مسکن

به گفته بیتا کارانسی، معاون ارشد و اقتصاددان ارشد بانک TD، افزایش مداوم نرخ‌ بهره  نابرابری طبقاتی را در کانادا افزایش می‌دهد، با در نظر گرفتن اینکه قیمت مسکن به بالاترین سطح در دهه‌های اخیر رسیده است.

کارانسی در این گزارش تاکید کرد عوامل متعددی در حال حاضر برد توزیع نابرابر ثروت در کانادا تأثیر می‌گذارد، اما مسکن تنها و مهمترین عنصر  بهم خوردن تراز مالی خانوارها است و  با ادامه افزایش نرخ بهره، ورود به بازار مسکن برای کانادایی های کم درآمد چالش برانگیزتر می شود.

او در ادامه نوشت: «جهش های اخیر در نرخ بهره، قیمت مسکن و آستانه پیش‌پرداخت را کاهش داده است، اما در نهایت با افزایش هزینه‌های اقساط وام مسکن، استطاعت خریداران مسکن را کاهش داده است.

هر درصد افزایش نرخ بهره از سطوح فعلی باید با کاهش تقریباً 10 درصدی قیمت (خانه) همراه باشد تا پرداخت وام مسکن ثابت بماند.»

بانک مرکزی کانادا در حال حاضر چهار مرتبه متوالی نرخ بهره را افزایش داده است و نرخ پایه در حال حاضر 3.25 درصد است.

با این حال کارشناسان اقتصادی انتظار دارند که در ماه های آینده به افزایش نرخ ها ادامه دهند.

علیرغم کاهش قیمت ملک در بازارهای اصلی مثل تورنتو و ونکوور،  میانگین قیمت مسکن “هنوز 80 درصد بیشتر از 10 سال قبل است و به طور قابل توجهی از افزایش 47 درصدی حقوق کارکنان طی این مدت ، پیشی گرفته است.”

TD با استفاده از منطقه تورنتو بزرگ (GTA) به عنوان مثال، میانگین درآمد خانوار را 91786 دلار در سال 2021 تخمین زد.

کارانسی گفت که یک خانوار متوسط ​​GTA باید «56 درصد از درآمد ماهانه قبل از مالیات خود را به پرداخت وام مسکن اختصاص دهد تا بتواند خانه‌ای با قیمت متوسط ​​را بپردازد».

در اوایل سال جاری، دولت فدرال حساب پس انداز خانه اول بدون مالیات را اعلام کرد.

انتظار می‌رود این برنامه در سال آینده راه‌اندازی شود و هدف آن کمک به خریدارانی است که برای اولین بار خانه خرید می‌کنند وارد بازار گران قیمت مسکن کانادا شوند.

با این حال، کارانسی معتقد است این برنامه « عدم تطابق عرضه و تقاضا را در نظر نمی گیرد و از سوی دیگر  تقاوت قدرت خرید  بین کسانی که درآمد بالاتری دارند و یا مسکن یا ثروتی از قبل دارند را در مقابل کسانی که  فاقد این مزایا هستند را تغییر نمی‌دهد».

او افزود که تلاش‌های گذشته برای کمک به خانوارهای کم‌درآمد برای افزایش پس‌انداز خود با «مزایایی از جمله (WITB)، RESPs ، RRSPs و TFSAs»، تأثیر معکوس در مقوله مقرون‌به‌صرفه بودن مسکن در کانادا داشته است.

کارانسی گفت: «شواهد بسیار زیاد نشان می‌دهد که بسیاری از برنامه‌ها به طور نامتناسبی به نفع خانواده‌های با درآمد بالاتر و ثروتمندتر هستند که به طور طبیعی پس‌انداز بیشتری برای سرمایه‌گذاری دارند و حتی برنامه هایی که خانواده‌های با درآمد پایین و فقیررا هدف قرار داده اند، اغلب بی‌استفاده می‌مانند.»

کارانسی پیشنهاد می کند  سیاست گذاران باید تلاش های خود را بر “بهبود  شرایط اجاره بلند مدت” متمرکز کنند.

این امر می‌تواند با ارزیابی مجدد از شرایط بازار مسکن، ضمن ارائه حمایت‌های هدفمند و با ارزش به اجاره‌کنندگان  فرصت پس‌انداز و برنامه ریزی برای خریدمسکن در بلند مدت دهد.

