اجاره آپارتمان ونکوور

پیش از پاندمی، بزرگ‌ترین شهر کانادا شاهد موجی از اجاره‌نشین‌ها بود که برای اجاره کردن املاک رقابت می‌کردند، اما اوضاع بعد از پاندمی به شدت تغییر کرده است.

به گفته کریستال چن، یکی از تحلیل‌گران شرکت PadMapper که کارش ردیابی بازار مسکن اجاره‌ای است، صاحب‌خانه‌ها حالا  به مستاجران مجموعه‌ای از امتیازات جذاب  را ارایه می‌کنند.

او گفت: «تا به حال شاهد سه ماه اجاره رایگان همراه قرارداد حداقل یک ساله و همچنین چیزهایی از جمله شش ماه پارکینگ یا انبار رایگان بوده‌ام که البته سال قبل همین موقع کاملا دور از ذهن و یا حتی بهتر است بگوییم غیرممکن بود.»

جستجو در سایت rentals.ca نشان می‌دهد که یک نفر آپارتمانی تک‌نفره نزدیک دانشگاه رایرسون را برای اجاره گذاشته که اجاره آن برای بقیه 2020 رایگان است. این ساختمان امکاناتی از جمله «استخر پنت‌هاوس داخلی» و «اتاق ورزش درجه یک» دارد. یک لیستینگ در محله آنکس تورنتو هم یک ماه اجاره رایگان و اینترنت رایگان به دانشجویانی پیشنهاد می‌دهد که در اکتبر قرارداد امضا کنند.

فیلومینا مورا از مدیران املاک شرکت هاوارد پراپرتیز می‌گوید اگر کسی واحدی در یکی از برج‌های اگلینتون ایست در مرکز شهر تورنتو اجاره کند، 500 دلار جایزه می‌گیرد.

او گفت: «ما این پیشنهاد را از اواخر آگوست دادیم چون متوجه شدیم که ترافیک در ساختمان کند شده بود. به اندازه‌ای که معمولا در این  موقع از سال نمایش خانه داشتیم، دیگر نداشتیم.»

مجموعه‌ای از رخدادها باعث خلق این بازار مستاجران شده است. به خاطر اینکه مدارس دوره‌های مجازی ارایه می‌دهند، بسیاری از دانشجویان با خانواده‌های‌شان زندگی یا جاهای ارزان‌تری را انتخاب می‌کنند. با توجه به اینکه تعداد دانشجویان بین‌المللی هم بسیار کم شده، واحدهای اجاره‌ای کوتاه مدت که قبلا به عنوان مکان‌های تفریحی تعطیلاتی در ایربی‌ان‌بی اجاره می‌رفتند حالا بازار را پر کرده‌اند.

در عین حال، مهاجرت عملا متوقف است و تقاضا از سوی تازه‌واردها برای واحدهای تورنتو به شدت کاهش یافته است. روند دورکاری در دوران پاندمی هم به خیلی‌ها اجازه داده خانه‌های مقرون به صرفه‌تری خارج از شهر بگیرند و فضای بسیار بیشتری داشته باشند.

با وجود اینکه مبلغ اجاره در تورنتو به طور متوسط کاهش چشمگیری در دوران بحران کروناویروس داشته، تقاضا و قیمت‌ها در شهرهای اطراف از جمله همیلتون، کیچنر و گوئلف بسیار بالا رفته‌ که نمایانگر خروج مردم از هسته‌های شهر است.

با استناد به شرکت تحقیقاتی اوربنیشن، نرخ خالی بودن مسکن برای آپارتمان‌های کاندو مبله در تورنتو بزرگ در فصل سوم 2.4 درصد افزایش داشت که نمایانگر آغاز ردیابی داده‌ها توسط این شرکت و مربوط به زمانی است که نرخ بالاتر از 2 درصد بوده است. واحدهای اجاره‌ای حالا بیشتر در بازار باقی می‌مانند و زمان متوسط انتظار آن‌ها در آگوست 26 روز بود و نسبت به 14 روز سال قبل افزایش قابل توجهی داشت.

جدیدترین گزارش لیستینگ‌های سایت rentals.ca نشان می‌دهد که بزرگ‌ترین تخفیف‌ها در بخش کاندوها برای کوچک‌ترین واحدهای حدود 400 فوت مربع ارایه می‌شود. در عین حال، مبلغ اجاره واحدهای بزرگ‌تر از 1000 فوت مربع در عمل در دوران پاندمی کمی بالا رفته است. این نشان می‌دهد مردم دنبال جای بیشتر برای کار کردن در خانه هستند.

