کاهش 41 درصدی شمار معاملات مسکن در کلان شهر تورنتو پس از افزایش نرخ بهره در ماه گذشته

تاثیر نرخ های وام بالاتر در بزرگترین بازار منطقه ای مسکن کانادا موج می زند.

آخرین داده های هیئت منطقه ای املاک و مستغلات تورنتو (TRREB) نشان می دهد که 8008 ملک در ماه آوریل فروخته شده است که به مراتب کمتر از 13613 معامله در ماه مشابه سال گذشته و نشاندهنده  افت 41.2 درصدی است.

در مقایسه با آمار ماه مارچ امسال هم آمار به شکل قابل توجهی کاهش یافته و شمار معاملات 27 درصد کمتر شده است .

کوین کریگر،مدیر TRREB، در زمینه دلایل این قضیه  گفت: «بر اساس روندهای مشاهده شده در بازار مسکن آوریل، مطمئناً به نظر می رسد که بانک کانادا به هدف خود برای کاهش هزینه های مصرف کننده دست می یابد زیرا با تورم بالا مبارزه می کند.

نرخ‌های وام مسکن توافقی طی چهار هفته گذشته به شدت افزایش یافت و برخی از خریداران را وادار کرد تا  خرید خود را به تاخیر بیاندازند و در این میان کاهش شمار معاملات در حومه تورنتو به مراتب بیشتر بود.

در حالی که هزینه‌های وام‌گیری بالاتر برخی از خریداران بالقوه را به حاشیه برده، به نظر می‌رسد برخی فروشندگان هم از کاهش نسبی قیمتها دلسرد شده و فعلا از تصمیم خود صرف نظر کرده اند. .لیستینگ های جدید  ماه آوریل نسبت به سال گذشته 11.7 درصد کاهش داشته است.

از سوی دیگر کاهش فعالیت منجر به کاهش 3.5 درصدی  میانگین قیمت فروش یک ملکشد تا به این ترتیب میانگین قیمت فروش به  1254436 دلار  برسد.

پیش از این کارولین راجرز، معاون ارشد بانک مرکزی کانادا در گفتگویی در تورنتو تاکید کرده بود  قیمت‌ مسکن به زودی کاهش می‌یابد.

او گفت: “رشد قیمت مسکن در کانادا به طور ناپایدار قوی است ولی برای اقتصاد چیز بدی نیست که رشد قیمت مسکن کمی تعدیل شود . ما انتظار داریم که با افزایش نرخ ها این اتفاق بیفتد. این باید اتفاق بیفتد.”

با بالا رفتن نرخ بهره در ونکوور و تورنتو، بازندگان اصلی بازار مسکن صاحبخانه های جدیدی هستند که ملک شان را اجاره داده اند

همانطور که اجاره تورنتو و ونکوور ممکن است برای مستاجران محلی بالا به نظر برسد، صاحبخانه ها اغلب از آنها ضرر می کنند.

در سال‌های اخیر، بسیاری از سرمایه‌گذاران املاک و مستغلات در ونکوور و  تورنتو  با آرامش بخش عمده هزینه اقساط ماهیانه وام مسکن شان را از مستاجرین دریافت می کنند و از سوی دیگر یقین دارند که پس از چند سال به لطف افزایش سریع ارزش ملک شان ، آن را با سود قابل توجهی به فروش می رسانند.

اما با افزایش نرخ بهره و کاهش رشد قیمت، برخی از مالکان بدهکار  به ویژه خریداران دو سال اخیر ، ممکن است به دردسر بخورند و برخی کارشناسان هشدار می دهند که این مشکل حتی با افزایش اجاره بها هم شاید حل نشود.

ران باتلر، کارگزار وام مسکن مستقر در تورنتو  این روزها تماس‌های زیادی از سرمایه‌گذاران املاک انتاریو دریافت می‌کند که از home equity line of credit (HELOC) برای تمام یا بخشی از پیش‌پرداخت ملک دوم استفاده کرده‌اند. HELOC ها دارای نرخ های بهره متغیری هستند که وام دهندگان معمولاً به دنبال تغییرات در نرخ بهره معیار بانک مرکزی کانادا، آن را افزایش یا کاهش می دهند.

بانک مرکزی کانادا تا بحال نرخ کلیدی خود را 0.75 واحد درصد افزایش داده است و تحلیلگران انتظار دارند  در چند ماه آینده چندین بار دیگر افزایش یابد. افزایش نرخ به سرعت پرداخت‌های HELOC را افزایش می‌دهدو این می تواند دردسر جدی  برخی از سرمایه‌گذاران باشد که در اوج رونق مسکن در همه گیری کووید، املاک گران‌قیمت خریداری کردند.