به گزارش The Real Estate Board of Greater Vancouver فروش مسکن طی ماه سپتامبر نسبت به ماه مشابه سال گذشته 46 درصد  و نسبت به آگوست 2022 10 درصد کاهش یافته است  و در این میان افزایش نرخ بهره و گران تر شدن وام های مسکن برخی از خریداران را فعلا پشیمان کرده و اکثر آنها ترجیح می دهند در سال آینده با قیمتهایی پایین تر خرید خود را انجام دهند.

این نهاد در گزارش جدید خود اشاره می کند شمار معاملات مسکن طی ماه گذشته در این منطقه به 1687  مورد رسید که از 3149 مورد سپتامبر 2021 و 1870 مورد در آگوست 2022  به مراتب کمتر بود.

فروش ماه گذشته تقریباً 36 درصد کمتر از میانگین فروش 10 ساله سپتامبر بود.

اندرو لیس، مدیر اقتصاد و تجزیه و تحلیل داده این نهاد، میزان پایین فروش را به افزایش نرخ بهره و وام مسکن بانک کانادا در تلاش برای کاهش تورم نسبت داد.

به گفته او افزایش نرخ بهره باعث شده  قیمت معیار ترکیبی بازار در ماه گذشته به 1155300 دلار برسد که تنها 3.9 درصد نسبت به سپتامبر گذشته افزایش یافته ولی 2.1 درصد نسبت به آگوست 2022 کاهش داشته است.

در حال حاضر  تعداد 9971 واحد مسکونی برای فروش در این منطقه فهرست شده  که در مقایسه با سپتامبر 2021 هشت درصد و نسبت به آگوست 2022 تقریباً سه درصد افزایش یافته است.

لیس در این گزارش نوشت: «با فروش خانه‌های کمتر و ادامه عرضه لیستینگ های جدید به بازار، خریداران در ماه های آینده گزینه های به مراتب بیشتری  نسبت به سال گذشته خواهند داشت.»

با عرضه بیشتر و تقاضای کمتر در  بازار، قیمت خانه های مسکونی در ونکوور بزرگ طی شش ماه گذشته کاهش یافته است.

بیشترین میزان کاهش قیمت  شش ماه گذشته در منطقه  Fraser Valley بوده که متوسط قیمت خانه های مجزا تا 400 هزار دلار و  تاون هاوس ها 200 هزار دلار کاهش داشته اند.

شرکت Re/Max در تازه ترین گزارش خود  پیش بینی کرد میانگین قیمت مسکن در کانادا طی فصل پاییز 2.2 درصد کاهش یابد

طبیعتا میزان کاهش قیمت برای بازارهای کانادا متفاوت خواهد بود و برای مثال قیمتها در  وینی‌پگ طی ماه‌های پایانی سال هشت درصد کاهش می‌یابد که تقریبا چهار برابر میانگین کاهش قیمت در سرتاسر کشور خواهد بود

این شرکت که از جمله فعالان اصلی در بازار  املاک و مستغلات است ، در این گزارش تاکید کرد بازار طی ماه های سپتامبر تا دسامبر تحت تاثیر افزایش نرخ بهره، تورم بی سابقه و نااطمینانی های جهانی و اقتصادی گسترده خواهد بود .

پس از افزایش پی در پی نرخ  بهره از سوی بانک مرکزی ، نرخ سود وام مسکن در سال جاری به شدت افزایش یافت و  در پی آن هزینه دریافت وام برای خریداران احتمالی به مراتب بالاتر رفته است.

کریستوفر الکساندر، مدیر ری/مکس کانادا، گفت:«  بسیاری از بازارها با توجه به افزایش اخیر نرخ بهره و سایر عوامل اقتصادی، فروش کمتری را تجربه می کنند.این عوامل سبب شده تا  تقاضای بی‌سابقه و افزایش قیمت‌های ناپایدار که در سراسر کانادا تا سال ۲۰۲۱ و اوایل سال ۲۰۲۲ شاهد بودیم ، تا جد زیادی از بین برود .با این حال، سکون فعلی در بازار موقتی است و تا زمانی که عرضه مسکن افزایش پیدا نکند، این چرخه‌های «رونق» و «رکود» احتمالاً یک رویداد تکراری خواهند بود.».

بر اساس همین گزارش پیش بینی شده قیمت ها در مترو ونکوور سه درصد کاهش یابد، در حالی که کاهش قیمت در منطقه تورنتو بزرگ 6.3 درصد خواهد بود.

