بازار مسکن تورنتو

به گفته شرکت تحقیقات کپیتال اکونومیکس، بانک مرکزی کانادا دارد گستره افت بازار مسکن کشور و همچنین اثرات آن بر اقتصاد مبتنی بر مصرف‌گرایی  را دست کم می‌گیرد.

فروش واحدهای پیش‌فروش در تورنتو و ونکوور در سال 2018 کاهش یافت و باعث شد سازندگان سخت‌تر بتوانند برای پروژه‌های‌شان سرمایه پیدا کنند. استیون بران اقتصاددان ارشد این شرکت می‌گوید این امر بر خلق کار و مصرف‌گرایی که مسئول حدود 60 درصد بازده کشور است اثرگذار خواهد بود.

براون در مصاحبه‌ای گفت: «بانک مرکزی دارد عواقب مربوط به کاهش سرمایه‌گذاری مسکونی را دست کم می‌گیرد.»

کپیتال اکونومیکس تخمین می‌زند که بانک مرکزی امسال دو بار نرخ بهره را کاهش خواهد داد و نرخ معیار را از 1.75 درصد فعلی به 1.25 درصد می‌رساند. البته این به هیچ وجه نظر جامع نیست و داده‌های بلومبرگ نشان می‌دهد که تنها یک کاهش نرخ در دو سال آینده اتفاق خواهد افتاد.

این شرکت تحقیقاتی انتظار دارد که خانواده‌ها برای تقویت پس‌اندازهای‌شان از درصدی بزرگ‌تر از درآمد خود استفاده کنند چون مالکیت خانه تحت تاثیر کاهش قیمت‌ها خواهد بود.

فروش خانه‌های جدید در تورنتو در آغاز سال گذشته کاهش پیدا کرد و از آن موقع تا به حال هم ضعیف باقی مانده است. از آن موقع تا به حال میانگین فروش ماهانه 25530 واحد بوده، در حالیکه در سال 2017 این میانگین برابر با 46841 واحد بود. با استناد به داده‌ها میانگین ماهانه از ژانویه 2018 تا به حال 39301 واحد بوده است. این میانگین در سال 2017 معادل 39703 واحد بود.

براون گفت: «سازندگان واحدهای آپارتمانی باید حدود 70 درصد از واحدهای آپارتمان‌های‌شان را پیش از آغاز ساخت‌و‌ساز بفروشند تا بتوانند سرمایه مورد نیاز را تامین کنند. بنابراین پروژه‌های تازه آغازشده فعلی نمایانگر واحدهایی هستند که حدود 18 ماه پیش در قالب واحدهای پیش‌ساخت در عمل فروخته شده بودند.»

او اضافه کرد که روندی مشابه در ونکوور هم دیده می‌شود و گفت: «این داده‌های خاصی است که خیلی‌ها به آن توجه نمی‌کنند.»

متخصصان می‌گویند عصبانی شدن مردم از اخطارهای ارسال‌شده روی تلفن‌های همراه‌شان، گرچه آن‌ها را از خواب بیدار می‌کند، نشاندهنده نیاز شدید آن‌ها به آموزش عمومی بیشتری است.

به گفته آنها مردم باید درک کنند  اخطارهای اورژانسی فقط زمانی ارسال می‌شود که پلیس در جستجوی کودکی با ریسک بالای خطر است و اکثر مواقع با توجه به شواهد موجود، چنین هشداری در زمان ربوده شدن کودک ارسال می شود .

کن مک‌بی استاد دانشگاه یورک که متخصص عناصر اجتماعی و رفتاری در زمان‌ اتفاق‌های اورژانسی است، می‌گوید افراد که به 911 زنگ می‌زنند تا درباره اخطارها شکایت کنند دارند از خود رفتاری «به شدت خودخواهانه» به نمایش می‌گذارند.

