بازارمسکن ونکوور

در هفته گذشته روزنامه های کانادایی خبر از مشکلات فراوان جوانان در خرید خانه پس از تصویب استرس تست جدید در ماه ژانویه دادند. بنا به تازه ترین آمار منتشر شده از سوی موسسه مالی ترنس یونیون ، دریافت وام مسکن در بین جوانان بین 20 تا 35 سال کانادایی در سه ماه اول 2018 نزدیک به 19.5 درصد کاهش داشته است. این رقم بیشترین مقدار در بین گروه های سنی بود و برای مثال در رده سنی 65-80 سال میزان کاهش دریافت وام مسکن تنها 7.8 درصد بوده است .

همین مسئله سبب بالا رفتن سن خریداران خانه اول در کانادا شده و حالا متوسط سن آنها به 32 سال رسیده در حالیکه میزان متوسط درآمدشان 85 هزار دلار است .

به گفته امیر حمزه علی ، مشاور املاک فعال ونکوور ،قوانین جدید دریافت وام مسکن قدرت خرید مشتریان مسکن را به طور متوسط 25 درصد کاهش داده است در حالیکه قیمتها رشد چندانی نسبت به شش ماه قبل نداشته اند. این روند تعداد مستاجران را افزایش داده و فشار بیشتری بر بازار مسکن استیجاری خواهد داشت . نباید فراموش کرد همه جوانان امکان زندگی با والدین شان را تا زمان خانه دار شدن ندارند و نمی توانند از آنها برای خرید مسکن کمک بگیرند.

حمزه علی تاکید می کند بالا رفتن اجاره بها از پس انداز جوانان برای پیش پرداخت خانه ای که در آینده قصد خریدش را دارند کم می کند و همین مسئله در حالی به بازار فعلی مسکن ضربه زده که چشم انداز مناسبی برای این گروه سنی دیده نمی شود.

یکی از راه حل هایی که دولت بایستی برای حل این مشکل در نظر بگیرد ، ساخت خانه هایی با قیمت مناسب و اختصاص آنها به خریداران خانه اولی است تا شاید به این طریق امکان خرید مسکن برای جوانان فراهم شود . در غیر این صورت مشکلات اقتصادی و اجتماعی فراوانی برای کشور بوجود خواهد آمد.

با تغییر شرایط دریافت وام مسکن از ابتدای سال جدید که استرس تست را برای تمامی خردیداران اجباری کرد ، برخی از خریداران به ناچار رو به خرید منازل ارزان تر می آورند و برخی دیگر به طور کم قید خرید خانه را می زنند.

بر اساس تازه ترین آماری که از سوی شرکت رمکس منتشر شده ، یک سوم خریداران بالقوه پس از اینکه برای دریافت وام مسکن مورد نظرشان تایید نمی شوند و نمی توانند استرس تست را با موفقیت پشت سر بگذارند ، از خیر خرید خانه می گذرند.

یک چهارم خریداران هم به ناچار خانه های ارزان تر انتخاب می کنند و یا اینکه 18 درصد در محل خانه آینده شان تجدید نظر می کنند و محله ای ارزان تر را در نظر می گیرند.

کریستفر الکساندر معاون اجرایی شرکت رمکس در این مورد می گوید:« این قضیه به طور حتم از قدرت خرید افرادی که برای اولین بار وارد بازار مسکن می شوند ، کاسته است و آنها را ناچار به تجدید نظر چند باره درباره گزینه های مورد نظرشان می کند. اگر شما در نظر داشتید خانه ای مجزا بخرید و در سال قبل قیمت آن را دنبال می کردید ، حالا با شرایط جدید وام مسکن باید به دنبال کاندو باشید »

این مسئله در تورنتو به ویژه بر بازار تاثیر داشته است و سبب شده تا قیمتها نسبت به سال گذشته در همین زمان کاهش قابل توجهی داشته باشد. به گزارش رمکس ، متوسط قیمت ها در ژانویه و فوریه به 753747 دلار در بازار تورنتو رسید که نسبت به زمان مشابه سال گذشته 10 درصد کاهش داشته است .

اما در ونکوور شرایط این طور نیست و بازار رشد عادی داشته است به طو ری که در ژانویه و فوریه متوسط بهای مسکن به 1051513 دلار می رسید که 11 درصد از متوسط 950184 دلاری زمان مشابه سال گذشته بالاتر بود . در کلگری اما رشد قیمتها به نسبت اندک بود و تنها در این فاصله 1.4 درصد رشد کرد و به 481775 دلار رسید.