با این حال، انتظار نمی رود که کاهش قیمت ها در ماه های پایانی سال 2022 شامل تمامی استانها شود و  هفت بازار از 30 بازار مورد تجزیه و تحلیل احتمالاً افزایش قیمت متوسطی بین 1.5 تا 7 درصد را تجربه خواهند کرد.

در این گزارش پیش بینی شده قیمت مسکن در کلگری سه درصد و ادمونتون 1.5 درصد رشد کند. همچنین افزایش قیمتها در نیوفاندلند تا 7 درصد پیش بین شده است.

این گزارش به نوعی تکرار پیش بینی اتحادیه املاک و مستغلات کانادا در اوایل ماه جاری برای کاهش پیش بینی فروش خانه در سال جاری و کاهش انتظارات  برای رشد قیمت است.

CREA انتظار دارد امسال 532545 ملک از طریق سیستم‌های MLS کانادا مبادله شود که 20 درصد کمتر از رکورد سالانه 2021 است، در حالی که انتظار می‌رود فروش در سال 2023 2.3 درصد دیگر کاهش یابد.

این اتحادیه همچنین پیش‌بینی می‌کند که متوسط ​​قیمت مسکن در کشور تا پایان سال 4.7 درصد افزایش یابد و به 720255 دلار برسد و در سال 2023 با 0.2 درصد افزایش به 721814 دلار برسد.

در دو سال گذشته تحولات بازار املاک کانادا به کام سرمایه گذاران و مشاوران املاک بود . اما با افزایش نرخ بهره  و کاهش سریع قیمت مسکن،دوره تازه ای برای فعالان صنعت مسکن فرا رسیده است.

کلارک کای تعداد زیادی از “سفته بازان” بازار املاک  انتاریو  – سرمایه‌گذارانی که املاکی را برای فروش مجدد برای کسب سود سریع می‌خرند – را در میان مشتریانش می‌شناسد. او نماینده فروش در Chestnut Park Real Estate Ltd  و همچنین بنیانگذار Winchester Design and Build Ltd.، یک شرکت متخصص در توسعه املاک و مستغلات و زمین است.

آنها همراه با شریک ملکی خود ویل زانگ، سفته بازان را که معمولاً پس از انجام تعمیرات اساسی املاک را می فروشند، در مورد فرآیند طراحی داخلی آموزش می دهند؛ از جمله اینکه دقیقاً چه تغییراتی باعث جذابیت خانه در یک بازار خاص می شود. به عنوان مشاوران املاک، آنها همچنین می توانند به مشتریان کمک کنند تا انواع خانه ها و محله های مناسب را پیدا کنند که چشم انداز خوبی برای نوسازی وپس از آن فروش هستند.

کای می گوید: «سرمایه گذاران بازار را به خوبی ما نمی شناسند. ما شکاف بین طراحان، معماران، مهندسان و بازار پر می کنیم. من می توانم به آنها بگویم که در این محله، خوب است که یک اتاق خواب دیگر در طبقه دوم اضافه کنیم، یا طبق 10 فروش اخیر، پروژه هایی با راه پله آبشار واقعاً مشتری خوبی داشته اند. این به معنای به دست آوردن حداکثر ارزش فروش مجدد است.»

زمانی که قیمت مسکن در تورنتو در سال گذشته افزایش یافت، آقای کای شروع به توصیه به مشتریان سرمایه‌گذار خود کرد که به “نوسازی و فروش” ملکی نخرند و فقط مراقب باشند تا ببینند چه چیزی قابل فروش دارند. در حال حاضر قیمت مسکن  در انتاریو به شکل غیرقابل انتظاری کاهش یافته و طبق گزارش بازار مسکن تورنتو، متوسط قیمت  19 درصد  نسبت به فوریه 2022 کمتر شده  است  .با در نظر گرفتن  هزینه های بالای ساخت و ساز و رقابت برای تجار گران قیمت، آقای کای می گوید که شخصاً برای یک دو سال آینده برنامه نوسازی و فروش را تعطیل خواهد کرد. : «در حال حاضر  سرمایه گذاری برای این کار منطقی نیست. ما در حال تکمیل همه چیز در املاکی هستیم که یک سال یا بیشتر خریده بودیم. برخی از سرمایه گذاران ممکن است تصمیم بگیرند ملک خود را کوتاه مدت اجاره دهند یا فقط آن را نگه دارند. ما هنوز در مورد یکی که به تازگی تکمیل شده است، تصمیم نگرفته ایم که آیا آن را در سپتامبر [برای فروش] عرضه کنیم یا تا بهار آینده صبر کنیم.»

