پیش بینی نشنال بانک برای کاهش 20 درصدی قیمت مسکن در ونکوور

نشنال بانک کانادا این هفته آخرین گزارش درباره بازار مسکن ونکوور را منتشر کرد و ضمن تایید کاهش معاملات مسکن در این شهر ، پیش بینی کرد قیمت مسکن در یک سال آینده تا 20 درصد کاهش پیدا خواهد کرد.

به نوشته این گزارش ، کاهش معاملات از ماه مارس سال جاری آغاز شد ولی در ماه جولای شدت بیشتری گرفت و با تصویب قانون جدید مالیاتی برای خریداران خارجی در سپتامبر 32 درصد نسبت به زمان مشابه سال گذشته کاهش نشان داد.

نشنال بانک برای آغاز روند کاهش معاملات ماه مارس چند دلیل را برمی شمرد که از آن جمله بالا رفتن میزان پیش پرداخت از 5 درصد به 10 درصد برای خرید خانه های بالای 500 هزار دلار و همچنین مالیات سه درصدی برای خانه های بالای 2 میلیون دلار بود. همچنین آغاز مبارزه جدی دولت چین با فساد مالی از ماه فوریه امسال از دیگر دلایل بود.

اما همه اینها سبب نشده تا روند افزایش قیمت در بازار مسکن ونکوور متوقف شود و به طور متوسط از ماه فوریه تا آگوست بهای مسکن ماهیانه 2.5 درصد بیشتر شده است .

با این حال نشنال بانک پیش بینی می کند کاهش قیمتها از ماه اکتبر آغاز شده و قیمت مسکن به طور متوسط 10 درصد و detached home نیز 20 درصد طی یک سال آینده کاهش قیمت خواهند داشت. افت قیمت برای کاندوها تنها 5 درصد پیش بینی شده است .

فیل سوپر مدیر کل نشنال بانک معتقد است دست کم شش ماه زمان نیاز است تا بازار مسکن ونکوور بتواند خود را با شرایط جدید وفق دهد و از این رو باید انتظار داشت روند کاهش تعداد معاملات در سطح شهر ادامه پیدا کند .

32

31

31

پیش بینی کاهش 8 تا ده درصدی فروش ملک در کانادا پس از اجرای قانون وام مسکن

وزارت دارایی کانادا در اولین تحلیل خود از شرایط بازار پس از وضع قوانین جدید برای اعطای وام مسکن ، پیش بینی کرد دست کم در اولین سال اجرای این قانون باید منتظر کاهش 8 درصدی فروش منازل باشیم.

بیل مورنو وزیر دارایی هفته گذشته این قوانین را اعلام کرد و بلافاصله بهای سهام شرکتهای مالی اصلی در بازار وام مسکن کانادا کاهش قابل ملاحظه ای یافت .

جک اوبری سخنگوی وزارت دارایی در ای میلی به بلومبرگ گفت :«در کوتاه مدت ، تغییر قانون می تواند منجر به کاهش موقت فعالیت در بازار مسکن شود و بنا بر آمار موجود و رفتار بازار در سالهای گذشته ، می توان انتظار کاهش معاملات تا میزان 8 درصد را اولین سال اجرای قانون داشت . »

اوبری در ادامه اشاره کرد پیش بینی بازخورد دقیق این قانون در بازار مسکن دشوار است چرا که خریداران واکنش های متنوعی خواهند داشت و با توجه به بهای ملک و توانایی مالی خریداران ، شرایط متفاوتی رقم می خورد. اوبری در بلند مدت اجرای این سیاست را موفق و مثبت ارزیابی می کند.

اما در نگاهی دیگر ، جفری کوان از بانک آر بی سی ، کاهش بهای مسکن را حداقل 5 درصد و کاهش میزان معاملات مسکن پس از اجرای قانون جدید وام را 10 درصد می داند.

این در حالی است که میزان معاملات مسکن در سطح کشور -در حالیکه هنوز این قانون اجرا نشده- 7 درصد کاهش داشته است . در ماه آگوست در کل کشور 43488 معامله مسکن صورت گرفت در حالیکه در آوریل شمار آنها به 46688 معامله می رسید. نباید فراموش کرد در سال 2010 شمار معاملات مسکن بیش از 20 درصد نسبت به  سال قبل کاهش یافت.

