهد و در حال حاضر آمریکا کمترین نرخ بیکاری در 43 سال گذشته را داراست . همین مسئله میتواند بانک مرکزی آمریکا را بیش از پیش به افزایش نرخ بهره پس از انتخابات وادار کند. افزایش نرخ بهره در آمریکا ، سقوط  بیشتر دلار کانادا را به همراه خواهد داشت و البته سرمایه گذاران را به تبدیل دلار آمریکا به دلار کانادا برای سرمایه گذاری در بخشهای مختلف اقتصادی کانادا ترغیب می کند.

به نوشته سی بی سی ،استرینج هم می پذیرد جوانان و افرادی که برای اولین بار قصد خرید خانه دارند با قانون جدید وام مسکن قطعا به مشکل برخورد خواهند کرد و مجبور به خرید خانه های ارزان تری خواهند شد ولی در مجموع این شرایط به مراتب به سود آنهاست چون در صورت کاهش بهای مسکن در کانادا ،با بدهی مضاعف مواجه نخواهند بود:« پس از سال 2007 و رکود اقتصادی در آمریکا دیده ایم که چه اتفاقاتی رخ داد. چگونه مردم بابت خانه هایی که خریده بودند به دردسر افتادند ، چطور کردیت خود را ازد ست دادند و چه اتفاقات بدی پس از آن برایشان رخ داد. در کانادا قوانین جدید مانع خانه خریدن مردم نمی شود بلکه آنها باید خانه های ارزان تری بخرند و همین مسئله قیمتها را کاهش میدهد .»