التون اش از دیگر مدیران اجرایی رمکس در مورد این آمار می گوید :«استرس تست در غرب کانادا به مراتب کم تاثیر تر از شرق بود ولی قوانین جدیدی که دولت استانی بریتیش کلمبیا در فوریه اعلام کرد سبب نگرانی فعالان بازار مسکن شده و می تواند به آرام تر شدن بازار و کاهش نسبی قیمتها منجر شود.

بورد املاک ونکوور بزرگ در تازه ترین گزارش خود اشاره کرده شمار معاملات درماه مارس گذشته با کاهش 29.7 درصدی به 2517 مورد رسیده است .

اما اگر بخواهیم تنها شمار معاملات املاک لوکس را در نظربگیریم ، آمار به مراتب بدتر خواهد بود. در ونکوور بزرگ شمار املاک لوکس معامله شده در ماه مارس گذشته نسبت به سال گذشته کاهش 80 درصدی داشته و در حالیکه ماه مارس سال 2017 شاهد معامله 27 ملک بالای 5 میلیون دلار بودیم ، در ماه گذشته تنها 5 خانه در این محدوده قیمت در  ونکوور بزرگ معامله شدند.

آیا قوانین جدید استانی و محدویتهای دولت فدرال برای دریافت وام منجر به این کاهش چشمگیر شده اند؟

امیر حمزه علی ، مشاور املاک فعال در وست ونکوور و ونکوور در این زمینه می گوید :«همانطور که آمار نشان می دهد ، سرمایه گذاران خارجی بین 5 تا 10 درصد کل معاملات مسکن را در ونکوور بزرگ انجام می دهند. نگاهی به آمار منتشر شده شاید این تصور را ایجاد کند که فعالیت خریداران خارجی نباید تاثیر زیادی بر بازار مسکن داشته باشد حتی اگر بالا بردن میزان مالیات خریدار خارجی منجر به تغییر عقیده شان برای انجام معامله باشد!

تغییر میزان مالیات انتقال ملک از 3 به 5 درصد برای خانه های بالای 3 میلیون دلار تاثیر منفی قابل توجهی بر میزان تقاضای خریداران خانه های لوکس ندارد و برای مثال در مورد یک ملک 13 میلیون دلاری میزان مالیات انتقال آن را 200 هزار دلار بیشتر می کند.

بنابراین باید دلیل کاهش معاملات املاک لوکس ونکوور بزرگ را در جای دیگری جستجو کرد. یکی از دلایل می تواند افزایش مالیات برای خریداران خارجی باشدو با اینکه برای کل معاملات حضور این گروه از خریداران 5 تا 10 درصد عنوان شده ولی در مورد املاک لوکس سهم خارجی ها به مراتب بیشتر است . یک مقایسه آماری این مسئله را بهتر مشخص می کند.

در 7 ماه اول سال 2016 و قبل از وضع مالیات برای خریداران خارجی ، در ونکوور بزرگ 57 خانه بالای 5 میلیون دلار معامله شد در حالی که پس از وضع مالیات در 2 اگوست ، تا پایان سال تنها 15 خانه در این محدوده قیمت فروخته شد. برخی شاید این تصور را داشته باشند که حالا با تغییر قوانین ، پرداخت 20 درصد مالیات برای خریداران خارجی نباید مشکل ساز باشد ولی در واقعیت هیچکس دوست ندارد برای یک ملک بیشتر از ارزش آن پول بپردازد. قیمت منازل لوکس در ونکوور بزرگ تحت تاثیر شرایط جدید ، کاهش یافته است و خریدار خارجی هم با این وضعیت ترغیب می شود تا زمانی به بازار برگردد که کاهش قابل ملاحظه ای در قیمتها اتفاق افتاده باشد. خوشبختانه سیاستهای استانی صاحبخانه شدن را برای سرمایه گذاران خارجی گران تر کرده ولی باید امیدوار باشیم که این شرایط صاحبخانه های کانادایی را مجبور نکند تا خانه هایشان را ارزان تر بفروشند!»

دولت بریتیش کلمبیا این هفته اعلام کرد برنامه ویژه ای که برای کمک به  خریداران خانه اول در این استان در نظر گرفته بود ، بخاطر عدم استقبال عمومی بزودی پایان خواهد یافت.

