مسکن

طبق تحقیقات جدید انتاریو برای هم تراز بودن با رشد جمعیت باید یک میلیون خانه را در دهه آینده اضافه و شکاف عرضه فزاینده ای را که در حال حاضر منجر به تقلای خانواده های جوان برای یافتن خانه شده است، برطرف کند. 

مایک موفات، نویسنده این گزارش و مدیر ارشد سیاستگذاری در موسسه Smart Prosperity، اندیشکده ای در اتاوا گفت ساختن این تعداد مسکن “چالشی بزرگ” خواهد بود.

او تخمین می زند که در یک سال به طور معمول حدود 70،000 واحد از هر نوعی اضافه می شود؛ از خانه های مستقل گرفته تا آپارتمان ها، واحد های مخصوص اجاره و واحدهای یارانه ای. این میزان باید به 100000 واحد برسد تا 2.27 میلیون نفر دیگر را که تا سال 2031 در انتاریو زندگی خواهند کرد، در خود جای دهد.

موفات در مصاحبه ای گفت: «ما هرگز در این سطح در انتاریو خانه نساخته ایم، حداقل در طول زندگی من. اگر نتوانیم این خانه ها را بسازیم، مردم بیشتری در چادرها زندگی می کنند و از پارک ها بیرون رانده می شوند. بیشتر خانواده ها مجبور می شوند برای خرید خانه از تورنتو دورتر و دورتر بروند و از محل کارشان دورتر شوند. بیشتر مردم به استانهای دیگر نقل مکان می کنند. این ما هستیم که استعدادهای سراسر دنیا را از دست می دهیم.»

موفات تخمین می زند که این استان بر اساس رشد جمعیت اخیر و تعداد مسکن هایی که در واقع در سال های اخیر ساخته شده، در حال حاضر نزدیک به 65000 خانه دارد. طبق پیش بینی های وزارت دارایی او انتظار دارد 911،000 خانواده دیگر در 10 سال آینده تشکیل بشود.

موفات گفت ساخت یک میلیون خانه فاصله فعلی را پر می کند و اطمینان می دهد که خانواده های فعلی و جدید محل زندگی خود را دارند. او خاطرنشان کرد تقاضا به ویژه برای خانه های “خانواده پسند”، جایی که زوج های جوان فضا برای تربیت یک یا چند فرزند را دارند، بسیار زیاد خواهد بود.

ملیسا دیاکومیس، سخنگوی وزارتخانه گفت که دولت استانی برنامه تامین مسکن را در سال 2019 برای حل بحران مسکن معرفی کرد. این کار به منظور سرعت بخشی و کاهش هزینه های تأییدیه های توسعه و افزایش انواع مسکن و عرضه صورت گرفت.

با استناد به نگرانی در مورد تغییر آب و هوا و تغییر عادات ساکنان شهری، شورای شهر تورنتو قرار است تصمیم بگیرد که آیا با ساخت و سازهای جدید حداقل فضاهای پارکینگ موردنیاز را حفظ کند یا خیر.

کمیته برنامه ریزی و مسکن شورا روز پنجشنبه در مورد گزارش کارکنان در مورد الزامات پارکینگ برای ساختمان های جدید بحث خواهد کرد. این مورد در ماه دسامبر به استماع کل شورا خواهد رسید.

در میان توصیه‌های دیگر، مانند گسترش زیرساخت‌های پارک دوچرخه و وسایل نقلیه الکتریکی، این گزارش خواستار حذف بخش زیادی از حداقل الزامات پارکینگ به عنوان بخشی از تلاش برای کاهش تأثیر وسایل نقلیه موتوری بر آب و هوا و حمایت از یک شهر پرجمعیت تر است. 

مایکل هاین، طراح حمل و نقل شهری در مصاحبه ای گفت: «برداشتن الزام حداقل پارکینگ، مردم را تشویق می‌کند که به دنبال راه‌های دیگری مانند پیاده‌روی، دوچرخه‌سواری و حمل‌ونقل باشند. ما در حال انجام سرمایه گذاری های بزرگ در زیرساخت های غیرخودرویی هستیم.»

این سیاست همچنین به دنبال بهبود قیمت مسکن است. ساخت پارکینگ گران است و هزینه آن به عهده خریداران است، خواه به فضای پارک نیاز داشته باشند یا خیر.

