ویروس کرونا و«فاصله‌گیری اجتماعی» چقدر بر تصمیم خریداران در بازار مسکن کانادا تاثیر خواهد گذاشت؟

چند هفته پیش بازار مسکن بهار تورنتو بسیار داغ و تعداد خریداران بیشتر از موجودی‌های ثبت شده بود. حتی تا هفته قبل ، مدیران شرکت‌های املاک نتایج مختلطی را از ارایه خانه‌ها در آخر هفته گزارش دادند.ولی با جدی شدن همه گیری ویروس کرونا به نظر می رسد بازار مسکن کانادا روند کاملا متفاوتی را دنبال کند.

انجمن املاک تورنتو هنوز پیش‌بینی قبلی خود مبنی بر رشد 10 درصدی قیمت در سال جاری را تغییر نداده و جیسون مرسر مدیر تحلیل بازار می‌گوید هنوز دو هفته دیگر طول می‌کشد تا وضعیت کمی واضح‌تر بشود.

او اشاره می‌کند که بسته شدن مکان‌ها و کنسل شدن رخدادها به خاطر کووید-19 در پایان هفته گذشته واقعا مشاهده شد، اما باید در نظر گرفت که نرخ بهره در طی یک هفته دو بار کاهش یافته است .

وی گفت: «چیزی که خواهید داد عملا این است که فروشندگان و خریداران بالقوه هزینه‌های بسیار پایین وام گرفتن را مقابل پتانسیل پایین‌تر رفتن و اثرات اقتصادی و سلامتی کووید-19 می‌سنجند.»

فیل سوپر مدیر عامل رویال لوپژ گفت کاهش فوق‌العاده یک درصدی نرخ بهره بانک مرکزی آن هم تنها در چند روز باعث شد بازار مسکن به دو بخش تقسیم شود.

اولین گروه شامل افرادی است که برنامه‌های خود برای خریدن یا ثبت کردن خانه‌شان را به تعویق انداخته‌اند تا بتوانند طبق توصیه مسئولان سلامت عمل و از فاصله‌گیری اجتماعی اعلام شده پیروی کنند. اما سوپر گفت یک گروه دیگر هم شامل افرادی است که بهبود ناگهانی وضعیت مقرون به صرفگی باعث شده تشویق بشوند، «افرادی که قبلا نمی‌توانستند مسکن خریداری کنند حالا حس می‌کنند این فرصت بیش از حد مهم است که بخواهند آن را رها کنند.»

جان لوسینک رییس Right at Home Realty می‌گوید ویروس ممکن است از جذبه نرخ بهره پایین قدرتمندتر باشد. او گفت: «اگر نمی‌توانید بیرون بروید تا خانه ببینید اهمیتی نمی‌دهم که نرخ بهره منفی هم باشد. مطمئن نیستم چند مشاور املاک می‌توانند در این وضعیت کارشان را انجام دهند.»

دوشنبه گزارش هفتگی این شرکت نشان داد میزان ثبت مسکن در هفته گذشته 7.5 درصد نسبت به هفته قبل افزایش یافته بود اما هنوز نسبت به بازه مشابه سال گذشته 4 درصد کمتر بود. فروش‌های در حال انجام 11 درصد افزایش پیدا کرده بودند و تراکنش‌های در حال بسته شدن 14 درصد بیشتر شده بودند.

اما تعداد خانه‌هایی که برای بازدید آماده هستند بسیار پایین بود و لوسینک گفت هفته آینده تصویر بسیار متفاوتی شکل خواهد گرفت. او گفت: «تا پایان هفته تعجب می‌کنم اگر خانه‌ای برای بازدید گذاشته شود واین منجر به کاهشی 50 تا 70 درصدی در تراکنش‌های ورودی خواهد شد. به نظرم حتما شاهد اثری خواهیم بود اما با توجه به تمام خبرهایی که دارد از دولت و صنایع منتشر می‌شود، این اتفاق چند روز به طول خواهد انجامید.»

خدماتی که از صنعت املاک حمایت می‌کنند هم دارند بسته می‌شوند. کریستوفر الکساندر مدیر منطقه‌ای Re/max گفت شرکتش نمی‌تواند عاملان را مجبور کند نمایش خانه برگزار نکنند. او گفت: «اما به شدت آن‌ها را تشویق می‌کنیم نمایش خانه‌ها را تا موقع بازگشتن مدارس معلق کنند.»