این برنامه که BC HOME Partnership نام دارد در نظر داشت ظرف سه سال به 42 هزار خریدار خانه اول در استان کمک مالی کند. اما تابحال تنها 3000 نفر خواهان این کمک بودند.

طی این برنامه دولت بریتیش کلمبیا وامی جدید را برای خریداران اولین خانه در این استان در نظر گرفت و تا سقف 37500 دلار در این راه به خریداران کمک  کرد. این مبلغ در 5 سال نخست بدون بهره خواهد بود و در صورتی به خریدار اعطا م یشود که مبلغ پیش پرداخت آنها کمتر از 20 درصد قیمت خانه باشد.

این طرح تنها تا پایان روز 31 مارس اجرا خواهد شد.

این اقدام به زعم کارشناسان اقتصادی استان موفق نبود و  به گزارش انجمن مشاورین املاک بریتیش کلمبیا در 9 ماه اول اجرا قیمت کاندو را در ونکوور بزرگ 0.55 درصد بالا برد و سبب افزایش بهای تاون هاوس ها به مقدار 0.57 درصد شد.

به باور تام داویدف ، دستیار استاد در دانشگاه اقتصاد دانشگاه یوبی سی، این سیاست درستی نبود . شاید در نگاه اول کمکی به خریداران بار اول شده باشد اماسود اصلی نصیب فروشنده ها شد چرا که این کمک مالی سبب می شود تا قیمت بالاتری بابت خرید خانه بپردازند . البته انبوه سازان هم در این میان بی نصیب نیستند . به نظر داویدف اگر دولت استانی واقعا در صدد بهبود شرایط عرضه مسکن است ، باید به شهرداری ها اجازه دهد تا ساده تر مجوز ساخت ساخت برج را در مناطق فعلی خانه های تک خانوار صادر کنند. اما برنامه جدید بیشتر از گذشته عرضه مسکن را محدودتر کرده و قیمت ها را افزایش خواهد داد.

جاشوا گاتلین از محققین National Bureau of Economic Research در دانشگاه یوبی سی هم این اقدام را به شکل شوک آوری غیر منطقی می داند و می گوید:«واقعا ایده بدی بود . اگر شما به افرادی که کم درآمد هستند ، قدرت خرید بیشتری بدهید ، آنها به سراغ خانه گران تری خواهند رفت و قیمتها هم به همین ترتیب افزایش خواهد یافت . بنابراین کسانی که تا قبل از این طرح بدنبال خرید خانه ای 500 هزار دلاری بودند ، هنوز هم شاید همان خانه را بخرند ولی به قیمتی بالاتر چرا که درخواست برای چنین خانه ای بیشتر شده است . تنها کسانی که از این امتیاز جدید بهره بردند صاحبخانه و یا انبوه سازی است که خانه اش را به قیمتی بالاتر می فروشد.»

اسکوشیا بانک در تازه ترین پیش بینی خود از بازار مسکن در سال آینده و شرایط اعطای وام مسکن تاکید می کند خریداران جدید با افزایش هزینه دریافت وام در شرایط سختی قرار خواهند گرفت.

افزایش نرخ بهره و شرایط سخت تر  اعطای وام از سوی بانکها ، هزینه خریداران را برای دریافت وام  تا 8 درصد افزایش خواهد داد.

این میزان حدودا سه برابر افزایش 2.5درصدی میزان درآمد خانوارها در سال آینده خواهد بود. قرار گرفتن هزینه بیشتر برای وام مسکن در کنار درآمد کمتر برای بازپرداخت آن می تواند به معنای امکان خرید کمتر برای خانوارهای بیشتری در کانادا باشد .

البته کسانی که قبلا خانه خریداری کرده اند فعلا از افزایش نرخ بهره در امان هستند.

یک سوم کانادایی ها با نرخ بهره فیکس 5 ساله وام خود را بازپرداخت می کنند و فعلا نگران افزایش نرخ بهره از سوی بانک مرکزی نیستند.

البته اسکوشیا بانک تنها بانکی نیست که نسبت به افزایش هزینه وام مسکن در سال آینده هشدار می دهد.

به نوشته سی بی سی ،رویال بانک هم اخیرا گزارش داد میزان توانایی مالی خریداران مسکن در سرتاسر کانادا در بدترین شرایط از سال 1990 تاکنون قرار دارد.