آقای باتلر گفت: «اگر هفت سال پیش یک ملک اجاره‌ای خریداری کردید که بسیار ارزان‌تر بود ،زمان دارید که HELOC را بپردازید و احتمالا سود هم کرده اید.

اما اگر شما سرمایه‌گذاری هستید که در 18 ماه گذشته با استفاده از HELOC برای پیش‌پرداخت خانه ای با قیمت به مراتب بالا خریده ایدو  اجاره‌ای  دریافت می کنید که هزینه‌های ماهانه شما را به طور کامل پوشش نمی‌دهد، حالا به دردسر خورده اید.

باتلر که در مورد بازار انتاریو صحبت می‌کرد، گفت برای مالکانی که ارزش خانه اول خود را در سال‌های اخیر افزایش می‌دهد، غیرمعمول نیست که با توجه به ارزش خانه خود وام  دوم بگیرند تا پیش‌پرداخت یک ملک سرمایه‌گذاری را تامین کنند.  وام گیرندگان اغلب به بانک خود اعلام نمی کنند که قصد دارند از HELOC برای خرید خانه دوم استفاده کنند.

جان پاسالیس، مدیر Realosophy Realty، معتقد است اکثر صاحبخانه ها به اندازه کسانی که از HELOC برای تامین مالی پیش پرداخت های خود استفاده کرده اند آسیب پذیر نیستند. بسیاری از آنها وام مسکن با نرخ ثابتی دارند که برای چند سال دیگر قابل تمدید نیستند.

او افزود، اما با این وجود افزایش نرخ بهره برای صاحبخانه‌هایی که نمی‌توانند به طور کامل هزینه‌های ملک خود را با اجاره پوشش دهند، نگران کننده است.

آمار نشان می دهد که میانگین قیمت کاندوهای فروخته شده در2020 که متعاقباً در عرض 12 ماه پس از تصاحب مالک اجاره شده بودند، کمی بیش از 600000 دلار بود، با پیش پرداخت 20 درصد و نرخ وام مسکن ثابت پنج ساله رقابتی 2.29 درصدی، میانگین هزینه  ماهانه یک ملک با قیمت متوسط ​​به حدود 2800 دلار می رسد( 2286 دلار  قسط وام و متوسط ​​هزینه کاندوها 514 دلار در ماه). اما متوسط ​​اجاره بهای املاک گروهی که توسط  پاسالیس پیگیری شده بود کمتر از 2250 دلار بود که زیان ماهیانه بیش از 550 دلار را به همراه داشت.

برای بسیاری از سرمایه گذاران املاک و مستغلات، دلیل اصلی هزینه کردن میلیون ها دلار در املاکی که قادر به اجاره دادن آنها با سود نیستند، انتظار توانایی فروش با قیمت بسیار بالاتر است.

به باور پاسالیس در تورنتو بزرگ ، “مردم بر اساس سود سرمایه سرمایه گذاری می کنند.” آنها اهمیتی نمی‌دهند که هر ماه ضرر کمی داشته باشند، چون این فرض را پذیرفته اند که ارزش ملک تا پایان سال 50000 دلار یا 70000 دلار بیشتر خواهد شد. در حال حاضر، این گروه از مالکان در بازار می بینند که  که رشد قیمت آپارتمان‌ها به اندازه خانه های مجزا و تاون هاوس کاهش نیافته است و کمی خیال شان راحت است ولی شاید بازار به این صورت باقی نماند.

گروه دیگری از سرمایه گذارانی که آماده پذیرش جریان نقدی منفی هستند، کسانی هستند که ملکی را به عنوان خانه آینده برای فرزندان خود خریداری می کنند.  در حال حاضر ترس از اینکه فرزندان برای همیشه از بازار املاک و مستغلات خارج شوند در بین والدین ونکووری به صورت جدی وجود دارد .

با این حال به گفته باتلر ، افزایش  چند باره نرخ  بهره می تواند برخی از مالکان که ضرر مالی می دهند را راضی کند تا املاک خود را تخلیه کرده و برای فروش بگذارند و در مقابل برخی از سرمایه گذاران بالقوه آپارتمان با مشاهده این شرایط و عدم افزایش ارزش ملک مورد نظرشان در مدت زمان قابل توجه ، از خرید منصرف شوند و شرایط واحدهای استیجاری هم دستخوش تغییر خواهد شد.