در عین حال، او گفت استفاده از ابزارهای فروش مجازی بسیار افزایش داشته است. تعدادی از مشاوران املاک شاغل در کشورهای اروپایی از این ابزارها استفاده می‌کنند. این بیشتر در کشورهایی که همه امور در آنها بسته شده‌ یا در جاهایی مانند اتریش اتفاق می‌افتد که ارایه خانه در بحبوحه شیوع کووید-19 ممنوع اعلام شده است.

رشد دو رقمی قیمت املاک تورنتو در کنار کاهش عرضه در بازار

قیمت معیار یک خانه در تورنتو بزرگ به بالاترین حد خود در تاریخ رسیده است. شاخص قیمت معیار صنعت در فوریه به 846100 دلار رسید که نسبت به سال قبل 10.19 درصد بیشتر بود. قیمت معیار شهر تورنتو به 932500 دلار رسید که نسبت به ماه مشابه سال قبل 9.40 درصد بیشتر بود. کاندوها به یک اوج جدید رسیدند اما خانه‌های تک‌خانوار هنوز با اوج خود فاصله دارند.

نرخ رشد قیمت معیار به رشد بالاتر از حد معمول بازگشته است. رشد قیمت از ماه مه 2019 تا به حال رشد ماهانه مداوم داشته است. با 10.19 درصد رشد نسبت به سال قبل، این شدیدترین حرکت قیمت از اکتبر 2017 تا به حال بوده است.

قیمت فروش میانه حتی دارد بیشتر رشد می‌کند. انجمن املاک گزارش داد که قیمت فروش میانه در فوریه به 780 هزار دلار رسید که 15.57 درصد بیشتر از سال قبل بود. فروش در شهر تورنتو به 788 هزار دلار رسید که 16.40 درصد بیشتر از سال قبل بود. با وجود این افزایش شدید، قیمت میانه هنوز بیش از 10 درصد کمتر از قیمت معیار است.

قیمت متوسط فروش هم دارد افزایش‌های چشمگیری پیدا می‌کند و بخشی از دلیل آن بازگشت بازار لوکس است. قیمت فروش متوسط خانه‌ها در فوریه به 910290 دلار رسید که 16.64 درصد بیشتر از فوریه سال قبل بود. قیمت فروش متوسط شهر تورنتو به 989218 دلار رسید که نشان از افزایشی 17.73 درصدی داشت. 

در فوریه 7256 خانه فروخته شد که 44.39 درصد از یک سال قبل بیشتر بود. این بالاترین رقم فروش فوریه از 2017 تا به حال بود. 

انجمن املاک تورنتو گزارش داد 10613 خانه جدید در فوریه وارد بازار شدند که 7.99 درصد نسبت به سال قبل بیشتر بود.

در فوریه 8816 موجودی فعال وجود داشت که نسبت به سال قبل نشانگر کاهش چشمگیر 33.63 درصدی بود. شهر تورنتو 2720 موجودی فعال داشت که 30.82 درصد کمتر از سال قبل بود. 

روی هم رفته، بازار املاک تورنتو در فوریه شاهد افزایش قیمت و فروش شدید و کاهش موجودی بود. افزایش فروش بیشتر به خاطر ورود دوباره افرادی به بازار بود که سال قبل به خاطر معرفی قوانین استرس تست جدید وام مسکن دست نگه داشته بودند. این مسئله منجر به رشد قیمت قابل توجه هم شده است. از آنجا که هیچ کس نمی‌خواهد به خاطر افزایش قیمت فعلا خانه‌اش را بفروشد، در فصل بهار بازار می‌تواند محدودتر از قبل باشد.

پیش‌بینی افزایش قیمت مسکن مترو ونکوور در 2020 و 2021

با استناد به جدیدترین گزارش چشم‌انداز بازار مسکن سازمان وام مسکن و مسکن کانادا، بازار مسکن مترو ونکوور طی دو سال آینده «متعادل» باقی خواهد ماند و انتظار می‌رود قیمت‌ها در راستای رشد جمعیت افزایش پیدا کنند.

فروش و قیمت مسکن اخیرا در نتیجه چند فاکتور از جمله افزایش نرخ بهره وام مسکن و مالیات‌های جدید کاهش پیدا کرده بود اما این سازمان پیش‌بینی می‌کند که از سال 2020 و تا سال 2021 هم افزایش قیمت و هم رشد فروش مسکن متوسط خواهد بود.

انتظار می‌رود خانه‌های مستقل، کاندوها و آپارتمان‌هایی که قیمت‌شان کمتر از 700 هزار دلار است بیشترین میزان تقاضا را خلق کنند چون «خانه‌هایی که در این بازه قیمتی قرار دارند در دسترس خریدارانی هستند که می‌خواهند بر پایه درآمدشان خانه بخرند و املاکی که نیازمند سهم چشمگیری برای پرداخت مبلغ پیش پرداخت هستند کمتر مقرون به صرفه هستند.»