با این حال او  انتظار دارد در 6 تا 12 ماه آینده شاهد افزایش شمار معاملات باشد زیرا برخی از صاحبان خانه‌ها قادر به تامین مالی مجدد نخواهند بود و مجبور به فروش خواهند بود. با این حال، هر کسی که می‌خواهد در حال حاضر خرید کند، باید به دنبال چیزی باشد که درآمدی مانند ملک اجاره‌ای ایجاد کند.

او در ادامه می گوید: «در حال حاضر اجاره بها بالاست و تقاضا برای اجاره زیاد است.اگر بازار در دو سال آینده بازگردد، همیشه می‌توانید شروع به نوسازی کنید و بعد بفروشید. عرضه مسکن در تورنتو و GTA بسیار کم است، بنابراین من واقعا نمی توانم کاهش قیمت دائمی را درک کنم.”

مت فرانسیس، یک مشاور املاک و شریک مدیریتی شرکت کارگزاری StreetCity Realty Inc. در استراتفورد، بر این باور است صرف نظر از اینکه بازار فروشنده  باشد، هنوز فرصت‌هایی برای سرمایه‌گذاران وجود دارد. ولی در این  بازارسرد، سرمایه گذاران بدون سرمایه بالا مشکلاتی خواهند داشت.: « برخی بدون اطلاع از اینکه می‌خواهند در یک “بازار فروشنده” بازسازی و فروش خود را تکمیل کنند ، دست به خرید زدند و برخی دیگر در اواخر افزایش قیمت‌ها با قیمت‌های بالا به قصد حفظ ملک و فروش آن در کوتاه مدت خرید کردند و شرایط برای هر دو گروه  کاملا به ضررشان شد. «اگر آنها با این ذهنیت وارد این بازی شدندو همه تخم‌مرغ‌هایشان را در یک سبد قرار دادند ، مجبور خواهند شد با تداوم روند نزولی قیمت ها ، ملکشان را به قیمت بالایی بفروشندو دچار مشکل  جدی شده‌اند.

اما، اگر آنقدر پول در بانک داشته باشند که بگویند، “مشکلی نیست، من فقط این خانه را اجاره می دهم”، مشکلی ندارند. بازار اجاره فعلا پرمشتری است. برخی از آنها ممکن است برای خرید و یا بازسازی ملک بعدی نیاز به سرمایه  داشته باشندو در این صورت   بسته به وضعیت مالی خاص‌شان برای مدتی معطل  می ماند. اما اگر بتوانند برای چند سال مستاجر داشته باشند تا بازار دوباره شروع به رشد کند، می‌توانند آن را بفروشند و سود خود را به دست آورند.»

گزارش قدیمی ترین بانک کانادا از شمار مسکن عرضه شده در بازار  ، افسانه  کمبود عرضه مسکن در ازای شمار خانوارهای جدید کانادایی را رد می کند .

به گزارش BMO Capital Markets میزان عرضه مسکن در دو دهه اخیر  به مراتب از شمار خانوارهای جدید کانادایی پیشی گرفته است.

با این حال، اعطای وامهای ارزان بانکی  و سودآوری ناشی از سفته بازی که منجر به موج های پی در پی تقاضا در بازار به ویژه در دهه اخیر داشته ، قیمت مسکن را به شکل باورنکردنی به ویژه در بازارهای اصلی بالا برده است .

سال گواتیری، اقتصاددان ارشد در BMO با اشاره به داده های مرکز آمار کانادا ، روایت کمبود عرضه مسکن در کانادا را به چالش کشیده و می‌گوید: «داده‌های سرشماری کانادا در مورد خانه‌های تازه سازی که توسط ساکنان محلی اشغال شده‌اند نشان می‌دهد که شمارخانوارها در دو دهه اخیر به طور مداوم کمتر از شمار واحدهای عرضه شده بوده اند .

محاسبات او نشان می دهد که در پنج سال منتهی به سال 2021 به طور متوسط ​​شمار خانوارهای جدید کمی بیش از 181000 بوده است. در مقابل، تنها در سال گذشته نزدیک به 223000 خانه تازه تکمیل شده به بازار عرضه شد که بیش از شمار خانوارهاست.