در این کلیپ ، جیسون مرسر از کارشناسان بازار مسکن تورنتو ، تحلیلی درباره تاثیر وضع قوانین جدید بر بازار املاک در این شهر ارائه می دهد.

کاهش قیمتها و انتظار برای مشتری، واقعیتهای جدید بازار مسکن ونکوور

اوایل آگوست ،صاحبخانه برای ملک شش خوابه در منطقه پوینت گری در مجاورت پارکی زیبا قیمت درخواستی 4.5 میلیون دلار را در نظر گرفته و مشاور املاک را در جریان تصمیمش قرار می دهد.

اگر ماه جولای بود ، مشاور املاک نه تنها مشکلی برای پیدا کردن مشتری با این قیمت نداشت ، بلکه می توانست منزل را چندصد هزار دلاری بالاتر از قیمت درخواستی به فروش برساند.

اما با اعلام مالیات 15 درصدی برای خریداران خارجی (بخوانید  اکثرخریداران منازل چند میلیونی ونکوور ) ، خانه مذکور بار دیگر اواسط سپتامبر با صد هزار دلار قیمت پایین تر لیست شد و در نهایت به بهای 4 میلیون دلار فروش رفت.

این درحالی است که همین چند ماه قبل خانه ای مشابه در دو چهار راه آن طرف تر ،15 درصد بالاتر از قیمت درخواستی به مبلغ 4.48 میلیون دلار فروش رفته بود!!

افت 33 درصدی فروش منازل در ونکوور در ماه سپتامبر گذشته نسبت به زمان مشابه سال گذشته ، بالاترین افت فروش در این شهر از سال 2010 تاکنون است . داغ ترین بازار مسکن آمریکای شمالی که تا همین چند ماه پیش  منازل آن به طور متوسط روزانه 1000 دلار افزایش قیمت داشتند، حالا شرایط تازه ای را تجربه می کند.

bloom3

گذشت آن  روزهایی که خریداران بدون بازرسی ساختمان پیشنهاد خرید می دادند و فروشندگان پیشنهاد پرداخت نقدی کل مبلغ را از خریداران دریافت می کردند. حالا زمان به مراتب بیشتری برای فروش منازل نیاز است ، تعداد معاملات به نحو چشمگیری کاهش یافته و قیمتها بین 5 تا 10 درصد در برخی از مناطق کاهش یافته است. هر چند این قیمتها هنوز با ارقام سال 2011 تفاوت زیادی دارد.

عادل دینانی یکی از مشاوران املاک ونکوور در این زمینه می گوید :«فعالیت بازار کمتر شده است و اقدامات دولت استانی و فدرال تاثیر زیادی بر این مسئله داشته و وسوالات زیادی را در ذهن خریداران و مسیر آینده بازار مسکن ونکوور ایجاد کرده است.»

به نوشته بلومبرگ ،خانه هایی که حداکثر دو یا سه هفته ای به فروش می رفتند ، حالا حداقل باید دو برابر این مدت منتظر بمانند. به گزارش برد مشاوران املاک ونکوور ، میزان فروش منازل single-family detached در ونکوور نسبت به سال گذشته در ماه سپتامبر نصف شده است و قیمت ها برای این دست منازل تنها 0.1 افزایش یافته است در حالیکه افزایش قیمت در ماه می برای این دست منازل 7.9 درصد بود.

bloom4

به گفته وین رایان از شرکت هولدینگ ریمکس ، مالیات جدید دولت بریتیش کلمبیا تنها روندی را که از بهار گذشته در بازار مسکن دیده می شد ، شدت بخشید. در آن زمان قیمتها به سقف جدیدی رسید که به نظر خیلی از کارشناسان غیرعادی بود واز ماه آوریل می شد پیش بینی کرد قیمتها دست کم باید 10 تا 15 درصد کاهیش پیدا کنند.

قیمت آپارتمان در ونکوور به طور متوسط به حدی بالا رفت که باید  40 سال اجاره داده می شد تا بهای خرید آن تامین شود!! این بالاترین میزان در بین 18 شهر گران قیمت دنیا بود و نشان می داد قیمتها به شکل غیرعادی و بیشتر تحت تاثیر نرخ بهره پایین و سرمایه گذاری کلان خارجی بالا رفته اند.

bloom1

با این حال کیت استراید –یکی دیگر از مشاوران املاک ونکوور- معتقد است اصلاح قیمت ها در این شهر به کندی صورت خواهد گرفت ولی هنوز تاثیر کامل قوانین جدید بر بازار مشخص نشده است .

