بازار مسکن کانادا

دولت بریتیش کلمبیا این هفته اعلام کرد برنامه ویژه ای که برای کمک به  خریداران خانه اول در این استان در نظر گرفته بود ، بخاطر عدم استقبال عمومی بزودی پایان خواهد یافت.

این برنامه که BC HOME Partnership نام دارد در نظر داشت ظرف سه سال به 42 هزار خریدار خانه اول در استان کمک مالی کند. اما تابحال تنها 3000 نفر خواهان این کمک بودند.

طی این برنامه دولت بریتیش کلمبیا وامی جدید را برای خریداران اولین خانه در این استان در نظر گرفت و تا سقف 37500 دلار در این راه به خریداران کمک  کرد. این مبلغ در 5 سال نخست بدون بهره خواهد بود و در صورتی به خریدار اعطا م یشود که مبلغ پیش پرداخت آنها کمتر از 20 درصد قیمت خانه باشد.

این طرح تنها تا پایان روز 31 مارس اجرا خواهد شد.

این اقدام به زعم کارشناسان اقتصادی استان موفق نبود و  به گزارش انجمن مشاورین املاک بریتیش کلمبیا در 9 ماه اول اجرا قیمت کاندو را در ونکوور بزرگ 0.55 درصد بالا برد و سبب افزایش بهای تاون هاوس ها به مقدار 0.57 درصد شد.

به باور تام داویدف ، دستیار استاد در دانشگاه اقتصاد دانشگاه یوبی سی، این سیاست درستی نبود . شاید در نگاه اول کمکی به خریداران بار اول شده باشد اماسود اصلی نصیب فروشنده ها شد چرا که این کمک مالی سبب می شود تا قیمت بالاتری بابت خرید خانه بپردازند . البته انبوه سازان هم در این میان بی نصیب نیستند . به نظر داویدف اگر دولت استانی واقعا در صدد بهبود شرایط عرضه مسکن است ، باید به شهرداری ها اجازه دهد تا ساده تر مجوز ساخت ساخت برج را در مناطق فعلی خانه های تک خانوار صادر کنند. اما برنامه جدید بیشتر از گذشته عرضه مسکن را محدودتر کرده و قیمت ها را افزایش خواهد داد.

جاشوا گاتلین از محققین National Bureau of Economic Research در دانشگاه یوبی سی هم این اقدام را به شکل شوک آوری غیر منطقی می داند و می گوید:«واقعا ایده بدی بود . اگر شما به افرادی که کم درآمد هستند ، قدرت خرید بیشتری بدهید ، آنها به سراغ خانه گران تری خواهند رفت و قیمتها هم به همین ترتیب افزایش خواهد یافت . بنابراین کسانی که تا قبل از این طرح بدنبال خرید خانه ای 500 هزار دلاری بودند ، هنوز هم شاید همان خانه را بخرند ولی به قیمتی بالاتر چرا که درخواست برای چنین خانه ای بیشتر شده است . تنها کسانی که از این امتیاز جدید بهره بردند صاحبخانه و یا انبوه سازی است که خانه اش را به قیمتی بالاتر می فروشد.»

بانک مرکزی کانادا در نظر دارد طی سال جاری در دو نوبت دست به افزایش نرخ بهره بزند تا به این ترتیب بین رشد اقتصادی بالا و ریسک های اقتصادی موجود از جمله مذاکرات نفتا و قوانین جدید بازار مسکن ایجاد تعادل کرده باشد.

از جولای سال گذشته تاکنون نرخ بهره در کانادا سه بار افزایش یافته است که واکنشی به رشد اقتصادی قابل توجه و کاهش میزان بیکاری بوده است ولی سیاست گذاران بانک مرکزی بارها اشاره کرده اند برای دفعات بعدی افزایش نرخ بهره با احتیاط بیشتری عمل خواهند کرد.

از یک سو هنوز نمی توان نتایج مذاکرات برای تجدید پیمان نفتا را پیش بینی کرد و از سوی دیگر میزان رشد اقتصادی سه ماه آخر سال گذشته کمتر از پیش بینی بانک مرکزی کانادا است .

