بازار مسکن کانادا

شریک کانادایی شرکت Bench گفته می‌خواهد تمام فروشگاه های این برند لباس را در کشور بفروشد. در حال حاضر گروه برندهای لباس فری‌مارک 24 فروشگاه بنچ را در سراسر کانادا اداره می‌کند.

لارنس روتنبرگ رییس این گروه در ایمیلی گفت: «ما فروشگاه هایمان را می‌بندیم تا بیشتر روی کسب‌و‌کار تجارت آنلاین و همچنین مشتریان عمده‌فروشی کلیدی خود تمرکز کنیم».

او گفت جزییات بیشتر از جمله اینکه چه زمانی مغازه‌ها بسته می‌شوند و چند کارمند تحت تاثیر قرار می‌گیرند هنوز نهایی نشده است.

بنچ در سال 1989 در بریتانیا به عنوان یک برند لباس‌های خیابانی تحت تاثیر فرهنگ اسکیت‌بوردینگ تاسیس شد. این شرکت چند بار دست به دست شده و در نهایت در سال 2018 توسط گوردون برادرز واقع در بوستون به مبلغی نامشخص خریداری شد.

در مقاله‌ای که در جولای 2018 در مجله Women’s Wear Daily منتشر شده بود رییس گودون برادرز گفته بود مغازه‌های کاندایی بنچ سودده هستند.

اما به گفته روتنبرگ، تغییر در عادت‌های مصرف‌کنندگان اثر خود را گذاشته است. او گفت: «همانطور که قابل درک است، خرده‌فروشی سنتی خشت‌و‌آجری طی یک دهه گذشته چالش‌های خود را داشته است.»

بنچ به این ترتیب به لیستی رو به رشد از خرده‌فروشان از جمله فورور 21، تارگت و سیرز پیوسته که اخیرا مغازه‌های کانادایی خود را بسته‌اند.

این پاییز مصادف با دهمین سالگرد ورشکستگی بانک Lehman Brothers و در پی آن بروز رکود اقتصادی در آمریکای شمالی و اکثر نقاط جهان است .

بخش عمده ایجاد رکود اقتصادی به از هم پاشیدن بازار اعطای وام مسکن آمریکا و در پی آن سقوط قیمت مسکن بود که تابه آن زمان نظیرش دیده نشده بود.

در کانادا اما این سقوط هرگز رخ نداد و پس از یک دوره کوتاه کاهش قیمتها در سال 2008 ، بازار مسکن خود را بازیافت و هرگز دچار بحران نشد.

حالا با گذشت ده سال ، آیا می توان ادعا کرد کانادایی ها برنده بزرگ لاتاری مسکن در آمریکای شمالی بودند. شرکت Point2 Homes طی گزارشی اخیرا دست به بررسی نوسانات بازار مسکن آمریکا و کانادا طی این ده سال زده است. بر اساس آمار ، متوسط بهای مسکن طی سالهای 2008 تا 2018 در کانادا 56 درصد افزایش یافته در حالیکه در آمریکا این افزایش فقط 24 درصد بوده است .

بر همین اساس میزان توانایی کانادایی ها برای خرید مسکن طی این مدت کاهش قابل ملاحظه ای پیدا کرده است و بحران جدیدی برای طبقه متوسط این کشور ایجاد شده است . اما در آمریکا پس از گذشت ده سال ، نسبت درآمد به متوسط قیمت مسکن تقریبا ثابت بوده و از 4.7 در سال 2008 به 4.9 رسیده است . ولی برای کانادا نسبت مذکور از 4.9 در سال 2008 به 6.7 در سال جاری رسیده است .

برای کانادایی های ساکن شهرهای بزرگ به ویژه در ونکوور و تورنتو اما این نسبت به مراتب بالاتر و نگران کننده تر است. در تورنتو متوسط بهای مسکن از 368 هزار دلار به 786 هزار دلار رسیده و این قیمت 7.5 برابر متوسط درآمد تورنتویی هاست.

