بازار مسکن انتاریو

برنامه‌ای که دولت در بودجه فدرال امسال پیشنهاد داده و از سازمان مسکن کانادا می‌خواهد 10 درصد از پول خرید مسکن را بدهد، به احتمال زیاد اثرات متفاوتی در کوتاه مدت، میان مدت و طولانی مدت روی بازار مسکن خواهد داشت.

اثر کوتاه مدت این برنامه پیشنهادی می‌تواند این باشد که تعدادی از خانه اولی‌ها خرید خانه خود را به تعویق بیندازند تا بتوانند در پرداخت پول خانه‌شان از دولت کمک بگیرند. این می‌تواند بر بازار  خانه های ارزان قیمت تاثیر منفی داشته باشد. 

در میان مدت، این برنامه باعث می‌شود خانه‌هایی که مقرون به صرفه‌تر هستند قیمت بالاتری پیدا کنند و این بازار را برای هزاره‌ای‌ها که معمولا مشتری اصلی آن‌ هستند، کمتر مقرون به صرفه می‌کند.

افرادی که می‌خواهند صاحب نخستین خانه خود بشوند درصدی بزرگ از بازار را تشکیل می‌دهند. چیزی حدود 40 درصد از خریداران خانه در بریتیش کلمبیا در سال 2016 خانه اولی‌ها بودند.

جریان عظیم خریداران در بازاری محدود از نظر عرضه خانه مسلما باعث افزایش قیمت‌ها خواهد شد. خانه‌هایی که قیمت‌شان پایین‌تر از 500 هزار دلار باشد در بسیاری از شهرها از جمله ونکوور بزرگ انگشت‌شمار هستند. به احتمال زیاد شاهد به وقوع پیوستن این اتفاق در شهرهای دیگر حتی تا «فریزر ولی» خواهیم بود. 

به گفته امیر حمزه علی ، مشاور املاک فعال در ونکوور ، در طولانی مدت، ما شاهد عرضه بیشتر واحدهای کوچک‌تر توسط توسعه‌دهندگان مسکن خانوادگی خواهیم بود چون دولت سعی دارد در زمینه پرداخت هزینه مسکن به خانه اولی‌ها کمک کند.

با توجه به این نکته، این احتمال وجود دارد که برنامه کمکی دولت فشار بیشتری روی قیمت خانه‌های نوساز بگذارد چون ممکن است خانه‌سازان را تشویق به متمرکز شدن روی ساختن خانه‌های کوچک و مقرون به صرفه‌تر کند.

اما ابهام اصلی در نحوه محاسبه سهم دولت در زمان فروش ملک خواهد بود. در نگاه اول دولت در صورت بالا رفتن قیمت سود کرده و در صورت پایین آمدن ارزش ملک ضرر خواهد کرد . اما هنوز کسی در دولت پاسخ نداده  اگر دولت سود 10 درصدی اش را در زمان فروش مطالبه می کند ، با 10 درصد هزینه های ملک ( مالیات سالیانه ملک ، تعمیرات و نوسازی) چه خواهد کرد!! دولت روی کاغذ مالکیت بخشی از ملک را دراختیار دارد ولی سهمی از خرجهایی که روی دست مالک اصلی می گذارد ، نخواهد داشت .

بنابراین قیمت ملک حداقل باید 10 درصد تا زمان فروش افزایش یابد تا مالک اصلی لااقل سربه سر از معامله بیرون بیاید هر چند که تا زمان فروش مخارج ساختمان را به طور کامل پرداخته است!! البته این مالک قطعا خارج از دو بازار اصلی ملک کانادا- ونکوور و تورنتو – خواهد بود چرا که در این دو شهر قیمت ملک به مراتب بالاتر از 400 هزار دلار است !

حداقل در بزرگترین شهرهای کانادا، بحث همیشگی اجاره کردن خانه یا خریدن آن در حال حاضر کمی به سمت کرایه کردن سوق یافته است.