به این ترتیب در نظرسنجی که اخیرا از سوی رویترز بین 30 اقتصاددان برجسته کانادایی صورت گرفته ، بالا رفتن نرخ بهره در نشست بعدی بانک مرکزی در 7 مارس کاملا منتفی به نظر می رسد.

پس از آن کارشناسان معتقدند در ماه می نرخ بهره افزایش خواهد یافت و در بار دوم در ماه نوامبر شاهد این قضیه هستیم تا در نهایت نرخ بهره در پایان سال به 1.75 درصد برسد. البته آنها معتقد  هستند این روند در سه ماهه نخست سال اینده ادامه خواهد یافت در ماه مارس سال 2019 نرخ بهره به 2 درصد خواهد رسید.

از بین کارشناسان نظرسنجی شده ، 80 درصد زمان افزایش بعدی نرخ بهره را ماه می دانسته اند .

این پیش بینی ها در شرایطی صورت می گیرد که میزان بدهی کانادایی ها در سالهای اخیر افزایش چشمگیری داشته است و قوانین سخت گیرانه تر وام مسکن در کنار نرخ تورمی که افزایش می یابد می تواند مشکلات بیشتری برای خانوارهای بدهکار کانادایی ایجاد کند.

سباستین لاوی -اقتصاد دان ارشد ارشد بانک لورنتین در این زمینه می گوید :« اگر تنها استان بریتیش کلمبیا را می خواستیم در نظر بگیریم ، افزایش نرخ بهره کاملا چالش برانگیز خواهد بود چرا که با این اتفاق ، شاهد اصلاح قیمتها در بازار مسکن بی سی خواهیم بود

از وقتی شرکت معتبر Sotheby’s International Realty  در سپتامبر گذشته اعلام کرد یکی از منازل لوکس در شهر استین تگزاس  با بیت کوین معامله شده ، اهمیت خرید و فروش مسکن با استفاده از این واحد پولی جدید بیشتر شد.

بسیاری بر این باور هستند که استفاده از بیت کوین می تواند یکی از شیوه های رایج در معاملات ملکی آینده باشد و برخی دیگر هم هنوز اصرار دارند بیت کوین عمر کوتاهی دارد ونباید هیجان زده شد!

سوال مهم اینجاست که وقتی ما واحدهای پولی پذیرفته شده برای معاملات در دسترس داریم ، چرا برخی باید علاقمند به استفاده از بیت کوین باشند؟

امیر حمزه علی یکی از موفق ترین مشاورین املاک شرکت در این زمینه می گوید :«افزایش ناگهانی ارزش بیت کوین در سال گذشته برخی را ظرف چند ماه میلیونر کرد. این موضوع به همراه قوانین سهل انگارانه برای  capital gain tax در معاملات بیت کوی برخی را وسوسه کرد تا با استفاده از این واحد پولی جدید دست به خریدو فروش ملک بزنند.

هنوز خیلی زود است که بتوان  رضایت برخی از فروشندگان ملک در دریافت بیت کوین را توجیه کرد. یک دلیل می تواند این باشد که با دریافت وجه به صورت دیجیتال و انتقال آن به کیف دیجیتالی ، فروشنده در واقع تصور می کند تمام وجه را نقدا دریافت کرده بدون اینکه اثری از پول دریافتی در سیستم بانکی رایج وجود داشته باشد.

اما انگیزه برای این کار هر چه باشد ، نمیتوان آن را به سود طرفین معامله دانست .

به عبارت دیگر اگر قصد یکی از طرفین معامله فرار مالیاتی و یا فروختن واحد پولی دیجیتال نباشد ، نمی توان معامله به این شکل را منطقی دانست. فروشنده ای که خواهان دریافت بیت کوین است ، تنها خریداران محدودی خواهد داشت و خریدارانی هم که می خواهندفقط بیت کوین پرداخت کنند ، گزینه های زیادی برای انتخاب ندارند.

