سازمان مسکن کانادا ممکن است به زودی به ازای بهایی 10 درصد قیمت خرید خانه‌تان را پرداخت کند.
بودجه فدرال سال 2019 شامل پیشنهادی جالب اما شاید دست‌نیافتنی برای افرادی می‌شود که می‌خواهند برای نخستین بار خانه بخرند. بر مبنای این پیشنهاد سازمان مسکن کانادا باید تا سقف 10 درصد از قیمت خرید یک خانه را پرداخت کند و بار وام مسکن را برای افرادی که از آن استفاده می‌کنند کمتر کند.
بودجه این برنامه که «انگیزش خانه اولی‌ها» نام گرفته را به عنوان راهی برای کمک کردن در زمینه مقرون به صرفه بودن مسکن پیشنهاد می‌کند. دولت قرار است طی یک بازه سه ساله مبلغی معادل 1.25 میلیارد دلار را برای این پیشنهاد کنار بگذارد.
از نظر عملیاتی، این پیشنهاد تا حدودی مانند یک وام بدون بهره کار خواهد کرد؛ وامی که بازپرداخت آن نیازمند هیچ گونه پرداختی تا چند سال بعد نیست. برای اینکه درخواست‌کنندگان بتوانند امکان شرکت در این برنامه را داشته باشند، درآمد خانوار آن‌ها باید کمتر از 120 هزار دلار در سال باشد و بتوانند پنج درصد از مبلغ پیش‌پرداخت خانه را پرداخت کنند. این‌ها نیازمندی‌های حداقلی دریافت یک وام مسکن بیمه‌شده از سازمان وام مسکن و مسکن (CMHC) کانادا هستند.
این سازمان نهاد اصلی بخش اعظم بازار مسکن کانادا است و بیشتر وام‌هایی را بیمه می‌کند که آن را تامین مالی می‌کنند. این برنامه پیشنهادی جدید نقش این سازمان در بازار مسکن کانادا را حتی بزرگ‌تر از حالت فعلی می‌کند.
علاوه بر آن پیشنهادها، این برنامه سقف خود را مساوی با چهار برابر درآمد سالانه درخواست‌کنندگان تعیین کرده، یعنی تنها می‌تواند به خانه‌اولی‌هایی کمک کند که می‌خواهند املاکی را خریداری کنند که ارزش وام مسکن و وام CMHC آن از 480 هزار دلار فراتر نرود.
اما اگر کسی که می‌خواهد خانه بخرد با شرایط توصیف شده همخوانی داشته باشد، تحت این پوشش CMHC با او همراهی می‌کند تا سقف 10 درصد از ارزش خانه او را پرداخت کند. البته CMHC این کار را به ازای دریافت سهام مشترک در خانه انجام می‌دهد. انجام این کار باعث می‌شود اندازه وام مسکن صاحب خانه کاهش پیدا کند، اما در عین حال همراه با قبضی از راه می‌رسد که باید چند سال بعد پرداخت شود.
جزییات دقیق نحوه عملکرد این برنامه تا اواخر پاییز منتشر نخواهند شد، اما امروز دولت به صورت کلی توصیف کرد که این برنامه چطور برای افرادی که می‌خواهند خانه بخرند عمل می‌کند. اگر یک خانه اولی بخواهد خانه‌ای بخرد که ارزشش 400 هزار دلار است، او باید در ابتدا یک پیش‌پرداخت 20 هزار دلاری داشته باشد. این اتفاق هم تحت قوانین قدیمی و قوانین جدید می‌افتاد.
اما در مرحله بعد، فرد معمولا باید وامی به ارزش 380 هزار دلار می‌گرفت تا بقیه قیمت خرید را پوشش دهد. با این حال، تحت برنامه جدید اگر خانه نوساز باشد CMHC به میزان 40 هزار دلار در راستای پوشش قیمت خرید کمک می‌کند و در ازای آن صاحب 10 درصد از سهم خانه می‌شود.
این باعث می‌شود رقم وام مسکن فرد خریدار به 340 هزار دلار کاهش پیدا کند و دیگر 380 هزار دلار نباشد. در یک وام مسکن استاندارد با نرخ بهره 3.5 درصد، این به معنی کاهش رقم پرداختی ماهانه یک وام 25 ساله به میزان 200 دلار می‌شود. این یعنی فرد خریدار خانه می‌تواند در سال تا سقف 2700 دلار پس‌انداز کند.