با رد مجوز چند انبوه ساز در تورنتو، خریداران مسکن تا سقف 250 هزار دلار پیش پرداخت را از دست داده اند

هاسموک پاتل و همسرش فکر می کردند  یک تاون هاوس جدید در ریچموند هیل، انتاریو، مکان مناسبی برای بازنشستگی آنها در چند سال آینده خواهد بود.

اما با گذشت یک سال از امضای قرارداد پیش خرید ، رویای این زوج که برای رسیدن به آن  250000 دلار از  لاین آو کردیت برای آن هزینه کرده بودند، به یک کابوس تبدیل شده است.

پروژه 72 واحدی – Boss Luxury Towns – از Ideal Developments در پاییز گذشته  توسط سازمان تنظیم مقررات ساخت‌وساز خانه انتاریو به دلیل فعالیت بدون مجوز لغو شد و بعداً توسط سازمان نظارت استانی هم از صدور مجوز خودداری کرد.

پس از این قضیه ، وام دهندگان این پروژه اقدام به فروش زمین پروژه در نزدیکی خیابان یانگ و کرسنت برای بازپرداخت وام شان کردند. اگر این فروش توسط دادگاه در روز سه‌شنبه تأیید شود، به پاتل و سایر خریداران خانه‌های شهری آزاد گفته شده که احتمالاً پولی برای بازپرداخت سپرده‌های آنها باقی نخواهد ماند.

پاتل گفت: تمام پس انداز من و همسرم از بین رفته و من عملا از زندگی ساقط شده ام! .»

این مرد 61 ساله یکی از 29 خریداری است که مجموعاً 5.7 میلیون دلار سپرده برای دو پروژه خانه های شهری لغو شده از Ideal Developments  پرداخت کرده اند. سپرده های فردی آنها از 120000 تا 250000 دلار متغیر است.

گروه خریداران مجموعاً 2.8 میلیون دلار ضرر خواهند کرد زیرا برنامه ضمانت خانه انتاریو تنها حداکثر 100000 دلار برای سپرده‌های خانه آزاد محافظت می‌کند – و برخلاف آپارتمان‌ها، انبوه سازان ملزم به نگهداری سپرده‌های امانی نیستند.

برای پاتل، این می تواند به معنای از دست دادن 150000 دلار و به تاخیر انداختن بازنشستگی او برای مدت نامحدود باشد.

پاتل به سی بی سی نیوز گفت: “همسرم نمی تواند کار کند. من باید کاری انجام دهم.” من هر ماه به ازای پولی که از بانک قرض گرفته‌ام، سود ۷۰۰ دلاری می‌پردازم».
جان زینتیوکیل کهنه کار املاک و مستغلات تورنتو می گوید: قبلاً فروپاشی پروژه های پیش از ساخت غیرمعمول بود، اما این اتفاق بیشتر و بیشتر می شود زیرا بازار املاک و مستغلات در منطقه تورنتو بزرگ انبوه سازان  جدید را به این حوزه جذب کرده است ولی ممکن است سازنده تجربه مدیریت مالی و ساخت پروژه را به درستی نداشته باشد

پاتل در ماه می 2021 موافقت کرد که مبلغ 250000 دلار را برای تاون هاوس پرداخت کند،  ، چرا که مجری پروژه وعده داده بود اگر این کار را انجام دهد در زمان تحویل به او 200،000 دلار تخفیف در قیمت خرید خواهد داد.

در نمونه ای دیگر ین-هوی فا در مارچ 2020 مبلغ 250000 دلار برای واحدی در شهرک های ریچموند هیل پیش پرداخت کرد چرا که  به او وعده تخفیف داده شده بود.

اما مانند پروژه Patel، توسعه Richmond Towns در Major Mackenzie Drive و Lennox Avenue در اکتبر سال گذشته پس از تمدید نشدن مجوز  لغو شد.
پس از ماه‌ها تلاش برای تماس با توسعه‌دهنده برای بازگرداندن سپرده‌اش بدون موفقیت، فا از توسعه‌دهنده و ناداراجالینگام در دادگاه عالی انتاریو در ماه فوریه شکایت کرد تا 250,000 دلار سپرده او به اضافه 300,000 دلار خسارت مربوط به سهل‌انگاری ادعایی که منجر به از دست دادن مجوز توسعه‌دهنده شده است را جبران کند.