مشکل دیگر نوسانات شدید بیت کوین و سایر ارزهای دیجیتال است و این مسئله می تواند بر مذاکرات دو طرف تاثیر زیادی بگذارد و آنها باید در کنار برآورد منطقی از بازار مسکن ، نیم نگاهی هم به نوسانات بازار ارز دیجیتال داشته باشند. در حاشیه معامله هم مشاورین املاک و وکلا مشکلات زیادی در برآورد دستمزدهایشان برای سرویس ارائه شده هستند و دولت هم مالیات انتقال ملک را بر اساس واحد پولی ملی کشور در زمان توافق محاسبه می کند و این بخش از معامله نمی تواند با بیت کوین پرداخت شود.

به نظر می رسد باید انتظار داشت با سقوط حتی اندک این ارزهای دیجیتال در بازار ، تب استفاده از آنها در معاملات تجاری و به ویژه مسکن فروکش کند . در عین حال وضع قوانین سخت گیرانه تر از سوی دولت برای capital gain tax و تغییر قوانین قدیمی مربوط به پولشویی هم بر روند معاملات با بیت کوین و سایر ارزهای دیجیتالی تاثیرگذار خواهد بود.

چند روز قبل دادگاه فدرال تجدید نظر حکم داد ممنوعیت انتشار آنلاین اطلاعات فروش املاک تورنتو که از سوی بورد مشاورین املاک این شهر وضع شده بود ، غیررقابتی است و از این رو آن را لغو کرد.

بنا به این حکم این بورد موظف خواهد بود اطلاعاتی از جمله میزان فروش ،معاملات نهایی نشده  و حق کمیسیون های مشاورین املاک را منتشر کند.

بوردمشاورین املاک تورنتو اما به این حکم اعتراض کرده و قصد دارد تقاضای تجدید نظر را این بار به دیوان عالی کانادا ارائه دهد.

در بریتیش کلمبیا ظاهرا هنوز نیازی به این کار دیده نشده و اطلاعاتی از معاملات صورت گرفته با جزییات ذکر شده به صورت آنلاین در اختیار همگان قرار نمی گیرد.

امیر حمزه علی مشاور املاک برتر وست ونکوور و ونکوور ، معتقد است انتشار اطلاعاتی از این دست گرچه می تواند به دانسته های خریداران و فروشندگان مسکن در بازار بیافزاید اما در مقابل مشکلات جدیدی هم در برخواهد داشت که می تواند ضرر بزرگی به ویژه به خریداران مسکن بزند:«اطلاع خریداران و فروشندگان درباره جزییات معاملات انجام شده می تواند به دانسته های آنها درباره بازار مسکن کمک کند و هر چقدر دو طرف معامله در این مورد بیشتر بدانند، انجام معامله از سوی مشاور املاک ساده تر خواهد بود.

اما مشکل زمانی ایجاد می شود که بدانیم انتشار این گونه مطالب می تواند به اهمیت نقش مشاور املاک در انجام معاملات مسکن ضربه بزند. بورد مشاورین املاک تورنتو هم پیش از این به احتمال فعال شدن شرکتهای جانبی و مشاورین آن لاین بجای مشاورین املاک فعلی در بازار اشاره کرده بود و آن را به ضرر تمامی طرفین معاملات مسکن دانسته بود. جدی ترین مثال از بروز آسیب های احتمالی در بازار ، انجام آن دسته از معاملات مسکن در آمریکا پیش از رکورد اقتصادی سال 2008 بود که بدون حضور در محل و تنها با تکیه بر اطلاعات درج شده در سیستم های آنلاین صورت گرفت و وامهای زیادی بر اساس این اطلاعات برای خرید مسکن اخذ شد که بعد از مدتی بازپرداخت شان با سقوط بازار مسکن امکان پذیر نبود. »

از سوی دیگر  استیو سارتسکی ، دیگر مشاور املاک ونکوور معتقد است چنین اقدامی می تواند به تغییر فضای بازار مسکن شهر کمک  کند.

به باور او با این کار خریدار قدرت بیشتری برای انتخاب خواهد داشت و دیگر کورکورانه دست به خرید در بازار نمی زند:« خریدار در شرایط فعلی تنها چشم به اطلاعاتی دارد که مشاور املاک در اختیارش قرار می دهد ولی به نظر اگر خریدار و یا فروشنده قصد تصمیم گیری دقیقی داشته باشند باید به منابع مختلف اطلاعاتی دسترسی داشته باشند .»