هاین گفت: «چیزی که ما سعی می کنیم از آن اجتناب کنیم این است که به سازندگان بگوییم پارکینگ بیشتری نسبت به آنچه مردم مایل به پرداخت آن هستند، بسازند.»

در حال حاضر میزان پارکینگ مورد نیاز در یک ساختمان جدید بسته به اندازه واحد و موقعیت آن متفاوت است. به عنوان مثال در مرکزشهر تورنتو، حد استاندارد از 0.3 فضای پارکینگ برای یک آپارتمان مجردی تا کل (1.00) فضای پارکینگ برای هر واحدی که سه یا تعداد بیشتری اتاق خواب دارد، متغیر است.

با توجه به نظر شورای ساخت و ساز مسکونی انتاریو (RESCON)، تازه ترین داده های فروش نشان می دهد که در پروژه های آپارتمان سازی جدید به طور متوسط ​​33 درصد از پارکینگ ها فروخته نشده باقی مانده است.

ساخت پارکینگ زیرزمینی، به ویژه در مرکزشهر تورنتو دشوار و پرهزینه است و در برخی موارد می تواند بیش از 100000 دلار به قیمت یک واحد اضافه کند.

به گفته یکی از شناخته شده ترین کارشناسان وام مسکن کشور، قیمت‌ها در بازارهای مسکن کانادا می‌تواند در میان ارزش‌گذاری افراطی و عدم قطعیت سیاست‌ در سال جدید، در معرض خطر یک اصلاح “قابل توجه” باشد.

راب مک‌لیستر،  موسس RateSpy.com، گفت برنامه بانک مرکزی کانادا برای شروع افزایش نرخ بهره در سال آینده تنها یکی از عواملی – البته مهمترین – است که در ذهن او چشم انداز مخاطره آمیزی برای مسکن در سال 2022 ایجاد می کند.

او به تحلیلی که این هفته توسط تیم اقتصاد و استراتژی نشنال بانک منتشر شد اشاره کرد که نشان می‌دهد ارزش کل دارایی‌های املاک کانادا در مقایسه با میانگین 300 درصدی قبل از چرخه های اخیر افزایش نرخ برای بانک مرکزی کانادا تقریبا پنج برابر درآمد قابل تصرف ملی در سه ماهه دوم سال جاری است.

مک‌لیستر در گفتگویی با بلومبرگ گفت: «تقریبا هیچ کشور دیگری در جهان (در مقایسه با این نسبت) وجود ندارد. هنگامی که گزینه بسیار مهم افزایش نرخ بهره  را در سال آینده در نظر بگیرید، به‌طور بالقوه با وجود سختگیری بیشتر توسط بانکها و نرخ بالقوه بالاتر واجد شرایط وام بودن، سؤالات زیادی در مورد بازار مسکن در سال آینده ایجاد می‌شود.»

مک‌لیستر گفت در مواقعی شبیه به زمان فعلی است که نگرانی‌ها در مورد ثبات بازار مسکن بیشتر می‌شود؛ نگرانی از اینکه ممکن است قانون گذاران و سیاست‌گذاران وسوسه شوند که «ترفندهای کوچکی در سیاست‌گذاری» انجام دهند و وام های HELOC‌ در سال جدید هدف قرار گیرند تا هیجانات اخیر بازار را کنترل کنند. 

باید در نظر بگیریم همانطور که در ماه های اخیر شاهد رکورد فروش مسکن در اکتبر در کلگری بودیم، میانگین قیمت فروش در ماه گذشته در منطقه تورنتو بزرگ به بالاترین حد خود رسید.

«اگر در خانه ای نشسته اید که ارزش آن 500000 دلار افزایش یافته است، چنانچه وام دهنده مناسبی را انتخاب کنید، به طور بالقوه پنج پیش پرداخت 20 درصدی برای پنج خانه دیگر در شهرهای کوچک کشور را دارید. نکته این است که مردم دارایی تازه به دست آمده خود را می گیرند و آن را در بازار املاک به کار می برند زیرا برای آنها اینکار یکی از مطمئن ترین سرمایه گذاری های بی ضرر محسوب می شود.»