گزارش می‌گوید انتظار می‌رود رقم پروژه‌های تازه کلید خورده مسکن، مخصوصا خانه‌های چندخانوار بالا باقی بماند. این خانه‌ها در حال حاضر 88 درصد از تمام واحدهای تازه را تشکیل می‌دهند.

اریک باند متخصص ارشد CMHC ونکوور می‌گوید: «همینطور که تراکم بالا می‌رود و چالش‌های مقرون به صرفگی باقی مانده‌اند، واحدهای چندخانوار مسئول اکثر ساخت‌و‌سازهای خانه‌های جدید خواهند بود.»

انتظار می‌رود وضعیت استخدام در منطقه به بهبود وضعیت بازار مسکن نوساز کمک کند چون نرخ بیکاری هنوز پایین و نرخ اشتغال موقعیت‌های کاری بالا باقی مانده است. گزارش می‌گوید کارفرمایان این منطقه ممکن است مجبور شوند حداقل دستمزدها را افزایش دهند تا بتوانند کارمندان را حفظ و افراد جدید را جذب کنند.

در گزارش آمده: «استخدام کامل و افزایش حداقل دستمزدها باعث می‌شود وضعیت مالی خانوارها و اعتماد مصرف‌کننده افزایش پیدا کند که در نتیجه از خریدهای بزرگ از جمله مسکن حمایت می‌کند.»

احتمالا اجاره‌نشین‌ها شاهد بهبود قابل توجهی نخواهند بود. گزارش می‌گوید بازار سفت‌و‌سخت اجاره با نیروی افزایش جمعیت در منطقه به همین منوال به کار خود ادامه خواهد داد و تقاضا و مبلغ اجاره‌ها را بالاتر خواهد برد.

اقتصاددان ارشد CMHC گفت تنش‌های تجارت جهانی به عنوان یکی از ریسک‌های منفی بازار مسکن کانادا دیده می‌شوند.

باب دوگان گفت: «نرخ‌های بهره وام مسکن خیلی پایین هستند و این چیز خیلی مثبتی است. اما درجه بدهی در کانادا بسیار بالاست و به همین دلیل باید نوعی شوک وجود داشته باشد که باعث شود بیکاری بالا برود یا درجه استخدام کاهش پیدا کند و این می‌تواند اثری واقعی روی عملکرد وام‌ها داشته باشد».

در بازار مسکن امسال ونکوور ،شمار معاملات کاهش می یابد ولی قیمت ها نه

کارشناسان مسکن در بریتیش کلمبیا پیش بینی می کنند شمار معاملات مسکن در این استان در سال جاری کاهش می یابد و البته افزایش نرخ بهره برخی از مالکان را در پرداخت اقساط وام هایشان با مشکل مواجه خواهد کرد.

انجمن مشاورین املاک بریتیش کلمبیا در اولین پیش بینی خود برای سال جاری اشاره می کند شمار معاملات مسکن برای امسال با کاهش 8.6 درصدی به 94855 واحد می رسد و این روند کاهشی در اوایل سال 2019 هم ادامه خواهد داشت.

البته سال گذشته هم میزان معاملات مسکن کاهش 7.5 درصدی داشت ولی با تمام اینها شمار معاملات مسکن به مراتب بالاتر از متوسط ده سال اخیر (84800 واحد) باقی خواهد ماند.

در بین سالهای اخیر ، 2016 با توجه به افزایش نرخ اشتغال استان ، مهاجرت کارگران به بریتیش کلمبیا و افزایش اعتماد مشتریان توانست رکورد 112209 معامله مسکن را رقم بزند و پس از آن با روند کاهشی در بازار مواجه بودیم.

به عقیده کارشناسان ، افزایش نرخ بهره به همراه کاهش رشد اقتصادی و سخت گیری های بیشتر برای اعطای وام مسکن از جمله دلایل اصلی کاهش تعداد معاملات خواهد بود.

از سوی دیگر میزان عرضه مسکن هم در کف قرار ارد و به پایین ترین میزان در یک دهه اخیر خواهد رسید چرا که تنها 60 هزار واحد مسکن در حال ساخت در مناطق مختلف بریتیش کلمبیا وجود دارد.

اما برای قیمت مسکن پیش بینی شده در سطح استان با رشد 6 درصدی قیمت در خلال امسال ، متوسط بهای مسکن به 752هزار دلار خواهد رسید و در سال 2019 با کاهش میزان رشد به 4 درصد ، متوسط بهای مسکن 781800 دلار خواهد بود.