سارتسکی تایید می کند که بسیاری از مشاورین املاک نگران تضعیف نقش شان در صورت انتشار این اطلاعات هستند ولی یادآوری می کند در آمریکا مدتهاست که این اطلاعات به صورت آنلاین منتشر می شود ولی نقش مشاور املاک لطمه ای نخورده است :« اتفاقا وقتی من با همکارانم در آمریکا صحبت می کنم، انها اشاره می کنند کار کردن با خریداران و یا فروشندگانی که اطلاعات زیادی درباره ملک مورد نظرشان دارند به مراتب ساده تر است چون همه طرف ها می دانند درباره چه چیزی صحبت می کنند. »

با این همه سارتسکی تاکید می کند پس از درخواست تجدید نظر از دیوان عالی کانادا ، شاید انتشار آنلاین اطلاعات بازار مسکن ونکوور یک سالی به تعویق بیافتد .

طبق تازه ترین گزارش Canadian Real Estate Associationمیزان معاملات در امسال به کمترین میزان در سه سال اخیر خواهد رسید .

این نهاد اقتصادی انتظار دارد سال آینده 495100 معامله در سطح کشور صورت گیرد و به این ترتیب شاهد کاهش 2.3 درصدی در شمار معاملات خواهیم بود.

البته اوج کاهش معامله از نگاه کارشناسان این مرکز امسال خواهد بود که 5.3 درصد معامله کمتر نسبت به سال قبل انجام خواهد شد.

شمار معاملات پس از 5 ماه کاهش متوالی ، در ماه آگوست 1.3 درصد بیشتر شد ولی هنوز در بخشهایی از تورنتو بزرگ شمار معاملات 35 درصد کمتر از زمان مشابه در سال گذشته است .

بنیامین ریتز از  BMO Capital Markets معتقد است بدترین دوران برای بازار مسکن تورنتو سپری شده ولی هنوز هم نمی توان با اطمینان درباره آینده این بازار صحبت کرد:« بانک مرکزی کانادا با افزایش نرخ بهره به آرام تر شدن بازار کمک کرد ولی اگر قرار است بازار مجددا همچون سال قبل داغ شود ، شاید به اقدامی جدی از سیاست گذاران نیاز باشد.

رابرت هوگ از دیگر کارشناسان این مرکز هم تاکید می کند بازار در حال انتقال از یک دوره کاملا فعال به فضایی متعادل تر پس از اقدامات دولتهای استانی و همچنین افزایش نرخ بهره بانک مرکزی است و خود را با شرایط جدید اقتصادی وفق می دهد.

در این گزارش Canadian Real Estate Association پیش بینی می کند شمار معاملات مسکن در انتاریو و بریتیش کلمبیا طی سال جاری 10 درصد کاهش خواهد یافت .

البته در ونکوور شمار معاملات در آگوست 7.3 درصد نسبت به ماه جولای بیشتر بود و 21.3 درصد هم نسبت به ماه آگوست سال قبل افزایش نشان می داد.

با در نظر گرفتن ونکوور و تورنتو متوسط بهای مسکن در سطح کشور 472247 دلار بود که نسبت به سال گذشته 3.6 درصد افزایش نشان می دهد . اما بدون در نظر گرفتن این دو شهر ، متوسط بهای مسکن در بقیه کشور به 373859 دلار کاهش می یابد.

پیش بینی می شود بهای مسکن در کل کشور طی امسال با 3.4 درصد افزایش به 507700 دلاربرسد.

طی امسال شاهد کاهش فروش مسکن در برخی از استانها خواهیم بود. در نیوفاندلند شمار معاملات 8.1 درصد کاهش می یابد و در ساسکچوان هم معاملات 4 درصد کمتر می شود . انتظار می رود در آلبرتا امسال شاهد رشد 7.4 درصدی شمار معاملات باشیم. در کبک هم شمار معاملات 5.4 درصد بیشتر خواهد شد.

با وجود اینکه وضع مالیات 15 درصدی برای خریداران خارجی بازار املاک بالای 5 میلیون دلار در ونکوور بزرگ را تاحدی آرام کرد ، ولی ویلاهای چند ده میلیون دلاری در مناطقی از ونکوور و وست ونکوور هر چند وقت یک بار لیست شده و گاهی هم مشتری خود را در بین سرمایه گذاران داخلی و خارجی پیدا می کنند.