با این حال، این تصور از مسکن به عنوان راهی مطمئن برای افزایش ثروت این هفته از سوی یکی از مقامات ارشد بانک مرکزی کانادا رد شد. در سخنرانی روز سه‌شنبه پل بودری، معاون فرماندار زنگ خطر “هجوم ناگهانی سرمایه‌گذاران” را به صدا درآورد که رشد قیمت مسکن را افزایش داده‌اند و هشدار داد که این روند می تواند منجر به اصلاح نهایی شود.

در واقع، این چشم‌اندازی است که مک‌لیستر در مصاحبه‌اش ترسیم کرد، در حالی که به آیینه تمام نمای رالی معروف به سهام میم امسال به عنوان نمونه ای از آنچه که ممکن است در صورت از بین رفتن شور و هیجان اتفاق بیفتد، اشاره می کرد.

بانک مرکزی کانادا احتمالا در اوایل سال آینده افزایش نرخ بهره را آغاز می کند و نظرسنجی جدید نشان می دهد که تقریبا از هر سه کانادایی یک نفر مطمئن نیست که نرخ بهره بالاتر چه تاثیری بر وام مسکن آن ها خواهد داشت.

این یافته برمبنای آخرین نظرسنجیBNN  بلومبرگ و RATESDOTCA است که نحوه آماده‌سازی کانادایی‌ها را همزمان که انتظار می‌رود بانک مرکزی به زودی نرخ‌های بهره را پس از کاهش آن به نزدیک صفر در مارس 2020 افزایش دهد، بررسی می‌کند. این نظرسنجی توسط Leger و از 1519 کانادایی در فاصله 12 تا 14 نوامبر انجام شد.

این نظرسنجی نشان داد که 29 درصد از پاسخ دهندگانی که وام مسکن دارند یا در حال برنامه ریزی برای دریافت آن هستند، (با پاسخ هایی از قبیل “آشنایی ندارم” یا “نمی دانم”) از اینکه چگونه افزایش نرخ بهره بر وام مسکن آنها تأثیر می گذارد مطمئن نبودند؛ آماری نگران کننده با توجه به اینکه بسیاری از صاحبان خانه اخیرا برای تامین مالی خرید خانه خود متقبل مقادیر بی سابقه ای از بدهی شده اند.

اکثر کانادایی ها در حال حاضر وام مسکن با نرخ ثابت را به جای متغیر انتخاب می کنند. در واقع، این نظرسنجی نشان داد که احتمال دارد کانادایی‌ها چهار برابر بیشتر وام مسکن ثابت را انتخاب کنند، به طوری که 71 درصد از افراد مورد بررسی یا وام مسکن با نرخ ثابت گرفته یا برنامه‌ریزی برای دریافت آن را دارند، در مقابل 18 درصد برای وام مسکن متغیر درخواست می کنند. این میزان مطابق با اقبال سرنوشت ساز به وام مسکن با نرخ ثابت در کاناداست. در واقع، شرکت وام و مسکن کانادا گزارش می دهد که امروزه از هر ده صاحب خانه هفت نفر وام نرخ ثابت دارند.

از هر چهار نفر از افراد مورد بررسی، یک نفر نشان داد که با پیش بینی نرخ های بالاتر بهره در حال تغییر برنامه های خود است. کانادایی‌هایی که نرخ‌های متغیر دارند به احتمال زیاد می‌گویند که قصد دارند با وام مسکن خود تغییری ایجاد کنند؛ موضوعی که با توجه به لفاظی‌های اخیر در مورد افزایش نرخ‌ها تعجب آور نیست. تورم در کانادا از سال 2003 در بالاترین حد خود بوده و این گمانه زنی ها را افزایش داده است که بانک مرکزی کانادا چاره ای جز شروع افزایش نرخ ها از آوریل نخواهد داشت.

کسانی که نرخ های متغیر دارند از دو طریق تحت تاثیر قرار می گیرند. چنانچه پرداخت هایشان ثابت نباشد، پرداخت های ماهانه شان را افزایش می دهند یا مبلغی که بابت سود ماهانه پرداخت می کنند افزایش می یابد در عین حال که پولی که به سمت اصل سرمایه می رود، کاهش می یابد.

