مسکن

ممیزی داخلی اداره مالیات کانادا 25 سال پیش به این نتیجه رسید که مهاجران ثروتمند جدید در عین اعلام درآمد زیر خط فقر در اظهارنامه های مالیاتی خود، اکثر خانه های گران قیمت را  در مترو ونکوور   خریداری می کنند.

اما جالب است که  این گزارش تا زمانی که  روزنامه چاینا مورنینگ پست چاپ هنگ کنگ با استناد به قانون  دسترسی به اطلاعات پس از 5 سال تلاش و درخواستهای مکرر آن را به دست آورد ، منتشر نشده بود !!

کارشناسان حوزه مسکن و مهاجرت می گویند این مطالعه می تواند به مردم در مورد میزان پول با منبغ خارجی که در املاک مسکونی مترو ونکوور سرمایه گذاری شده هشدار دهد و البته ثابت می کند چند دهه قبل از اینکه دولت استانی اقدامات جدی را برای کند کردن این روند آغاز کند.

در جریان مبارزات انتخاباتی فدرال، هر سه حزب اصلی سیاست های مختلفی را برای مهار تقاضای بین المللی برای املاک پیشنهاد کرده اند که در برخی از مراکز شهری به کاهش قدرت خرید منجر شده است.

تجزیه و تحلیل اداره مالیات کانادا از اکتبر 1996، بر 328 فروش املاک بالای 500 هزار دلار در حومه برنابی و کوکوییتلام متمرکز بود اما این مطالعه همچنین یک نمونه تصادفی از 6060 فروش از ونکوور و ریچموند را تجزیه و تحلیل و “نتایج جمعیت شناختی مشابهی” را کشف کرد.

از 46 خانه خریداری شده در برنابی،  72 درصد توسط تازه واردان به ونکوور خریداری شده که متوسط ​​درآمد کل خانواده آنها فقط 16000 دلار در سال گزارش شده است. در مقابل، نمودار آژانس از ممیزی نشان داد که تنها چهار خریدار که برای سالها ساکن منطقه بودند، درآمد متوسط ​​خانواده را ده ها هزار دلار بیشتر گزارش کردند.

طبق نمودار آژانس که در بسته اسناد منتشر شده، این شکاف درآمدی بین مهاجران جدید و همسایگانی که مدت بیشتری در آنجا زندگی می کردند در کوکوییتلام هم مشاهده شد.

ریچارد کورلند، وکیل ونکوور گفت این تجزیه و تحلیل نشان می دهد که اداره مالیات نتوانسته به کسانی که در حین رقابت بر سر خانه در ساحل غربی کانادا درآمد جهانی خود را پنهان می کردند، دسترسی پیدا کند:

«آنها می دانستند که این اتفاق می افتد و هیچ کاری نکردند، بنابراین ماجرا ادامه پیدا کرد، مالیات پرداخت نشد، گمانه زنی هایی در مورد ملک انجام گرفت و نتیجه نهایی این است که مردم در ونکوور چندین برابر بیشتر از آنچه که باید برای املاک مسکونی پرداخت کنند، می پردازند؛ زیرا آژانس وقتی کارکنانش در مورد آنچه در جریان بود هشدار دادند، هیچ کاری نکرد.»

آمار جدید Equifax این هفته آنچه را که ناظران بازار مسکن از مدتی پیش می دانستند، تایید کرد: کانادایی ها به بدهی وام مسکن معتاد هستند.

کانادایی ها در سه ماهه دوم سال 410،000 وام مسکن دریافت کردند. این بزرگترین جهش فصلی ثبت شده است و 60 درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل افزایش یافته است.

با وجود نگرانی در روزهای اولیه همه گیری مبنی بر اینکه کووید19 می تواند بازار مسکن کانادا را به رکود ببرد، اما عکس این اتفاق رخ داد. نرخ بهره کاهش یافت و به پایین ترین سطح خود رسید، همراه با میلیون ها کانادایی که در خانه جمع شده بودند و ناگهان به فضای بیشتری نیاز داشتند، همه این ها بیشتر شبیه بنزین در بازار مسکن عمل کرد تا آب.

متوسط ​​قیمت خانه نیازمند بازسازی در کانادا در ماه مارس به 716،000 دلار رسید. در حالی که متوسط قیمت ها ​​از آن زمان تاکنون اندکی کاهش یافته، اما هنوز از وضعیت قبل از همه گیری بسیار جلوتر هستند.

