بازار املاک ونکوور

در آخرین روزهای ماقبل اجرای قانون جدید مالیات اضافه 15 درصدی انتقال ملک برای خریداران خارجی در ونکوور بزرگ ، برخی از فروشندگان دست به ابتکار تازه ای زده اند تا بتوانند همچنان بازار را برای خریداران خارجی جذاب نگاه دارند.

در عین حال به گفته دن موریسون مدیر Real Estate Board ونکوور ، مشاوران املاک ، دفتر داران ، وکلا و شرکتهای حمل بار همگی در تلاش هستند تا قراردادها پیش از دوم آگوست نهایی شده و ضرری به خریداران خارجی املاک گران قیمت وارد نشود.

اما ادی چن مالک خانه ای هفت اتاق خوابه در ریچموند ، ظاهرا عجله ای برای فروش منزلش ندارد چون تصمیم گرفته خانه اش را در صورت گرفتن پیشنهادی از خریدار خارجی با 15 درصد تخفیف بفروشد.

او دلیل این کار را کاهش تاثیر سیاست جدید دولت بر خریداران خارجی عنوان کرده و معتقد است در صورت عدم این کار آنها از بازار مسکن ونکوور فراری می شوند.

چن در ادامه می گوید:«من دو خانه دارم و می خواهم یکی را در این بازار بفروشم و می دانم خیلی ها تلاش می کنند همین کار را انجام دهند. فکر می کنم اگر بقیه همین کار من را انجام دهند ، بازار ثبات خود را حفظ می کند .»

البته چن ابتدا منزلش را با قیمت 1.9 میلیون دلار لیست کرده بود و قیمت فعلی به مراتب از 15 درصد قیمت اولیه بیشتر است و به این ترتیب او چیز زیادی از دست نمی دهد:«من حتی با تخفیف هم پول بیشتری از قیمت اولیه به دست می آورم و می توانیم درباره قیمت کلی چانه زنی کنیم.»

چن تنها فروشنده ای نیست که دست به این کار زده و با مرور آگهی های کریگزلیست به مواردی برمی خوریم که فروشندگان تخفیفی 10 تا 15 درصدی برای خریداران خارجی درنظر گرفته اند.

به عقیده موریسون این کار چن غیرقانونی نیست و مشاوران املاک هم باید بنا به خواسته فروشنده ملک آگهی را تنظیم کنند .

با این همه او معتقد است این کار در مدت کوتاهی می تواند تاثیر منفی بر بازار بگذارد و دولت را به خواسته اش برای عادی کردن شرایط بازار و کاهش قیمتها برساندو باید با اجرایی شدن قانون مالیاتی جدیدباید منتظر موارد بیشتری از این دست باشیم.

با وجود پیش بینی افت 40 تا 50 درصدی قیمت مسکن از سوی برخی تحلیل گران اقتصادی ، روایت مشاوران املاک دو بازار اصلی مسکن کانادا از قیمت ها کاملا متفاوت است .

در ونکوور متوسط قیمت detached home نسبت به فوریه گذشته 21 درصد و نسبت به ماه گذشته 6.4 درصد بیشتر شده و شرایط در تورنتو کم و بیش به همین صورت بوده .

سل گوتیری – مشاور اقتصادی بانک BMO در این زمینه می گوید :” بهار برای تورنتو و ونکوور خیلی زود شروع شد و هر دو شهر در دو ماه اول سال از نظر میزان عرضه مسکن و افزایش قیمت آمار قابل توجهی داشتند.

به نظرم بازار مسکن در هر دو شهر همچنان داغ خواهد بود ولی این روند در دیگر شهرهای کانادا دنبال نخواهد شد. ”

در تورنتو با اینکه میزان فروش نسبت به فوریه گذشته 11 درصد کاهش داشت اما قیمتها نزدیک به 8 درصد بالا رفت و این در حالی بود که فوریه امسال یکی از سردترین فوریه های 20 سال گذشته بود.

کلود بویرون از مشاوران املاک شرکت Royal LePage در تورنتو می گوید :”من همیشه می گفتم شرایط آب و هوا  می تواند تاثیر مستقیم روی بازار مسکن داشته باشد و با توجه به سرمای وحشتناک امسال ، اصلا انتظار نداشتم بازار به این شکل باشد و باید اعتراف کنم سورپرایز شدم .

میزان تقاضا به مراتب از عرضه زیادتر بود و همه را غافلگیر کرد. ”

به باور بویرون تا زمانی که روند سکونت مهاجران تازه وارد در شهرهای ونکوور و تورنتو ادامه داشته باشد ، تقاضا برای خرید مسکن بالا خواهد ماند و شاید تنها در صورت افزایش نرخ بهره بتوان انتظار داشت که این بازار اندکی فروکش کند.

بازار مسکن ونکوور در فوریه گذشته یکی از پررونق ترین ماه ها را در شش سال اخیر پشت سر گذاشت .

به گزارش بانک RBC میزان معاملات انجام شده در فوریه 60 درصد نسبت به ژانویه افزایش داشت و قیمتها نسبت به سال گذشته در همین زمان به طور متوسط 6.4 درصد افزایش نشان میداد.

در ونکوور بزرگ وجود پیشنهادهای متعدد برای یک detached home نه تنها در وست ونکوور ، بلکه در کوکیتلام و ریچموند کاملا عادی شده و متوسط قیمت در کل شهر به 1.4 میلیون دلار رسیده است .