این نظرسنجی همچنین نشان داد که اکثر کانادایی ها جریمه های مربوط به نقض وام مسکن با نرخ ثابت را درک نمی کنند؛ 34 درصد از افراد مورد بررسی گفته اند که نمی دانند این جریمه ها چیست، در حالی که آن ها می توانند بسیار زیاد باشند و گاهی اوقات به ده ها هزار دلار برسند، در مقایسه با نقض وام مسکن با نرخ متغیر که اغلب سود سه ماهه دارد.

این نظرسنجی نشان داد که بسیاری از کانادایی ها مالکیت اموال خود را یکجا دارند. 28 درصد از افراد مورد بررسی گفتند که در حال حاضر دارای یک ملک بدون وام هستند، در حالی که 34 درصد گفتند که دارای یک ملک با وام هستند. از میان افرادی که وام مسکن داشتند، 52 درصد گفتند که درآمد خانوارشان بیش از 100000 دلار است.

یکی از مقامات ارشد بانک مرکزی کانادا هشدار داد هجوم سرمایه گذاران به بازار مسکن  کشور در سال جاری باعث افزایش قیمت ها و افزایش ریسک اصلاح شده است.

پل بودری، معاون  بانک مرکزی در یک سخنرانی مجازی برای بحث در مورد مسائل مربوط به ثبات مالی، گفت که خطرات در بازار مسکن به دنبال رونق قیمت ها تشدید شده که به نظر می رسد ناشی از فعالیت های سوداگرانه باشد. بر اساس نموداری که در اختیار خبرنگاران قرار گرفته، تعداد وام های مسکن جدید سرمایه گذاران طی سال گذشته دو برابر شده، در حالی که وام های دریافتی توسط خریداران تکراری خانه بیش از 60 درصد افزایش داشته است.

بودری در سخنرانی خود در کمیسیون اوراق بهادار انتاریو گفت: «هجوم ناگهانی سرمایه‌گذاران به بازار مسکن احتمالا به افزایش سریع قیمت‌ها که در اوایل سال جاری شاهد بودیم کمک کرد. این می تواند بازار را در معرض شانس بیشتری برای اصلاح قرار دهد.»

در همین حال قیمت‌های بالاتر، برخی از خانوارها را مجبور می‌کند تا سطوح بسیار بالایی از بدهی را بپذیرند و خطرات احتمالی ناشی از اصلاحات را افزایش می دهد.

او گفت: «آسیب ناشی از آن می تواند بسیار فراتر از سرمایه گذاران گسترش پیدا کند. به این دلیل که ثروت و دسترسی بسیاری از خانوارها به اعتبارات کم هزینه به ارزش خانه آنها گره خورده است.»

این اظهارات به دنبال یکی از بزرگ‌ترین جهش‌های مسکن کانادا در سال جاری، با افزایش قیمت‌ تقریبا 40درصدی در سراسر کشور طی دو سال گذشته مطرح می شود.

بودری گفت: «فعالیت رو به رشد سرمایه گذاران، همراه با افزایش قیمت ها بخشی از “توسعه نگران کننده ای” است که شاهد فعالیت در بازار ناشی از انتظارات “قابل پیش بینی” مبنی بر ادامه افزایش قیمت ها بوده است. انتظارات قابل پیش بینی خطر ایجاد گسست بین قیمت های واقعی مسکن و سطوح اساسی تر آن را ایجاد می کند.»

یکی از عواملی که می تواند تقاضا برای خانه ها را حتی بیشتر کند، افزایش مجدد مهاجرت است. مرزهای کانادا در بیشتر دوره پاندمی بسته بود و اخیرا باز شد.

بانک مرکزی کانادا هر شش ماه یکبار تحلیلی در مورد ثبات مالی  شامل یک گزارش کامل – معمولا در ماه مه – ارائه می کند که تفکر بانک مرکزی در مورد ریسک‌ها را ترسیم می‌کند .

اینکه چگونه این تحلیل در سیاست تصمیم گیری بانک مرکزی نقش دارد، مشخص نیست. به عنوان مثال، افزایش آسیب پذیری خانوارها می تواند به سیاست گذاران دلیل بیشتری بدهد تا هزینه های استقراض را افزایش دهند، اگرچه نرخ‌های بالاتر نیز ریسک را افزایش می‌دهد – مانند رشد آهسته یا اصلاح قیمت مسکن. بودری مفاهیم را واضح بیان نکرد.