فا با ناامیدی به سی بی سی نیوز گفت: «ابهامات زیادی وجود دارد. من یک دوست دختر دارم، ما می‌خواهیم ازدواج کنیم و همچنین تشکیل خانواده بدهیم، اما اکنون به دلیل کاهش 250000 دلاری همه چیز متوقف شده است و واقعا من امیدی به پس گرفتن پولم ندارم. »

چرا حتی در صورت افت شدید قیمتها ،خرید مسکن هنوز از دسترس بسیاری از کانادایی ها دور خواهد بود؟

«حباب مسکن در شهرهایی مانند ونکوور و تورنتو به احتمال زیاد خواهد ترکید.» این هشداری است که در چندین دهه گذشته به اشکال مختلف در مقالات و اخبار به خریداران احتمالی مسکن داده می شود ولی تا به امروز نه تنها نشانی از وقوع آن نیست بلکه قیمتها بالاتر از هر زمان دیگری سیر صعودی اش را طی می کند.

البته افزایش شدید قیمت ها از زمان شروع همه گیری کاملاً شگفت انگیز بود و حیرت بسیاری از کارشناسان بازار مسکن را بدنبال داشت.

به گزارش نشنال بانک  میانگین شاخص قیمت مسکن در دو سال پس از شیوع کووید-19 در جهان 31.2 درصد افزایش یافته است. به گفته دارن کینگ- اقتصاددان نشنال بانک- در طول همه گیری تقاضا به شدت افزایش و عرضه کاهش یافته است و این مسئله منجر به ثبت برخی رکوردهای قیمتی در کشور شد.

او در گزارشی نوشت: «افزایش سرسام آور قیمت در بسیاری از شهرها طی دو سال گذشته غیرقابل باور بود؛ از جمله افزایش ۶۵ درصدی در هالیفاکس، ۵۵.۴ درصدی در همیلتون و ۳۹.۸ درصدی در اتاوا-گاتینو».

اما در آوریل، زمانی که بانک کانادا نرخ بهره خود را 0.5 درصد افزایش داد، بانک‌های بزرگ به سرعت  اقساط وامی  که از وام‌گیرندگان دریافت می‌کنند را  افزایش دادند و همانطور که انتظار می رفت ،بازار دیگر فعالیت سابق را ندارد.

استیو سارتسکی، مشاور املاک و مستغلات ونکوور، گفت: “ژانویه، فوریه نوعی اوج جنون بود و پس از حالا احساس می شود نفس بازار گرفته شده است. »

رابرت هوگ، اقتصاددان RBC معتقد است نه تنها شمار معاملات بلکه قیمت ها نیز در حال کاهش هستند.

در گزارش هفته گذشته، او پیش‌بینی کرد  قیمت‌ها در بهار امسال به اوج خود می‌رسد و در سال 2023 به طور متوسط ​​2.2 درصد کاهش می‌یابد – در حالی که پیش‌بینی‌های قبلی افزایش 0.8 درصدی را در سال 2023 نشان می‌داد.

هوگ نوشت: «ما فکر می‌کنیم که قیمت معیار ملی می‌تواند نزدیک به پنج درصد به صورت سه ماهه از اوج به پایین کاهش یابد.»

سارتسکی معتقد است شرایط  بدتر خواهد شد چرا که او در حال حاضر شاهد فروش املاک 10 یا 12 درصد کمتر از خانه های مشابه فروخته شده در شش یا هشت هفته پیش است.

او گفت: ” اگر در ماه فوریه خانه‌ای خریدید و دیدید همسایه‌تان امروز با قیمت‌های بسیار پایین‌تری وارد خانه‌ای مشابه می‌شود،  مطمئناً احساس می‌کنید که پول بیشتری در آن زمان پرداخت کرده‌اید.

اما آیا این کاهش قیمت ها فرصتی  واقعی برای خریداران  ایجاد نمی کند؟ آیا قیمتها سقوطی تاریخی خواهند داشت و امکان خرید برای بسیاری که حالا وام کمتری می توانند دریافت کنند ، بوجود خواهد آمد؟

به گفته هوگ ،کاهش 2.2 درصدی (همانطور که RBC پیش بینی کرده) حتی قیمت ها را به سطحی که در ماه مارس شاهد بودیم کاهش نمی دهد. حتی هشدار سقوط  ده درصدی   که سارتسکی در مقاله ای از آن صحبت کرده بود هم کارساز نیست.

در واقع، اگر نگاهی به آمار قیمت مسکن  که توسط انجمن املاک و مستغلات کانادا منتشر شده است بیاندازید ، متوجه می شوید  افت رویایی 30 درصدی قیمت ،  تنها ما را به قیمت های  اواخر سال 2020  باز می گرداند.

