قیمت منازل لوکس در ونکوور و کلگری پایین آمد، در دیگر شهرها بالا رفت

خانه‌های لوکس در ونکوور و کلگری همینطور دارند ارزان‌تر می‌شوند.

این خانه‌ها و آپارتمان‌های درجه یک که هنوز تا حدود زیادی از دسترس کانادایی‌ها خارج هستند با استناد به گزارشی جدید از رویال لوپژ طی بازه 12 ماهه اخیر شاهد کاهش قیمت متوسط در هر دو شهر واقع در وسترن کانادا بودند. در عین حال، بازارهای تورنتو، اتاوا و مونترال شاهد افزایش قیمت اندکی بودند.

جیسون سوپروویچ یک مشاور املاک رویال لوپژ ساسکس واقع در ونکوور گفت: «دو سال اخیر نشانگر روندی از یک کاهش بسیار دراماتیک در ارزش این خانه‌ها در سراسر کشور بوده‌است.»

خانه‌های لوکس در بریتیش کلمبیا کاهش قیمتی 6.7 درصدی را تجربه کردند و قیمت متوسط آن‌ها به 5.4 میلیون دلار رسید. قیمت کاندو هم با کاهشی 4.4 درصدی به 2.4 میلیون دلار رسید. قیمت‌ها در بازار ونکوور به صورت کلی طی یک سال گذشته کاهش داشته‌اند؛ با این حال این شهر هنوز یکی از گران‌قیمت‌ترین بازارهای مسکن دنیا را دارد. در ژانویه، ونکوور به عنوان دومین بازار مسکن گران‌قیمت جهان در نظرسنجی مقرون به صرفگی بین‌المللی مسکن شناخته شد.

معمولا قیمت خانه‌های لوکس سه برابر خانه‌های متوسط است، اما قیمت آن‌ها می‌تواند در شهرهای بزرگ از جمله تورنتو، مونترال، ونکوور و کلگری چهار برابر هم باشد. با وجود اینکه دو شهر آخر شاهد کاهش قیمت خانه‌های لوکس بوده‌اند، بیشتر دیگر بازارها رشد داشته‌اند. از نظر ملی، بین عرضه و تقاضا شکاف افزایش داشته و تعداد زیاد خریداران و تعداد کم خانه‌ها باعث شده قیمت‌ها در بعضی مناطق بالاتر و بالاتر بروند. 

برای صاحبان خانه‌های لوکس در بازارهای در حال افت، کاهش قیمت معادل سرمایه بزرگی است. سوپروویچ می‌گوید شاهد فروش خانه‌های لوکس بسیاری با قیمت‌های تا 40 درصد زیر قیمت بازار بوده است. برای مالکانی که خانه‌های‌شان «بزرگ‌ترین پایه دارایی‌» هستند، این کاهش‌ها به معنی از دست دادن بخشی از دارایی خواهد بود.

اما افرادی که می‌خواهند وارد بازار لوکس بشوند حالا فرصتی عالی دارند. سوپروویچ گفت: «این زمانی فوق‌العاده برای دوباره سرمایه‌گذاری کردن خریداران است.»

در کلگری، کاهش قیمت خانه‌های لوکس کمتر دراماتیک بود و قیمت مسکن فقط 15 هزار دلار نسبت به بازه 12 ماهه قبلی کاهش پیدا کرد و به 1.95 میلیون دلار رسید. قیمت کاندوها هم با کاهشی 2 درصدی به 887 هزار دلار رسید.

جان هریپکو مشاور املاک رویال لوپژ بنچمارک این کاهش را در آلبرتا سیتی ناچیز می‌بیند. او می‌گوید بازار مسکن لوکس در کلگری نسبتا ثابت است اما نگرانی‌های اقتصادی می‌تواند در کمبود رشد نقش داشته باشد. او می‌گوید شهر از سال 2013 تا به حال شاهد «بازار فروشندگان» نبوده است و این در حالی است که عرضه کم به معنی افزایش قیمت است.