سایر آسیب‌پذیری‌های “مهم” که در سخنرانی بودری ذکر شد، شامل خطرات مرتبط با سطوح بالای بدهی خانوار و خطرات جوی قیمت گذاری نادرست می شود که می تواند مشاغل را به دلیل گذار به اقتصاد کم کربن (کاهش گازهای گلخانه ای) در معرض ضررهای ناگهانی قرار دهد.

بودری ضمن تمرکز بر ریسک‌ها، همچنین خاطرنشان کرد که سیستم مالی کشور حتی در مواجهه با یک شوک بزرگ انعطاف‌پذیر خواهد ماند. او تأکید کرد که چگونه این سیستم در طول پاندمی به کمک سیاست حمایتی که میزان ورشکستگی خانوارها و ورشکستگی شرکت ها را پایین نگه داشته، دوام آورده است.

با این حال، بودری هشدار داد سهم خانوارهای بسیار بدهکار در حال افزایش است و احتمالا بهبودهای اخیر را در اوایل پاندمی معکوس کرده است:

«نکته مهم این است که به طور کلی به نظر می رسد آسیب پذیری های مرتبط با افزایش بدهی خانوارها پس از مکثی کوتاه دوباره در حال افزایش هستند.»

در مورد تغییرات اقلیمی او گفت که بانک مرکزی کانادا در تلاش است تا “تمامی راه هایی را که خطرات مرتبط با آب و هوا می تواند بر سیستم مالی و اقتصاد در طول زمان تاثیر بگذارد، سامان دهد.”

این شامل تحلیل‌های سناریویی است که به نظر می‌رسد این نکته که تأخیر در انتقال، “هزینه اقتصادی قابل توجهی به شکل آسیب بیشتر به خانه‌ها، بیزینس ها و زیرساخت‌ها به همراه دارد را تأیید می‌کند.”

بودری گفت: «برای رسیدن به هدف یکسان، اقدامی که با تأخیر همراه است باید ناگهانی‌تر باشد. این به معنای انتقال دشوارتر است. همچنین می تواند منجر به قیمت گذاری مجدد ناگهانی روی دارایی های شدیدا کربن زا شود.»

ارقام وزارت دارایی نشان می‌دهد که مالکان خانه‌های وست ونکوور چهارمین مالیات بر خانه خالی بالا را در این استان برای سال مالی 2020 پرداخت می کنند.

طبق آمار این استان، صاحبان املاک وست ونکوور 5.9 میلیون دلار مالیات بر خانه خالی پرداخت خواهند کرد. این چهارمین رقم بالا در بی سی، پس از ونکوور(که صاحبان املاک 21.5 میلیون دلار مالیات پرداخت خواهند کرد)، ریچموند (که مالکان آن 8.7 میلیون دلار پرداخت خواهند کرد) و سوری (که در آن مالکان فقط کمی بیشتر از وست ون، 5.95 میلیون دلار پرداخت خواهند کرد)، به شمار می آید.

با این حال در مورد وست ونکوور املاک بسیار کمتری – فقط 152عدد – در مقایسه با شهرداری های بزرگتر که در آن بین 600 تا 1100 مالک در هر کدام مالیات پرداخت می کنند، از این لحاظ ارزیابی می شوند.

این بدان معناست که میانگین صورت‌حساب آن مالیات در وست ونکوور – جایی که بالاترین ارزیابی‌ را در کشور دارد- به طور قابل توجهی بالاتر است.

مالیات بر خانه خالی توسط دولت NDP در سال 2018 به عنوان راهی برای جمع آوری پول برای پروژه های مسکن مقرون به صرفه و همچنین دادن انگیزه به مالکان برای عدم ترک خانه های فرعی خالی از سکنه معرفی شد.

این مالیات همچنین به عنوان عامل بازدارنده ای برای مالکان خارجی که فقط برای مقاصد سرمایه گذاری ملک می خرند، در نظر گرفته شده است.

در وست ونکوور مالکان خارجی، خانواده های اقماری (جایی که برخی از اعضای یک خانواده در محلی زندگی می کنند اما سرپرست خانواده معمولا در خارج از کشور مستقر است) و مالکیتی شامل ترکیبی از آن ها، از جمله کسانی که وضعیت مالکیت را اعلام نکرده بودند – دو سوم از کسانی (102 مالک) بودند که مالیات را پرداخت می کردند.