بنا به محاسبه او در طول 5 سال گذشته، 92000 واحد اضافی به نسبت خانوارها به بازار عرضه شده ولی واقعیت های جاری بازار مسکن چنین چیزی را نشان نمی دهد.

سفته بازی و افزایش بی رویه قیمتها  در دهه اخیر سبب شده از هر کانادایی که سوال کنید، به شما بگوید بهترین سرمایه گذاری املاک و مستغلات است.

با گذشت 30 سال از آخرین دوره ای که نرخ بهره بالا امکان خرید مسکن را از بسیاری گرفته بود ، اکثر مردم تصور می کنند خرید مسکن برای همیشه از هر سرمایه گذاری سودآوری بیشتری دارد.

ولی با روندی که بانک مرکزی در ماه های اخیر در پیش گرفته و 3 درصد نرخ بهره را افزایش داده ، متاسفانه ممکن است شرایط بازار برای لااقل برای دو سال آینده اینطور نباشد.

اخیرا کارولین راجرز،  معاون رییس بانک مرکزی کانادا  طی یک نشست خبری تاکید کرد نرخ های پایین به افزایش قیمت مسکن کمک کرده است. کاهش نرخ‌ها در سالهای اخیر به خریداران خانه اجازه داده بود درواقع در پول خود صرفه‌جویی کنند.

ولی با افزایش نرخ بهره مردم برای پرداخت همان میزان وام قبلی باید به مراتب اقساط بیشتری بپردازند.

راجرز همچنین توضیح داد که چگونه در دو سال اخیر و به ویژه در دوران همه گیری نرخ بهره پایین به افزایش قیمت مسکن و انتقال پول از اقتصاد مولد به سفته بازی غیرمولد دارایی های مالی کمک کرده است .

گواتیری در نهایت تاکید می کند: «بازار مسکن کشور با وجود موج‌های مکرر  مازاد تقاضا، هنوز مشکل عرضه ندارد ولی با افزایش نرخ بهره ، مشکل واقعی از این پس میزان استطاعت خریداران در بازپرداخت وام بانکی خواهد بود.»

گزارش جدید بانک TD حاکی است  میانگین قیمت یک خانه در کانادا از اوج خود که در اوایل سال جاری تا سه ماهه اول سال 2023  بین 20 تا 25 درصد کاهش می یابد.

این در حالی است که کاهش قیمت ها در تابستان با افزایش نرخ بهره وام مسکن روند سریعی گرفت و  بسیاری انتظار دارند که این کاهش تا پاییز و حتی زمستان ادامه یابد.

آخرین داده‌های انجمن املاک و مستغلات کانادا (CREA) نشان می‌دهد که میانگین قیمت‌ها در ماه جولای به 629971 دلار رسیده است که نسبت به 662924 دلار در جولای گذشته 5 درصد کاهش داشته است.

ریشی سوندی، اقتصاددان TD نوشت: کاهش قیمت پیش‌بینی‌شده در این گزارش نشان‌دهنده کاهش بی‌سابقه‌ای است که آخرین نمونه آن به اواخر دهه 1980 برمی‌گردد. این افت اما به دنبال افزایش بی‌سابقه‌ قیمت و افزایش شمار معاملات در طول همه‌گیری  است.

با این وچود سوندی پیش بینی کرد احتمالاً به دلیل عوامل متعدد که به کاهش تقاضا و قیمت مسکن کمک می‌کنند، شاهد کاهش بیشتر قیمت نخواهیم بود. از جمله این عوامل باید به  رشد درآمد مصرف‌کننده و پس‌اندازهای اضافی ،موجودی کم در بازارهای جدید و ورود مهاحرین اشاره کرد.

پیش بینی قیمت سوندی با پیش بینی سه اقتصاددان Desjardins مطابقت دارد. آنها انتظار داشتند که میانگین قیمت مسکن ملی بین بالاترین حد خود در فوریه – 817,253 دلار – تا پایان سال 2023 15 درصد کاهش یابد، اما پیش‌بینی خود را در ماه اوت برای پیش‌بینی کاهش بین 20 تا 25 درصد تعدیل کردند.

در همین حال، CREA در ماه ژوئن پیش‌بینی کرد که میانگین قیمت مسکن در کشور با 10.8 درصد افزایش سالانه به 762,386 دلار تا پایان سال 2022 و به 786,252 دلار در سال 2023 خواهد رسید.

مرای منصور، یک مشاور املاک و مستغلات تورنتو، گفت که پیش بینی سوندی بر اساس آنچه در ماه های اخیر دیده، واقعی تر به نظر می رسد.