ولی به گفته امیرحمزه علی مشاور املاک فعال ونکوور، شرایط در این شهر به مراتب بدتر از تورنتو بوده و متوسط بهای مسکن در ونکوور بزرگ طی ده سال اخیر به طور متوسط 93 درصد افزایش بافته است.در وست ونکوور ، بهای خانه های ویلایی از 2008 تاکنون به طور متوسط 85 درصد بیشتر شده در حالیکه برای وست ساید و نورث ونکوور ، این افزایش به ترتیب 117 و 89 درصد است .

حمزه علی در ادامه می گوید :« طی دهه گذشته قیمت تاون هاوس و آپارتمان همپای خانه های ویلایی رشد نکرد ولی با این وجود متوسط بهای مسکن در کوکیتلام ، پورت کوکیتلام و نیو وست مینستر دو برابر شده و در مقابل بهای مسکن در ویسلر تنها 30 درصد افزایش داشته است.»

شاید تنها شهر کانادا که داستان سقوط بازار مسکن آمریکا به شکلی در آن تکرار شد ، کلگری بود. این شهر که پس از رونق صنعت نفت و گاز با افزایش چشمگیر قیمت تا سال 2007 مواجه بود ، پس از رکود اقتصادی و کاهش بهای نفت هرگز نتوانست به روزهای اوج برگردد و حالا نسبت درآمد به متوسط بهای مسکن در آنجا به 4.1 رسیده که اصلا قابل مقایسه با تورنتو وکلگری نیست.

در هر دو کشور شمار صاحبخانه ها کاهش مشابهی داشت . در کانادا درصد آنها از 69 به 67.8 درصد رسید و در آمریکا صاحبخانه ها از 67.8 درصد در سال 2008 به 64.2 درصد در سال 2018 کاهش یافتند.

همین رونق بیشتر بازار اجاره را سبب شد و کرایه خانه ها در کانادا به طور متوسط 25 درصد و در آمریکا 23 درصد در ده سال اخیر افزایش یافته است . متوسط اجاره مسکن به این ترتیب در کانادا به 1002 دلار و در آمریکا به 1012 دلار رسیده است .

به این ترتیب با توجه به آمار می توان گفت افرادی که در آمریکا پس از بروز رکود اقتصادی دست به خرید خانه های ارزان قیمت زدند ، با عادی شدن شرایط و بازگشت قیمتها و بازگشت سرمایه گذاران خارجی به بازار  سود بیشتری کسب کرده اند و در مقابل افرادی که طی یکی دو سال اخیر دست به خرید مسکن زده اند ، با گران تر شدن قیمتها و افزایش نرخ بهره و پرهزینه تر شدن وام بانکی ، شرایط سختی خواهند داشت.

مشکلات بازار مسکن در تورنتو و ونکوور بسیاری از شهروندان را به فکر ترک شهر و نقل مکان به دیگر استانها انداخته است .

در نظرسنجی اخیر موسسه انگس رید در این دو شهر بیش از هر زمان دیگری مردم حس خوبی نسبت به شرایط زندگی ندارند .

در تورنتو 27 درصد میزان نارضایی از شرایط اسکان و هزینه مسکن را مصیبت وار توصیف کردند در حالیکه در سال 2015 تنها 17 درصد چنین نظری داشتند. علاوه بر این 27 درصد نیز هزینه مسکن را ناراحت کننده توصیف کردند تا به این ترتیب بیش از نیمی از پاسخ دهندگان از بازار مسکن ناراضی باشند.

در ونکوور 22 درصد هزینه مسکن را مصیب وار دانستند و 27 درصد هم آن را ناراحت کننده دانستند.

اما نکته مهم اینجاست که در هر دو شهر بیش از 80 درصد افرادی که شرایط اسکان را مصیب وار دانسته اند ، به شکل جدی به ترک محل سکونت فعلی و مهاجرت به استانی دیگر برای تحقق رویای خانه دار شدن فکر می کنند.