افزایش دائمی قیمت ها ممکن است باعث شود صاحبان خانه در اتاق خواب های خود راحت بخوابند، اما بسیاری از سود حاصله بر مبنای بدهی ایجاد می شود.

وام مسکن بیشتر از قبل وجود ندارد – آنها از قبل هم بیشتر هستند. Equifax می گوید که متوسط ​​وام مسکن جدید در طول سه ماهه 355،000 دلار بوده است. این همچنین بالاترین سطح ثبت شده است و نسبت به سال قبل 20 درصد افزایش داشته است.

در مجموع کانادایی ها اکنون بیش از 2.15 تریلیون دلار بدهی دارند؛ رقمی بیشتر از ارزش کل اقتصاد کانادا.

ربکا اوکس از Equifax به خبرCBC  گفت که این افزایش وام های جدید مسکن می تواند در صورت افزایش نرخ مشکل ساز شود.

او گفت: «یک تغییر کوچک در نرخ بهره در واقع می تواند تاثیر زیادی روی آنچه مصرف کننده باید [از نظر] پرداخت ها ارائه دهد، بگذارد. به همین دلیل است که ما کمی نگران هستیم.»

جان پاسالیس، کارگزار املاک در منطقه تورنتو هشدار می دهد که قدرت خرید خانه در بزرگترین شهر کشور در پی افزایش شدید قیمت مسکن در طول همه گیری در حال رسیدن به “نقطه بحران” است.

پاسالیس، رئیس بنگاه Realosophy Realty در تورنتو گفت که جدا شدن مبانی اقتصادی و دستمزد از قیمت مسکن، خریداران آینده را به حاشیه رانده و شاید آنها را به طور کلی از بازار تورنتو بیرون رانده باشد.

او گفت: «مردم واقعا ناامید هستند: منظور من این است که اگر شما به عنوان یک خانوار در [منطقه بزرگ تورنتو] سالیانه 120،000 یا 130،000 دلار درآمد دارید، واقعیت این است که نمی توانید برای خانواده خود خانه بخرید. با این درآمد نمی توانید یک خانه دوخوابه خوابه تهیه کنید، حتی اگر از درآمد خانواده متوسط بسیار بالاتر باشد، زیرا هیچ خانه ای پایینتر از محدوده قیمت 700000 دلار وجود ندارد.»

در حالی که در مورد نداشتن قدرت خرید کافی که مانع از تامین خانه هزاران فرد در جستجوی اولین خانه خود می شود، صحبت های زیادی شده، پاسالیس می گوید فشار بر بانک مادر و پدر را نباید دست کم گرفت زیرا جوانهای کانادایی از اعضای خانواده خود کمک می خواهند تا در بازار داغ مسکن قدم بگذارند.

پاسالیس گفت سیاست گذاران بهتر است به دنبال راه هایی برای محدود کردن افزایش قیمت خانه باشند نه این که تقاضا را با تعهدات زمان انتخابات بالا ببرند، به ویژه با توجه به فشارهایی که اهداف مهاجرت کانادا بر بازار مسکن ایجاد کرده است.

«یکی از دلایلی که باعث افزایش قیمت مسکن در پنج سال گذشته شده این است که جمعیت ما در پنج سال گذشته افزایش یافته است. جمعیت ما با سرعتی بیشتر از آنچه می توانیم خانه بسازیم در حال افزایش است. من فکر می کنم اینها تنش هایی است که دولت فدرال باید در مورد نحوه کاهش سرعت افزایش قیمت مسکن به آن توجه کند.»

رهبران احزاب حاضر در انتخابات فدرال  برنامه های خود را برای پرداختن به مقرون به صرفه بودن مسکن پیش می برند، اما به گفته یکی از کارشناسان اقتصاد راه حل اصلی راه حلی است که در بین صاحبان خانه محبوب نباشد.

جان راپلی، اقتصاددان سیاسی در دانشگاه کمبریج با اشاره به این نکته که کانادایی ها برای دستاوردهای خود از بازار سرسام آور مسکن ارزش قائل هستند، گفت: «مسکن کانادا در بحران نیست، بلکه قیمتها در آن به سطحی رسیده که کانادایی ها می خواهند.»