در برخی محله‌های تورنتو مانند  لزلی‌ویل،  قیمت‌ها در حال حاضر 10 درصد کاهش یافته است.

او گفت: «خریدار واقعاً باهوش از فرصت استفاده می‌کند، اما برخی از خریداران بر این باورند که قیمتها خیلی بیشتر کاهش می‌یابد.»

او این دوره را به‌عنوان یک «تنظیم مجدد» می‌بیند، به‌ویژه برای فروشندگانی که عادت به جنگ‌های پیشنهادی و افزایش قیمت‌ها دارند.

گزارش سوندی همچنین تخمین زد که شمار املاک معامله شده تا سه ماهه اول سال 2023  حدود 35 درصد کاهش خواهد یافت.

به گزارش CREA  فروش  مسکن در جولای 5.3 درصد در مقایسه با ژوئن کاهش یافته است. شمار املاک معامله شده  فروش در ماه گذشته 37975 بوده که نسبت به جولای سال گذشته 29 درصد کاهش داشته است.

بانک دژاردین پیش‌بینی می‌کند  میانگین قیمت مسکن در کانادا تا پایان سال ۲۰۲۳ نسبت به اوج در فوریه سال جاری، نزدیک به ۲۵ درصد کاهش خواهد یافت.

دژاردن در آخرین چشم انداز املاک مسکونی خود که هفته گذشته منتشر شد، تاکید کرد انتظار یک اصلاح  قیمتی شدید در بازار مسکن را دارد و پیش بینی قبلی خود مبنی بر کاهش 15 درصدی متوسط ​​قیمت مسکن را تغییر می دهد.

به باور کارشناسان این بانک  بدتر شدن چشم‌انداز از یک سو ناشی از آمار ضعیف‌تر معاملات مسکن در سطح کشور و از سوی دیگر  سیاست‌های پولی تهاجمی‌تر بانک مرکزی نسبت به پیش‌بینی‌های قبلی است.

بانک مرکزی کانادا در ماه جولای نرخ بهره اصلی خود را یک درصد کامل افزایش داد و همین مسئله  نرخ استقراض مرتبط با وام مسکن را بالا برد و انتظار می‌رود روند افزایش نرخ بهره در سال جاری همچنان ادامه یابد.

این گزارش همچنین اشاره می‌کند  قیمت مسکن در هر سه ماه پس از فوریه که میانگین ملی قیمت مسکن به رکورد 816720 دلار رسید، بیش از پنج درصد کاهش داشته است.

با وجود تعدیل پیش‌بینی‌ها، انتظار می‌رود قیمت‌ها همچنان بالاتر از سطح قبل از همه‌گیری در پایان سال 2023 باشد.

به‌طور منطقه‌ای، این گزارش می‌گوید بیشترین اصلاح قیمت‌ها به احتمال زیاد در نیوبرانزویک، نوا اسکوشیا و پرنس ادواردز اتفاق می‌افتد، جایی که قیمت‌ها در طول همه‌گیری به شدت افزایش یافت.

در این گزارش آمده است: «در حالی که نمی‌خواهیم مشکلاتی  که برخی کانادایی‌ها بخاطر افزایش نرخ بهره با آن مواجه هستند را نادیده بگیریم ،باید اذعان کنیم  این روند اصلاح قیمت به سود بازار  املاک و مستغلات کانادا خواهد بود.»

کارشناسان همچنین خاطرنشان می‌کنند رکود اقتصادی آتی فشارهای تورمی را به اندازه کافی کاهش می‌دهد تا بانک  مرکزی کانادا دست از افزایش نرخ بهره در سال آینده بردارد. دژاردن انتظار دارد بازار مسکن کانادا در اواخر سال آینده به ثبات برسد.

آمار تازه منتشر شده از سوی نهادهای ناظر بر مسکن نشان می دهد  مستاجران تورنتو با دوران خوش تخفیف‌های کووید 19 خداحافظی می‌کنند و حالا اجاره بها با افزایش مجدد به رکوردهای جدیدی رسیده است.

هیئت املاک منطقه ای تورنتو اعلام کرد متوسط ​​اجاره ماهانه آپارتمان های یک خوابه تازه اجاره شده در بزرگترین شهر کانادا به 2269 دلار در سه ماهه دوم افزایش یافته است که 20 درصد نسبت به سال قبل بیشتر است.