با استناد به مرکز آمار کانادا، 4.2 میلیون نفر در کانادا در سپتامبر از خانه کار کردند که معادل تقریبا یک نفر از هر چهار کارمند بود. این بسیار بالاتر از میانگین پیش از پاندمی با رقم 1.9 میلیون کارمند در سراسر کشور است.

همچنین با توجه به اینکه سفرهای بین‌المللی بسیار کاهش پیدا کرده و توریست‌های کمتری وارد کشور می‌شوند، واحدهایی که قبلا به افرادی ارایه می‌شدند که برای تعطیلات آمده بودند و به عنوان جایگزین هتل‌ها عمل می‌کردند، حالا بازار اجاره را پر کرده‌اند.

تعداد لیستینگ‌های کوتاه مدت (قرارداد کمتر از هفت ماه) در تورنتو در فصل سوم سال نسبت به سال قبل 104 درصد افزایش داشت. تعداد لیستینگ‌های بلندمدت هم در همان بازه 47 درصد بیشتر شد. 

دقیقا مشخص نیست بازار به کدام سمت حرکت می‌کند. دنیسون می‌گوید برنامه‌های انگیزشی می‌توانند حتی جذاب‌تر هم بشوند چون پاندمی می‌تواند اثرات سنگین ماه‌های سردتر سال را تشدید کند.

در عین حال، کریستال چن می‌گوید کاهش قیمت اجاره نمی‌تواند مدت زیادی ادامه داشته باشد چون با وجود اینکه نرخ‌ها در فصل پاییز هنوز به کاهش خود ادامه داده‌اند، سرعت این کاهش پایین‌تر آمده است.

او گفت: «مسلما دوران دیوانه‌واری است و مدیران املاک با درماندگی می‌خواهند خانه‌های خالی را پر کنند. اگر کسی دنبال معامله خوبی می‌گردد، دو ماه آینده زمان خوبی برای حرکت است. این روند احتمالا پا به پای بهبود اقتصادی تورنتو از کووید-19 حرکت خواهد کرد.»

برای کسب اطلاعات بیشتر در زمینه خرید و فروش مسکن در ونکوور بزرگ با شماره تلفن 6045001010 تماس بگیرید

اجاره کردن خانه در شهرهای بزرگ بریتیش کلمبیا به شدت سخت است. نرخ خالی بودن خانه‌ها در مترو ونکوور و ویکتوریا بزرگ حدود یک درصد است و میانگین اجاره‌خانه از جمله گران‌قیمت‌ترین‌ها در کل کاناداست.

قوانین جدید پیش‌پرداخت مسکن که جمعه توسط دولت استانی اعلام شد هیچ یک از این چیزها را تغییر نمی‌دهد اما باعث می‌شود زندگی برای مستاجرانی که سعی دارند پول‌های‌شان را از صاحب‌خانه‌های سمج بگیرند کمی آسان‌تر شود.

پروسه جدید به مستاجران اجازه می‌دهد اگر صاحب‌خانه‌شان نخواهد پول پیش‌پرداخت را در 15 روز بعد از پایان توافق اجاره بازپس بدهد، درخواستی نزد سازمان شعبه مسکن استیجاری ثبت کنند.

اگر این درخواست تایید بشود، اجاره‌‌کننده دستوری مبنی بر بازگرداندن پول پیش‌پرداخت دریافت می‌کند که می‌تواند آن را به اجاره‌دهنده بدهد یا رسما به یک دادگاه درخواست‌های کوچک استانی ارایه کند.

تحت پروسه قدیمی، مستاجران مجبور بودند پیش از اینکه بتوانند چنین دستوری دریافت کنند، نزد شعبه مسکن استیجاری یک درخواست حل اختلاف ثبت کنند. 

دولت استانی در یک بیانیه رسانه‌ای جدید گفت پروسه جدید مشابه پروسه‌ای است که از قبل برای صاحب‌خانه‌هایی وجود داشت که سعی داشتند مبلغ اجاره‌خانه یا شارژ ساختمان پرداخت‌‌نشده را از مستاجران دریافت کنند.

به گفته مارک لی اقتصاددان ارشد مرکز جایگزین‌های سیاستی کانادا که گزارشی در مورد بحران مقرون به صرفه بودن ادامه‌دار مسکن مترو ونکوور نوشته، برای اینکه بحران اجاره مسکن ونکوور حل شود، هر سال نیاز است 10 هزار مسکن اجاره‌ای مقرون به صرفه ساخته شود.