تازه ترین مورد مربوط به ویلای 23 میلیون دلاری در وست ونکوور با هفت خواب و هشت سرویس بهداشتی است که شاید تنها آشپزخانه آن از کل آپارتمان شما بزرگتر باشد.

این ویلا با معماری به سبک اروپایی در زمینی به مساحت 2.3 هکتار در خیابان هپی ولی لین در منطقه Caulfield وست ونکوور  بنا شده و سرداب شراب و آبشار کوچکی هم در بخشی از آن گنجانده شده است !

در ادامه تصاویری از این ویلای گران قیمت را مرور می کنیم:

کورپوریشن ملک و وام مسکن کانادا همچنان بدترین برآورد را از شرایط مسکن در کل کشور دارد و معتقد است همچنان شرایط بحرانی در5 بازار اصلی مسکن کشور به چشم می خورد.

به نوشته کارشناسان این نهاد در گزارش سه ماهه اول سال ، رشد کند جمعیت بزرگسال در کنار کاهش درآمد قابل خرج و افزایش بهای مسکن موجب این برآورد منفی شده است .

باب دوگان کارشناس ارشد این نهاد به خبرنگاران گفت :«در کل کانادا نشانه هایی مبنی بر ارزش گذاری غیرواقعی ملک و افزایش بی رویه قیمتها دیده می شود و به ویژه در ونکوور و تورنتو و شهرهای اطراف آنها شاهد مشکلات جدی هستیم. »

گزارش اخیر به عنوان بخشی از گزارشهای فصلی این نهاد منتشر شده و به نوعی هشدار زودهنگام برای مسئولین و همچنین اهالی شهرهایی محسوب می شود که بازار در آنها فاقد ثبات لازم است .

بازار در 5 شهر ویکتوریا ، تورنتو ، ونکوور ، همیلتون و کلگری شواهدی قوی مبنی برعدم توازن نشان می دهد که می تواند ناشی از قیمت بیش از حد منازل ، روند سریع افزایش  قیمتها و یا رونق بیش از حد بازار باشد.

در مورد تورنتو و همیلتون این سه عامل در کنار عدم عرضه کافی به عنوان عوامل اصلی برهم خوردن توازن بازار نام برده شده است هر چند که با توجه به تصویب قوانین جدید برای بازار مسکن انتاریو ، باید انتظار داشت تغییری در برآورد مربوط به این شهرها را در گزارش سه ماهه سوم شاهد باشیم چرا که گزارش فوق با توجه به اطلاعات بدست آمده تا آخر مارس تهیه شده است .

دوگان اما در مورد بازار ونکوور می گوید :«در این شهر شاهد بودیم که سیاستهای استانی سبب شد تا میزان حضور سرمایه گذاران خارجی کمتر شود واز ده درصد به حدود چهار درصد کاهش یابد. ولی با تمام اینها میزان عرضه مسکن درونکوور محدود است و تقاضا برای مسکن همچنان بالاست و قیمتها بار دیگر به دوره ماقبل اعلام سیاستهای جدید استانی برای مسکن برمی گردد. »

میزان فروش مسکن با بیشترین کاهش در هفت سال گذشته در ماه ژوئن گذشته ثبت شد در حالیکه نزدیک به سه چهارم بازارهای اصلی مسکن کانادا در زمانی که گفته می شود داغ ترین ماه سال برای معاملات مسکن است ، روزهای آرامی را گذراندند.

به گزارش اتحادیه مشاورین املاک کانادا  (CREA)فروش منازل در ماه ژوئن 6.7 درصد نسبت به ماه می کاهش داشت و این بیشترین میزان کاهش معاملات ظرف یک ماه از سال 2010 تاکنون محسوب می شود. البته در صورت مقایسه با آمار ماه مارس مشخص می شود افت میزان معاملات 14درصد بوده است .