پیش بینی کارشناسان از آینده بازار املاک کانادا پس از اجرای قانون جدید وام مسکن

تصویب اجرای استرس تست برای گروه جدیدی از خریداران مسکن از ابتدای سال جدید می تواند امید و آرزوی خریداران خانه اولی و خانواده هایی که تصمیم به خرید خانه ای بزرگتر داشتند را به چالش بکشد.

بر اساس اعلام نهاد نهاد اصلی سیاست گذاری بانکی کانادا( The Office of the Superintendent of Financial Institutions ) ، از اول ژانویه خریداران باید نشان دهند می توانند وام مسکن بیمه نشده شان را در نرخ فعلی به اضافه دو  درصد و یا نرخ وام مسکن 5 ساله اعلام شده از سوی بانک مرکزی کانادا پرداخت کنند. در حال حاضر استرس تست تنها برای افرادی که از وام های بیمه شده استفاده می کنند اجباری است .

امیر حمزه علی ، برترین مشاور املاک شرکت Royal LePage طی سال 2016 (در بریتیش کلمبیا )معتقد است استرس تست جدید برای وام های بیمه نشده پس از اجرایی شدن در اول ژانویه می تواند در مجموع روند بازار مسکن را کندتر کند.با این حال او تاکید می کند تاثیر این مسئله بر میزان تقاضای مسکن و همچنین تاثیر گذاری مداوم بر قیمت ها قابل پیش بینی نیست.

او در ادامه می گوید :«قبل از اجرایی شدن قانون جدید ، شاهد خواهیم بود  آن دسته از خریدارانی که از وام های بیمه نشده استفاده می کنند و مشمول قانون می شوند ، برای نهایی کردن خریدشان به بازار هجوم می آورند. پس از اینکه استرس تست جدید اجرایی شود ،شاید تقاضا برای خرید مسکن در محدوده های مختلف قیمت کاهش نیابد وحتی این شانس وجود دارد که مسکن های ارزان قیمت تر با افزایش تقاضا مواجه شوند. برای مثال تغییر قوانین دریافت وام مسکن در سال گذشته تقاضا برای خانه های زیر 1.5 میلیون دلاری را افزایش داد چرا که این محدوده قیمتی بود که اکثر خریداران با توجه به میزان وام تایید شده شان توانایی پرداخت داشتند. »

فیل سوپر مدیر اجرایی شرکت Royal LePage هم در این مورد می گوید:«قوانین جدید وام مسکن از سوی OSFI می تواند چالش های جدیدی را برای خریداران ایجاد کند. سیاست جدید دولت به ویژه صاحب خانه هایی که قصد خرید سرپناهی بزرگتر را داشتند به تردید خواهد انداخت . برخی از آنها شاید به گزینه های ارزان تر فکر کنند و برخی دیگر هم به طور کامل از خرید صرف نظر کرده و از بازار خارج می شوند.

تیم هوداک مدیر اجرایی سازمان مشاورین املاک تورنتو  معتقد است تصویب استرس تست جدید برای وام های بیمه نشده ، تیرخلاصی به بازار نه چندان پویای مسکن تورنتو است . به باور او این قانون بیش از همه به طبقه متوسط و افرادی که سالها برای خرید و یا بزرگتر کردن منزلشان پس انداز کرده بودند ، ضربه می زند و آنها را مجبور می کند یا بیشتر مقروض شوند و نرخ بهره بالاتری بپردازند و یا اینکه اصلا از خیر خرید خانه بگذرند.

اما حمزه علی به نکته مهم دیگری هم در این زمینه اشاره می کند و می گوید:«مدت زمان تاثیر قانون جدید بر بازار مسکن هم نامشخص است و پیش بینی ها برای کاهش میزان تقاضا در بازار مسکن بین دو تا پنج سال متغیر است ولی آنچه واضح است ، تاثیر گذاری به مراتب قوی تر این قانون نسبت به دیگر اقدامات اخیر دولت های فدرال و استانی در بازار مسکن است و می تواند قدرت خرید بسیاری از خریداران را کاهش دهد. »

حمزه علی امیدوار است این بار سخت گیری دولت بیش از حد نباشد و شانسی به خریداران داده شود.

اما همه کارشناسان بازار به اندازه او به آینده بازار مسکن پس از اجرای این قانون خوش بین نیستند .

ویل داونینگ اقتصاددان ارشد Mortgage Professionals Canada معتقد است اجرا این قانون دست کم 10 تا 15 درصد از فعالیت بازار مسکن می کاهد و به این ترتیب در کمتر از دو سال ، شاهد کاهش اشتغال در بخشهای مختلف صنعت مسکن خواهیم بود و شاید بین 100 تا 150 هزار شغل بخاطر همین کاهش فعالیت و آرام شدن بازار مسکن از بین برود!