به گفته او مشکل کمبود ساخت‌و‌ساز نیست، بلکه عدم همخوانی چیزی که ساخته می‌شود با چیزی است که مردم به آن نیاز دارند. او گفت: «طی سال‌های اخیر رونق ساخت‌و‌ساز عظیمی داشته‌ایم اما به دلایلی آن نوع مسکنی را نمی‌سازیم که در عمل برای رسیدگی به این بحران به آن احتیاج داریم.»

شهرداری‌های سراسر لوئر مینلند قوانین و انگیزه‌هایی برای تشویق ساخت واحدهای اجاره‌ای ارایه کرده‌اند و دارند بر ساخت مسکن اجتماعی بیشتر تمرکز می‌کنند. لی می‌گوید این جنبش برای مقرون به صرفگی باید تهاجمی‌تر باشد و در حال حاضر کافی نیست.

لی گفت حدود 5 درصد از مسکن مترو ونکوور در قالب مسکن عمومی از جمله مسکن اجتماعی است. او این رقم را با تعدادی از شهرهای اروپا مقایسه کرد که مسکن عمومی نزدیک به 20 تا 25 درصد کل موجودی را تشکیل می‌دهد و گفت در وین اتریش این رقم تقریبا نیمی از کل موجودی مسکن را تشکیل می‌دهد.

او گفت: «در کل ما در گزارش‌مان به این نتیجه رسیدیم که حدود 5 هزار مسکن اجاره‌ای جدید در سال می‌تواند باعث متعادل‌تر شدن اوضاع بشود اما برای ورود عمیق و رسیدگی به بحران کافی نیست. به این منظور به 5 هزار واحد بیشتر نیاز داریم.»

با استناد به این گزارش، این هدفی است که سالانه 2.5 میلیار دلار هزینه در بر خواهد داشت و بیشتر این هزینه باید از سوی دولت‌های فدرال و استانی تامین بشود. 

لی گفت: «این مسلما پول کمی نیست اما اگر آن را در ارتباط با درآمد کل بریتیش کلمبیا در نظر بگیریم می‌بینیم که فقط 0.8 درصد تولید ناخالص داخلی ماست. این یک سرمایه‌گذاری است. در ابتدا باید هزینه‌ای پرداخت کرد اما با گذر زمان جریانی از درآمد اجاره دیده می‌شود.»

وقتی جولین لورنز و شوهرش بعد از تولد نخستین فرزندشان شروع به اجاره یک بانگالو در اتوبیکوک واقع در غرب تورنتو کردند، او فکر خاصی در این مورد نکرد. اجاره کردن خانه در زادگاهش آلمان رایج است چون نرخ مالکیت خانه زیر 50 درصد قرار دارد.

اما دیگران از انتخاب لورنز حیرت می کردند  و می‌گفتند آیا این خانواده هرگز قصد دارد خانه بخرد؟

او گفت: «حتی نحوه حرف زدن مردم در این باره که می‌گویند اوه شماها فقط اینجا را اجاره کرده‌اید خیلی معنی دارد. همیشه به عنوان یک قدم به عقب دیده می‌شود.»

لورنز مشکلات بسیاری در زمینه نگهداری خانه داشت، اما ضربه نهایی وقتی وارد شد که بعد از هفت سال اجاره کردن ناگهان یک اعلانیه 60 روزه برای تخلیه ملک به آن‌ها داده شد. لورنز گفت خانواده در ماه جولای از خانه بیرون می‌رود و راهی آلمان می‌شود.

تقریبا 70 درصد از موجودی مسکن کانادا متعلق به مالکان مسکن است و این سهم بالاتر از آمریکا و بریتانیاست. از طرف دیگر، آلمان در آن سوی طیف قرار دارد و مسکن تحت اشغال مالک خانه تنها سهمی 45 درصدی دارد.

کانادایی‌های اجاره نشین با مجموعه‌ای از مشکلات مواجه هستندو البته  پیدا کردن ملکی برای اجاره کردن سخت ترین آنهاست. داده‌های شرکت وام مسکن و مسکن کانادا نشان می‌دهد نرخ خالی بودن مسکن اجاره‌ای در سال 2018 به 2.4 درصد کاهش پیدا کرد که پایین‌تر از متوسط 10 ساله 3 درصدی‌اش بود. با وجود اینکه سال گذشته کشور حدود 37 هزار واحد آپارتمانی اجاره‌ای اضافه کرد، تقاضا برای واحدهای اجاره‌ای به اندازه 50 هزار واحد افزایش یافت.