جدیدترین اخطار در ساعات اولیه روز سه‌شنبه در منطقه سادبری واقع در انتاریو ارسال شد. این اخطار همراه با صدایی گوش‌خراش به تلفن‌های همراه ارسال شد و حاوی جزییات از یک پسر بچه سه ساله و شرایط ربوده شدن او بود.

مثل گذشته، تعدادی از افرادی که اخطارها را دریافت کردند به خدمات اورژانسی زنگ زدند و با خشم اعتراض کردند که چرا مزاحم‌شان شده‌اند. به همین دلیل وقتی که بالاخره این کودک گم‌شده در شرایطی امن پیدا شد، شهردار و رییس پلیس از مردم درخواست کردند چنین‌ تماس‌هایی نگیرند چون ممکن است زمان پاسخ‌گویی به یک تهدید واقعی را به تعویق بیندازد.خوشبختانه این کودک ساعاتی بعد توسط یکی از افرادی که این هشدار را روی تلفن همراهش دریافت کرده بود ،پیدا شد. 

جان توری شهردار تورنتو در توییتی نوشت: «بیدار شدن توسط یک اخطار عمومی یک وضعیت اورژانسی نیست.»

امبر الرت از اسم دختر9 ساله ای به اسم امبر گرفته شده که وقتی دزدیده شد به خاطر تاخیر در پیدا کردنش به قتل می‌رسید. قتل این کودک کل سیستم مبارزه با کودک‌ربائی را تغییر داده و از آن پس  این هشدار عمومی طی چند سال باعث شده چندین کودک صحیح و سالم پیدا شوند.

در گذشته اخطارها از طریق رسانه‌های عمومی و رادیو منتشر می‌شد. رسانه‌های اجتماعی هم کمک کردند، اما الان حدود یک سال است که تکنولوژی اجازه داده این اخطارها تقریبا به تمام گوشی‌های همراه فعال در یک منطقه جغرافیایی ارسال بشوند.

آن‌هایی که می‌خواهند به کودکان کمک کنند می‌گویند کانادایی‌ها خوش‌شانس هستند که تکنولوژی به آن‌ها اجازه می‌دهد به این سرعت به چنین تعداد بالایی از افراد دسترسی پیدا کنند و حتی آن‌هایی که نمی‌توانند آن لحظه کمکی کنند هم از ماجرا با خبر می شوند. . با اینکه می توان درک کرد چرا بعضی‌ها به خاطر از خواب بیدار شدن آزرده می‌شوند، باید این نکته را در نظر گرفت که در تمام ساعات شبانه روز عده ای  بیدار و بیرون از خانه هستند و می توانند به این هشدارها عکس العمل سریعی داشته باشند. 

آماندا پیک مدیر عامل انجمن کودکان مفقودشده کانادا می‌گوید: «این اخطار دارد جواب می دهد، باعث پیدا شدن کودکان و امنیت آن‌ها می‌شود. پاسخ ما به معترضین باید این باشد: ما کنار هم می‌ایستیم تا با دریافت اطلاعات از کودکان حمایت کنیم».

متوسط بهای مسکن در ونکوور برای دومین ماه متوالی کاهش اندکی داشت .

بنا به تازه ترین آماری که از سوی بورد مشاورین املاک ونکوور منتشر شد ، قیمتها به طور متوسط کاهش 1.4 درصدی داشت و به 1083400 دلار رسید.

فیل مور مدیر این بورد درمورد این آمار جدید گفت:« خریداران مسکن  در ماه های اخیر کمتر فعال بوده اند و ما شاهد کاهش قیمتها در تمامی بخشهای بازار هستیم.خریداران این روزها با گزینه های بیشتری در لیستینگها مواجه هستند و رقابت کمتری بین آنها برای خرید وجود دارد.»

در ماه آگوست تعداد 1929 خانه مسکونی معامله شد که نسبت به زمان مشابه در سال گذشته 36.6 درصد کاهش داشت و همچنین  6.8 درصد نسبت به ماه جولای کمتر بود.