او گفت «این بازار هم بازمی‌گردد» و اشاره کرد که احتمالا تا دو سال آینده و تا زمانی که شهر بتواند خود را از بخش انرژی رها کند بهبود چشمگیری مشاهده نخواهد شد. او گفت: «سناریوی اقتصادی کلی در آلبرتا و کلگری باید بهبود چشمگیری داشته باشد.»

تا آن موقع، خریدارانی که نمی‌توانند صبر کنند ممکن است خیلی ضرر کنند. هریپکو گفت: «وقتی مجبورند تحمل کنند خیلی بزرگ ضرر می‌کنند». او گفت فروشنده‌ای را می‌شناسد که خانه‌اش را 3.7 میلیون دلار خرید و آن را 2.9 میلیون دلار فروخت.

در دیگر شهرهای بزرگ، قیمت متوسط مسکن لوکس دارد مدام رشد می‌کند. مونترال شاهد بزرگ‌ترین افزایش قیمت سالانه با جهشی بیش از 145 هزار دلار یا 8.5 درصدی از 2018 تا 2019 بود. قیمت متوسط در تورنتو 1.2 درصد بیشتر شد تا به 3.6 میلیون دلار برسد و قیمت اتاوا با رشدی 2.7 درصدی به نزدیک به 1.85 میلیون دلار رسید.

مسکن مقرون به صرفه هنوز برای بخش عمده ای از کانادایی‌ها دور از دسترس است. در 2019، گزارشی از سازمان غیرانتفاعی Generation Squeeze به این نتیجه رسید که قیمت مسکن تقریبا دو برابر چیزی است که هزاره‌ای‌ها می‌توانند پولش را بدهند و حالا زمان بسیار بیشتری طول می‌کشد تا مردم بتوانند پول پس‌انداز کنند. برای یک هزاره‌ای متوسط 13 سال طول می‌کشد بتواند 20 درصد پیش‌پرداخت یک خانه متوسط را جور کند و این در حالی است که در سال 1976 برای والدین‌شان این رقم پنج سال بود.

نیمی از مهاجران بعد از 5 سال این استان کانادا را ترک می‌کنند

مهاجرانی که به نیوبرانزویک نقل مکان می‌کنند جمعیت این استان را بالاتر برده‌اند و آن را به رقم رکوردشکن بیش از 780 هزار نفر رسانده‌اند، اما نگاهی نزدیک‌تر به ارقام نشان می‌دهد که خیلی از آن‌ها نمی‌خواهند آنجا زندگی کنند. 

تد مک‌دونالد، مدیر انستیتو تحقیقات، داده‌ها و تعالیم دانشگاه نیوبرانزویک مشغول جمع‌آوری داده‌هایی درباره این بوده که چند نفر تحت برنامه استانی مهاجرتی به آنجا می‌روند و می‌مانند.

او گفت: «دلیل انجام این کار این است که بهتر بتوانیم در زمینه جذب و حفظ مهاجران سیاست‌گذاری کنیم.»

برنامه استانی مهاجرت اجازه می‌دهد استان بتواند درخواست‌های مهاجرت را برای تایید فدرال، اسپانسر و تسریع کند. برنامه کارکنان بامهارت یا افراد تجاری باتجربه و خانواده‌هایی را وارد استان می‌کند که می‌خواهند آنجا زندگی کنند.

داده‌ها از اسناد ورود به استان از طریق برنامه مهاجرتی جمع‌آوری و با اسناد پزشکی افراد تطابق داده می‌شود. اگر مهاجران استان خود را تغییر بدهند، شماره‌های مراقبت از سلامت با تاریخ‌ها تعویض می‌شود.

داده‌ها نشان می‌دهد که نرخ حفظ مهاجران در سال اول بعد از ورود بالاست اما بعد ارقام تغییر می‌کند. در سال اول حدود 75 درصد از مهاجران حفظ می‌شوند. طی سه سال این رقم به 60 درصد کاهش پیدا می‌کند و بعد از پنج سال تنها نیمی از آن‌ها هنوز در استان ساکن هستند.