امیر حمزه علی مشاور املاک فعال ونکوور ضمن ابراز نگرانی از این شرایط می گوید :« وضعیت بازار مسکن عملا خریداران خانه اول و جوانان را ناامید کرده و طبیعی است که بخشی از آنها خیلی زود به فکر نقل مکان به دیگر استانها باشند. حتی در شرایطی که بهای منازل زیر یک میلیون دلار نسبت به اوایل سال کاهش 5 تا 10 درصدی داشته ولی هنوز استرس تست و بالا رفتن نرخ بهره ، دریافت وام مسکن را برای خریداران دشوار کرده و مانع ورودشان به بازار و خرید خانه مورد علاقه شان می شود.

با این شرایط باید گفت دولت عملا تعدادی از خریداران بالقوه را از بازار خارج کرده و بخشی از از آنها با بدبینی نسبت به بازار مسکن ونکوور امیدشان را به خانه دار شدن دراین شهر از دست داده اند. شاید یکی از بدترین اتفاق برای جوانان مستعد یک شهر ، تشویق شدن به مهاجرت و ترک زادگاهشان به امید خانه دار شدن باشد!»

در همین نظرسنجی 54 درصد ونکووری ها افزایش بهای مسکن را ضربه ای مهلک به شهرشان دانسته اند و نسبت به این مسئله کاملا بدبین هستند.

تازه ترین گزارش بورد املاک ونکوور بزرگ (REBGV) حکایت از کاهش چشمگیر تعداد معاملات مسکن و کاهش متوسط قیمت کاندو در سطح شهر برای نخستین بار از ژانویه 2017 تاکنون دارد.

بنا به این گزارش در ماه جولای 2070 معامله مسکن انجام شد که نسبت به زمان مشابه در سال گذشته 30.1 درصد و نسبت به ماه ژوئن امسال 14.6 درصد کاهش داشته است.

فیل مور مدیر بورد املاک ونکوور بزرگ در این زمینه می گوید :« با در نظر گرفتن موانع فعلی برای حضور بیشتر خریداران بالقوه مسکن در بازار ، اهرمهای رایج برای افزایش بهای مسکن وجود ندارد. قبلا عنوان می شد تقاضا برای خانه های مجزا در سطح شهر کاهش یافته ولی حالا این موضوع به تاون هاوس ها و کاندوها هم تسری پیدا کرده و بازار این دست از املاک هم به مراتب مشتری کمتری به خود می بینند. »

امیر حمزه علی مشاور املاک ونکوور بزرگ با اشاره به این نکته که ماه های تابستان معمولا زمان رونق بازار مسکن نیست ، تاکید می کند این مسئله با توجه به کاهش قدرت خرید خانوارهای طبقه متوسط تشدید شده است . او در ادامه می گوید:« با بالا رفتن نرخ بهره و از سوی دیگر شرایط سخت تر اعطای وام مسکن و استرس تست ، خریداران و فروشندگان در این بازار بیشتر ترجیح می دهند منتظر بمانند و کمتر دست به معامله قطعی می زنند. »

بیشترین میزان کاهش فروش همچنان مربوط به خانه های مجزا است که با 637 مورد معامله نسبت به زمان مشابه سال گذشته 32.9 درصد کاهش نشان می دهد . متوسط قیمت این گروه از منازل هم نسبت به جولای سال قبل 1.5 درصد و نسبت به ماه گذشته 0.6 درصد کمتر شده است .

اما نکته قابل توجه این گزارش کاهش معاملات کاندوها است . در ماه قبل 1079 واحد معامله شد که نسبت به زمان مشابه سال قبل 26.5 درصد کاهش نشان می دهد هر چند که متوسط قیمت کاندو با 13.6 درصد افزایش نسبت به جولای سال قبل به 700500 دلار رسیده است . البته این رقم نسبت به ماه ژوئن امسال 0.5 درصد کمتر شده است.

این اولین بار است که متوسط قیمت ماه به ماه کاندوها از ژانویه 2017 تاکنون کاهش یافته است .