در مقابل تعداد منازل موجود در لیستینگها نسبت به زمان مشابه در سال گذشته 34.4 درصد بیشتر شد.در مورد منازل مجزا ، بیشترین میزان کاهش قیمت به شرق برنابی برمی گشت که منازل کاهش 4.2 درصدی داشتند و تنها در ویسلر خانه های مجزا افزایش 0.8 درصدی قیمت داشت.

در زمینه تاون هاوس هم کوکیتلام با کاهش قیمت 2.9 درصدی به متوسط قیمت 690500 دلار رسید و در بخش آپارتمان هم در اسکوامیش شاهد کاهش قیمت 4.2 درصدی بودیم و کوکیتلام تنها شهری بود که قیمت آپارتمان در آن 0.7 درصد بیشتر شد و متوسط قیمت آن به 552200 دلار رسید.

با تغییر شرایط دریافت وام مسکن از ابتدای سال جدید که استرس تست را برای تمامی خردیداران اجباری کرد ، برخی از خریداران به ناچار رو به خرید منازل ارزان تر می آورند و برخی دیگر به طور کم قید خرید خانه را می زنند.

بر اساس تازه ترین آماری که از سوی شرکت رمکس منتشر شده ، یک سوم خریداران بالقوه پس از اینکه برای دریافت وام مسکن مورد نظرشان تایید نمی شوند و نمی توانند استرس تست را با موفقیت پشت سر بگذارند ، از خیر خرید خانه می گذرند.

یک چهارم خریداران هم به ناچار خانه های ارزان تر انتخاب می کنند و یا اینکه 18 درصد در محل خانه آینده شان تجدید نظر می کنند و محله ای ارزان تر را در نظر می گیرند.

کریستفر الکساندر معاون اجرایی شرکت رمکس در این مورد می گوید:« این قضیه به طور حتم از قدرت خرید افرادی که برای اولین بار وارد بازار مسکن می شوند ، کاسته است و آنها را ناچار به تجدید نظر چند باره درباره گزینه های مورد نظرشان می کند. اگر شما در نظر داشتید خانه ای مجزا بخرید و در سال قبل قیمت آن را دنبال می کردید ، حالا با شرایط جدید وام مسکن باید به دنبال کاندو باشید »

این مسئله در تورنتو به ویژه بر بازار تاثیر داشته است و سبب شده تا قیمتها نسبت به سال گذشته در همین زمان کاهش قابل توجهی داشته باشد. به گزارش رمکس ، متوسط قیمت ها در ژانویه و فوریه به 753747 دلار در بازار تورنتو رسید که نسبت به زمان مشابه سال گذشته 10 درصد کاهش داشته است .

اما در ونکوور شرایط این طور نیست و بازار رشد عادی داشته است به طو ری که در ژانویه و فوریه متوسط بهای مسکن به 1051513 دلار می رسید که 11 درصد از متوسط 950184 دلاری زمان مشابه سال گذشته بالاتر بود . در کلگری اما رشد قیمتها به نسبت اندک بود و تنها در این فاصله 1.4 درصد رشد کرد و به 481775 دلار رسید.

التون اش از دیگر مدیران اجرایی رمکس در مورد این آمار می گوید :«استرس تست در غرب کانادا به مراتب کم تاثیر تر از شرق بود ولی قوانین جدیدی که دولت استانی بریتیش کلمبیا در فوریه اعلام کرد سبب نگرانی فعالان بازار مسکن شده و می تواند به آرام تر شدن بازار و کاهش نسبی قیمتها منجر شود.

بزرگترین بازار مسکن کانادا در ماه گذشته اصلا پررونق نبود و به گزارش بورد املاک تورنتو ، مشاورین املاک در این شهر 7228 معامله انجام دادند که نسبت به ماه مارس سال 2017 افت 40 درصدی را نشان می داد.