حتی اگر  نرخ بهره  در سال جاری حدود دو درصد افزایش یابد، انتظار می رود قیمت‌ها تا پنج درصد کاهش یابد .

ساریتا رئیسنگانی، مشاور املاک می‌گوید  بایدر در نظر بگیریم افزایش تورم ظرف امسال و سال آینده به این معناست که بسیاری از خانوارها  در تامین بودجه برای خرید خانه مورد علاقه شان مشکل خواند داشت . به گفته او  هزینه‌های جاری ، بیمه و مالیات به سرعت افزایش می‌یابد و همه اینها باعث می شود خریداران احتمالی احساس ناامیدی کنند.

پیش بینی بانک RBC از کاهش قابل توجه بهای مسکن در انتاریو و بریتیش کلمبیا در سال 2023

بانک مرکزی کانادا دو بار در سال 2022 نرخ بهره را افزایش داده است و پس از ثبت پایین ترین نرخ بهره در دوران همه گیری ، حالا به یک درصد افزایش یافته است.

طبق پیش‌بینی‌های RBC، این افزایش سریع نرخ که بر نرخ‌های اولیه در بانک‌ها تأثیر می‌گذارد، می‌تواند منجر به کاهش  قیمت مسکن در مترو ونکوور و تورنتو شود.

رابرت هوگ، اقتصاددان ارشد RBC،  در یادداشتی گفت: “ما انتظار داریم با تداوم روند افزایش نرخ بهره ، کاهش قیمتها در ونکوور و تورنتو  شدیدتر باشد. این کاهش قیمت در سال 2023 در بریتیش کلمبیا و انتاریو شدیدتر خواهد بود.”

بانک RBC پیش‌بینی می‌کند میانگین قیمت مسکن در بریتیش کلمبیا در سال جاری به 1.06 میلیون دلار خواهد رسید که  6.8 درصد نسبت به سال گذشته بیشتر است اما تا پایان سال 2023 به 1.02 میلیون دلار کاهش یابد.

این کاهش 3.8 درصدی، بیشترین میزان کاهش پیش بینی شده  در بین تمام استان ها خواهد بود و پس از آن انتاریو با 2.3 درصد قرار دارد.

در همین حال، هوگ پیش‌بینی می‌کند که قیمت‌ها در بهار امسال به اوج خود می‌رسند.او تخمین می‌زند که فعالیت فروش مسکن در سال جاری 13 درصد کاهش می‌یابد و در سال 2023 کاهش 14 درصدی بیشتری  را شاهد خواهیم بود و  انتظار دارد کاهش قیمت‌ها بر اساس جغرافیایی نابرابر باشد و فشار قیمت‌ها در بازارهایی مانند ونکوور و تورنتو بیشتر شود.

هوگ گفت شاید بتوان گفت هیچ راه گریزی برای خریداران بالقوه مسکن که به دلیل افزایش اخیر وام های مسکن با نرخ ثابت،  به سمت وام های مسکن با نرخ متغیر روی آورده اند، وجود ندارد.

نرخ‌های ثابت وام مسکن از پاییز  به طور قابل توجهی افزایش یافته  ولی تأثیر این قضیه بر بازار هنوز کمرنگ است، چرا که وام‌گیرندگان در عوض به سمت وام‌های با نرخ متغیر گرایش پیدا کرده‌اند که نرخ‌های آن به‌طور استثنایی پایین مانده است.

اما کمپین افزایش چند باره نرخ بهره از سوی  بانک مرکزی کانادا به زودی نرخ‌های متغیر را هم گران‌تر می‌کند و راه فراری برای وام‌گیرندگان باقی نمی‌گذارد.
در این گزارش پیش بینی شده  اقساط ماهانه وام مسکن برای صاحبان خانه در ونکوور به ازای هر یک درصد افزایش نرخ بهره (بر اساس ارزش بازار خانه‌های معمولی تا سه ماهه چهارم سال 2021) 526 دلار افزایش می‌یابد.

تقریباً یک سوم وزرای کابینه لیبرال کانادا در بخش مسکن سرمایه گذاری کرده اند

تقریباً یک سوم وزرایی که در کابینه لیبرال خضور دارند،  دست به سرمایه گذاری در املاک و مستغلات زده اند.

گرجه این امر کاملا قانونی است و صورت اموال آنها به دست کمیسیون تضاد منافع فدرال رسیده ، اما کارشناسان مسکن معتقدند  این حجم از  دارایی  نشان دهنده میزان فزاینده تلقی  کانادایی از املاک به عنوان یک سرمایه مالی به جای محلی برای زندگی است.