آنها همچنین سهم عمده دلاری مالیات خانه خالی را که در وست ونکوور 5.14 میلیون دلار ارزیابی شده بود، پرداخت کردند. 

مالیات پرداخت شده توسط خارجی ها و خانواده های اقماری با نرخ دو درصد در مقایسه با 5/0 درصد برای شهروندان کانادایی و مقیم دائم ارزیابی می شود.

اما 43 ساکن بی سی و 7 ساکن کانادایی دیگر نیز این مالیات را در وست ونکوور پرداخت کردند.

کل مبلغ مالیات بر خانه خالی پرداخت شده در وست ونکوور در سال جاری نسبت به 6.9 میلیون دلار و 6.7 میلیون دلار پرداخت شده در سال های مالی گذشته کاهش یافته است. تعداد املاک ارزیابی شده به لحاظ مالیاتی در سال جاری نسبت به 131 ملک در سال گذشته اندکی افزایش یافته، اما همچنان از 337 ملک ارزیابی شده در اوایل سال مالی 2018 کمتر است.

بر اساس ارقام وزارت دارایی، حدود 9 درصد از خانه‌ها در وست ونکوور دارای نوعی مالکیت خارجی هستند (از جمله خانه‌های متعلق به خارجی‌ها، خانواده‌های اقماری، شرکت‌ها، اتحادیه شرکت ها و آن‌هایی که دارای انواع مختلفی از مالکیت هستند).

به گفته این وزارتخانه، اکثریت قریب به اتفاق 1351 ملک مسکونی با مالک خارجی در وست ونکوور واجد شرایط معافیت مالیاتی هستند.

بزرگترین دسته معاف از مالیات مالکانی بودند که خانه را به عنوان محل سکونت اصلی تصرف می کردند. دومین رده معافیت بزرگ مربوط به خانه هایی بود که به مستاجران بلندمدت اجاره داده می شد.

در سایر نقاط North Shore، گمانه زنی ها و مالیات بر خانه خالی که توسط صاحبان املاک پرداخت می شد، بسیار کمتر بود.

در ناحیه نورث ونکوور، تنها 85 مالک دارایی های غیرمعاف، حدود 1.06 میلیون دلار مالیات پرداخت کردند. از حدود 27855 ملک مسکونی در ناحیه نورث ونکوور، مالکان خارجی، خانواده های اقماری، شرکت ها یا ترکیبی از مالکان دارای 922 ملک بودند.

در شهر نورث ونکوور، 82 مالک املاک غیرمعاف، حدود 665000 دلار مالیات پرداخت کردند. مالکان خارجی، خانواده های اقماری، شرکت ها یا ترکیبی از مالکان در مجموع دارای 1062 ملک شهری بودند.

سال هنوز تمام نشده است، اما انجمن املاک کانادا می گوید که 2021 شلوغ ترین سال برای بازار مسکن کانادا بوده و میانگین قیمت های فروش نیز به بالاترین حد خود رسیده است.

گروهی که نماینده بیش از 100000 مشاور املاک در سراسر کشور است، روز دوشنبه در خبری گفت میانگین قیمت فروش خانه‌ای که در خدمات لیستینگ های چندگانه این گروه فروخته می‌شود، 716585 دلار بوده که نسبت به ماه مشابه سال قبل 18 درصد افزایش داشته است.

فقط قیمت ها نیستند که در حال افزایش هستند. فروش در ماه اکتبر نسبت به ماه سپتامبر بیش از هشت درصد افزایش یافته است. افزایش فروش به این معنی است که 581275 خانه در 10 ماهه اول سال دست به دست شده اند. این میزان در حال حاضر بیشتر از رکورد قبلی سالانه 552,423 است – و هنوز دو ماه تا پایان سال باقی مانده است.

در روزهای ابتدایی پاندمی کووید19، ترس و تردید سرعت بازار مسکن را تا سرحد خزیدن کند کرد. اما از تابستان 2020 بازار املاک کانادا داغ شد و رکوردهای بسیاری را در این مسیر شکست.

میانگین قیمت فروش اکتبر فاصله ای ناچیزی با رکورد ماهانه ۷۱۶۸۲۸ دلاری دارد که در ماه مارس سال جاری ثبت شد؛ زمانی که فعالیت‌ها با سرعت دیوانه‌واری همراه بود.