این مسئله دارد مخصوصا قیمت کاندوهای اجاره ای را بالا برده است . بر اساس جدیدترین تخمین‌های سازمان مسکن، اجاره کردن یک کاندوی دوخوابه معمولی داخل و اطراف ونکوور و تورنتو در ماه بیش از 2 هزار دلار هزینه در بر دارد که در دو شهری که درآمد میانه خانوار پایین‌تر از 80 هزار دلار در سال است، جای زیادی برای پس‌انداز کردن باقی نمی‌گذارد.

بعضی‌ها انگشت اتهام را به سمت سیاست‌های کنترل گرفته و معتقدند این شرایط بخاطر  سود کمتر ساخت املاک اجاره‌ای برای شرکت‌ها و رغبت صاحب‌خانه‌ها برای خرج کردن پول برای نگهداری و تعمیر خانه است.

به گفته دیوید هولچانسکی استاد مسکن و توسعه محلی در دانشگاه تورنتو، طی دو دهه اول بعد از جنگ جهانی دوم، تمام مناطق شهری طراحی شده برای ساخت‌و‌ساز مسکن با تراکم بالا  برای واحدهای اجاره‌ای رزرو شده بودند. اما با معرفی شدن نوع کاندومینیوم از مالکیت خانه در اوایل دهه هفتاد میلادی، کاندوها تبدیل به رقیب مسکن اجاره‌ای در همان مناطق پرتراکم شدند و روی هم رفته از اجاره‌ای‌ها جلو زدند.

داده‌ها نشان می‌دهد که امروز بیش از نیمی از خانوارهای اجاره‌نشین در 40 درصد پایینی نردبان درآمدی قرار دارند. هولچانسکی گفت این باعث می‌شود انگیزه زیادی برای ساخت‌و‌ساز مسکن اجاره‌ای وجود نداشته باشد چون سود آن کمتر شده است.

او در یک گزارش تحقیقاتی مربوط به سال 2007 نوشت: «از آنجا که اجاره‌نشین‌ها تقریبا نیمی از درآمد مالکان خانه را دارند، سازندگان کاندوها می‌توانند همیشه برای مکان‌های مسکونی از سازندگان مسکونی در مزایده‌ها پیشی بگیرند.»

روز سوم آوریل مردی وارد آپارتمانی در طبقه پانزدهم یک ساختمان در محله ییل‌تاون ونکوور شد. او دستکش‌هایی سفید از جیبش بیرون کشید و بعد شروع به جستجو در دراورها کرد و بالاخره مقداری پول به سرقت برد.

خانم کوئین ترونگکومپل که آن واحد را اجاره کرده گفت 450 دلار در آن دراور گذاشته بود تا فردی که خانه‌اش را تمیز می‌کند آن را بردارد. بعد از اینکه آن فرد گفت پولی پیدا نکرده، این خانم دوربینی که در اتاق خوابش نصب کرده بود را چک کرد.

او در فرودگاهی  در تایلند نشسته بود چون داشت برای بازدید از خانواده‌اش سفر می‌کرد. آنجا بود که دید چه کسی پولش را دزدیده و متوجه شد او نگهبان ساختمان است.

او گفت: «او دراور لباس‌های زیر و لوازم آرایش و کابینه شیشه‌ای کیف‌های گران قیمت و جواهرات من را گشت و عملا تک تک جاهای پنهان کردن من را می‌دانست.»  شخص مالباخته تاکید کرد هرگز دیگر به محل سکونتش باز نخواهد گشت و بخاطر آسیب روانی که از بابت این سرقت دیده از شرکتی که فرد سارق را تحت استخدام داشت به دادگاه شکایت خواهد کرد. او تاکید کرد این شخص باید محافظ اموال و حیثیت ساکنان مجتمع مسکونی باشد و استخدام او با دقت بیشتری صورت گیرد !!

پلیس ونکوور تایید کرد که مشغول بررسی یک مورد سرقت از آپارتمان است و گفت یک مظنون 48 ساله از ونکوور چهار روز پس از این سانحه دستگیر شده است. پلیس اتهام سرقت زیر 5 هزار دلار را برای این مظنون ذکر کرده است.

قیمتها در بازارهای مسکن شهری کانادا تحت تاثیر نرخ بهره بالاتر و استرس تست  وام مسکن پایین می‌آیند و مونترال و هلیفکس تنها دو ناحیه شهری بزرگی بودند که در فوریه با افزایش قیمت روبه رو شدند.