محبوبیت روز افزون این باور در جامعه کانادا و نقش جدی سرمایه‌گذاران در  رشد قیمت‌هادر اکثر مناطق کشور واکنش کریستیا فریلند  معاون نخست‌وزیر و وزیر دارایی را به دنبال داشت و آن را  «بی‌عدالتی بین نسلی» خواند و در ادامه گفت :«ما در خرید خانه و تشکیل خانواده شانس بهتری نسبت به جوانان امروز داشتیم و نمی‌توانیم کانادایی داشته باشیم که نسل در حال رشد آن از رویای مالکیت خانه دور باشد.»

او در این مراسم همچنین از اقداماتی در بودجه فدرال گفت که می تواند با افزایش عرضه و همچنین سرکوب مالی شدن املاک و مستغلات، با قیمت های بسیار بالا که جوانان کانادایی را از خانه بیرون می راند، مقابله می کند.

بر اساس تجزیه و تحلیل بانک مرکزی کانادا در اوایل سال جاری، خرید خانه توسط سرمایه گذاران از خریدارانی که برای اولین بار خانه خریده اند یا حتی از خریداران مجدد خانه در طول همه گیری کووید-19 پیشی گرفته است.

با توجه به اطلاعات ارائه شده به کمیسیون تضاد منافع فدرال، 12 وزیر از 39 وزیر کابینه – 31 درصد – املاکی دارند که در آن پرونده‌ها به عنوان اهداف «اجاره» یا «سرمایه‌گذاری» توصیف شده است.

این تعداد شامل وزرایی نمی شود که وام مسکن غیرمرتبط با اهداف اجاره یا سرمایه گذاری دارند.

بر اساس مکالمات با چندین مقام دولتی، سرمایه گذاری های اعلام‌شده  خانه‌های اجاره‌ای و همچنین زمین‌های خالی، املاکی که برای گردشگری استفاده می‌شوند و املاکی که با قصد نقل مکان به آنها خریداری شده‌اند را شامل می‌شود.

تمامی مالکیتهای ذکر شده  قانونی است و همه وزرا وظایف خود را بر اساس قوانین تضاد منافع کانادا  انجام داده و فهرست دارایی ها به کمیسیون تضاد منافع فدرال گزارش کرده اند.

فرانسوا فیلیپ شامپاین، وزیر نوآوری، دو ملک اجاره ای در بریتانیا نیز دارد، در حالی که 9 وزیر دیگر کابینه دارای املاک در داخل کشور هستند.

سرمایه گذاری نمایندگان پارلمان در بخش مسکن  تنها محدود به کابینه فدرال نیست و  نمایندگان مجلس از حزب محافظه کار، ان دی پی  و بلوک کبکوا همه دارایی های املاک و مستغلات ذکر شده  برای اهداف اجاره یا سرمایه گذاری دارند.

اما به عنوان اعضای کابینه، وزرا به طور منحصربه‌فردی در توانایی خود برای هدایت و اجرای تغییر سیاست‌هایی که می‌تواند قیمت‌ها را کاهش دهد، جایگاه ویژه‌ای دارند.

جان پاسالیس، رئیس Realosophy Realty، یک کارگزاری تورنتو، می‌گوید: «در یک دنیای ایده‌آل، منافع مالی یک فرد برای تصمیم‌گیری‌های آن‌ها مغرضانه نیست، اما مردم انسان هستند و بدیهی است که در آنجا تعارض منافع وجود دارد.

هیچ‌کس نمی‌خواهد ارزش دارایی‌های مالی یا طرح بازنشستگی‌اش کاهش یابد و فکر می‌کنم این قضیه  در بحث چند ماه پیش وزیر مسکن برای مورد حمایت از منافع مالی  والدین سرمایه‌گذار در املاک دیدیم.»

30 درصد منازل در انتاریو و بریتیش کلمبیا متعلق به صاحب خانه هایی است که بیش از یک واحد مسکونی دارند

گزارش جدید Statistics Canada نشان می‌دهد صاحب خانه ها در انتاریو، بریتیش کلمبیا، نوا اسکوشیا و نیوبرانزویک در سال‌های 2019 و 2020  بین 29 تا 41 درصد از کل املاک را در اختیار داشتند.

بر اساس این گزارش صاحب خانه هایی که مالکیت دو یا چند ملک را در اختبار دارند در نوا اسکوشیا  41 درصد ، در نیوبرانزویک 39 درصد ، در انتاریو 31 درصد و در بریتیش کلمبیا  29 درصد از  کل املاک  را شامل می شوند.