نشنال بانک کانادا طی گزارشی در این هفته اعلام کرد رشد سریع قیمت مسکن طی سال‌های اخیر در ترکیب با بالا رفتن نرخ بهره باعث شده برای نخستین بار پس از سال‌ها، در سطح ملی کرایه کردن خانه از خریدن آن به صرفه‌تر باشد.

در این گزارش اشاره شده پرداخت وام مسکن یک آپارتمان متوسط دوخوابه در فصل چهارم سال 2018 به دو هزار دلار افزایش پیدا کرده است که چیزی حدود 150 دلار بیشتر از قیمت اجاره ماهانه یک آپارتمان  دوخوابه است.

البته آمار رسمی این حقیقت را پنهان می‌کند که اوضاع در شهرهای کوچک‌تر کانادا بسیار متفاوت است. در حقیقت، فقط در سه محدوده شهری بزرگ کانادا یعنی تورنتو، مونترال و ونکوور اجاره کردن ارزان‌تر از خانه خریدن است.

در حالیکه هم قیمت خانه و هم میزان اجاره‌خانه از سال 2015 به بعد مدام در حال افزایش بوده، قیمت خانه با شتاب بسیار بیشتری بالا رفته است. بنابراین آیا باید برای خانه خریدن دست نگه دارید و به اجاره کردن ادامه دهید؟

کایل دامز که از ‌نویسندگان گزارش نشنال بانک کاناداست، پاسخ دادن به این سوال را دشوار می داند و می گوید: «با توجه به اینکه نرخ بهره در حال حاضر رو به افزایش است، ماندن در بازار کرایه در مقایسه با خانه خریدن ایمن‌تر به نظر می‌رسد. آن بخشی از هزینه‌ها که مربوط به پرداخت‌ بهره هستند و بخشی از بدهی شما حساب می‌شوند رو به رشد هستند.»

اما در حقیقت این مسئله بزرگترین پیامدها را برای سرمایه‌گذاران آپارتمان‌هایی در پی دارد که با استفاده از وام‌های مسکن خرید می‌کنند. برای این گروه از مردم، در بسیاری از موارد ممکن است دیگر این امکان وجود نداشته باشد که بتوانند هزینه‌های یک ملک را با درآمد کسب شده از ‌اجاره‌خانه تامین کنند.

گزارشی که از اوربانیشن (Urbanation) و سی‌آی‌بی‌سی سال گذشته منتشر شد نشان داد که 44  درصد از آپارتمان‌های واقع در تورنتو که در سال 2017 خریداری شدند به عنوان یک سرمایه‌گذاری، ضررده بودند. سازمان وام مسکن کانادا می‌گوید همین مسئله در مورد 75 درصد آپارتمان‌های آسمان‌خراش‌های مرکز شهر مونترال صادق است.

با این حال امیر حمزه علی مشاور املاک فعال ونکوور معتقد است خرید ملک به ویژه درشهرهای بزرگ کانادا می تواند سرمایه گذاری بهتری نسبت به بازار سهام برای سودآوری باشد.او در ادامه می گوید :« در بازار امروز قیمتها کاهش یافته و نرخ بهره همچنان در مقایسه با دیگر کشورها پایین است و از سوی دیگر هزینه خانه دار شدن نزدیک به اجاره است.نباید فراموش کنیم میزان بازگشت سرمایه در بازار مسکن به مراتب بیشتر از بازار بورس است و از نگاه بسیاری خرید مسکن سرمایه گذاری مطمئنی محسوب می شود. »

در ادامه مقایسه آماری نشنال بانک از هزینه اجاره و خرید ملک در سطح کانادا و همچنین سه شهر بزرگ ونکوور ، مونتریال و تورنتو را مرور می کنیم:

تازه ترین آماری که از سوی اتحادیه صنعت ساخت و توسعه زمین تورنتو منتشر شده ، حکایت از کاهش 66.5 درصدی فروش کاندو در ماه مارس نسبت به زمان مشابه در سال گذشته دارد در حالیکه در همین فاصله قیمتها 40 درصد بیشتر شده است .