همچنین لیستینگ جدید در این ماه شامل 14866 واحد مسکونی بود که نسبت به ماه مارس سال قبل 12.4 درصد کمتر شده بود.

متوسط بهای مسکن در ماه گذشته در تورنتو بزرگ 784558 دلار بود که باز هم نسبت به زمان مشابه سال گذشته و بهای 915126 دلاری کاهش چشمگیری داشت.

تیم سیرانیوس مدیر بورد مذکور معتقد است افزایش نرخ بهره به همراه استرس تست موجب شده تا برخی از خریداران دست نگاه دارند ولی به نظر او در شش ماهه دوم سال بازار به مراتب فعال تر خواهد بود چرا که خریداران بالقوه دست از مقایسه قیمتها برداشته و خرید خود را انجام خواهند داد و همین مسئله سبب بالا رفتن قیمتها خواهد شد.

البته همه کارشناسان مسکن نظر آقای سیرانیوس را تایید نمی کنند چرا که بانک مرکزی کانادا دست کم یک بار دیگر تا آخر تابستان دست به افزایش نرخ بهره خواهد شد و همین مسئله خریداران احتمالی را برای ورود به بازار محتاطتر کرده و از سوی دیگر هزینه دریافت وام مسکن برای آنها را بیشتر خواهد کرد.

در ادامه اقدامات صورت گرفته در استان بریتیش کلمبیا برای مبارزه با خلافکاری و عملکرد غیرحرفه ای مشاورین املاک ، شورای املاک بریتیش کلمبیا اقدام به راه اندازی یک خط تلفن مستقیم و همچنین یک فرم ویژه برای گزارش  این گونه رفتارهای مشاورین املاک کرده است.

در بیانیه منتشر شده از سوی این نهاد تاکید شده شورا برای هر شکایتی که به این نهاد ارجاع شود ، تشکیل پرونده داده و آن را پیگیری خواهد کرد چرا که این حق مردم است که بدانند به افراد حرفه ای که به آنها در خرید و فروش مسکن کمک می کنند ،می توانند اطمینان کنند.

جی مک اینس از مشاورین املاک فعال در ونکوور ، اشاره می کند هرگز به موردی برنخورده که بخواهد به این نهاد آن را گزارش دهد ولی بهر حال این اقدام را مثبت ارزیابی کرده و آن را گامی برای شفافیت بیشتر در فعالیت مشاورین املاک می داند.

افرادی که مایل هستند هر گونه اطلاعاتی در این زمینه داشته باشند می توانند به این لینک مراجعه کنند.

دولت بریتیش کلمبیا این هفته اعلام کرد برنامه ویژه ای که برای کمک به  خریداران خانه اول در این استان در نظر گرفته بود ، بخاطر عدم استقبال عمومی بزودی پایان خواهد یافت.

این برنامه که BC HOME Partnership نام دارد در نظر داشت ظرف سه سال به 42 هزار خریدار خانه اول در استان کمک مالی کند. اما تابحال تنها 3000 نفر خواهان این کمک بودند.

طی این برنامه دولت بریتیش کلمبیا وامی جدید را برای خریداران اولین خانه در این استان در نظر گرفت و تا سقف 37500 دلار در این راه به خریداران کمک  کرد. این مبلغ در 5 سال نخست بدون بهره خواهد بود و در صورتی به خریدار اعطا م یشود که مبلغ پیش پرداخت آنها کمتر از 20 درصد قیمت خانه باشد.

این طرح تنها تا پایان روز 31 مارس اجرا خواهد شد.

این اقدام به زعم کارشناسان اقتصادی استان موفق نبود و  به گزارش انجمن مشاورین املاک بریتیش کلمبیا در 9 ماه اول اجرا قیمت کاندو را در ونکوور بزرگ 0.55 درصد بالا برد و سبب افزایش بهای تاون هاوس ها به مقدار 0.57 درصد شد.