مالکان چند ملک در مجموع 22 درصد از کل مالکان در نوا اسکوشیا، 20 درصد در نیوبرانزویک، 16 درصد در انتاریو و 15 درصد در بریتیش کلمبیا را تشکیل می دهند.

آلن مک مستر، وزیر دارایی نوا اسکوشیا، گفت:” این استان مشابه بسیاری از بازارها در سراسر کشور، با عرضه محدود مسکن و افزایش قیمت مسکن مواجه بوده است.

از طرفی ما شاهد حضور افرادی هستیم که به استان می آیند و تعداد قابل توجهی ملک خریداری می کنند. به عنوان مثال، آنها ممکن است ملکی را در جنوب انتاریو بفروشند و بتوانند سه ملک را با پول آن خریداری کنند.”

این امر نوا اسکوشیا را بر آن داشت تا در اواخر ماه مارس مالیات نقل و انتقال ملک و مالیات بر دارایی را با هدف قرار دادن مالکان غیر مقیم در بودجه استانی خود معرفی کند. هر دو قانون  از 1 آوریل اجرایی شدند

داده‌های مرکز آمار کانادا نشان می‌دهد 10 درصد مالکان برتر در [انتاریو، بریتیش کلمبیا، نوا اسکوشیا و نیوبرانزویک]  درآمد سالانه بالای 125000 دلار دارند.

همین بخش از داده ها همچنین نشان می دهد که بین سال های 2018 و 2019 تعداد خریداران خانه اول  در نیوبرانزویک 17 درصد، در نوا اسکوشیا 9 درصد و در بریتیش کلمبیا 6 درصد افزایش یافته است.

انتشار این داده‌ها پس از آن صورت می‌گیرد که دولت فدرال مجموعه‌ای از اقدامات مسکن را اعلام کرد تا خانه‌ها را برای خریدارانی که برای اولین‌بار خرید می‌کنند مقرون‌به‌صرفه‌تر و به‌طور موقت برای افراد غیرمقیم کمتر در دسترس قرار دهند.

آیا واقعا ممنوعیت دو ساله فروش مسکن به خارجیان به کاهش قیمت ها در کانادا کمک خواهد کرد؟

روز گذشته بودجه  دولت فدرال شامل اقدامات متعددی با هدف آرام کردن بازار مسکن  اعلام شد.

از جمله این اقدامات ،اختصاص 4 میلیارد دلار برای کمک به شهرداری‌ها در برنامه‌ریزی و تحویل پروژه‌های مسکن، تعهد 1.5 میلیارد دلاری طی دو سال برای ایجاد 6000 واحد مسکونی با قیمت مناسب بود.

در کنار این اقدامات ، اعلام ممنوعیت دو ساله خرید مسکن مسکونی برای  خارجیان هم دیده می شود  ، هر چند دانشجویان و پناهندگان از این موضوع مستثنی هستند.

پس از اعلام این خبر ،کارشناسان املاک و مستغلات واکنش های متفاوتی داشتند و نظرات ضد و نقیضی در مورد تأثیرات آن بر بازار ارائه کردند.

نیکولا سنت جان، از شرکت Bosley Real Estate در انتاریو گفت: ” فکر می کنم  قبلاً در سال 2017 چنین چیزی را دیده ایم و اگر  در آن زمان واقعا تأثیری داشت، حالا هم می تواند تاثیر داشته باشد!!.»

اشاره سنت جان به مالیات 15 درصدی دولت استان انتاریو بر خریداران خانه های خارجی است که حالا به 20 درصد در سراسر استان افزایش یافته است .

مالیات مشابهی  هم در بریتیش کلمبیا  برای خریداران خارجی وجود دارد و ایلان واین تراب  از بنیانگذاران Mortgage Outlet  کنجکاو است که ببیند ممنوعیت فدرال این بار چقدر  در تغییر شرایط بازار مؤثر خواهد بود.

او اتاکید  می‌کند خانواده‌های طبقه متوسط در صورت عدم کاهش شدید قیمتها ، همچنان شانسی برای ورود به بازار مسکن نخواهند داشت.: «فکر نمی‌کنم این  اقدام به خریدارانی که برای اولین‌بار خرید می‌کنند کمک کند .بسیاری از اقدامات و بسیاری از برنامه ها، بیشتر حالت نمایشی داشته و تاثیر زیادی بر بازار ندارد. به نظرم  دولت باید در مورد اهداف خود در زمینه مسکن به مراتب شفاف‌تر باشد.»