اجاره خانه های دو خوابه با قیمت 2979 دلار نسبت به سال قبل 15 درصدو هزینه آپارتمان های سه خوابه 13 درصد بیشتر شده است.

بر اساس این گزارش، تعداد لیست های اجاره ای است که نسبت به سال گذشته 11 درصد کاهش یافته است.
بروز کووید منجر به افزایش شدید شمار  آپارتمان‌های اجاره ای شد و  دلیل آن بیشتر بخاطر خروج مردم از مراکز شهرها  بود.

ولی حالا با کاهش بحران کووید و پایان  دورکاری برخی از کارمندان شرکتها ،تعدادی از خانواده ها در حال بازگشت به شهر هستند و از سوی دیگر   افزایش نرخ بهره باعث می شود بسیاری از خریداران بالقوه خانه از بازار خارج شوند و تقاضا برای واحدهای اجاره ای افزایش یابد.

کوین کریگر، رئیس هیئت املاک و مستغلات، در این بیانیه گفت: «انتظار می‌رود شرایط بازار اجاره در ماه‌های آینده سخت‌تر شود».

در سال گذشته با کاهش تقاضا و افزایش فهرست ها، اجاره به پایین ترین حد در چهار سال اخیر رسید. رکورد قبلی برای اجاره یک خوابه 2262 دلار بود که در سه ماهه سوم سال 2019 به دست آمد.

جاستین وو، یک مشاور املاک در تورنتو، گفت که یافتن آپارتمان حتی برای مستاجران واجد شرایط نیز چالش برانگیز است و برخی از صاحبخانه‌ها پیشنهادات خود را با پیش‌پرداخت چهار ماه تا یک سال اجاره بسته‌اند.

وو در تماس تلفنی گفت: “ما یک مشتری داشتیم که بسیار واجد شرایط بود، اعتبار و درآمد عالی داشت، اما نتوانستیم چیزی برای او پیدا کنیم.” هر واحدی که سعی کردیم برای اجاره اش پیشنهاد دهیم ، 9 تا 10 پیشنهاد  قبل از ما داشت. در برخی از موارد مستاجران رقیب، 12 ماه اجاره را پیشاپیش پرداخت می کردند.»

تأخیر و لغو ساخت واحدهای جدید که ماحصل افزایش هزینه های ساخت و ساز، نرخ های بالاتر و کمبود نیروی کار  عنوان شده ،فشار بیشتری را بر اجاره ها وارد می کند.

طبق یادداشت بنجامین تال، معاون اقتصاددان ارشد CIBC Capital Markets، از 30000 واحد کاندو که قرار بود امسال ساخته شود، تقریباً 10000 واحد لغو یا متوقف شده است.

در پایان یک دوران دو ساله تاریخی در بازار مسکن کانادا و ثبت رکوردهای جدید قیمتی در اکثر استانهای کشور ، سرمایه گذاران یک پنجم حرید ها را انجام دادند .

اما اکنون با افزایش نرخ بهره و چشم انداز مبهم بازار ، آنها اولین کسانی هستند که برای خروج از بازار تلاش می کنند و دوست ندارند سهمی از  شدیدترین رکود بازار مسکن در تاریخ اخیر کشور داشته باشند.

در اوایل ژوئیه، یکی از مشتریان ران باتلر، کارگزار وام مسکن مستقر در تورنتو، با او تماس گرفت و گفت نگهداری آپارتمانی در حومه شهر که او تنها چهار ماه قبل به عنوان سرمایه گذاری خریداری کرده بود، دیگر ممکن نیست و پس از جهش شش برابری نرخ بهره از سوی بانک مرکزی، اجاره‌ دیگر نمی‌تواننداقساط وام مسکن را جبران کند.

آن زمان باتلر به مشتری خود توصیه کرد به جای از دست دادن سرمایه اش، آن را بفروشد. بانک مرکزی کانادا تنها یک هفته بعد از این گفتگو نرخ معیار خود را یک درصد دیگر  افزایش داد و به 2.5 درصدرساند و حالا  باتلر خود را برای تماس های بیشتر از این دست آماده می کند.

او پیش‌بینی می‌کند تا زمانی که نرخ‌ها بالا بماند، سرمایه‌گذاران به جریان ثابتی از فروشندگان اجباری تبدیل می‌شوند و قیمت‌های مسکن را بیشتر کاهش می‌دهند.

طی سال گذشته، بانک مرکزی درباره ریسکی که سرمایه گذاران متوجه بازار می کردند، به دفعات هشدار داده بود .