حمزه علی دریافت مالیات از واحدهای خالی را یکی از عوامل اصلی در کاهش میزان تقاضا برای خرید کاندو می داند و در عین حال از کاهش متوسط قیمت کاندو هم تعجبی نمی کند و می گوید :« روند کاهش قیمت خانه های مجزا از مدتی قبل شروع شده بود و طبیعی بود که این موضوع به کاندوها و تاون هاوس ها سرایت کند چرا که قدرت خرید خانوارهای متوسط از ابتدای امسال به میزان قابل توجهی کاهش یافته و از سوی دیگر قیمتهایی که در بازار برای کاندوها ارائه می شد در برخی از موارد برای آنها قابل توجیه نیست و آنها ترجیح می دهند منتظر کاهش بیشتر قیمت خانه های مجزا باشند تا شاید در آینده شانسی برای خرید داشته باشند. »

در هفته گذشته روزنامه های کانادایی خبر از مشکلات فراوان جوانان در خرید خانه پس از تصویب استرس تست جدید در ماه ژانویه دادند. بنا به تازه ترین آمار منتشر شده از سوی موسسه مالی ترنس یونیون ، دریافت وام مسکن در بین جوانان بین 20 تا 35 سال کانادایی در سه ماه اول 2018 نزدیک به 19.5 درصد کاهش داشته است. این رقم بیشترین مقدار در بین گروه های سنی بود و برای مثال در رده سنی 65-80 سال میزان کاهش دریافت وام مسکن تنها 7.8 درصد بوده است .

همین مسئله سبب بالا رفتن سن خریداران خانه اول در کانادا شده و حالا متوسط سن آنها به 32 سال رسیده در حالیکه میزان متوسط درآمدشان 85 هزار دلار است .

به گفته امیر حمزه علی ، مشاور املاک فعال ونکوور ،قوانین جدید دریافت وام مسکن قدرت خرید مشتریان مسکن را به طور متوسط 25 درصد کاهش داده است در حالیکه قیمتها رشد چندانی نسبت به شش ماه قبل نداشته اند. این روند تعداد مستاجران را افزایش داده و فشار بیشتری بر بازار مسکن استیجاری خواهد داشت . نباید فراموش کرد همه جوانان امکان زندگی با والدین شان را تا زمان خانه دار شدن ندارند و نمی توانند از آنها برای خرید مسکن کمک بگیرند.

حمزه علی تاکید می کند بالا رفتن اجاره بها از پس انداز جوانان برای پیش پرداخت خانه ای که در آینده قصد خریدش را دارند کم می کند و همین مسئله در حالی به بازار فعلی مسکن ضربه زده که چشم انداز مناسبی برای این گروه سنی دیده نمی شود.

یکی از راه حل هایی که دولت بایستی برای حل این مشکل در نظر بگیرد ، ساخت خانه هایی با قیمت مناسب و اختصاص آنها به خریداران خانه اولی است تا شاید به این طریق امکان خرید مسکن برای جوانان فراهم شود . در غیر این صورت مشکلات اقتصادی و اجتماعی فراوانی برای کشور بوجود خواهد آمد.

 

تازه ترین آماری که از سوی اتحادیه صنعت ساخت و توسعه زمین تورنتو منتشر شده ، حکایت از کاهش 66.5 درصدی فروش کاندو در ماه مارس نسبت به زمان مشابه در سال گذشته دارد در حالیکه در همین فاصله قیمتها 40 درصد بیشتر شده است .

بنا به آمار در ماه گذشته 1649 کاندو در تورنتو به فروش رسیده در حالیکه در مارس 2017 شمار کاندوهای معامله شده 4329 واحد بود.

ولی در همین زمان متوسط قیمت کاندو در شهر 742801 دلار بود که نسبت به مارس 2017 حدود 39.7 درصد بیشتر شده است . بخشی از این افزایش متوسط قیمت به بزرگتر شدن واحدهای ارائه شده به بازار برمی گردد. متوسط مساحت کاندوهای فروخته شده حالا به 900 فوت مربع رسیده درحالیکه در مارس 2017 به طور متوسط کاندوها 800 فوت مربع بودند. از سوی دیگر قیمت هر متر مربع کاندو از 666 دلار در سال 2017 به 825 دلار در مارس 2018 رسیده است .