درست در همان زمان، تنظیم کننده مالی کشور پیشنهاد کرد که سطح به اصطلاح استرس تست که گرفتن تاییدیه وام مسکن را دشوار می کند، تشدید کند. از آن زمان اوضاع کمی آرام شده، اما هم قیمت های فروش و هم فروش کلی هنوز بسیار بالاتر از سطح قبل از پاندمی است.

قیمت خانه‌ها با سرعتی بسیار سریع‌تر از درآمدها افزایش یافته که این سوال را ایجاد کرده که چگونه خریداران جوانی که تازه کار خود را شروع کرده‌اند، می‌توانند پول نقد برای خرید فراهم کنند.

تقریبا یک سوم از خریداران خانه اولی در سال گذشته، نوعی هدیه از خانواده برای کمک به پیش پرداخت دریافت کردند. میانگین مبلغ هدیه 82000 دلار بود، اما در شهرهای بزرگ و گران قیمت مانند تورنتو و ونکوور، میانگین هدیه والدین به ترتیب 130،000 و 180،000 دلار بود.

اگرچه ارقام خیره کننده هستند، اما تال می گوید با توجه به 200 میلیارد دلار پول نقد جمع آوری شده توسط افرادی که توانسته اند شغل خود را در طول دوران پاندمی حفظ کنند، منطقی به نظر می رسند.

همچنان که والدین بیشتری به فرزندان خود برای خرید خانه کمک مالی می کنند، یکی از دفاتر حقوقی خانواده مستقر در تورنتو می گوید که شاهد افزایش تعداد مشتریانی است که با فرزندان خود بر سر پیش پرداخت های اهدایی اختلاف پیدا کرده اند.

کوین کاسپرس، دستیار ارشد در Shulman & Partners LLP روز پنجشنبه در مصاحبه ای گفت: «من فکر می کنم به دلیل وضعیتی که بازار مسکن در درازمدت پیدا کرده، این اختلافات به اوج خود می رسد.»

همانطور که قیمت خانه در سراسر کشور به بالاترین حد خود می رسد، خریداران بیشتری برای ورود به بازار املاک از “بانک پدر و مادر” استفاده می کنند، اما این موضوع با خطراتی همراه است.

گزارش اخیر از بازار سرمایهCIBC  تخمین زده که تقریبا 30 درصد از خریدارانی که برای اولین بار خانه خریده اند، در سال گذشته از اعضای خانواده کمک مالی دریافت کرده اند — نسبت به سال 2015 این میزان حدود 10 درصد افزایش یافته است.

این گزارش همچنین نشان می‌دهد که میانگین مبلغی که هدیه داده شده به 82000 دلار رسیده است، اگرچه میانگین این رقم در تورنتو به 130000 دلار و در ونکوور به 180000 دلار می‌رسد.

کاسپرس گفت که تعدادی از فاکتورها باید پیش از اینکه مبالغ هنگفت پول دست به دست شود، بین والدین و فرزندان مورد بحث قرار گیرد؛ از جمله اینکه آیا پول باید بازپرداخت شود و سودی به آن تعلق بگیرد، اگر ازدواج یا رابطه فرزند از بین برود، چه اتفاقی برای پول می افتد و آیا شریک زندگی فرزند حق دریافت بخشی از هدیه را دارد یا خیر.»

«این موارد  باید به صراحت بیان شود. فکر می کنم این مشکلی است که در حال حاضر می بینیم – جایی که والدین چنین کاری نکرده اند… یا حتی بین طرفین دریافت کننده پول – آنها به درک متقابل نرسیده اند.»

او گفت در حالی که از ابتدا می‌توان گفت‌وگوها را شفاهی انجام داد، این توافق باید “کاملا رسمی شود تا از هر دو طرف محافظت شود”، از آنجایی که تفاهمات شفاهی در صورت اختلاف حقوقی مدرکی ارائه نمی دهد.

در حالی که دستیابی به یک توافق رسمی ممکن است پیچیده به نظر برسد، کاسپرس گفت که لزومی ندارد – و در پایان این یک گام مهم برای محافظت از همه افراد درگیر چه در حال حاضر و چه در آینده است:

«این اتفاق معمولا باید زمانی رخ دهد که اوضاع خوب است – طرفین در حال ورود به ازدواج یا زندگی مشترک به عنوان بخشی از رابطه خود هستند – بنابراین می دانید، زمان ایده آلی برای مطرح کردن آن موضوع نیست. اما همانطور که اشاره کردید، لازم نیست پیچیده باشد.»