یکی از نکات غیرعادی این است که تعدادی از درخواست‌دهندگان هرگز ظاهر نمی‌شوند. این امر می‌توان به این دلیل باشد که آن‌ها هرگز وارد نیوبرانزویک نمی‌شوند بلکه به فاصله کمی بعد از ورود به استان، آنجا را ترک می‌کنند یا اسنادشان به دلیل تاریخ تولد غلط یا تفاوت در نحوه هجی شدن نام‌شان، پیدا نمی‌شود. 

در گزارش همچنین آمده که نیوبرانزویک تنها حدود 64 درصد از مهاجران مورد هدف ورودی از طریق برنامه مهاجرت خود را حفظ می‌کند.

تعداد زیادی از مهاجران به طور مداوم از چین وارد می‌شوند و از سال 2013 به بعد تعداد مهاجران ورودی از این کشور 100 نفر بوده است. اما تعداد مهاجران فیلیپینی از سال 2016 به شدت افزایش داشته و در سال 2017 به 170 نفر رسیده است. داده‌ها همچنین نشان می‌دهد که شانس ماندن فیلیپینی‌ها در نیوبرانزویک بسیار بیشتر است و چینی‌ها، ایرانی‌ها و ویتنامی‌ها کمتر آنجا باقی می‌مانند.

مک‌دونالد گفت نگه داشتن مهاجران در یک استان کوچک و روستایی مانند نیوبرانزویک کار بسیار چالش‌برانگیزی است. او گفت: «حفظ جمعیت مهاجران مسئله بزرگی برای نیوبرانزویک است. این مشکل بزرگی برای تمام مناطق غیر از تورنتو، مونترال و ونکوور است.»

در مرحله بعد، محققان به این مسئله نگاه می‌‌کنند که چرا احتمال باقی ماندن تعدادی از مهاجران بیشتر و احتمال ترک کردن دیگران بیشتر از بقیه است. مک‌دونالد گفت: «در این مطالعه ما به بررسی این مسئله پرداختیم که چه اتفاقی دارد می‌افتد. و حالا می‌خواهیم به این مسئله نگاه بیندازیم که چرا این اتفاق دارد می‌افتد.»


رای اخیر دادگاه علیه انجمن املاک تورنتو به سود بازیگران جدید بازار مسکن این شهر تمام شد

وقتی کریس پولارد می‌خواست کاندو خود واقع در تورنتو را در لیست فروش قرار بدهد، تصمیم گرفت اول در محله خودش یک فروش خصوصی را امتحان کند.

به خاطر تصمیمی که دادگاه عالی سال گذشته بر علیه انجمن املاک تورنتو گرفت، او و همسرش توانستند بررسی کنند که واحدهای مشابه به چه قیمت‌هایی به فروش رفته بودند و به این ترتیب توانستند قیمت‌گذاری بهتری برای خانه‌شان داشته باشند.

با وجود اینکه داده‌های قیمت فروش و تاریخچه املاک ارایه شده در بازار در دسترس است، فروش‌های خصوصی و دیگر مدل‌های فروش‌ جایگزین هنوز در بازار املاک کانادا جا نیفتاده‌اند. با این حال، آنتونی دوروشر معاون سازمان ترفیع رقابت گفت رای سال گذشته دادگاه عالی باعث شده اطلاعات بیشتری برای مصرف‌کنندگان وارد بازار بشود و فرصت‌هایی برای پیشبرد نوآوری شکل بگیرد.

او درباره این تغییر که بعد از هفت سال نبرد دادگاهی محقق شد،‌ گفت: «برای مصرف‌کننده متوسط، مزیت بهره بردن از انتخاب‌های بیشتری از ابزارهای آنلاین برای اتخاذ تصمیم‌هایی آگاهانه شکل گرفته است. این واقعا نتیجه‌ای عالی برای رقابت و نوآوری است».