به گفته او پروژه های زیادی در دست ساخت است ولی خریداران فعلا دست نگه داشته اند تا اطلاعات جدید از شرایط بازار منتشر شود و آنها با توجه به این آمار تصمیم گیری کنند. استراید اشاره می کند بخشی از سرمایه گذاران و انبوه سازان که دست به خرید خانه های کلنگی و قدیمی برای احداث مجتمع های جدید زده بودند ، در شرایط جدید حتی دست به خراب کردن خانه قدیمی نمی زنند و شاید با گذشت زمان تصمیم به فروش آنها بگیرند. .

دورنمای بحران اقتصادی کانادا پس از ترکیدن احتمالی حباب مسکن و سقوط قیمتها

sale

طی چند دهه اخیر افزایش قیمت مسکن در بازارهای پرمشتری کانادا به ویژه دو شهر تورنتو و ونکوور همیشه از سوی برخی از کارشناسان با نگرانی دنبال شده و برخی از آنها به حباب قیمت در این دو شهر و احتمال سقوط قیمتها و بحران اقتصادی اشاره می کنند.

در یک سال اخیر با سرازیر شدن سرمایه های خارجی به بازار مسکن این دو شهر ، روند افزایش قیمتها به شکل باورنکردنی ادامه یافته و نسبت متوسط درآمد و بهای مسکن  در ونکوور و تورنتو به بالاترین حد در تاریخ کانادا رسیده است .

از طرفی نهادهای اقتصادی و تجاری کانادا و همچنین بانکهای بزرگ این کشور نسبت به تداوم رشد قیمتها هشدار جدی داده و در آخرین مورد  از این دست تحلیل ها و هشدارها  ،عالی ترین نهاد ناظر بر بازار مسکن کانادا (CMHC) نسبت به شرایط مشکل آفرین در بازارهای پرمشتری مسکن کانادا هشدار داد. این نهاد همچنین به بانکها پیشنهاد کرد تست تنش اقتصادی را با این پیش فرض به اجرا بگذارند که قیمت مسکن در ونکوور 50 درصد ، در تورنتو 40 درصد و در باقی نقاط کانادا 30 درصد کاهش یافته است .

با این پیش زمینه ، توماس داویدف استاد دانشگاه یوبی سی  معتقد است افت 50 درصدی قیمتها در ونکوور می تواند برای اقتصاد کانادا فاجعه آمیز باشد. البته او هم معتقد است حتی در بدبینانه ترین شرایط هم چنین افتی در قیمت مسکن رخ نخواهد داد و حتی اگر قرار به ترکیدن حباب مسکن باشد ، قیمتها در بازار با شیب ملایمی کاهش خواهند یافت. او در این زمینه می گوید :« حجم معاملات به شدت کاهش پیدا کرده و برنده و بازنده های جدیدی در بازار پیدا می شوند. افرادی که عجله ای برای فروش ندارند کنار خواهند نشست و منتظر اوج گیری دوباره بازار می شوند .

افرادی که بدنبال خرید ملک مورد علاقه شان بودند، امیدوار می شوند با کاهش قیمتها و یا شرایط سخت فروشنده بتوانند قیمت مناسبی از او بگیرند. اما بازنده واقعی مالکینی خواهند بود که با رویای سود فراوان منازلشان را خریداری کرده ولی حالا از عهده پرداخت اقساط وام بر نمی آیند .

شرایط  آنها اصلا خوب نیست و قادر به فروش منزلشان در بازاری که حالا اکثرا فروشنده شده اند ، نخواهند بود و حتی در صورت پیدا کردن مشتری باید خانه را به قیمتی به مراتب پایین تر از حد انتظارشان بفروشند که کفاف پرداخت کامل وام مسکن را نخواهد داد.