او گفت که برای مقرون به صرفه کردن مسکن باید خانه های بیشتری ساخته شود و این می تواند به معنای ضربه زدن به بازدهی املاک موجود باشد.

«در واقع نمی توانید بگویید ما خانه های ارزان قیمت در اینجا خواهیم ساخت و همه خانه های دیگر ارزش خود را حفظ خواهند کرد. هنگامی که عرضه را به بازار اضافه می کنید، قیمت ها کاهش می یابد و این مورد پسند نیست.»

با توجه به اینکه بسیاری از خریداران مسکن از بازار خارج شده اند و دیگران در حال تقلا برای یافتن اجاره بهای مناسب در شهرهای سراسر کشور هستند، مقرون به صرفه بودن مسکن پیش از انتخابات 20 سپتامبر به عنوان موضوعی کلیدی برای رای دهندگان مطرح شده است.

تسور سامرویل، پروفسور مدرسه تجارت Sauder در دانشگاه بریتیش کلمبیا می گوید افزایش قیمت چیزی است که احزاب را وادار به حمایت از خریداران مسکن می کند. هنوز مشخص نیست که وعده های آنها تا کجا پیش خواهد رفت.

سامرویل گفت: «بسیاری از مواردی که آنها در موردش صحبت می کنند به طور کلی ایده های خوبی هستند.  فکر می کنم تلاش برای ایجاد وضوح بیشتر در مورد خرید و فروش املاک چیز خوبی است. اما من نمی دانم که آیا با این کار تغییری در قیمتها ایجاد می شود  یا خیر.»

در ماه های اخیر فروش خانه در کانادا شروع به سرد شدن کرد، در ماه جولای سه درصد افت کرد و متوسط ​​قیمت خانه به 662000 دلار کاهش یافت. اما سامرویل هشدار می دهد که قیمت ها به زودی کاهش قابل توجهی نخواهند داشت.

او گفت: «یکی از مشکلات مسکن این است که قیمت ها به راحتی افزایش می یابد اما به راحتی پایین نمی آید.»

«یک سوال مرتبط در اینجا این است که آیا این افزایش قیمت تغییری موقت یا دائمی بوده است یا خیر و بسته به اینکه چه پاسخی به آن دارید، این در واقع بر نوع سیاست هایی که می خواهید تدوین کنید تأثیر می گذارد.»

برخلاف سایر کشورها که اجاره در آنها رایج تر است، طبق آمار 2016 از مرکز آمار کانادا، تقریبا دو سوم خانواده های کانادایی صاحب خانه هستند.

راپلی می گوید بسیاری از کانادایی ها مالکیت خانه را سرمایه گذاری اصلی خود می دانند که می تواند به این معنی باشد که پس انداز و بودجه بازنشستگی به ارزش خانه آنها وابسته است.

سوال این است که آیا کانادایی ها برای توزیع مجدد ثروت آماده اند تا بازار را آرام کنند؟ راپلی می گوید این یک گزینه است، اما به صاحبان خانه بستگی دارد که تمایل داشته باشند برای مثال 5 تا 10 درصد از ارزش خانه خود بزنند.

تعداد واحدهای اداری خالی خالی در ساختماهای مرکز شهر تورنتو، پایتخت مالی کانادا، به بالاترین حد خود از سال 2008 رسیده است، زیرا عصر دورکاری شرکت ها را وادار می کند که نیازهای بلند مدت خود برای فضا را بی درنگ زیر سوال ببرند.

بر اساس گزارشی که دوشنبه توسط کارگزاری تجاری CBRE Ltd منتشر شد، نرخ واحدهای خالی در سه ماهه دوم 10درصد بود که تقریبا یک درصد کامل نسبت به سه ماه اول سال افزایش داشت و فقط از نرخ 10.1درصدی که در آغاز سال 2008 به دست آمد؛ زمانی که جهان به واسطه رکود اقتصادی متزلزل شد، کمتر بود.

با کاهش همه گیری در ایالات متحده، وال استریت نیویورک دوباره به زندگی برگشته است اما هم ارز آن در تورنتو، بِی استریت با اقداماتی که هنوز برای کنترل افزایش اخیر عفونت ها در آن انجام می شود، همچنان بسته است. مدیران مالی کانادا با استناد به موفقیت دورکاری کمتر از همتایان آمریکایی خود در مورد اصرار به بازگشت به دفتر صحبت کرده اند.