البته خریدار خانه باید در نهایت پولی که سازمان CMHC برای خرید سهم خانه پرداخته را بازپرداخت کند، اما این اتفاق تا وقتی که فرد خانه را نفروشد نخواهد افتاد. فرد می‌تواند اگر بخواهد زودتر هم این پول را پرداخت کند.
در حال حاضر در بودجه مشخص نشده که فرد چقدر بدهکار خواهد شد. آیا این همان مقدار دلاری خواهد بود که CMHC در ابتدا پرداخت کرده یا میزان پرداختی او بر پایه اینکه چقدر ارزش خانه بالا رفته بزرگ‌تر می‌شود؟
مسئولان دولتی می‌گویند جزییات این برنامه طی ماه‌های آینده بررسی خواهند شد. کرگ الکساندر اقتصاددان ارشد شرکت مشاوره حسابداری دیلویت این برنامه را «ایده‌ای هوشمندانه» خواند و گفت مزایای آن به مراتب از معایبش بیشتر خواهند بود.
او گفت «البته باید مراقب بود که دولت سیاست‌هایی را اجرایی نکند که باعث شود در نهایت قیمت مزایده خانه‌ها بالاتر برود» و اضافه کرد که روی هم رفته، این برنامه می‌تواند به تعداد بیشتری از کانادایی‌ها کمک کند از نردبان خانه‌دار شدن بالا بروند.
دولت تخمین زده که این برنامه می‌تواند طی سه سال آینده حداقل 100 هزار خانه اولی جدید خلق کند.
البته همه قبول ندارند که این برنامه چیزی جز نکات مثبت نداشته باشد. کرگ رایت اقتصاددان ارشد رویال بانک کانادا این برنامه را «راه‌حلی که دنبال یک مشکل می‌گردد» خواند. او به نتایج جدیدترین نظرسنجی دولت در سال 2016 اشاره کرد که نشان می‌داد تقریبا 67.8 درصد از کانادایی‌ها در آن سال صاحب خانه‌های‌شان بودند.
این بالاتر از نرخ‌های مالکیت خانه در کشورهای دیگر از جمله ایالات متحده است که نرخی معادل 63.4 درصد دارد و شاهد پایین آمدن آن است. دیگر پایتخت‌های جهانی از جمله پاریس (با نرخ مالکیت 33 درصد)، برلین (37 درصد) و لندن (47 درصد) در تضادی شدید با شهرهای کانادایی مثل کالگاری (73 درصد) و تورنتو (66 درصد) هستند.
حتی مونترال که خیلی‌ها در آن خانه کرایه می‌کنند هم نرخ مالکیتی برابر با 55 درصد داشت. به همین دلیل است که رایت می‌گوید متقاعد نشده که کانادا مشکلی در زمینه مالکیت خانه دارد و فکر می‌کند این برنامه «بیشتر از اینکه سیاست‌گذاری باشد بازی سیاسی است».
بدتر از آن، او گفت اگر این برنامه به درستی اجرا نشود پتانسیل این را دارد که تعدادی از برنامه‌های کمک به بازاری را از بین ببرد که اتاوا طی سال‌های اخیر اجرایی کرده است. به گفته رایت، برنامه‌هایی که در خطر هستند شامل محدود کردن شرایط اخذ وام، تعیین کردن درجات حداقلی پرداخت پیش‌پرداخت مسکن و معرفی کردن تست‌های استرس وام مسکن می‌شوند.
او گفت: «حالا تقاضا بالا می‌رود، در حالیکه عرضه بعدا بالا خواهد رفت. و در کوتاه مدت ممکن است قیمت‌ها بالاتر بروند. بنابراین ممکن است با این کار صاحب خانه شدن کمتر مقرون به صرفه باشد.»
امیر حمزه علی مشاور املاک فعال ونکوور هم در این زمینه معتقد است چنین برنامه ای واقعا کاری برای مقرون به صرفه‌تر کردن خانه‌ها نمی‌کند. او در ادامه گفت: «گرفتن وام‌های جدید از CMHC یا صندوق‌های پس‌انداز بازنشستگی باعث نمی‌شود مسکن مقرون به صرفه‌تر بشود. فقط باعث می‌شود یک منبع جدید تامین مالی بدهی به وجود بیاید که باید در آینده بازپرداخت شود.»