مسئولین تاکید داشتند در شرایط رکود سهم سرمایه گذاران برای فروش مسکن به مراتب بیشتر خواهد بود چرا که از این سو  در این خانه های اضافی زندگی نمی کنند و از سوی دیگر حجم و نوع بدهی‌هایی که می‌گرفتند – به‌ویژه وام‌هایی با نرخ شناور – می‌تواند آنها را با بدهی بیشتریدر صورت افزایش نرخ بهره مواجه کند.

از بهار و با افزایش نرخ بهره به نظر می رسد دقیقا این سناریو در بازار به وقوع پیوسته است .

دیوید روزنبرگ، اقتصاددان با اشاره به  اصطلاحی که  از بازی پوکر می آید ، درباره این موج جدید می گوید: «سرمایه گذاران در املاک و مستغلات مسکونی معمولاً همان چیزی هستند که شما آن را  در پوکر «دست ضعیف» می نامید.در این بازار قیمت‌های پایین‌تر به دلیل فروش اجباری ناشی از  دست‌های ضعیف ایجاد می شود و تداوم جریان به مرور قیمت‌ها را در بازار پایین تر هم می برد.»

اگرچه کاهش قیمت مسکن در کانادا تابجال تنها 3.3 درصد در سه ماه منتهی به ژوئن بوده است، اما اقتصاددانان  پیش‌بینی می‌کنند که میانگین قیمت مسکن بین 10 تا 20 درصد کاهش یابد. با این حال روزنبرگ می گوید فروش اجباری سرمایه گذاران می تواند قیمت ها را تا 40 درصد کاهش دهد. رابرت هوگ، اقتصاددان در رویال بانک کانادا، می‌گوید این کشور در مسیر یک رکود «تاریخی» است که بزرگ‌تر از هر رکودی در ۴۰ سال گذشته خواهد بود.

در پایان سال گذشته، قیمت خانه در کانادا به اوج خود نزدیک شده بود. بیش از نیمی از خریداران مسکن از هر نوع، از جمله سرمایه‌گذاران، به  وام‌هایی با نرخ متغیر روی آورده‌اند – نکته مهم این است که نرخ این وام‌های مسکن مطابق با هزینه استقراض معیار بانک مرکزی است.

این امر سرمایه گذاران را به طور کلی بدهکارتر می کند و تحقیقات بانک مرکزی نشان می دهد که آنها به احتمال زیاد 10 برابر کل درآمد خود  بدهی دارند. همچنین ممکن است افراد بیشتری مانند مشتری باتلر وجود داشته باشند که پیش پرداخت و همچنین وام مسکن یک ملک جدید را قرض گرفته اند و بنابراین 100 درصد قیمت خرید را بدهکار هستند و  تمام این بدهی ها  با چند برابر شدن نرخ بهره در چند ماه گذشته به میزان قابل توجهی  بیشتر شده است.

برای برخی از سرمایه گذاران، وضعیت حتی وخیم تر است زیرا آنها  حتی قبل از افزایش نرخ ها در حال از دست دادن سرمایه شان در املاک خود بودند.

استیو سارتسکی، یک دلال املاک در ونکوور، گفت این روزهاسرمایه گذارانی با او تماس می گیرند که  بخاطر وام مسکن با نرخ متغیر زیان ماهانه شان حداقل از 200 دلار به 400 دلار (155 دلار آمریکا به 310 دلار آمریکا) رسیده  و آنها نمی‌توانند با چشم انداز کاهش قیمتها مدت طولانی‌تری این نوع جریان نقدی منفی را تحمل کنند.

با وجود تمام رشد فعالیت سرمایه‌گذاران در سال‌های اخیر، خانه‌های تحت اشغال مالکان همچنان بزرگترین بخش بازار هستند و این افراد دلایل بیشتری برای ماندن دارند. با این حال، این خریداران معمولی در دو سال گذشته از چرخش کل بازار به وام‌های مسکن با نرخ متغیر در امان نبودند و بسیاری در حال حاضر شاهد افزایش پرداخت‌های ماهانه خود خواهند بود.

تحقیقات نشنال بانک کانادا نشان می دهدحدود 40 درصد از خریداران، وام مسکن با نرخ متغیر دارند . ولی حتی کسانی که وام با نرخ ثابت را به هنگام خرید انتخاب کردند، ممکن است برای مدت طولانی در امان نباشند.