با استناد به داده‌های «شاخص قیمت مسکن نشنال بانک» مونترال تنها منطقه بزرگ شهری کشور بوده که طی شش ماه اخیر شاهد افزایش قیمت بوده است.

در ونکوور، فروش مسکن از نقطه دید فصلی در ابتدای سال به وضعیتی از ثبات رسید و به این ترتیب پتانسیل کاهش بیشتر قیمت مسکن را محدود کرد. با این حال، ضعف تاریخی فروش مسکن ونکوور همراه با افزایش شدید قیمت‌ها در مونترال طی چند سال اخیر به این معنی بوده که مونترال جای ونکوور را به عنوان دومین بازار مسکن بزرگ کشور گرفته است.

ارزش دلاری خانه‌های به فروش رفته در مونترال در ماه فوریه 1.606 میلیارد دلار بود که نسبت به سال گذشته افزایشی 10 درصدی داشته است. در عین حال، بازار ونکوور کاهشی 40 درصدی طی سال گذشته داشته و در ماه فوریه به 1.423 میلیارد دلار رسید.

از سوی دیگر، ناحیه تورنتو با اختلاف جایگاه خود به عنوان بزرگترین بازار مسکن کشور را حذف کرده و فروش آن در ماه فوریه به 3.921 میلیارد دلار رسید.

اگر قیمت مسکن در شهرهای کانادا مساوی‌تر بود، با توجه به اینکه مونترال جمعیتی حدود چهار میلیون نفر دارد همیشه باید بازار مسکنی بزرگ‌تر از ونکوور بزرگ با جمعیتی 2.5 میلیون نفر می‌داشت. اما با توجه به قیمت مسکن بسیار بیشتر در ونکوور، این احتمالا نخستین بار طی یک دهه اخیر است که بازار مونترال بزرگ‌تر از بازار ونکوور شده است.

با این حال، قیمت‌های بالای ونکوور حالا دارند پایین‌تر می‌آیند. داده‌ها نشان می‌دهد که قیمت میانگین یک خانه فروخته شده در ونکوور دوباره به پایین‌تر از مرز یک میلیون دلار بازگشته است. قیمت متوسط فروش یک خانه در منطقه ونکوور بزرگ در ماه فوریه 945521 دلار بود که نسبت به سال گذشته 122 هزار دلار یا 11.5 درصد کاهش داشت.

بالا رفتن میزان فروش تاون هاوس وکاندو در ونکوور و افزایش قیمتها نشان از جنب و جوشی تازه در بازار مسکن شهر دارد .

به گزارش بورد مشاورین املاک ونکوور بزرگ، بالاترین میزان افزایش قیمت در فوریه مربوط به آپارتمان می شد که با 2.7 افزایش نسبت به ماه قبل به رقم متوسط 526300 دلار رسید .

قیمت تاون هاوس ها البته رشد کمتری داشت و تنها 0.3 درصد بالا رفت و به 675500 دلار رسید و قیمت منازل ویلایی هم تغییر محسوسی نداشت و در حد همان متوسط 1474200 دلار ماند.

ولی میزان فروش املاک مسکونی نسبت به ماه ژانویه رشد چشمگیری داشت و شمار معاملات 59 درصد بالا رفت.

در عین حال رکورد تازه ای در ماه فوریه از نظر شمار منازل عرضه شده در لیستینگها به ثبت رسید.  در کل ماه فوریه در مجموع 3666 منزل مسکونی لیست شد که در 14 سال اخیر کمترین رقم به شمار می رود.

دن موریسون مدیر بورد در این زمینه به سی بی سی گفت :« نبود منازل کافی در لیستینگ ها ، قیمتها را به شکل غیرمنتظره ای افزایش داد . البته افزایش قیمت و شمار معاملات اصلا با سال گذشته در چنین زمانی قابل مقایسه نیست ولی بهر حال تقاضا بازار را فعال نگاه داشته و ما شاهد افزایش نسبی  قیمت تاون هاوس و کاندو در فوریه بودیم. »

در فریزر ولی که داغ ترین مارکت پس از ونکوور بزرگ در بریتیش کلمبیا محسوب می شود هم قیمتها همچنان در حال افزایش است .

قیمت خانه ویلایی در این منطقه به طور متوسط به 859300 دلار رسیده که نسبت به ژانویه تنها 0.4 درصد افزایش یافته ولی 20.4 درصد بالاتر از فوریه سال قبل است .

متوسط قیمت آپارتمان هم با 1.8 درصد افزایش به 267 هزار دلار رسید که نسبت به فوریه سال قبل 26درصد افزایش دارد.