پس از  دو بار افزایش نرخ بهره در سال جاری، پیش بینی می شود تا پایان سال آینده شاهد افزایش نرخ بهره در 4 مقطع باشیم و به این ترتیب نرخ بهره در پایان سال آینده به 2 درصد خواهد رسید که بالاترین میزان از سال 2009 خواهد بود.

این میتواند تاثیر چشمگیری بر پرداخت کنندگان وام مسکن داشته باشد به ویژه در بازارهایی که خریداران برای خرید منازل گران قیمت مورد نظرشان وام های سنگینی گرفته اند. به نوشته کارشناسان رویال بانک ، دوره وام های ارزان قیمت مسکن و نرخ بهره پایین در کانادا به سر آمده و افزایش نرخ بهره امسال تنها شروع یک دوره جدید محسوب می شود.

با وجود اینکه وضع مالیات 15 درصدی برای خریداران خارجی بازار املاک بالای 5 میلیون دلار در ونکوور بزرگ را تاحدی آرام کرد ، ولی ویلاهای چند ده میلیون دلاری در مناطقی از ونکوور و وست ونکوور هر چند وقت یک بار لیست شده و گاهی هم مشتری خود را در بین سرمایه گذاران داخلی و خارجی پیدا می کنند.

تازه ترین مورد مربوط به ویلای 23 میلیون دلاری در وست ونکوور با هفت خواب و هشت سرویس بهداشتی است که شاید تنها آشپزخانه آن از کل آپارتمان شما بزرگتر باشد.

این ویلا با معماری به سبک اروپایی در زمینی به مساحت 2.3 هکتار در خیابان هپی ولی لین در منطقه Caulfield وست ونکوور  بنا شده و سرداب شراب و آبشار کوچکی هم در بخشی از آن گنجانده شده است !

در ادامه تصاویری از این ویلای گران قیمت را مرور می کنیم:

کورپوریشن ملک و وام مسکن کانادا همچنان بدترین برآورد را از شرایط مسکن در کل کشور دارد و معتقد است همچنان شرایط بحرانی در5 بازار اصلی مسکن کشور به چشم می خورد.

به نوشته کارشناسان این نهاد در گزارش سه ماهه اول سال ، رشد کند جمعیت بزرگسال در کنار کاهش درآمد قابل خرج و افزایش بهای مسکن موجب این برآورد منفی شده است .

باب دوگان کارشناس ارشد این نهاد به خبرنگاران گفت :«در کل کانادا نشانه هایی مبنی بر ارزش گذاری غیرواقعی ملک و افزایش بی رویه قیمتها دیده می شود و به ویژه در ونکوور و تورنتو و شهرهای اطراف آنها شاهد مشکلات جدی هستیم. »

گزارش اخیر به عنوان بخشی از گزارشهای فصلی این نهاد منتشر شده و به نوعی هشدار زودهنگام برای مسئولین و همچنین اهالی شهرهایی محسوب می شود که بازار در آنها فاقد ثبات لازم است .

بازار در 5 شهر ویکتوریا ، تورنتو ، ونکوور ، همیلتون و کلگری شواهدی قوی مبنی برعدم توازن نشان می دهد که می تواند ناشی از قیمت بیش از حد منازل ، روند سریع افزایش  قیمتها و یا رونق بیش از حد بازار باشد.

در مورد تورنتو و همیلتون این سه عامل در کنار عدم عرضه کافی به عنوان عوامل اصلی برهم خوردن توازن بازار نام برده شده است هر چند که با توجه به تصویب قوانین جدید برای بازار مسکن انتاریو ، باید انتظار داشت تغییری در برآورد مربوط به این شهرها را در گزارش سه ماهه سوم شاهد باشیم چرا که گزارش فوق با توجه به اطلاعات بدست آمده تا آخر مارس تهیه شده است .

دوگان اما در مورد بازار ونکوور می گوید :«در این شهر شاهد بودیم که سیاستهای استانی سبب شد تا میزان حضور سرمایه گذاران خارجی کمتر شود واز ده درصد به حدود چهار درصد کاهش یابد. ولی با تمام اینها میزان عرضه مسکن درونکوور محدود است و تقاضا برای مسکن همچنان بالاست و قیمتها بار دیگر به دوره ماقبل اعلام سیاستهای جدید استانی برای مسکن برمی گردد. »

آنچه تاکنون به عنوان برآورد از سوی کارشناسان مسکن در داخل و خارج کانادا گفته می شد ، حالا با تازه ترین آمار منتشره از سوی یکی از معتبرترین شرکت های املاک جهان تایید شده است .