از سوی دیگر قیمتها هم ظرف این مدت کاهش یافته اند و بادر نظر گرفتن قوانین جدیدی که در بازارا مسکن انتاریو اجرا شد ، داغ ترین بازار مسکن کانادا کمی آرام شد و رشد قیمتها هم به واسطه آن متوقف شد. به گفته گرگوری کلامپ از کارشناسان اقتصادی CREA افزایش نرخ بهره هم به نوعی ضرورت تعجیل برای خرید خانه را از بین برد و برخی از خریداران بخاطر همین تغییر و بالا رفتن میزان اقساط وام مسکن –حتی به طور موقت هم که شده – از بازار دور کرد.

متوسط قیمت مسکن در ماه ژوئن 504458 دلار بود که نسبت به زمان مشابه در سال گذشته 0.4 درصد افزایش نشان می دهد اما در مقایسه با ماه آوریل که رقم 559317 دلار ثبت شده بود ، شاهد کاهشی 10 درصدی هستیم

دایانا پترامالا از کارشناسان اقتصادی بانک تی دی هم با اشاره به ارقام می گوید :« بازار مسکن کانادا حالا در سومین ماه آرامش نسبت به سر می برد. کاهش قیمتها با تغییرات قوانین فدرال و استانی شروع شد و تغییر نرخ بهره این روند را تسریع کرد.»

طی ماه گذشته قیمتها دردو بازار اصلی تورنتو و ونکوور کاهش یافت ولی در مقابل در آلبرتا ، منیتوبا ، نیوبرانزویک و پرنس ادواردز افزایش داشت.

اگر دو شهر تورنتو و ونکوور را در نظر نگیریم ، متوسط قیمت مسکن در کانادا به رقم 394600 دلار می رسد . این رقم در سال گذشته در چنین زمانی 374760 دلار بود و به این ترتیب قیمت متوسط مسکن در کل کشور بدون در نظر گرفتن دو بازار اصلی ،تنها 5 درصد ظرف 12 ماه گذشته رشد کرده است .

تازه ترین گزارش از وب سایت جووای-بزرگترین سایت فروش املاک در چین- حاکی است تورنتو و مونتریال بیش از ونکوور برای سرمایه گذاران چینی جذابیت دارند.

این شرکت پیش بینی می کند طی دهه آینده چینی ها یک تریلیون دلار دیگر برای خرید مسکن در دنیا سرمایه گذاری می کنند.

بنا به همین گزارش کانادا چهارمین کشور مورد علاقه چینی های ثروتمند در دنیاست . آمریکا ، استرالیا و هنگ کنگ سه کشور نخست هستند.

املاک شهرهای تورنتو و مونتریال در سال 2017 به مراتب بیش از ونکوور در سال 2017 از سوی سرمایه گذاران چینی دراین وب سایت جستجو شده اند و همین مسئله نشان می دهد هنوز قوانین جدید مسکن برای تورنتو تاثیر خود را نگذاشته است و باید منتظر نتایج جدید تری از این وب سایت در مورد تورنتو باشیم.

در ونکوور درآگوست سال گذشته مالیات 15 درصدی برای خریداران خارجی مسکن تصویب شد و در تورنتو اقدام مشابهی در ماه آوریل صورت گرفت و به این ترتیب مونتریال بزرگترین شهر کانادا شد که هنوز مالیاتی برای سرمایه گذاران خارجی در نظر نگرفته است .

با اینکه گزارش شده بود خرید مسکن از سوی سرمایه گذاران خارجی در مونتریال در چهارماهه اول امسال نزدیک به 37 درصد افزایش داشته اما هنوز میزان حضور آنها در بازار این شهر حساسیت برانگیز نیست و تنها 1.8 درصد خریدها توسط سرمایه گذاران خارجی صورت می گیرد.

این میزان در شهرهای تورنتو و ونکوور پیش از تصویب قانون مالیاتی ، 5 درصد گزارش شده بود.

در این گزارش خاطر نشان شده در سال 2016 برای نخستین بار میزان سرمایه گذاری چینی ها در بازار مسکن جهانی از مرز 100 میلیارد دلار گذشت که نسبت به سال 2015 افزایشی 25 درصدی را نشان می دهد.

این در حالی است که در سال 2010 چینی ها فقط 5 میلیارد دلار در دنیا ملک خریدند و حالا نسبت به آن زمان 845 درصد بیشتر به این کار اختصاص داده اند!!