این روند به نظر توقف ناپذیر می آید و کاهش نرخ بهره وام مسکن از سوی دولت هم امکان افت قیمت ها و یا ترکیدن حباب قیمتها ( که برخی سال گذشته سخت به آن باورداشتند) را در کوتاه مدت از بین برده است .

تام داویدوف استاد دانشگاه یو بی سی در گفتگو با شبکه تلویزیونی گلوبال نیوزتحلیلی صریح و واقع گرایانه از بازار مسکن ونکوور بزرگ دارد که طی آن به بررسی دلایل افزایش قیمت و آینده بازار می پردازد.

 

دیوید مولرونی سفیر سابق کانادا در چین (2012-2009) و مشاور پیشین هارپر در سیاست خارجی اخیرا کتابی تحت عنوان Middle Power, Middle   Kingdom نگاشته و بخشی از آن را به بررسی تاثیر انتقال سرمایه میلیاردرهای چینی به بازار مسکن ونکوور و تورنتو اختصاص داده است .

به باور او زمان آن رسیده تا در شهرهای بزرگ کانادا وبه ویژه دو شهر یاد شده گفتمانی صریح درباره مزایا و ریسکهای  پول چینی در بازار مسکن کانادا صورت گیرد.

مولرونی ابتدا از تلاش عده ای برای کمرنگ کردن نقش سرمایه های خارجی و به ویژه چینی ها در بازار مسکن کانادا انتقاد می کند و معتقد است باید لااقل درصدی از افت و خیز قیمتها را ناشی از این مسئله دانست.

به باور او باید محور گفتمان در شهرهای بزرگ ( بدور از آمارخیالی  و شایعات )درباره حفظ این روند و استفاده از این قضیه برای ایجاد مسکن ارزان قیمت برای افراد کم درآمد باشد.

اواخذ مالیات از مالکانی که در کانادا سکونت ندارند را یکی از مهمترین ابزار عنوان می کند و هشدار می دهد در صورتی که روند فعلی دنبال شود ، بخشهایی از ونکوور و تورنتو به شهر زامبی ها بدل می شود چرا که واحدهای فراوانی در این بخشها خریداری و سپس به طمع سودآوری توسط مالکان خالی رها شده اند.

این مسئله می تواند بر هویت شهری ، ساختار اجتماعی و بسیاری از شاخصه های زندگی مردم در این شهرها تاثیر منفی بگذارد.

سازمان B.C. Assessment روز گذشته فهرست گران ترین خانه های استان بریتیش کلمبیا را منتشر کرد .

بنا به این فهرست خانه چیپ ویلسون بنیانگذار شرکت لولو لمون در Point Grey Road با ارزشی معادل 57.6 میلیون دلاربرای دومین سال متوالی گران قیمت ترین خانه در بریتیش کلمبیا شناخته شد.

در سال 2014 به ارزش این خانه 30 هزار فوت مربعی نزدیک به سه میلیون دلار اضافه شده است.

بدون در نظر گرفتن یکی از ده خانه برتر این فهرست ، 9 خانه دیگر همگی در ونکوور واقع شده اند.

با توجه به اینکه در بریتیش کلمبیا 1.9 میلیون خانه وجود دارد ، ارزش کلی املاک استان بر اساس آخرین برآورد سازمان B.C. Assessment  می تواند به 1.2 تریلیون دلار برسد که شش درصد نسبت به آخرین برآورد افزایش داشته است.

تصاویر باقی منازل گران قیمت استان را مرور می کنیم:

کانادا شاید یکی از تنها کشورهای توسعه یافته  جهان باشد که هنوز اطلاعات دقیقی درمورد میزان مالکیت اتباع خارجی در بازار املاک آن در دسترس عموم قرار نگرفته است.

اخیرا مقالاتی در رسانه ها در انتقاد به این مسئله به چاپ رسید که توجه مسئولان را در شهرهای بزرگ کانادا به خود جلب کرد و از جمله آنها باید به  مقاله اندی یان در مجله معتبر نیویورکر اشاره کرد که خواهان انتشار آماری دقیق دراین زمینه شده بودند.

در پی این مسئله  گرگور رابرتسن  شهردار ونکوور هفته گذشته خبر از تاسیس نهاد جدیدی تحت عنوان Affordable Housing Agency داد که سعی در سروسامان دادن به شرایط مسکن در بازار پر تقاضای ونکوور خواهد داشت.

از جمله وظایف این نهاد جمع آوری اطلاعات در مورد واحدهای مسکونی خالی ، بررسی راهکارهای لازم برای محدود کردن افزایش تعداد این واحدها و همچنین برآورد دقیق میزان مالکیت خارجی در بازار مسکن ونکوور است .

 در عین حال این نهاد در نظر دارد تا سال 2021 بتواند 2500 واحد مسکونی با قیمت مناسب در اختیار خانواده های کم درآمد قرار دهد و 500 واحد از این تعداد تا سه سال آینده آماده واگذاری خواهند بود.

برخی از کارشناسان معتقدند گام بعدی شهرداری ونکوور پس از آمار گیری می تواند وضع مالیات برای واحدهای خالی مسکونی ونکوور بزرگ با مالکیت خارجی باشد.

به نظر آنها ،طرحی مشابه امسال قرار است در لندن اجرا شود و احتمال دارد شهرداری ونکوور با توجه به بازخورد اجرای آن در انگلستان ، سال آینده مالیاتی برای آپارتمانها و خانه های خالی  با مالکیت خارجی در ونکوور بزرگ  در نظر بگیرد.