اگر هم نتوانند اقساط را پرداخت کنند ، باید خانه را به بانک واگذار کنند و بانک خانه را به قیمتی به مراتب نازل تر می فروشد و بازار همچون تجربه سال 2008 آمریکا پر از خانه ها و آپارتمانهای بدون مشتری خواهد شد. »

ولی این همه داستان نیست و به باور داویدف اصناف دیگری هم در این ماجرا ضرر زیادی خواهند کرد:«عده زیادی به شکل مستقیم و غیرمستقیم در بازار مسکن درگیر هستند . از مشاوران املاک ، وکلا و دفترخانه های حقوقی  گرفته تا افراد شاغل در بخشهای مختلف ساخت و ساز و شاهد موج بیکاری  و کم کاری فزاینده ای بین آنها خواهیم بود. مشاورین وام مسکن شاید دیگر مشتریان زیادی نداشته باشند و سرمایه های خارجی کمتری هم راهی بانکها خواهد شد. »

در چنین دورنمایی داویدف تاکید می کند انجام چنین تستهای تنش اقتصادی برای بانکهای کانادایی ضروری است و در عین حال وام دهندگان نیز باید مطمئن باشند در بازار امروز مسکن از نظر اقتصادی سالم بوده و می توانند در صورت سقوط بازار مسکن دوام بیاورند.

sale2

پیش بینی افت 40 تا 50 درصدی قیمت مسکن در کانادا

houssseeee

هیلیارد مک بث ، مدیر سرمایه گذاری ،مشاور اقتصادی ونویسنده کتاب ” وقتی حبابها می ترکند” ،معتقد است بهای املاک متاثر از نرخ پایین بهره وام مسکن به شکلی غیرطبیعی افزایش پیدا کرده و با توجه به عدم تناسب آن با میزان درآمد افراد ، بزودی شاهد ترکیدن حباب مسکن و کاهش 40 تا 50 درصدی بهای مسکن خواهیم بود.

به باور او کانادا به دلیل وجود بیمه دولتی برای وام مسکن ، کشوری استثنایی در دنیا محسوب می شود و همین مسئله میزان بدهی مردم را از یک تریلیون دلار به 1.8 تریلیون دلار در عرض تنها 15 سال رسانده است .

مک بث معتقد است دولت به عمد مردم را به خانه دار شدن تشویق کرد و گرچه این روند از پایان جنگ دوم جهانی تاکنون تداوم داشته ،ولی در 15 سال گذشته شکل کاملا حدی پیدا کرده و بانکها و موسسات مالی ارائه دهنده وام ( با در نظر گرفتن بیمه دولتی ) بدون هراس به وام دادن ادامه میدهند.

او برای مثال به زوجی در ادمونتون اشاره می کند که با درآمد متوسط وام 600 هزار دلاری دریافت کرده بودند .اگر بهره وام همچون گذشته 10 درصد بود هرگز آنها به فکر خانه دار شدن نمی افتادند  و حالا هم  در صورت رکود احتمالی اقتصادی قطعا امکان بازپرداخت وامشان را نخواهند داشت.

به عقیده او دو عامل می تواند به ترکیدن حباب مسکن بیانجامد . اول بالا رفتن نرخ بهره وام مسکن  و دیگری رکود اقتصادی که عامل دوم می تواند با توجه به کاهش شدید بهای نفت و فلج شدن صنعت نفت ،  می تواند زودتر رخ دهد و به سقوط قیمت املاک منجر شود.

در این صورت درآمدها به شدت کاهش یافته و وام گیرندگان از عهده پرداخت وامها برنمی آیند و با عرضه فراوان ، شرایط بازار مسکن کاملا عوض خواهد شد.

مک بث که برای رونمایی کتابش در ماه های آینده به چندین شهر کانادا سفر خواهد کرد ، اشاره می کند کسانی که دغدغه وام مسکن ندارند ، می توانند از بازار فعلی استفاده کرده و به سرمایه شان بیافزایند .

اما عمده خریداران که چشم به دریافت وام مسکن با بهره پایین دوخته اند ، باید تمامی جوانب را برای خرید در نظر گرفته و احتمال سقوط قیمت ها در آینده نزدیک را هم در نظر بگیرند.

ناگفته نماند مک بث اوایل  سال گذشته هم در مجموعه گفتگوهایی با رسانه های کانادایی از ترکیدن حباب مسکن درآینده نزدیک خبرداده بود اما از آن زمان تاکنون بهای مسکن در ونکوور ، تورنتو و کلگری بین 10 تا 30 درصد افزایش یافته و پررونق تر شده است .

مجله الکترونیکی

اقتصادی

مهاجرت

جامعه

پزشکی

مسکن

دسته‌ها