بنا به آمار در ماه گذشته 1649 کاندو در تورنتو به فروش رسیده در حالیکه در مارس 2017 شمار کاندوهای معامله شده 4329 واحد بود.

ولی در همین زمان متوسط قیمت کاندو در شهر 742801 دلار بود که نسبت به مارس 2017 حدود 39.7 درصد بیشتر شده است . بخشی از این افزایش متوسط قیمت به بزرگتر شدن واحدهای ارائه شده به بازار برمی گردد. متوسط مساحت کاندوهای فروخته شده حالا به 900 فوت مربع رسیده درحالیکه در مارس 2017 به طور متوسط کاندوها 800 فوت مربع بودند. از سوی دیگر قیمت هر متر مربع کاندو از 666 دلار در سال 2017 به 825 دلار در مارس 2018 رسیده است .

برخی از کارشناسان دلیل این افزایش قیمت چشمگیر را کاهش میزان عرضه به بازار می دانند. گرگوری کلامپ از کارشناسان اتحادیه املاک کانادا در این زمینه می گوید:«تغییرات اخیر در مقررات اعطای وام مسکن تقاضا برای خانه های ارزان قیمت را بیشتر کرد چرا که کمتر خریداری می تواند به همان میزان سال گذشته وام مسکن بگیرد و استرس تست توانایی آنها را برای گرفتن وام کاهش داده است.این روند سبب شده تا خانه هایی که قبلا قابل خریداری برای قشر زیادی از خریداران بودند ، به میزان قابل توجهی گران شده و از دسترس اکثر آنها خارج شوند و محدوده خانه ها و کاندوهای قابل خریداری کوچکتر و کوچکتر شود. »

آماری تکمیلی که در همین گزارش ارائه شده اما نظریه کاهش عرضه را به طور کامل رد می کند. در ماه مارس امسال 12457 واحد برای ارائه به بازار مسکن آماده شده اند که در مقایسه با ماه مارس سال گذشته 22 درصد افزایش نشان می دهد .

با تغییر شرایط دریافت وام مسکن از ابتدای سال جدید که استرس تست را برای تمامی خردیداران اجباری کرد ، برخی از خریداران به ناچار رو به خرید منازل ارزان تر می آورند و برخی دیگر به طور کم قید خرید خانه را می زنند.

بر اساس تازه ترین آماری که از سوی شرکت رمکس منتشر شده ، یک سوم خریداران بالقوه پس از اینکه برای دریافت وام مسکن مورد نظرشان تایید نمی شوند و نمی توانند استرس تست را با موفقیت پشت سر بگذارند ، از خیر خرید خانه می گذرند.

یک چهارم خریداران هم به ناچار خانه های ارزان تر انتخاب می کنند و یا اینکه 18 درصد در محل خانه آینده شان تجدید نظر می کنند و محله ای ارزان تر را در نظر می گیرند.

کریستفر الکساندر معاون اجرایی شرکت رمکس در این مورد می گوید:« این قضیه به طور حتم از قدرت خرید افرادی که برای اولین بار وارد بازار مسکن می شوند ، کاسته است و آنها را ناچار به تجدید نظر چند باره درباره گزینه های مورد نظرشان می کند. اگر شما در نظر داشتید خانه ای مجزا بخرید و در سال قبل قیمت آن را دنبال می کردید ، حالا با شرایط جدید وام مسکن باید به دنبال کاندو باشید »

این مسئله در تورنتو به ویژه بر بازار تاثیر داشته است و سبب شده تا قیمتها نسبت به سال گذشته در همین زمان کاهش قابل توجهی داشته باشد. به گزارش رمکس ، متوسط قیمت ها در ژانویه و فوریه به 753747 دلار در بازار تورنتو رسید که نسبت به زمان مشابه سال گذشته 10 درصد کاهش داشته است .