«[توافق] می تواند به سادگی به [هدیه] بپردازد و توافق زندگی مشترک یا توافق پیش از ازدواج می تواند به سادگی به قرض یا هدیه، نیت والدین یا اهدا کننده، نحوه درک طرفین از دریافت آن وجوه و به طور خاص، اینکه با آن وجوه چه باید کرد و در صورت قطع رابطه یا بهم خوردن ازدواج چگونه باید با آنها رفتار کرد، بپردازد.»

مالکیت خانه برای بسیاری از کانادایی ها اولویت اصلی است. در حالی که خرید خانه نقطه عطفی در نظر گرفته می شود و می تواند کیفیت زندگی شما را بهبود ببخشد، اکثر مردم امیدوارند که خرید آنها یک تصمیم مالی درست نیز باشد. اخیرا یک مطالعه نشان داده برای کسانی که می توانند پیش پرداخت کافی را تضمین کنند، در 91 درصد موارد تحت بررسی، خرید خانه در کانادا بیشتر از اجاره بلندمدت سودمند است. در این سناریوها فرض می شود که مالک می تواند 20 درصد پیش پرداخت را تامین کند.

کارن یولوسکی، مدیرعامل شرکت خدمات املاک Royal LePage گفت: «کانادایی ها به دلایل زیادی به شدت برای مالکیت خانه ارزش قائل هستند. این نه تنها برایشان غرورآفرین است، بلکه احتمالا بزرگترین و مهم ترین سرمایه گذاری مالی است که اکثر مردم انجام خواهند داد.

از لحاظ تاریخی، مالکیت خانه برای کانادایی ها بسیار سودآور بوده است، بسیاری از آنها سرمایه گذاری شان در املاک را در برنامه ریزی بازنشستگی خود لحاظ کرده اند. داشتن یک خانه عمدتا به عنوان روشی برای پس انداز پول و سرمایه گذاری در نظر گرفته می شود.»

مطالعه ای که توسط ویل دانینگ، اقتصاددان و تحلیلگر بازار مسکن صورت گرفته، از داده های قیمت برای 278 سناریو در سراسر کشور استفاده می کند (تقسیم بندی بر اساس شهر و نوع مسکن) و با استفاده از داده های تاریخی، پیش بینی های آینده و درنظر گرفتن مالکیت خانه به عنوان سرمایه گذاری به سؤال متداول “خرید خانه بهتر است یا اجاره آن؟”، از زوایای مختلف می پردازد.

در حالی که مجموع هزینه های ماهیانه خرید یک خانه ممکن است بیشتر از اجاره آن باشد، یک عامل مهم وجود دارد که باید در نظر گرفته شود. پرداخت های وام مسکن شامل اصل پول و بهره است و اصل پول را می توان نوعی پس انداز، هرچند اجباری دانست. در حالی که صاحب خانه باید هر ماه تمام مبلغ را بپردازد، اصل آن هزینه واقعی نیست.

علاوه بر این، مؤلفه بهره در ماه اول بیشترین مقدار را دارد و به تدریج در طول عمر وام کاهش و عملا میزان پس‌انداز اجباری هر ماه افزایش می‌یابد.

در 253 مورد از 278 مورد مطالعه شده (91%)، هزینه خالص مالکیت (کل هزینه مالکیت منهای صرفه جویی که از طریق بازپرداخت اصل سرمایه رخ می دهد) کمتر از هزینه اجاره است. در گزارش از این عامل به عنوان “مزیت مالکیت” یاد شده است. در سه ماهه دوم سال جاری، به طور متوسط ​​هزینه خالص مالکیت خانه 769 دلار در ماه کمتر از هزینه اجاره خانه ای معادل آن بود.

در 9 درصد سناریوهایی که اجاره بیشتر از خرید سودمند بود، اغلب موارد در خانه‌های لوکس و در محله‌های گران‌قیمت متمرکز بودند. علاوه بر این حداقل پس انداز ماهانه برای این جمعیت 245.2 دلار بود.