19750953 - mortgage application form with a calculator and house  3d

هشدار تکراری کارشناس اقتصادی درباره سقوط 40 درصدی بهای مسکن در کانادا(فیلم)

بازار مسکن انتاریو با وضع مالیات برای خریداران خارجی و قوانینی دیگر در هفته های اخیر کمی آرام تر شده و تعداد معاملات به نحو چشمگیری کاهش یافته است .

همین مسئله باعث شده تا دیوید مدنی ، کارشناس مشهور اقتصادی مرکز Capital Economics پیش بینی مشهور سالهای گذشته اش را تکرار کند و مدعی شود حباب مسکن خواهد ترکید و بهای ملک در کانادا طی 5 سال آینده بین 20 تا 40 درصد کاهش خواهد یافت.

مدنی که طی هشت سال گذشته دست کم سه بار دیگر چنین پیش بینی داشته ، همچنان اصرار دارد قیمتها در بازار مسکن ونکوور و تورنتو حبابی بیش نیست و بزودی با ترکیدن آن اصلاح قیمتها آغاز می شود.

این پیش بینی در حالی صورت گرفته که فروش مسکن در ونکوور پس از چند ماه رکورد در ماه می رونق دوباره ای گرفت و نسبت به ماه آوریل رشدی 22 درصدی داشت.

مدنی با اشاره به این مسئله آن را ناشی از پایین بودن نرخ بهره می داند و تاکید می کند این رشد موقتی و بی ثبات است وادامه می دهد:« افزایش فروش در ونکوور را نباید باور کرد آن هم در شرایطی که فروش در تورنتو کاهش جدی داشته و بازار به سوی اصلاح قیمت ها حرکت می کند.

اگر ما در نظر داشته باشیم که بازار مسکن تورنتو به تنهایی 20 درصد کل بازار کانادا را تشکیل می دهد ؛ سقوط آماری می تواند بر میزان تولید ناخالص داخلی در سه  ماهه دوم تاثیر بگذارد و حتی تا 0.5 درصد آن را کاهش دهد. به همین نسبت سرمایه گذاری در بخش مسکن کمتر خواهد شد و اگر این روند در تورنتو ادامه داشته باشد ، چشم انداز اقتصادی کانادا برای شش ماهه دوم امسال و اوایل سال آینده چندان رضایت بخش نخواهد بود. »

 

تمامی خریداران مسکن در انتاریو از 24 آوریل ملزم به مشخص کردن وضعیت اقامت و شیوه استفاده از ملک هستند

طبق قانون جدید از ابتدای هفته آینده تمامی خریداران مسکن در انتاریو باید اطلاعات بیشتری در زمینه اقامت و مکان سکونت خود به هنگام انجام معامله ارائه کنند.

دولت انتاریو اولین بار این موضوع را در بیانیه اقتصادی در پاییز گذشته مطرح کرده بود ولی تصمیم گرفته از روز 24 آوریل آن را اجرا کند.

بنا به این قانون تمامی افرادی که زمینی با یک تا شش واحد مسکونی داخل آن و یا زمین کشاورزی خریداری می کنند باید فرم جدیدی را پر کنند . این فرم مشخص می کند آیا خریدار قصد سکونت در ملک را دارد و یا آن را برای سرمایه گذاری استفاده خواهد کرد. همچنین باید مشخص شود وضعیت اقامت فرد در کانادا به چه صورت است و اگر شرکتی خریدار ملک است ، باید هویت مالکان شرکت به شکل شفاف در فرم قید شود. همچنین اگر شخصی ملک را به نیابت از شخص دیگری خریداری می کند ، باید مشخصات فرد اصلی در فرم ذکر شود.

به نوشته سی بی سی ،دولت انتاریو اعلام کرد بین 24 آوریل و 5 می فرصتی دو هفته ای به خریداران داده می شود تا اگر فرم به شکل نادرستی پر شد ، جریمه ای مشمول آنها نشود ولی پس از 5 می ، در صورت ناقص و یا نادرست بودن اطلاعات داخل فرم ، خریدار جریمه نقدی خواهد شد.

دولت امیدوار است با کسب این اطلاعات بتواند برآورد بهتری از خریداران بازار مسکن انتاریو داشته باشد و بحران مسکن در این استان را به شیوه موثرتری حل کند.

بیزنسها

اقتصادی

مهاجرت

جامعه

فناوری

مسکن

دسته‌ها