اما در ونکوور شرایط این طور نیست و بازار رشد عادی داشته است به طو ری که در ژانویه و فوریه متوسط بهای مسکن به 1051513 دلار می رسید که 11 درصد از متوسط 950184 دلاری زمان مشابه سال گذشته بالاتر بود . در کلگری اما رشد قیمتها به نسبت اندک بود و تنها در این فاصله 1.4 درصد رشد کرد و به 481775 دلار رسید.

التون اش از دیگر مدیران اجرایی رمکس در مورد این آمار می گوید :«استرس تست در غرب کانادا به مراتب کم تاثیر تر از شرق بود ولی قوانین جدیدی که دولت استانی بریتیش کلمبیا در فوریه اعلام کرد سبب نگرانی فعالان بازار مسکن شده و می تواند به آرام تر شدن بازار و کاهش نسبی قیمتها منجر شود.

با افزایش بهای مسکن در سالهای اخیر ، خرید مسکن در کانادا به سادگی گذشته نیست و در برخی از شهرها همچون تورنتو و ونکوور به رویای دست نیافتنی برای طبقه متوسط بدل شده است .

اما در برخی از شهرها هنوز قیمت ها نسبت به درآمد یکی از افراد خانواده و یا هر دو نفر قابل تحمل است و میتوان از عهده پرداخت اقساط وام مسکن تنها با درآمد یک نفر برآمد.

در گزارشی که از سوی وب سایت زوکاسا تهیه شده ، مشخص می شود که اکثر خریداران مسکن در کانادا باید قانون قدیمی را زیر پا بگذارند.

اکثر کارشناسان اقتصادی توصیه می کنند خریدار مسکن نباید بیشتر از سه برابر حقوق سالیانه اش را صرف خرید مسکن کند ولی با پایبندی به این قانون تقریبا هیچکسی در کانادا امکان خرید مسکن را نخواهد داشت. بنا به این گزارش خریدار مسکن دست کم باید 4 برابر حقوق سالیانه اش را صرف خرید مسکن کند .

این بهترین شرایط خرید مسکن است که در شهر سنت حان در نیوبرانزویک وجود دارد. در این شهر متوسط بهای مسکن 171569 دلار و متوسط درآمد سالیانه 39163 است . در ونکوور و فریزر ولی در استان بریتیش کلمبیا ، این نسبت به ترتیب 28 برابر و 25 برابر است !!

البته این ارقام در مورد کاندوها می تواند متفاوت باشد و خریداران با در نظر گرفتن قیمتهای مناسب در برخی از شهرها ، امکان خرید کاندو با تنها یک درآمد در خانواده را خواهند داشت.

در ادامه فهرست گران ترین و ارزان ترین شهرهای کانادا برای خرید مسکن به نسبت درآمد را مرور می کنیم:

بجز چند شهر انگشت شمار ، با صرف هزینه ای 750 هزار دلاری در اکثر مناطق آمریکا و کانادا می توان سرپناهی مطابق استاندارهای روز خریداری کرد .

اما وقتی صحبت از بازار مسکن شهری چون تورنتو در میان باشد ، یک خانه دو خوابه در نزدیکی ترینیتی بلوودز پارک شرایطی کاملا متفاوت پیدا می کند. اکثر خانه ها در این منطقه پرطرفدار شهر بالای یک میلیون دلار قیمت دارند ووقتی خانه ای دو خوابه با قیمت 750 هزار دلار لیست می شود ، باید بدانیم وضعیت این خانه عادی نیست .

ولی  عادی نبودن تا چه حد ؟! خانه لیست شده بیش از یکصد سال قدمت دارد و به گفته مشاور املاکی که آن را لیست کرده ، نیاز به بازسازی و ری مدلینگ دارد تا بدل به خانه رویایی شما شود !