به باور تام داویدف ، دستیار استاد در دانشگاه اقتصاد دانشگاه یوبی سی، این سیاست درستی نبود . شاید در نگاه اول کمکی به خریداران بار اول شده باشد اماسود اصلی نصیب فروشنده ها شد چرا که این کمک مالی سبب می شود تا قیمت بالاتری بابت خرید خانه بپردازند . البته انبوه سازان هم در این میان بی نصیب نیستند . به نظر داویدف اگر دولت استانی واقعا در صدد بهبود شرایط عرضه مسکن است ، باید به شهرداری ها اجازه دهد تا ساده تر مجوز ساخت ساخت برج را در مناطق فعلی خانه های تک خانوار صادر کنند. اما برنامه جدید بیشتر از گذشته عرضه مسکن را محدودتر کرده و قیمت ها را افزایش خواهد داد.

جاشوا گاتلین از محققین National Bureau of Economic Research در دانشگاه یوبی سی هم این اقدام را به شکل شوک آوری غیر منطقی می داند و می گوید:«واقعا ایده بدی بود . اگر شما به افرادی که کم درآمد هستند ، قدرت خرید بیشتری بدهید ، آنها به سراغ خانه گران تری خواهند رفت و قیمتها هم به همین ترتیب افزایش خواهد یافت . بنابراین کسانی که تا قبل از این طرح بدنبال خرید خانه ای 500 هزار دلاری بودند ، هنوز هم شاید همان خانه را بخرند ولی به قیمتی بالاتر چرا که درخواست برای چنین خانه ای بیشتر شده است . تنها کسانی که از این امتیاز جدید بهره بردند صاحبخانه و یا انبوه سازی است که خانه اش را به قیمتی بالاتر می فروشد.»

بانک مرکزی کانادا در نظر دارد طی سال جاری در دو نوبت دست به افزایش نرخ بهره بزند تا به این ترتیب بین رشد اقتصادی بالا و ریسک های اقتصادی موجود از جمله مذاکرات نفتا و قوانین جدید بازار مسکن ایجاد تعادل کرده باشد.

از جولای سال گذشته تاکنون نرخ بهره در کانادا سه بار افزایش یافته است که واکنشی به رشد اقتصادی قابل توجه و کاهش میزان بیکاری بوده است ولی سیاست گذاران بانک مرکزی بارها اشاره کرده اند برای دفعات بعدی افزایش نرخ بهره با احتیاط بیشتری عمل خواهند کرد.

از یک سو هنوز نمی توان نتایج مذاکرات برای تجدید پیمان نفتا را پیش بینی کرد و از سوی دیگر میزان رشد اقتصادی سه ماه آخر سال گذشته کمتر از پیش بینی بانک مرکزی کانادا است .

به این ترتیب در نظرسنجی که اخیرا از سوی رویترز بین 30 اقتصاددان برجسته کانادایی صورت گرفته ، بالا رفتن نرخ بهره در نشست بعدی بانک مرکزی در 7 مارس کاملا منتفی به نظر می رسد.

پس از آن کارشناسان معتقدند در ماه می نرخ بهره افزایش خواهد یافت و در بار دوم در ماه نوامبر شاهد این قضیه هستیم تا در نهایت نرخ بهره در پایان سال به 1.75 درصد برسد. البته آنها معتقد  هستند این روند در سه ماهه نخست سال اینده ادامه خواهد یافت در ماه مارس سال 2019 نرخ بهره به 2 درصد خواهد رسید.

از بین کارشناسان نظرسنجی شده ، 80 درصد زمان افزایش بعدی نرخ بهره را ماه می دانسته اند .

این پیش بینی ها در شرایطی صورت می گیرد که میزان بدهی کانادایی ها در سالهای اخیر افزایش چشمگیری داشته است و قوانین سخت گیرانه تر وام مسکن در کنار نرخ تورمی که افزایش می یابد می تواند مشکلات بیشتری برای خانوارهای بدهکار کانادایی ایجاد کند.