در مرکز شهر تورنتو، یکی از مهم ترین بازارهای اداری در آمریکای شمالی تا پیش از همه گیری، به نظر می رسد با افزایش نرخ واکسیناسیون و بازگشت رشد اقتصادی، تعداد پست های خالی در حال کاهش است.

بر اساس گزارش CBRE بیشترین افزایش تعداد پست خالی در سه ماه گذشته، در ماه آوریل اتفاق افتاده و از آن زمان به بعد نرخ ثابت مانده است. این کارگزاری گفت با بروز نشانه های احتمالی بازگشت تقاضا، در ماه می گشت و گذار مستأجران در مرکز شهر تورنتو به بالاترین سطح از زمان شروع همه گیری رسید.

کانادایی ها در حال تلنبار کردن وام مسکن با سرعتی بیش از دو برابر سرعت تاریخی هستند زیرا به نظر می رسد بازار مسکن پس از پیشرفت سریع در دوره همه گیری متعادل می شود.

بر اساس داده های منتشر شده توسط مرکز آمار کانادا در روز پنجشنبه، ارزش کل وام های مسکن 1.2 درصد افزایش یافته و به 1.73 تریلیون دلار (1.4 تریلیون دلار آمریکا) در ماه ژوئن رسید. این سریع ترین افزایش ماهانه وام هایی است که برای خرید ملک از سال 2007 گرفته شده است.

افزایش وام مسکن نشانه ای از تقاضای کانادایی ها برای داشتن فضای بیشتر در دوران همه گیری کووید19 است که فروش و قیمت ها را به بالاترین حد خود رساند. مجموع بدهی های مربوط به املاک موجود در کشور با توجه به نرخ های بهره پایین تر، 9.2 درصد در سال گذشته افزایش یافته که بیشترین افزایش از سال 2008 است.

با این وجود افزایش سطح استقراض در کنار بازار رو به سردی مسکن کانادا که حجم فروش در چهار ماه گذشته در آن کاهش یافته، احتمالا کند می شود. آژانس آمار در این زمینه اعلام کرد: «به طور معمول بین فروش خانه و دریافت واقعی وجوه وام مسکن فاصله زمانی وجود دارد.»

رونقی که چند ماه پیش بزرگترین بازار مسکن کانادا را وارد قلمرویی ناشناخته کرد، با متوقف شدن رشد قیمت ها و کاهش فروش ماه گذشته در تورنتو به سرعت از بین رفت.

بر اساس داده های منتشر شده توسط هیئت املاک منطقه ای تورنتو (TRREB)، در ماه جولای 9390 فروش ملک در منطقه بزرگ تورنتو انجام شد. این میزان نسبت به رکورد 15652 فروش در ماه مارس 40 درصد کاهش نشان می دهد. TRREB بر اساس تعدیل فصلی اعلام کرد که تعداد فروش ماهانه در ماه جولای دو درصد کاهش یافته است.

متوسط ​​قیمت فروش در سرتاسر GTA نسبت به ماه قبل در ژوئیه با 1062256 دلار نسبتا ثابت بود، با این حال این میزان 12.6 درصد نسبت به سال قبل افزایش نشان داد. میانگین قیمت در ماه مه به بالاترین سطح خود یعنی 1108453 دلار رسید.

جیسون مرسر، تحلیلگر ارشد بازار TRREB در بیانیه ای گفت: «نرخ سالانه رشد قیمت از اوایل بهار تعدیل شده است، اما همچنان دو رقمی است. این بدان معناست که بسیاری از خانوارها هنوز برای دستیابی به توافق بر سر خانه رقابت بسیار سختی دارند. این فشار صعودی قوی بر قیمت مسکن در صورت عدم عرضه بیشتر، به ویژه در شرایطی که شاهد افزایش مجدد رشد جمعیت در گذار به سال 2022 هستیم، ادامه خواهد داشت.»

در حالی که فعالیت فروش به طور متوالی در هر چهار دسته اصلی املاک که توسط TRREB ردیابی شده بود کاهش یافت، با افزایش موجودی از قیمتها تا حدی حمایت شد. در پایان ماه جولای در واقع 9732 فهرست فعال در قیاس با 11297 فهرست ماه ژوئن وجود داشت.