ولی عکسهایی که از این خانه منتشر شده ، بیشتر آن را شبیه خانه رویایی کارگردان یکی از فیلمهای ژانر وحشت نشان می دهد تا  مکانی که حتی بتوان با صرف هزینه 200 یا 300 هزار دلاری آن را بدل به محلی قابل سکونت کرد!!

اسکوشیا بانک در تازه ترین پیش بینی خود از بازار مسکن در سال آینده و شرایط اعطای وام مسکن تاکید می کند خریداران جدید با افزایش هزینه دریافت وام در شرایط سختی قرار خواهند گرفت.

افزایش نرخ بهره و شرایط سخت تر  اعطای وام از سوی بانکها ، هزینه خریداران را برای دریافت وام  تا 8 درصد افزایش خواهد داد.

این میزان حدودا سه برابر افزایش 2.5درصدی میزان درآمد خانوارها در سال آینده خواهد بود. قرار گرفتن هزینه بیشتر برای وام مسکن در کنار درآمد کمتر برای بازپرداخت آن می تواند به معنای امکان خرید کمتر برای خانوارهای بیشتری در کانادا باشد .

البته کسانی که قبلا خانه خریداری کرده اند فعلا از افزایش نرخ بهره در امان هستند.

یک سوم کانادایی ها با نرخ بهره فیکس 5 ساله وام خود را بازپرداخت می کنند و فعلا نگران افزایش نرخ بهره از سوی بانک مرکزی نیستند.

البته اسکوشیا بانک تنها بانکی نیست که نسبت به افزایش هزینه وام مسکن در سال آینده هشدار می دهد.

به نوشته سی بی سی ،رویال بانک هم اخیرا گزارش داد میزان توانایی مالی خریداران مسکن در سرتاسر کانادا در بدترین شرایط از سال 1990 تاکنون قرار دارد.

پس از  دو بار افزایش نرخ بهره در سال جاری، پیش بینی می شود تا پایان سال آینده شاهد افزایش نرخ بهره در 4 مقطع باشیم و به این ترتیب نرخ بهره در پایان سال آینده به 2 درصد خواهد رسید که بالاترین میزان از سال 2009 خواهد بود.

این میتواند تاثیر چشمگیری بر پرداخت کنندگان وام مسکن داشته باشد به ویژه در بازارهایی که خریداران برای خرید منازل گران قیمت مورد نظرشان وام های سنگینی گرفته اند. به نوشته کارشناسان رویال بانک ، دوره وام های ارزان قیمت مسکن و نرخ بهره پایین در کانادا به سر آمده و افزایش نرخ بهره امسال تنها شروع یک دوره جدید محسوب می شود.

کورپوریشن ملک و وام مسکن کانادا همچنان بدترین برآورد را از شرایط مسکن در کل کشور دارد و معتقد است همچنان شرایط بحرانی در5 بازار اصلی مسکن کشور به چشم می خورد.

به نوشته کارشناسان این نهاد در گزارش سه ماهه اول سال ، رشد کند جمعیت بزرگسال در کنار کاهش درآمد قابل خرج و افزایش بهای مسکن موجب این برآورد منفی شده است .

باب دوگان کارشناس ارشد این نهاد به خبرنگاران گفت :«در کل کانادا نشانه هایی مبنی بر ارزش گذاری غیرواقعی ملک و افزایش بی رویه قیمتها دیده می شود و به ویژه در ونکوور و تورنتو و شهرهای اطراف آنها شاهد مشکلات جدی هستیم. »

گزارش اخیر به عنوان بخشی از گزارشهای فصلی این نهاد منتشر شده و به نوعی هشدار زودهنگام برای مسئولین و همچنین اهالی شهرهایی محسوب می شود که بازار در آنها فاقد ثبات لازم است .

بازار در 5 شهر ویکتوریا ، تورنتو ، ونکوور ، همیلتون و کلگری شواهدی قوی مبنی برعدم توازن نشان می دهد که می تواند ناشی از قیمت بیش از حد منازل ، روند سریع افزایش  قیمتها و یا رونق بیش از حد بازار باشد.