بازیگرانی که به پس‌زمینه املاک آنلاین اضافه شده‌اند فرم‌های مختلفی به خود گرفته‌اند، از جمله شرکت‌هایی بین‌المللی مانند ردفین که قول حق کمیسیون‌های کمتری را می‌دهند. در عین حال، بازیگران کانادایی مانند زوکاسا و هاوس‌سیگما دارند مدل‌های داده‌محور خود را گسترش می‌دهند، استارت‌آپ‌های منطقه‌ای مانند فیشرلی دارند با تغییر قوانین انجمن‌های املاک سر برمی‌آورند و مشاوران املاک دارند سایت‌های داده خودشان را راه‌اندازی می‌کنند.

استیون گلیشر که ۱۸ سال است به عنوان یک مشاور املاک در مرکز شهر تورنتو کار کرده سایتی را به نام MLS Sold Data به عنوان منبعی برای مشتریان فعلی و بالقوه درست کرده تا شفافیت و اعتماد را بالا ببرد. او گفت مدت‌هاست از انتشار داده‌های بیشتری درباره قیمت‌های فروش حمایت می‌کند و بخشی از دلیل این کار هم این است که صنعت خودش تحت نظارت باشد.

گلیشر گفت: «در ارتباط با مشاوران املاک شاهد رویه‌های تجاری غیراخلاقی بسیاری هستم».

او گفت در گذشته خیلی برای مشاوران املاک راحت بوده که در حین تعیین قیمت‌های مزایده و فروش ارقام را به نفع خود تغییر بدهند تا بتوانند آمار مقایسه‌ای را تا حتی ۲۰۰ هزار دلار عوض کنند و مطمئن بشوند که برنده مزایده می‌شوند. او گفت: «می‌توان ارقام را دستکاری کرد تا هر طور که می‌خواهید به نظر برسند».

انجمن املاک تورنتو که به خاطر نگرانی‌های موجود درباره حفظ حریم خصوصی با انتشار داده‌ها مخالف بود گفت تعدادی از مصرف‌کنندگان حتی املاک خود را در سیستم MLS‌ ثبت نمی‌کنند تا حریم‌شان حفظ بشود. جان دی‌میشل رییس انجمن در بیانیه‌ای گفت نگران است که افراد داخل و خارج این صنعت چطور از داده‌ها استفاده می‌کنند و می‌خواهد از املاک معنوی و اطلاعات شخصی خود محافظت کند.

او گفت: «در حال حاضر در پروسه حسابرسی و حفاظت از اطلاعات محرمانه در پایگاه داده انجمن هستیم که کاری است که اعضا و مصرف‌کنندگان از ما انتظار دارند و قانون از ما می‌‌خواهد».

لارن هاو مدیر عامل سایت املاک زوکاسا گفت این سایت معمولا به درخواست افراد تاریخچه قیمتی یک یا دو ملک را به خاطر نگرانی‌های حفظ حریم خصوصی از سایت خود حذف می‌کند. با این حال روی هم رفته این داده‌ها به شرکت اجازه داده اطلاعات بیشتری فراهم کند و به شکل‌گیری ابزار جدید آن برای پیش‌بینی بهتر تغییرات قیمتی کمک می‌کند.

او گفت: «این به ما اجازه می‌دهد از نظر تفسیر داده‌هایی که فراهم می‌کنیم نوآوری بهتری داشته باشیم».

با وجود نگرانی‌های حفظ حریم خصوصی، رای دادگاه عالی باعث شده انجمن‌های املاک در شهرهای بزرگ از جمله ونکوور، کلگری و اتاوا داده‌های خود را آنلاین منتشر کنند و انجمن املاک کبک هم در حال بررسی مسئله است.

با این حال جان اندرو استاد املاک دانشگاه کویینز گفت حتی با وجود اینکه شاهد افزایش شفافیت اطلاعات بوده‌ایم و شرکت‌های جدید وارد بازار شده‌اند، به نظر نمی‌رسد بازار کلی تغییر چندانی کرده باشد.

او گفت:‌ «بیشتر مردم به داده‌های در دسترس سر نمی‌زنند بنابراین واقعا فکر نمی‌کنم این مسئله تاثیری عمیق روی بازار داشته باشد. پیش‌بینی می‌کردم این قدم بعدی در روند کلی حرکت به سمت آزادسازی داده‌ها باشد و این اتفاق واقعا نیفتاده که من را متعجب کرده است».