برخی از کارشناسان دلیل این افزایش قیمت چشمگیر را کاهش میزان عرضه به بازار می دانند. گرگوری کلامپ از کارشناسان اتحادیه املاک کانادا در این زمینه می گوید:«تغییرات اخیر در مقررات اعطای وام مسکن تقاضا برای خانه های ارزان قیمت را بیشتر کرد چرا که کمتر خریداری می تواند به همان میزان سال گذشته وام مسکن بگیرد و استرس تست توانایی آنها را برای گرفتن وام کاهش داده است.این روند سبب شده تا خانه هایی که قبلا قابل خریداری برای قشر زیادی از خریداران بودند ، به میزان قابل توجهی گران شده و از دسترس اکثر آنها خارج شوند و محدوده خانه ها و کاندوهای قابل خریداری کوچکتر و کوچکتر شود. »

آماری تکمیلی که در همین گزارش ارائه شده اما نظریه کاهش عرضه را به طور کامل رد می کند. در ماه مارس امسال 12457 واحد برای ارائه به بازار مسکن آماده شده اند که در مقایسه با ماه مارس سال گذشته 22 درصد افزایش نشان می دهد .

انجمن املاک بریتیش کلمبیا اخیرا آماری را منتشر کرد که حاکی از تاثیر قوانین جدید مالیاتی استانی و همچنین قوانین سخت گیرانه تر دریافت وام مسکن بود که در کنار بالا رفتن نرخ بهره می تواند تقاضا در بازار مسکن را به شدت کاهش دهد.

در مجموع در ماه مارس 7409 معامله صورت گرفته که نسبت به زمان مشابه سال گذشته 24.6 درصد کاهش داشته است . در همین حال میزان عرضه مسکن در بازار به پایین ترین میزان از سال 2006 تاکنون رسیده است و اگر این سیستم به همین شکل ادامه پیدا کند ، عرضه کمتر موجب بالا رفتن قیمت در برخی از مناطق خواهد شد حتی اگر تقاضا در این مناطق کمتر شده باشد.

امیر حمزه علی مشاور املاک فعال وست ونکوور با اشاره به این قضیه در ادامه می گوید :«کاملا مشخص است قوانین سخت گیرانه تر دولت فدرال برای اعطای وام مسکن یکی از دلایل کاهش عرضه بوده است چون بخشی از عرضه در بازار همیشه از سوی مالکانی است که قصد فروش مسکن فعلی و خرید مکانی بزرگتر را دارند ولی چون با شرایط فعلی برای وام مسکن مورد نظرشان تایید نمی شوند ، فعلا دست نگاه داشته اند و از فروش منزلشان چشم پوشی کرده اند.

طبق آمار اعلام شده ارزش معاملات انجام شده در ماه مارس با 20 دصد کاهش نسبت به زمان مشابه سال گذشته به 5.39 میلیارد دلار رسیده است . کاهش یک میلیارد دلاری معاملات به معنای محروم شدن دولت استانی از میلیون هادلار مالیات ترانسفر مسکن است .

به این ترتیب نه تنها قوانین جدید به کاهش قیمت مسکن برای طبقه متوسط منجر نشده بلکه دولت را از درآمد مالیاتی قابل توجهی محروم کرده است .

دولت البته این مسئله را گوشزد کرده که قوانین سختگیرانه تر وام مسکن می تواند ریسک خریداران مسکن را برای عدم پرداخت اقساط شان در صورت بالا رفتن نرخ بهره کاهش دهد .ولی از سوی دیگر بسیاری از خریداران بالقوه با استرس تست های جدید ، وام مسکن کمتری دریافت می کنند که می تواند آنها را به گزینه استفاده از وام دهندگان خصوصی هدایت کند و ریسک عدم توانایی پرداخت وام بیشتر کند.  این سیاست ها منجر به کاهش رشد اقتصادی شده و بروی بازار کار تاثیر منفی خواهد داشت .نباید فراموش کرد تقاضای مردم برای صاحبخانه شدن تنها با محدود کردن آنها کاهش نمی یابد و به عکس می تواند بالا رفتن قیمت بخاطر افزایش تقاضا در آینده را موجب شود. »

با افزایش بهای مسکن در سالهای اخیر ، خرید مسکن در کانادا به سادگی گذشته نیست و در برخی از شهرها همچون تورنتو و ونکوور به رویای دست نیافتنی برای طبقه متوسط بدل شده است .

