چرا «عرضه ناکافی مسکن» در ونکوور افسانه ای بیش نیست؟

vancouver-aerial

برای افزایش بهای مسکن در ونکوور دلایل عدیده ای در سالهای اخیر مطرح شده ولی آنچه بسیاری از مشاورین املاک ، انبوه سازان و برخی از کارشناسان مسکن در گفته هایشان اشاره  کرده اند ، عدم عرضه مسکن کافی در بازار است که نتوانسته به ویژه در چهار سال اخیر جوابگوی تقاضای خریداران باشد و به این شکل “عرضه ناکافی” متهم شماره یک افزایش سرسام آور قیمت مسکن شناخته شده است .

اما یکی از اساتید دانشگاه Kwantlen Polytechnic  پس از یک سال تحقیق ، نبود عرضه کافی مسکن را فقط یک افسانه می داند و معتقد است واقعیت قضیه کاملا عکس این بوده است . او یک سال گذشته را در مرخصی به سر می برده و تنها بروی قضیه عرضه و تقاضای مسکن در بازار ونکوور بزرگ تمرکز کرده است .

دکتر جان روز در این زمینه به روزنامه گلوب اند میل می گوید :«اگر شما بازار مسکن را طی 15 تا 20 سال اخیر بررسی کنید ، متوجه می شوید ما نه تنها نباید کمبودی در بازار داشته باشیم بلکه باید بازار با مازاد منازل در لیستینگ ها مواجه شود. اما در عمل چنین اتفاقی نیفتاده و خرید خانه از دسترس خیلی ها خارج شده است . »

برای بررسی دقیق ماجرا ، دکتر رز به آمار سرشماری سال 2001 مراجعه کرده و برای 15 سال میزان افزایش جمعیت ونکوور بزرگ را بررسی کرده و در مقابل آمار منازل عرضه شده در بازار را نیز در نظر گرفته است . به گفته او طی این مدت برای هر 100 خانواری که به جمعیت ونکوور بزرگ اضافه شده ، 119 خانه ساخته شده و البته نباید فراموش کرد که بنا به آمار رسمی 66719 واحد خالی در ونکوور بزرگ وجود دارند.

او در ادامه می گوید :«این میزان واقعا بیشتر از حد نیاز است . باید توجه کرد میزان خانه های ساخته شده طی این مدت در 33 شهر بزرگ کانادا در رتبه سوم قرار می گیرد ولی خب قیمت مسکن هم در همین سالها به مراتب بالا رفته و از دسترس خیلی ها خارج شده است . طبیعتا خیلی از ما فکر می کنیم اگر بازار چنین شرایطی پیدا کرده ، حتما میزان عرضه مسکن کمتر شده است . ولی این برآوردی کاملا اشتباه است . جواب من این است که اصلا مشکلی از بابت عرضه مسکن وجود نداشته . ما بیش از حد نیاز مسکن به بازار عرضه کرده ایم ولی باز هم قیمتها به شکل دیوانه واری بالا رفته است . »

جاش گوردون استاد دانشگاه سایمون فریزر هم با گفته های رز موافق است و می گوید :«هیچ شواهدی در مورد کاهش میزان ساخت و ساز در سطح ونکوور وجود ندارد و بعکس در حال حاضر 4000 واحد در سطح شهرهای مختلف در حال ساخت است که تقریبا دو برابر آمار عادی سالهای گذشته است . این باور که نبود عرضه کافی بازار را به این روز انداخته ، کمی احمقانه است .»

دکتر روز اشاره می کند گروهی که از نبود عرضه کافی شکایت دارند دو راه حل پیشنهاد می دهند.گروهی از آنها خواهان تغییر کاربری زمین های کشاورزی هستند و برخی دیگر از افزایش تراکم ساخت در برخی مناطق دفاع می کنند. هر دو  گروه هم سیاست های دولت استانی را مورد انتقاد قرار داده و مسئولان دولتی را مقصر اصلی گرانی ها معرفی می کنند.

او انبوه سازان و مشاوران املاک را برای حمایت از این ایده ها سرزنش نمی کند چرا که آنها سود قابل توجهی از این بازار می برند ولی از اینکه برخی از دانشگاهیان و کارشناسان هم از ایده نبود عرضه کافی حمایت می کنند او را به تعجب واداشته است .

او در نهایت تایید می کند گفته هایش قطعا به چالش کشیده می شود ولی تاکید دارد که تمامی این اطلاعات را بدون حمایت  مالی از صنعت مسکن بدست آورده و به سود هیچکس صحبت نمی کند و فقط کافی است همه به آمار نگاه کنند و خودشان ببینند که در ونکوور بیش از اندازه کافی مسکن عرضه شده است .