سنت جان گفت که خرید خانه  توسط خارجی ها می تواند خرید خانه را برای کانادایی ها سخت کند،چرا که برخی از آنها می توانند به طور قابل توجهی بیشتر از سایر پیشنهاد دهندگان پیشنهاد دهند.

او در ادامه گفت: «بسیاری از اوقات بالاترین پیشنهاد از سوی یک خریدار خارجی ارائه می‌شود، بنابراین اگر از معادله خارج شوند، می تواند روی قیمت‌ها تأثیر می‌گذارد.

به دلایل حفظ حریم خصوصی، سنت جان نمی‌توانست تخمینی درباره تعداد خریدهای مشتریان خارجی  ارائه دهد، اما گفت که این تعداد «کم نیست».

واین تراب به جای ممنوعیت خرید خانه های خارجی، عوارض سختگیرانه ای را برای همه سرمایه گذاران املاک و مستغلات، صرف نظر از شهروندی، پیشنهاد می کند.

سنت جان و واینتراب هر دو بر این باورند که مسئله واقعی در کانادا عرضه است و وعده‌هایی که دولت برای گسترش پروژه‌های مسکن داده است، به آرام شدن بازار کمک می‌کند، مشروط بر اینکه واقعاً تکمیل شوند.

سنت جان همچنین پیشنهاد کرد افزایش بیشتر نرخ‌های بهره و ممنوعیت مناقصه‌های کور – در جایی که خریداران مسکن از میزان پیشنهادات دیگر مناقصه‌گران بی‌اطلاع هستند – نیز به آرام کردن بازار کمک می‌کند. ممنوعیت مناقصه کور از جمله وعده هایی بود که لیبرال ها قبل از انتخابات 2021 داده بودند.

بانک اسکوشیا: تعداد قابل توجهی از کانادایی ها خرید مسکن را به تعویق انداخته اند

بر اساس  تازه ترین نظرسنجی بانک اسکوشیا ، با افزایش چشمگیر قیمت مسکن، تعداد قابل توجهی از کانادایی‌ها برنامه‌های خرید خانه را قعلا متوقف کرده اند

جان وبستر، رئیس بخش املاک و مستغلات بانک اسکوشیا ، گفت: «تعجبی ندارد با وجود مجموعه نگران کننده ای از افزایش هزینه زندگی، کمبود عرضه مسکن و افزایش تقاضا ، کانادایی ها احساس کنند که مالکیت خانه  قعلا برایشان دور از دسترس است.

نظرسنجی مسکن بانک اسکوشیا که روز دوشنبه منتشر شد، حاکی از آن است  43 درصد از کانادایی ها در حال حاضر برنامه خرید مسکن را به تعویق انداخته اند . این رقم در سال 2021، 33 درصد و در سال 2020، 20 درصد بود.

بانک اسکوشیا در این زمینه نوشت: “در شرایط اقتصادی امروز، تعداد کانادایی ها که فعلا قید خانه دار شدن را زده اند  ،در مقایسه با سال اول همه گیری و اوج عدم اطمینان در سال 2020 دو برابر شده  است.”

به نظر می رسد جوانان کانادایی احساس بدتری نسبت به بازار مسکن دارند. بر اساس این نظرسنجی، 56 درصد از پاسخ دهندگان 18 تا 34 ساله گفتند که محیط اقتصادی فعلی آنها را به توقف برنامه  خرید مسکن سوق داده است، در حالی که 62 درصد گفتند که قعلا منتظر کاهش قیمت هستند.

با این وجود هیچ نشانه ای وجود ندارد که قیمت ها به این زودی کاهش یابد.

آخرین داده های انجمن املاک و مستغلات کانادا نشان می دهد که میانگین قیمت خانه در کانادا از سال گذشته بیش از 20 درصد افزایش یافته و در فوریه 2022 به رکورد 816720 دلار رسیده است. در همان ماه، نرخ تورم کانادا به 5.7 درصد افزایش یافت.

این نظرسنجی همچنین نشان داد شمار قابل توجهی از کانادایی‌ها تمایل دارند از شهرهای بزرگ دورتر شوند تا بتوانند با سرمایه خود خانه ارزشمندتر و بزرگتری بخرند،  35 درصد از پاسخ‌دهندگان در سال 2022 چنین نظری داشتند در حالیکه در سال قبل تنها 29 درصد بر این باور بودند.

مجله الکترونیکی

اقتصادی

مهاجرت

جامعه

پزشکی

مسکن

دسته‌ها