اما در برخی از شهرها هنوز قیمت ها نسبت به درآمد یکی از افراد خانواده و یا هر دو نفر قابل تحمل است و میتوان از عهده پرداخت اقساط وام مسکن تنها با درآمد یک نفر برآمد.

در گزارشی که از سوی وب سایت زوکاسا تهیه شده ، مشخص می شود که اکثر خریداران مسکن در کانادا باید قانون قدیمی را زیر پا بگذارند.

اکثر کارشناسان اقتصادی توصیه می کنند خریدار مسکن نباید بیشتر از سه برابر حقوق سالیانه اش را صرف خرید مسکن کند ولی با پایبندی به این قانون تقریبا هیچکسی در کانادا امکان خرید مسکن را نخواهد داشت. بنا به این گزارش خریدار مسکن دست کم باید 4 برابر حقوق سالیانه اش را صرف خرید مسکن کند .

این بهترین شرایط خرید مسکن است که در شهر سنت حان در نیوبرانزویک وجود دارد. در این شهر متوسط بهای مسکن 171569 دلار و متوسط درآمد سالیانه 39163 است . در ونکوور و فریزر ولی در استان بریتیش کلمبیا ، این نسبت به ترتیب 28 برابر و 25 برابر است !!

البته این ارقام در مورد کاندوها می تواند متفاوت باشد و خریداران با در نظر گرفتن قیمتهای مناسب در برخی از شهرها ، امکان خرید کاندو با تنها یک درآمد در خانواده را خواهند داشت.

در ادامه فهرست گران ترین و ارزان ترین شهرهای کانادا برای خرید مسکن به نسبت درآمد را مرور می کنیم:

به نظر می رسد دولت در رسیدن به اهداف خود برای کنترل بازار مسکن از طریق کاهش تقاضا کاملا موفق بوده است .

اتحادیه املاک بریتیش کلمبیا در تازه ترین گزارش خود اشاره کرد از زمان اجرای قوانین جدید وام مسکن میزان معاملات در سطح استان 26 درصد کاهش یافته است . سخت گیری در اعطای وام مسکن با افزایش میزان مالیات برای خریداران خارجی همراه بوده است .

اجرای قانون مالیات برای خریداران خارجی ملک در ونکوور که در آگوست 2016 تصویب شد ، بازار مسکن را برای دوره هفت ماهه تحت تاثیر قرار داد ولی این بار انتظار می رود قوانین جدید سختگیرانه برای وام مسکن بخش بزرگی از بازار را تحت تاثیر قرار دهدو تاثیر منفی آن بر بازار طولانی تر باشد.

درنگاه اول پیش بینی دقیق مدت زمان تاثیر قوانین جدید وام مسکن بر بازار مشکل به نظر می رسد چرا که برخی عوامل از جمله میزان عرضه مسکن می تواند بر این قضیه تاثیر گذار باشند و اگر قیمتها سقوط کنند ، این وضعیت عوض شده و فعالیت به بازار برمی گردد.

اما با توجه به اینکه بانک مرکزی کانادا ناچار است لااقل یک بار دیگر نرخ بهره را در سال جاری افزایش دهد و همین مسئله مشکلات خریداران بالقوه مسکن را بیشتر و استرس تست برای دریافت وام مسکن را مشکل تر خواهد کرد ، باید انتظار داشت مشکلات ناشی از تغییرات شرایط اعطای وام مسکن لااقل تا اوایل پاییز امسال دوام داشته باشد و انعکاس آن را در معاملات مسکن بازار بریتیش کلمبیا شاهد باشیم.

چیزی که ما در بازار امروز شاهدش هستیم ، بیشتر از آنکه کاهش خواسته مردم برای خرید مسکن باشد ، محدودیت در زمینه تقاضای مسکن است. بازار مسکن همچون یک فنر کار می کند و هر چه بیشتر آن را بفشاریم ، زمانی که رها شود بالاتر خواهد پرید.