کانادا همچنان در بین 55 کشور جهان در بین 5 کشور نخست با بیشترین میزان افزایش قیمت مسکن حضور دارد. بنا به گزارش شرکت نایک فرانک گلوبال ، میزان افزایش قیمت مسکن در 12 ماه گذشته به طور متوسط 13.5 درصد بوده که این کشور را پس از ایسلند ، هنگ کنگ و نیوزلند در مکان چهارم قرار می دهد . جالب است که پس از کانادا ، کشورهای ترکیه و مالت حضور دارند .

به این ترتیب کانادا یکی از 11 کشور دنیا محسوب می شود که افزایش قیمت بالای ده درصد را در ظرف یک سال گذشته در بازار مسکن تجربه کرده است . البته لازم به ذکر است این آمار قبل از وضع قوانین جدید بازار مسکن انتاریو تهیه شده است. بازار مسکن در این استان پس از وضع قوانین جدید کمی آرام تر شد و بنا به آمار بانک تی دی ، تعداد معاملات نسبت به اوج آن حدود 30 درصد  کاهش یافته است .

این بانک همچنین پیش بینی کرده قیمت مسکن در سال آینده در تورنتو حدود 4 درصد کاهش خواهد یافت و در ونکوور هم شاهد کاهش 3 درصدی قیمت مسکن به طور متوسط خواهیم بود.

تازه ترین آمار بورد معاملات املاک ونکوور بزرگ از کاهش چشمگیر تعداد معاملات در ماه گذشته خبر می دهد.

بر اساس این گزارش در ماه اکبر تنها 2233 خانه خریدو فروش شد در حالیکه اکتبر سال گذشته 3646 مورد معامله ثبت شده بود.

دان موریسون مدیر بورد اشاره کرد تغییرات شرایط بازار به همراه مداخله دولتهای فدرال و استانی در بازار مسکن دلایل اصلی این کاهش آماری است . وی در ادامه گفت :«خریداران بالقوه فعلا منتظر مانده اند تا دریابند تغییرات در بازار دقیقا چه تاثیری بر قیمت ها خواهد داشت. با اینکه آمار معاملات برای انواع املاک موجود در بازار کاهش یافته ولی بیشترین میزان افت مربوط به خانه های detached است و شاید این روند برای مدتی ادامه یابد. »

در ماه اگوست دولت استانی مالیات اضافی  15 درصدی را برای خریداران خارجی ونکوور بزرگ در نظر گرفت و همین مسئله سبب آرام شدن بازار منازل لوکس در شهر شد.

ان مک مولین رییس انستیتو توسعه شهری به سی تی وی گفت افت فروشی که همه از آن صحبت می کنند بیشتر مربوط به خانه های لوکس می شود که عملا شهروندان عادی ونکووری هرگز در آن سهمی نداشتند.

او تاکید می کند روند نزولی بازار این دست از منازل پیش از وضع مالیات برای خریداران خارجی شروع شده بود:« کند شدن بازار از آوریل شروع شد و تردیدی نیست وقتی شوک بزرگی مثل وضع مالیات 15 درصدی به بازار وارد شود ، همه معیارها برای خرید  وفروش عوض می شود و بسیاری از عوامل فعال به حاشیه می روند و منتظر تاثیر قوانین جدید می مانند.

بخش عمده این حکایتها به بازار single-family detached یا به عبارت  دیگر منازل بالای 2 میلیون دلار برمی گردد که بخش کوچکی از بازار را تشکیل می دهند. در مقابل فروش کاندو و تاون هاوس تقریبا با همان روند تابستان ادامه دارد و افت فاحشی در آن دیده نمی شود. »

عادل دینانی مشاور املاک ساکن ونکوور هم اشاره می کند با اینکه بازار کمی غیرقابل اعتماد نشان می دهد ولی شاید بهترین زمان برای خرید خانه های single-family detached فرا رسیده باشد چون خریداران دیگر با پیشنهادهای متعدد و رقابتهای پنهانی و پشت پرده بر سر قیمت ملک روبرو نیستند و  با خیال راحت می توانند منزلی با قیمت مناسب بودجه شان خریداری کنند.