مهمترین دلیل افزایش اجاره بها در شهرهای بزرگ کانادا چیست؟

close-up of a sign in front an apartment building

در بحث بی‌پایان قیمت بالا و افزایش اجاره خانه در کانادا، خریداران خارجی تبدیل به محبوب‌ترین هدف برای سرزنش کردن و متمرکز کردن سیاست‌گذاری شده‌اند. اما این قضیه ممکن است بیشتر به این ربط داشته باشد که گروه بزرگی هر سال وارد کشور می‌شوند و کسی به فکر مسکن برای آن‌ها نیست: دانشجویان بین‌المللی.

تعداد دانشجویان خارجی در دانشگاه‌ها و کالج‌های کانادا بین سال‌های 2010 و 2017 با استناد به داده‌های دفتر آموزش بین‌المللی کانادا 119 درصد افزایش یافته است. این مرکز تخمین می‌زند که در پایان 2018 تعداد دانشجویان خارجی 435415 نفر بود.

این را هم اضافه کنید که تعداد بیشتری از کانادایی‌ها دارند به دانشگاه یا کالج می‌روند و مدت زمان بیشتری آنجا می‌مانند و این باعث افزایش شدید تقاضا می‌شود.

جدیدترین گزارش از «شبکه سرمایه‌گذاری املاک» به این نتیجه رسید که قیمت مسکن و اجاره خانه در مناطق نزدیک‌تر به دانشگاه و کالج‌ها گران‌تر است و اضافه کرد: «این دانشجویان خارجی ورودی نیازمند جایی برای زندگی کردن هستند و با افزایش جمعیت، فشار بیشتری بر بازارهای مسکن در شهرهای دانشگاهی می‌آید.»

به طور مثال این گزارش به شهر دانشگاهی کینگستون واقع در انتاریو اشاره می‌کند که خانه دانشگاه کویینز است. با وجود رشد جمعیت بسیار پایین، نرخ خالی بودن خانه‌های این شهر به طور شوک‌آوری پایین و معادل تنها 0.6 درصد است.

حتی شارلوت‌تاون در پرینس ادوارد آیلندز هم گزارش از کمبود مسکن برای دانشجویان داده و در شهرهای بزرگ‌تر مانند اتاوا که تخمین زده می‌شود یکی از بزرگ‌ترین کمبودهای مسکن دانشجویان را داشته باشد، دانشجویان گفته‌اند اجاره خانه‌ها سرسام آور هستند و این مشکلی است که کاهش حمایت استانی به دانشجویان آن را بدتر هم می‌کند.

در کانادا، عرضه مسکن نزدیک به مدارس آموزش عالی که بسیاری از آن‌ها هم در محدوده‌های شهری تازه هستند، نتوانسته به خوبی مثل کشورهای دیگر با موج ورودی دانشجویان بین‌المللی مقابله و به آن رسیدگی کند. 

یک شریک مدیریتی در یک صندوق سرمایه‌گذاری املاک به نویسندگان گزارش گفت که کانادا در زمینه توسعه مسکن دانشجویی خارج از دانشگاه‌ها «10 تا 15 سال از کشورهای دیگر عقب است». در این گزارش تخمین زده شده که تنها 3 درصد از دانشجویان دانشگاه‌های کانادا در مسکن مخصوص ساخته شده برای آن‌ها خارج از دانشگاه زندگی می‌کنند که این رقم در ایالات متحده 10 درصد و در بریتانیا 12 درصد است.

بانک CIBC در گزارشی اوایل امسال تخمین زد که کانادا حدود 300 هزار واحد مسکونی کمبود دارد که بخش اعظمی از آن هم به خاطر این است که دانشجویان خارجی در داد‌ه‌ها به عنوان «ساکن» به حساب نمی‌آیند و در نتیجه هیچ کس برای جمعیتی که اصطلاحا وجود ندارد خانه‌ای نمی‌سازد.

اما این جمعیت در عمل وجود دارد و در حال پر کردن بازارهای املاک با پول جدید است. در بریتیش کلمبیا که تعداد دانشجویان بین‌المللی در یک دهه اخیر چهار برابر شده است، یک دانشجوی بین‌المللی معمولی حدود 12 هزار دلار در سال صرف مسکن می‌کند.

گزارش شبکه سرمایه‌گذاری املاک این مسئله را به عنوان فرصتی برای سرمایه‌گذاران می‌بیند. با این حال همچنین اقرار می‌کند که حضور سرمایه‌گذاران در مسکن دانشگاهی می‌تواند باعث شود قیمت مسکن و اجاره خانه‌ها در آن محدوده‌ها متلاطم‌تر بشوند.

در گزارش‌ آمده است: «چون املاک نزدیک به نهادهای آموزش عالی ممکن است برای سرمایه‌گذاران جذاب باشند این امکان وجود دارد که آن‌ها نخستین افرادی باشند که وقتی فرصتی هست خریداری کنند. اما در عین حال سرمایه‌گذاران اولین افرادی هستند که در هنگام افت بازار آن را ترک می‌کنند.»

تا اینجا تا حد زیادی این مشکل دیده نشده و تا وقتی که اینطور باشد خود دانشجویان هستند که بیشترین ضربه را می‌خورند. این مسئله از طریق افزایش قیمت مسکن و سوء استفاده از دانشجویان در بازارهای مسکن سفت‌و‌سخت اتفاق می‌افتد. 

دانشجویان در واترلو شکایت کرده‌اند که قراردادهای رهن‌شان بدون توضیح در لحظه آخر کنسل می‌شوند. در شهرهای دیگر مسئولان دارند نسبت به واقعیت زندگی کردن دانشجویان در واحدهای اجاره‌ای خطرناک و بی‌کیفیت بیدار می‌شوند. 

در نهایت سیاست‌گذاران باید با این بحران رو به رشد مواجه بشوند و به آن پاسخ بدهند، اما اول باید این مسئله را درک کنند که این بحران وجود دارد.

image002