بازار مسکن کانادا بدترین و نگران‌کننده‌ترین رکوردها را می‌شکند

بازار مسکن

اوضاع حسابی سوت و کور است. شاید بیش از حد.

بازار املاک مسکونی کانادا طی یک سال گذشته به طور چشمگیری کند شده و این حقیقتی است که متخصصان دلیل آن را استرس تست وام مسکن  و افزایش نرخ بهره بانکی می‌دانند.

این مسئله  روی اقتصاد کلان هم تاثیر قابل ملاحظه ای داشته است . رشد تولید ناخالص داخلی کانادا در چهارمین فصل سال 2018 به شدت کاهش پیدا کرد و به 0.4 درصد رسید. بخشی از دلیل این افت رشد اقتصادی کاهش سرمایه‌گذاری‌ها در خانه مسکونی بود که 7.5 درصد نسبت به بازه مشابه سال گذشته پایین آمد.

کانادا در این زمینه تنها نیست. بازارهای مسکن از نیویورک گرفته تا چین دارند افت می‌کنند و دلیل آن افزایش هزینه‌های قرض گرفتن و در بسیاری از موارد سال‌ها افزایش قیمت است که باعث شده خرید خانه از گستره مقرون به صرفه بودن خیلی‌ها خارج شود.

فاکتورهای دیگری هم در سطح جهانی در حال ایفای نقش هستند که از جمله آن‌ها می‌توان به عقب‌نشینی طبقه سرمایه‌گذار رو به رشد چین اشاره کرد. این عامل باعث شده تقاضا برای مسکن در تمام دنیای خارج از چین بیشتر شود و شاید این اتفاق بیشتر از همه در استرالیا افتاده باشد. آنجا، بازار مسکن در حال اصلاح قیمتها است و قیمت‌ها در سیدنی و ملبورن در حال پایین آمدن با سریع‌ترین سرعت در دهه‌های اخیر هستند. متخصصان اخیرا هشدار دادند که استرالیا ممکن است در بدترین دوران رکود بازار مسکن در 130 سال اخیر باشد.

فعلا چنین پیش‌بینی‌های شدیدی برای بازارهای مسکن کانادا نشده است. اما در حال حاضر در حال شکستن تعدادی رکورد چند دهه‌ای هستیم که نشان می‌دهند این فاز ممکن است چیزی بیشتر از واکنشی به سیاست‌های جدید وام مسکن باشد.

چهار پدیده رکوردشکن هست که نشان می‌دهد به یک نقطه عطف واقعی در بازار املاک کانادا رسیده‌ایم. اول از همه، برای نخستین بار در تاریخ این کشور تعداد وام‌های مسکن نسبت به یک سال قبل پایین‌تر آمده است.

انجمن بانک‌داران کانادا اخیرا گزارش داد که تا پایان ماه اکتبر سال 2018 تعداد 4.756 میلیون وام مسکن در دفاتر 10 بانک بزرگ‌ کانادا به ثبت رسید که کاهشی 0.3 درصدی نسبت به بازه مشابه سال قبل داشت. نکته مهم اینجاست که وام‌های مسکن قدیمی دارند با سرعت بیشتری نسبت به ورود وام‌های جدید از دفاتر بانک‌های کانادایی خارج می‌شوند. این امر با توجه به این بسیار قابل توجه‌تر می‌شود که در نظر بگیریم بیشتر آن وام‌ها چند دهه پیش صادر شده بودند که جمعیت کانادا بسیار کمتر بود.

پدیدم دوم این است که بازار مسکن ونکوور از سال 1985 تا به حال تا این حد سوت و کور نبوده است. محدوده ونکوور بزرگ‌ در ماه فوریه امسال 1484 قرارداد فروش خانه به ثبت رساند که نشانگر کاهشی تقریبا 33 درصدی نسبت به سال قبل و پایین‌ترین میزان به ثبت رسیده برای ماه فوریه از سال 1985 تا به حال است. در این ماه تنها 98 خانه ویلایی رد و بدل شد.

این مسئله وقتی حائز اهمیت‌تر می‌شود که در نظر بگیریم جمعیت این منطقه در سال 1985 تقریبا سه‌پنجم جمعیت فعلی آن بود. از نظر سرانه، این ممکن است ضعیف‌ترین وضعیت بازار مسکن این شهر از زمان رکود اقتصادی بزرگ تا به حال باشد.

پدیده سومی که با آن مواجه هستیم کاهش چشمگیر رشد بدهی خانوارهای کانادایی  در 36 سال اخیر رشد است. مقدار بدهی کانادایی‌ها چه از نظر میزان خالص و چه از نظر نسبت با درآمد، چند دهه است که در حال رشد بوده و این اتفاق در روزگار خوب و بد  اقتصاد کانادا همیشه رخ داده است. اما حالا آمار بانک مرکزی نشان می‌دهد رشد بدهی خانوار به کندترین شرایط خود از سال 1983 تا به حال رسیده است و این نشانگر کاهش اعطای وام مسکن به خریداران بالقوه است . 

در نهایت، در حالیکه رشد جمعیت ادامه دارد، ساخت‌و‌ساز خانه اخیرا به پایین‌ترین حالت خود در سه سال اخیر رسید. با استناد به سازمان مسکن و وام مسکن کانادا، ساخت‌و‌ساز خانه در ماه فوریه در کشور با یک کاهش 13.6 درصدی مواجه بود.

با این حال امیر حمزه علی مشاور املاک فعال ونکوور امکان سقوط ناگهانی قیمتها همچون رکود اقتصادی سال 2008 در آمریکا را مردود دانسته و می گوید :« اگر به آن دوره نگاه کنیم ، یکی از عوامل اصلی وقوع رکود اقتصادی ، ساخت و ساز بیش از حد در شهرهایی چون لاس وگاس ، فینیکس و میامی بود در حالیکه در کانادا و به ویژه در بازارهای اصلی با چنین امری مواجه نیستیم و تقاضا در بازار تورنتو و ونکوور برای واحدهای جدید همچنان وجود دارد. »

image00300000