او انتظار داشت کانادایی‌های بیشتری روند رشد املاک ثبت شده با قیمت‌های ثابت در آمریکا را دنبال کنند و به راه‌های دیگر برای کاهش کمیسیون‌ها رو بیاورند با این حال اکثر مردم هنوز از مدل استاندارد پیروی می‌کنند.

اندرو گفت: «به نظرم به خاطر درجه اطمینان مصرف‌کننده است. آن‌ها دارند درباره خانه‌شان تصمیم می‌گیرند که با فاصله بزرگ‌ترین سرمایه‌گذاری‌شان است»

چرا باید قیمت خانه ها در حومه ونکوور و تورنتو از لندن و نیویورک بالاتر باشد؟

وقتی مردم درباره افزایش شدید قیمت مسکن در شهرهای بزرگ کانادا صحبت می‌کنند، یک پاسخ رایج این است که تورنتو یا ونکوور و مونترال دارند تبدیل به شهرهای با کلاس جهانی می‌شوند و چنین شهرهایی گران هستند.

این مسئله حقیقت دارد که شهرهای در سطح جهانی گران قیمت هستند، اما مسئله حقیقی دیگر هم این است که آن شهرهایی که ما شهرهای کانادا را با آن‌ها مقایسه می‌کنیم در عین حال مناطق حومه شهری مقرون به صرفه دارند.

اصطلاحی هست که می‌گوید بران تا پولت برسد. یعنی شهر را ترک کن و به مسیرت ادامه بده تا وقتی به یک محله حومه شهری برسی که می‌توانی پولش را بدهی. می‌توان چنین کاری را در نیویورک، لندن، رم، شانگهای یا توکیو انجام داد. اما دیگر واقعا نمی‌توان این کار را در تورنتو یا ونکوور انجام داد.

در تحلیلی که اویل امسال انجام شد، سایت فایندر.کام به این نتیجه رسید که شهرهای کانادا کمترین تخفیف‌ها برای نقل مکان به حومه شهرها را دارند. در تورنتو، قیمت یک ملک مسکونی در حومه‌شهر تنها حدود 20 درصد ارزان‌تر از داخل شهر است و در ونکوور این رقم به 24 درصد می‌رسد.

این را با نیویورک مقایسه بکنید که در آن می‌توان برای نقل مکان به حومه‌ شهر یک تخفیف 55 درصدی گرفت. در لندن هم این رقم 45 درصد است که بالاتر از میانگین جهانی 41 درصد قرار دارد.

فایندر.کام در نتیجه‌گیری تحلیل خود نوشت: «بالاخره ظاهرا اگر تورنتویی‌ها داخل شهر زندگی کنند وضع‌شان بهتر است.»

به طور مثال، با وجود اینکه شهرهایی مثل نیویورک یا لندن آوازه‌ای برای گران قیمت بودن دارند، می‌توان با معادل 344 هزار دلار کانادا در حومه‌های ماساپکا نیویورک یک خانه پنج خوابه و با معادل 421 هزار دلار کانادا در ایست اِند لندن یک خانه متوسط خریداری کرد.

این را با محدوده حومه شهری 905 تورنتو مقایسه کنید که در آن قیمت متوسط انواع املاک در ماه مه به 770065 دلار رسید که 40 درصد بالاتر از میانگین سافلک کانتی در نیویورک (545 هزار دلار کانادا) بود. قیمت متوسط یک خانه در استتون آیلند که فاصله کمی با منهتن دارد 70 هزار دلار کمتر از محله 905 است.

این هزینه‌های نسبتا بالای زندگی در حومه شهرها نشان می‌دهند که قیمت‌های بالای مسکن در تورنتو  و ونکوور ممکن است در طولانی مدت پایدار نباشند. اگر خانه‌های مقرون به صرفه وجود نداشته باشد، ممکن است جوانان در کوتاه مدت  از تورنتو و ونکوور به شهرهای دیگر صورت بگیرد.

image00300000

بیزنسها

اقتصادی

مهاجرت

جامعه

فناوری

مسکن

دسته‌ها