سباستین لاوی -اقتصاد دان ارشد ارشد بانک لورنتین در این زمینه می گوید :« اگر تنها استان بریتیش کلمبیا را می خواستیم در نظر بگیریم ، افزایش نرخ بهره کاملا چالش برانگیز خواهد بود چرا که با این اتفاق ، شاهد اصلاح قیمتها در بازار مسکن بی سی خواهیم بود

بازار مسکن تورنتو هیچ وقت در زمستان رونق نداشته و مشاورین املاک از این ماه ها به عنوان بدترین ماه های سال برای معامله یاد می کنند . ولی شرایط این روزهای بازار لااقل در سالهای گذشته بی سابقه بوده و چند رخداد اقتصادی به این موضوع دامن زده است .

سختگیری بیشتر در اعطای وام به متقاضیان و استرس تست برای کسانی که بیش از 20 درصد پیش پرداخت را می پردازند در کنار بالا رفتن نرخ بهره بازار را دچار شوک موقت کرده و برخلاف سال گذشته حالا در چند open house در مرکز تورنتو تعداد افراد حاضر از انگشتان یک دست کمتر هستند.

جان پاسالیس مدیر شرکت Realosophy Realty در این زمین می گوید :«بسیاری از خریداران احتمالی کنار نشسته اندو امیدوارند قیمت ها پایین تر بیاید . خود من هم افزایش چشمگیری در قیمت  و یا تغییر شرایط مسکن را برای امسال پیش بینی نمی کنم. »

روند کاهش قیمت مسکن در تورنتو چند ماهی اس که ادامه دارد و لیستینگ ها در حال افزایش است . وضعیت بازار اصلابه سالهای گذشته که حتی در مقاطعی قیمتها طی 12 ماه نزدیک به 20 درصد افزایش پیدا کرد ، شباهتی ندارد.

به نوشته بلومبرگ ،در کنار اجباری شدن استرس تست برای تمامی خریداران مسکن ، نرخ بهره از سوی بانک مرکزی کانادا درفاصله چند ماه ، سه مرتبه افزایش یافته و به 1.25 درصد رسیده و کسانی که وام مسکن تایید شده از قبل داشتند ، حالا باید با نرخ بهره بالاتر آن را تایید کنند و به نوعی در این بازار بازنده محسوب می شوند .

نباید فراموش کنیم قوانین جدید دریافت وام و اجباری شدن استرس تست می تواند قدرت خرید برخی از مشتریان را تا 17 درصد کاهش دهد و اگر افزایش  نرخ بهره به 1.25 درصد را در نظر بگیریم ، این کاهش قدرت خرید تا 23 درصد هم می تواند برسد. .

یکی از بازنده خانواده ماینلی است که پس از چند سال پس انداز امکان خرید کاندویی تا 300 هزار دلار را پیدا کرده اند. شاید آنها دو سال قبل با این پول شانسی برای خرید داشتند ولی حالا خرید در تورنتو بزرگ با چنین پولی غیرممکن به نظر می رسد. خانم ماینلی در این مورد ادامه می دهد:« وقتی وام مسکن شما 400 تا 450 هزار دلار باید باشد و نرخ بهره هم بالا می رود ، بازپرداخت آن رقم بزرگی خواهد بود. این وضعیت واقعا ناامید کننده است . پسر من 30 ساله شده و دوست داشت خانه ای از خودش داشته باشد ولی حالا شانسی ندارد. »

با تمام اینها کارشناسان معتقدند سرمای هوا و بازار مسکن تورنتو در این ماه ها نباید ملاک شرایط اصلی بازار قرار گیرد و معیار اصلی را شروع بهار و فصل سنتی خرید و فروش مسکن در ماه می می دانند و اگر در آن زمان هم تعداد معاملات همچنان روند کاهشی داشته باشد ، می توان گفت بازار مسکن تورنتو شرایط نگران کننده ای پیدا کرده است.