در مورد تورنتو و همیلتون این سه عامل در کنار عدم عرضه کافی به عنوان عوامل اصلی برهم خوردن توازن بازار نام برده شده است هر چند که با توجه به تصویب قوانین جدید برای بازار مسکن انتاریو ، باید انتظار داشت تغییری در برآورد مربوط به این شهرها را در گزارش سه ماهه سوم شاهد باشیم چرا که گزارش فوق با توجه به اطلاعات بدست آمده تا آخر مارس تهیه شده است .

دوگان اما در مورد بازار ونکوور می گوید :«در این شهر شاهد بودیم که سیاستهای استانی سبب شد تا میزان حضور سرمایه گذاران خارجی کمتر شود واز ده درصد به حدود چهار درصد کاهش یابد. ولی با تمام اینها میزان عرضه مسکن درونکوور محدود است و تقاضا برای مسکن همچنان بالاست و قیمتها بار دیگر به دوره ماقبل اعلام سیاستهای جدید استانی برای مسکن برمی گردد. »

میزان فروش مسکن با بیشترین کاهش در هفت سال گذشته در ماه ژوئن گذشته ثبت شد در حالیکه نزدیک به سه چهارم بازارهای اصلی مسکن کانادا در زمانی که گفته می شود داغ ترین ماه سال برای معاملات مسکن است ، روزهای آرامی را گذراندند.

به گزارش اتحادیه مشاورین املاک کانادا  (CREA)فروش منازل در ماه ژوئن 6.7 درصد نسبت به ماه می کاهش داشت و این بیشترین میزان کاهش معاملات ظرف یک ماه از سال 2010 تاکنون محسوب می شود. البته در صورت مقایسه با آمار ماه مارس مشخص می شود افت میزان معاملات 14درصد بوده است .

از سوی دیگر قیمتها هم ظرف این مدت کاهش یافته اند و بادر نظر گرفتن قوانین جدیدی که در بازارا مسکن انتاریو اجرا شد ، داغ ترین بازار مسکن کانادا کمی آرام شد و رشد قیمتها هم به واسطه آن متوقف شد. به گفته گرگوری کلامپ از کارشناسان اقتصادی CREA افزایش نرخ بهره هم به نوعی ضرورت تعجیل برای خرید خانه را از بین برد و برخی از خریداران بخاطر همین تغییر و بالا رفتن میزان اقساط وام مسکن –حتی به طور موقت هم که شده – از بازار دور کرد.

متوسط قیمت مسکن در ماه ژوئن 504458 دلار بود که نسبت به زمان مشابه در سال گذشته 0.4 درصد افزایش نشان می دهد اما در مقایسه با ماه آوریل که رقم 559317 دلار ثبت شده بود ، شاهد کاهشی 10 درصدی هستیم

دایانا پترامالا از کارشناسان اقتصادی بانک تی دی هم با اشاره به ارقام می گوید :« بازار مسکن کانادا حالا در سومین ماه آرامش نسبت به سر می برد. کاهش قیمتها با تغییرات قوانین فدرال و استانی شروع شد و تغییر نرخ بهره این روند را تسریع کرد.»

طی ماه گذشته قیمتها دردو بازار اصلی تورنتو و ونکوور کاهش یافت ولی در مقابل در آلبرتا ، منیتوبا ، نیوبرانزویک و پرنس ادواردز افزایش داشت.

اگر دو شهر تورنتو و ونکوور را در نظر نگیریم ، متوسط قیمت مسکن در کانادا به رقم 394600 دلار می رسد . این رقم در سال گذشته در چنین زمانی 374760 دلار بود و به این ترتیب قیمت متوسط مسکن در کل کشور بدون در نظر گرفتن دو بازار اصلی ،تنها 5 درصد ظرف 12 ماه گذشته رشد کرده است .